Решение № 104 от 03.06.2026, Окръжен съд - Враца

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 104 гр. Враца, 03.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, I-ВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Евгения Г. Симеонова

Членове:

Катя Н. Гердова

Мира Р. Джонева при участието на секретаря Галина Ем. Вълчкова-Ц.а като разгледа докладваното от Мира Р. Джонева Въззивно гражданско дело № 20261400500108 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Въззивното производство е образувано по въззивна жалба с вх. № 19924/04.12.2025 г., подадена от Б. Г. В. против Решение № 746/18.11.2025 г., постановено по гр. д. № 2278/2025 г. по описа на Районен съд – Враца, в частта, с която е уважен предявеният от Д. К. И. евентуален установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за обявяване за непротивопоставими по отношение на него на следните допълнителни споразумения, сключени между въззивницата и „Юлстрейд“ ООД, а именно Анекс от 17.03.2023 г., вписан в Служба по вписванията с вх. № 611/22.03.2023 г. към Договор за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията с вх. № 3013/31.10.2018 г.; Анекс от 17.03.2023 г., вписан в Служба по вписванията с вх. № 612/22.03.2023 г., към същия договор за наем и Анекс от 17.03.2023 г., вписан в служба по вписванията с вх. № 613/22.03.2023 г. към същия договор за наем.

Пред районния съд ищецът Д. К. И. е предявил срещу Б. Г. В. и „Юлстрейд“ ООД пасивно субективно съединени установителни искове, както следва:

- главни искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността поради заобикаляне на закона на сключените от пасивните другари три анекса от 17.03.2023 г. към договор за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписвания – Козлодуй с вх. рег. № 1

3013/31.10.2018 г., акт № 263, том VI, с които е удължен срокът на договора съответно за периодите 01.10.2025 г. – 01.10.2028 г., 01.10.2028 г. – 01.10.2031 г. и 01.10.2031 г. – 01.10.2034 г.;

- евентуални искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено, че същите три анекса, сключени между Б. Г. В. и „Юлстрейд“ ООД, са непротивопоставими на ищеца поради противоречие с чл. 32, ал. 1 ЗС.

С обжалваното решение Районен съд – Враца е отхвърлил като неоснователни предявените главни искове и е уважил евентуалните искове, като е признал за установено по отношение на Б. Г. В. и „Юлстрейд“ ООД, че посочените три анекса, вписани съответно с вх. рег. № 611/22.03.2023 г., акт № 271, том I; вх. рег. № 612/22.03.2023 г., акт № 272, том I и вх. рег. № 613/22.03.2023 г., акт № 273, том I на СВ – Козлодуй, с които се удължава срокът на действие на договора за наем с вх. рег. № 3013/31.10.2018 г., не пораждат обвързващо правно действие по отношение на ищеца Д. К. И..

Във въззивната жалба са изложени съображения за неправилност на решението поради грешна оценка на правнорелевантните факти. Твърди се, че първоинстанционният съд неправилно е приел за ирелевантни изложените обстоятелства относно поведението на ищеца и инициираното от него производство за получаване на плащане по договора. Необосновано не е обсъдил наведените доводи, че анексите представляват неразделна част от договора и не пораждат самостоятелни облигационни отношения, и неправилно е приел, че представените платежни нареждания не доказват конклудентно приемане от страна на ищеца на действието на договора и анексите. Въз основа на тези оплаквания се иска от въззивния съд да отмени решението в обжалваната част и да отхвърли евентуалния иск.

Ответникът по въззив Д. К. И. оспорва жалбата като неоснователна и поддържа, че решението в обжалваната част е правилно, обосновано и постановено в съответствие с материалния и процесуалния закон и с практиката на ВКС. Посочва се, че самата въззивница в първоинстанционния отговор е признала, че съвкупното разглеждане на трите анекса може да има за последица единствено евентуална непротивопоставимост спрямо ищеца, но не нищожност, какъвто именно е уваженият от районния съд евентуален иск.

Излагат се и съображения, с които по същество се твърди неправилност на решението на съда по отношение на главния иск, като отново се твърди, че договорът има за цел постигането на забранен от закона резултат, както и че другото гражданско дело между същите страни е допустимо на самостоятелно основание и неотносимо към настоящото. Иска се от въззивния съд да реши материалноправния спор или да се потвърди решението на районния съд и присъждане на разноски.

Във въззивното производство не са събирани доказателства. В проведеното заседание страните поддържат своите позиции и молят за решаване на делото. Разноски претендират само въззивницата Б. Г. В. и 2 въззиваемият Д. К. И., за размера на които представят списък на разноските и не правят възражения за прекомерност.

Въззивният съд намира решението на районния съд за валидно и допустимо. Най-напред следва да се отбележи, че то не е обжалвано в частта, в която е отхвърлен главният иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, тоест влязло е в законна сила в тази си част. Предмет на въззивна проверка е само тази част от първоинстанционния съдебен акт, в която районният съд е уважил исковете с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, поради което окръжният съд следва да се произнесе единствено по евентуалния иск, който е предмет на проверка.

Настоящият състав намира, че след като е анализирал събраните доказателства, първостепенният съд е извел правилна фактическа обстановка, която изцяло се споделя от настоящата инстанция.

