Решение № 5686 от 02.09.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5686 гр. София, 02.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-1 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Екатерина Стоева при участието на секретаря Весела Хр. Станчева като разгледа докладваното от Екатерина Стоева Гражданско дело № 20241100106573 по описа за 2024 година

Предмет на производството е предявен от „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД против Б. С. Б. иск с правно основание чл.307 ТЗ за изменение на сключения предварителен договор от 28.02.2020г. за покупко-продажба на недвижим имот в частта за цената с увеличението й от 127 150евро на сумата от 190 725евро.

Твърденията на ищеца са, че след сключването на договора настъпили непредвидени и непреодолими обстоятелства-пандемията от Ковид 19 и обявеното извънредно положение в страната, съответно наложените в международен план противоепидемични мерки, довели до повишаване цените на строителните материали, разходите за строителство и цената на труда, а въз основа на това и до повишение стойността на продаваемите обекти, която се явява нееквивалентна спрямо уговорената сума от 127 150евро. Счита, че при условията на чл.307 ТЗ следва да бъде увеличена на 190 725 евро.

Ответникът изразява становище за недопустимостта и неоснователността на иска с изложени доводи. Счита, че не е налице основание за увеличение цената, за която е било постигнато съгласие при сключването на договора.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

Не е предмет на спор облигационно правоотношение по сключен на 28.02.2020г. предварителен договор за покупко-продажба на посочените в него апартамент, два 1 гаража и склад в жилищен комплекс в гр.София, ул.Охридско езеро № 3 срещу уговорена цена от 127 150евро, които продавачът се задължил да построи със свои средства и да ги продаде на купувача.

Ноторно известно е, че на 13.03.2020г. в Република България е обявено извънредно положение заради епидемията от коронавирус (COVID-19), продължило до 13.05.2020г., след което отменено, но на негово място въведена извънредна епидемична обстановка, отменена считано от 01.04.2022г.

Продажната цена е уговорена в чл.2 от договора в размер на 127 150евро, а в клаузите на чл.3 и сл. страните са определили и начин за нейното заплащане (финансов план)- авансово 31 788евро до 06.03.2020г.; 31 788 евро при акт обр.14;

31 788 евро при монтиране на дограма; 19 072евро при акт обр.15 и 12 714евро при акт обр.16.

Задължението за заплащане на аванс (задатък) по чл.3 от договора е изпълнено на 05.03.2020г. от купувача Б. Б., видно от представения по делото платежен документ (л.61), с който е наредена сумата от 52 393лв. (26 788,12евро) и с плащане от 04.12.2019г. (л.60), с което е наредена сумата от 9 779лв. (4 999,92евро), или общо 31 788, 04евро.

Що се касае до условията за продажбата и сключването на окончателния договор за прехвърляне на собствеността върху процесните обекти, в чл.4, ал.1 страните са уговорили срок до 31.07.2022г. или друга дата след този срок по писмено договаряне.

В изпълнение на задължението на продавача да изгради процесните обекти са представени писмо изх. № 3211/31.08.2023г., с което се уведомява купувача Б. Б. за издаден акт обр.14 и поставена и монтирана дограма в имота, съответно се кани купувача да плати сумата от 63 576евро и удостоверение № 10/10.02.2023г. на гл.арх. на СО, в уверение на това, че при извършена проверка на място се е констатирала степен на завършеност на имота на основание чл.181 ЗУТ, а сградата отговаря на изискванията за завършен етап „груб строеж“.

Представен е и акт за приемане на конструкцията от 31.08.2022 г., в който са описани изготвени актове по образец за извършени СМР по нива и елементи на строителната конструкция, но без да са посочени кои конкретно, какви са стойностите на извършените работи, както и какви материали са вложени от страна на продавачастроител. В този документ са изброени и изготвени декларации за съответствие за армировъчна стомана. В края е дадено заключение, че носещата конструкция на строежа е в състояние да понесе по време на последващото изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му всички постоянни, временни и особени натоварвания съгласно изискванията за това.