В случая безспорно се установява от събраните писмени доказателства, а и не се оспорва от страните, че ищецът Д. К. И. е придобил право на собственост върху общо 1/2 идеална част от земеделски имоти, находящи се в землището на с. Хайредин, обл. Враца, които са индивидуализирани съгласно действащата кадастрална карта и кадастрални регистри като три поземлени имота с идентификатори ***, *** и ***, с посочени площ, местонахождение, начин на трайно ползване, категория и съседи. Той е придобил собствеността както следва: 1/80 ид.ч. по силата на договор за дарение № 162/26.02.2019 г. и още 39/80 ид.ч. по силата на договор за покупко-продажба № 163/26.02.2019 г, а ответникът „Юлстрейд“ ООД е собственик на 1/4 идеална част от същите имоти.

Установява се още, че между „Юлстрейд“ ООД, в качеството на наемодател, и Б. Г. В., в качеството на наемател, е сключен договор за наем на земеделски земи от 31.10.2018 г., вписан в Служба по вписванията – гр.

Козлодуй, с който за временно и възмездно ползване са предоставени именно процесните имоти. Срокът на договора е първоначално уговорен за три стопански години, считано от 01.10.2022 г. до 01.10.2025 г., като впоследствие е удължен с три анекса от 17.03.2023 г., съответно до 01.10.2028 г., 01.10.2031 г. и 01.10.2034 г. Тези обстоятелства се установяват от представените и приети по делото анекси към договора за наем, които са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Служба по вписванията.

Така от писмените доказателства се установява, че облигационното правоотношение между двамата ответници по отношение на процесните имоти е продължено чрез сключени едновременно 3 поредни допълнителни споразумения за срок от общо 9 допълнителни стопански години – до 01.10.2034 г., като предмет на оспорване е била действителността, съответно непротивопоставимостта спрямо ищеца на тези допълнителни споразумения, касаещи срока на действие на договора.

От правна страна

3

При така установеното от фактическа страна, съдът намира следното от правна страна.

Предявените установителни искове са с правно основание чл.124, ал.1 ГПК. При така очертания правен спор, ищецът на първо място следва да докаже качеството си на съсобственик по отношение на процесните земеделски имоти, както и че е налице облигационно правоотношение между ответниците, което засяга правата му поради противоречие с чл. 32 от Закона за собствеността, което го прави непротивопоставиму нему.

Както се каза, квотите на собственост не се оспорват от страните, като е доказано по делото, че ищецът-въззиваем е собственик на ½ от процесните имоти, които са предмет на сключения договор за наем на земеделски земи и допълнителните споразумения към договора от 17.03.2023 г. Безспорно е и че между ответниците е налице договор за наем на посочените земеделски имоти от 31.10.2018 г. със срок на действие от 01.10.2022 г. до 01.10.2025 г., както и че дружеството „Юлстрейд“ ООД е сключило с ответницата В. без знанието и съгласието на ищеца три поредни допълнителни споразумения към договора за наем на съсобствената земеделска земя. Въпросните три договора са сключени на една дата, между едни и същи страни, касаят посочения договор за наем, съдържат напълно еднакви клаузи, като единствената им отлика е срокът, с който се удължава предоставянето земите за ползване.

Съдът намира, че в случая приложими са нормите на чл. 4а и чл. 4б от ЗСПЗЗ, при съобразяване с ограниченията на нормата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД и пречупени през установената квота на собственост между страните, доколкото с ТР № 2/20.07.2017 г. по т. д. № 2/15 г. на ОСГТК се приема, че както Закона за арендата в земеделието не предвижда ограничение по отношение на свободния избор на правните субекти да уреждат правоотношенията си и да упражняват своите права по отношение на земеделските земи само и единствено по реда на този закон, така и нормите на чл. 228 от ЗЗД не съдържат забрана земеделските земи да бъдат отдавани под наем.

Съгласно разпоредбите на чл. 4а, ал. 1 и ал. 2 от ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя за срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС. Въпросната разпоредба на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ се явява специална спрямо общата разпоредба на чл. 32, ал. 1 от ЗС, като урежда възможността за сключване на договор за наем на земеделска земя от съсобствениците, притежаващи повече от 25% от съсобствения имот, който договор да е обвързващ и останалите съсобственици. В този смисъл е налице изключение от правилото на чл. 32, ал.

1 от ЗС, според което общата вещ се използва и управлява по волята на съсобствениците с мажоритарен дял в съсобствеността. Целта на законодателя е да се улесни отдаването под наем на земеделска земя, така че да се намали неизползваната такава и същевременно се създадат условия за по-ефективно 4 обработване.

Същевременно разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 от ЗЗД. Ето защо макар съсобствениците с дял повече от 25% от вещта да могат да сключат наемен договор с трето лице, обвързващ всички съсобственици, то срокът на този договор не може да надвишава три години на основание чл. 229, ал. 2 от ЗЗД. Предвиденото от законодателя ограничение за срока на наемния договор засяга само правомощията на лицата, имащи право да вършат само действия на обикновено управление, защото макар и да носи белезите на сделка за управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над 3 години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия да се разпореждат с вещта.

Отчитайки посочените императивните разпоредби на Закона за собствеността и ползването на земеделски земи, установява се, че отдаването под наем на съсобствени земи за срок над една година се сключва от собственик или съсобственик, притежаващ повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот и лицата, които могат да вършат само действия на управление на имота, не могат да сключват договори за наем за повече от три години. В случая договорът, както и допълнителните споразумения към него, са сключени от собственик, който притежава 25 на сто идеални части от съсобствените имоти – „Юлстрейд“ ООД. Съобразно предмета на исковата претенция, съдът следва да отчете действието единствено на допълнителните споразумения към договора за наем (който също така към настоящия момент е обективно с изтекъл срок).