От заключението на вещото лице по приетата СТЕ се установява, че процесните 2 имоти-апартамент № 43, гаражи № 20 и № 15 и склад № 4 са част от новоизграждаща се жилищна сграда в ж.к. „Възраждане“, като строителството на сградата е започнало на 22.05.2020г. с изготвяне на протокол/образец № 2 за открИ.е на строителна площадка. Вещото лице е посочило, че към датата на сключване на предварителния договор-28.02.2020г., на мястото е имало само строителна площадка, а впоследствие сградата достигнала договорената степен на завършеност, като на 04.06.2024г. е подписан aкт образец №15, а към датата на изготвяне на експертизата е въведена в експлоатация. При извършения оглед вещото лице е установило, че апартаментът е завършен в степен по БДС – стени и тавани на шпакловка, монтирана външна дограма със стъклопакет, подове с изпълнена замазка, изградени отоплителна, ВиК и електрическа инсталации. Същевременно вещото лице е посочило, че при многофамилните сгради не се води отделна количествена сметка за изпълнените СМР за всеки самостоятелен обект, а строителната документация съдържа данни за изпълнението на сградата като цяло. Поради това при огледа не могат да бъдат установени количествата на извършените СМР за конкретния апартамент, гаражи и склад, нито конкретно вложените в тях материали и разходи. Посочено е, че могат да бъдат определени единствено основните видове материали, съответстващи на достигнатата степен на завършеност – армировъчна стомана, бетон, кофраж, керамични блокове, циментова замазка, машинно положена вътрешна мазилка, тръби за ВиК инсталации, външна дограма и кабели за електрическата инсталация.

За да определи изменението в цените на строителството, вещото лице е извършило проучване на цените на основни строителни материали, според които за периода от 28.02.2020г. до 05.01.2024г. са посочени следните изменения: цената на арматурата е увеличена от 1,12 лв./кг на 1,80 лв./кг, или с 60,71%; на бетона В30 – от 87,00 лв./м³ на 133,00 лв./м³, или с 52,87%; на металните кофражни платна – от 16,25 лв./м² на 19,44 лв./м², или с 19,63%; на тухлите – от 0,35 лв./бр. на 0,50 лв./бр., или с 42,86%; на подовата замазка – от 0,18 лв./кг на 0,20 лв./кг, или с 11,11%; на гипсовата машинно положена мазилка – от 0,32 лв./кг на 0,35 лв./кг, или с 9,38%; на фасадния топлоизолационен пакет – от 37,25 лв./м² на 54,20 лв./м², или с 45,50%; на стъклопакета 4/15/4 – от 27,00 лв./м² на 62,00 лв./м², или със 129,63%; на PVC дограмата – от 99,00 лв./м² на 162,00 лв./м², или с 63,64%, а на сивия цимент – от 0,18 лв./кг на 0,26 лв./кг, или с 44,44%.

Вещото лице е определило и изменение в цената на труда за същия период, като е посочило увеличение от 100% за работник изкопи, 54,47% за работници кофражи, армировка и зидария, 56,36% за работник по полагане на бетон, 54,47% за работници мазилки и замазки, 77,42% за работник фасади и остъкляване, 53,23% за работник топлоизолации, 69,35% за работник ОВ инсталации, 53,13% за работник ВиК инсталации и 67,44% за работник електрически инсталации.

3

При определяне на пазарната стойност вещото лице е приложило метода на прякото сравнение, като за стойността към 2024 г. е използвало пазарни аналози на тристайни апартаменти в ж.к. „Сердика“, „Зона Б-5“ и „Зона Б-19“, като цените са коригирани с коефициенти за офертност, местоположение и физическо състояние. Въз основа на тези данни е определена средна единична пазарна стойност за апартамента от 3 080,87 лв./кв.м. и обща стойност от 335 568 лв. за площ от 108,92 кв.м.

За гаражи №20 и №15 е приета единична стойност от 2 877 лв./кв.м. и обща стойност по 61 999 лв., а за склад №4-стойност 3133лв. и 924,19лв./кв.м.

За определяне на стойността към 28.02.2020г. вещото лице е използвало статистически данни за пазарните цени от сайта imot.bg и е извело коефициенти за увеличение на цените. Така за апартаментите е приета средна пазарна стойност към 2020 г. от 2 340 лв./кв.м., а към 2024 г. – 3 498 лв./кв.м., докато за гаражите е приета стойност от 1 850 лв./кв.м. към 2020 г. и 2 444 лв./кв.м. към 2024 г. За разликата между завършено строителство и жилище, закупено „на зелено“, вещото лице е определило допълнителен коефициент въз основа на пазарно проучване. Същевременно при разпита си в съдебно заседание вещото лице изрично уточнява начина, по който са формирани тези показатели. На въпрос дали посочените в заключението дограма и стъклопакет са конкретно вложените в процесната сграда, вещото лице заявява, че не разполага с данни нито за профила на дограмата, нито за стъклопакета и че е използвало PVC дограма с четирикамерен профил и стъклопакет 4/16/4, тъй като това били най-често влаганите материали и за тях имало средни пазарни цени в съответните каталози. Изрично е потвърдено, че ако в процесната сграда са използвани други, по-скъпи или по-евтини материали, изменението в цената би било различно, като вещото лице признава, че в използваните таблици не са посочени конкретните видове материали и марки, вложени в конкретния строеж, а е отчетено изменението на пазарната цена на най-често срещаните материали при този вид строителство.

Вещото лице също потвърждава, че не може да установи какво точно количество и обем СМР са изпълнени за конкретния апартамент, тъй като такава статистика за отделните самостоятелни обекти не се води, както и че по делото няма документи, от които да се установи какви конкретни СМР са извършени и какви материали са закупени и вложени именно в процесния апартамент. Посочва, че СМР се отнасят до цялата сграда и че точно изчисление за конкретния обект би могло да бъде направено при наличие на счетоводна справка за общо изразходваните средства за строителството на сградата, които да се съпоставят с разгънатата застроена площ и след това да се отнесат към площта на конкретния обект.

Относно приложената по аналогия Методика за изменение на цената на договор за обществена поръчка, вещото лице е изчислило изменение на договорената цена с 4 коефициент Кп=60,09%, като е приложило формулата, при стойност на индекса към 28.02.2020 г., индекс към съответния последващ период, а за сградно строителство е приело тежестен коефициент Tn=58%. В съдебно заседание вещото лице сочи, че при прилагането на тази методика не е разполагало с данни за конкретните СМР, изпълнени през съответните тримесечия. На въпроса как е използвало коефициента, при положение че методиката предвижда същият да се съобразява с изпълнените СМР за съответното тримесечие, вещото лице отговаря утвърдително, че такива данни няма.

Пояснява, че когато липсват данни за извършените обеми СМР, вместо да се намалява индексът със съответния процент, се взема целият индекс към началната и крайната дата и така се определя коефициентът на увеличение за целия период. Същевременно вещото лице посочва, че при договор за обществена поръчка подобна липса на информация не би могла да съществува, тъй като отчетността по тримесечия е задължителна. На въпроса дали методиката е приложима в конкретния случай вещото лице заявява, че това не може да бъде отговорено от него, тъй като поставеният му въпрос е бил как би се променила цената, а не дали методиката е приложима.

Въз основа тези фактически обстоятелства съдът обоснова от правна страна следното:

Въз основа сключения договор между страните е възникнало облигационно правоотношение, което на основание чл.20а, ал.1 ЗЗД има силата на закон за тях. Това означава, че са обвързани от предвидените в договора условия и всяка дължи точно и добросъвестно изпълнение на поетите с него задължения. Процесният предварителен договор е двустранен и възмезден при ясно очертан предмет, условия и насрещни права и задължения.

В случая се иска изменение на предварителния договор от 28.02.2020г. при наведени твърдения за покачване на цените на вложените строителни материали, разходи за строителство и цените на работната сила поради непредвидени и непреодолими обстоятелства, за което се сочи като причина пандемията от COVID-19.