Решение № 232 от 24.02.2023, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 232 гр. Варна, 24.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Деспина Г. Георгиева

Членове:

Златина Ив. Кавърджикова

Иванка Д. Дрингова при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова като разгледа докладваното от Иванка Д. Дрингова Въззивно гражданско дело № 20223100502478 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх. № 73197/25.10.2022г. на Етажната собственост на сграда с идентификатор ***, представляваща сграда „А", с адм. адрес ***, комплекс ***, представлявана от председателя на УС на ЕС Г.К.Д., чрез процесуалния й представител адв. Н. П. В. от САК, със съдебен адрес ***, срещу решение № 3036 от 12.10.2022г., постановено по гр.дело № 16635/2021г. на ВРС, 1Х-ти състав, с което са прогласени за нищожни, по иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД, предявен от Ф. Х.

С., гражданка на Р.Ф., родена на *** в гр. К., против въззивника, всички решения, а именно от т. 1 до т. 9, взети на 29.10.2021г. от Общо събрание на Етажната собственост.

Въззивникът намира обжалваното решение за неправилно и незаконосъобразно, като постановено в нарушение на материалния закон, при допуснати съществени процесуални нарушения и е необосновано.

Наведените оплаквания са следните:

I. Първоинстанционният съд неправилно и в нарушение на приложимите и относими правни норми /чл.2 ЗУЕС/ и в противоречие с установената съдебна практика е приел, че договор, сключен между ненадлежни страни, каквито са *** ЕООД, преименувано на *** ООД и етажни собственици, създава валидно правоотношение по смисъла на чл.2 1

ЗУЕС.

1. Сочи се, че с отговора на исковата молба, както и в хода по същество, въззивникът е поддържал становището, че *** ЕООД не притежава качеството инвеститор, поради което дружеството не е надлежна страна по смисъла на чл.2 ЗУЕС. По тази причина сключеният договор не поражда права и задължения по чл.2 ЗУЕС. Вписването в имотния регистър, към Служба по вписванията в Агенция по вписванията, на договора не санира порока на договора. Настоява се, че инвеститор и възложител на сградата е *** ЕООД, а *** ЕООД е трето лице по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, поради което договорът между дружеството и ищцата е нищожен. Счита, че за действителността на договора по чл.2 от ЗУЕС е необходимо наличието на двете кумулативни предпоставки - комплексът да е от затворен тип и да е сключен между собственика на самостоятелен обект и инвеститора. Счита, че когато една от тези предпоставки не е налице, приложение намират общите правила на ЗУЕС.

2. Излага се, че представеният от въззиваемата страна договор за възлагане извършване дейностите за поддръжка и управление, е сключен между инвеститора *** ЕООД и *** ЕООД и е неправилно възприет от първоинстанционния съд и ценен като годно писмено доказателство, което удостоверява наличието на управление на общите части в сградата по чл.2 ЗУЕС. Намира този договор за нищожен поради невъзможен предмет, тъй като към датата на сключването му - 30.01.2013г. няма възникнала етажната собственост. Освен това, договорът е сключен между търговци в обикновена писмена форма, при изискуема от закона форма за действителност на договора по чл.2 ЗУЕС - писмена с нотариално заверени подписи между инвеститор и етажен собственик. Счита, че е нарушение на материалния закон, когато с обикновена писмена форма се делегират правомощия за извършването на действия, за които е въведено императивно изискване да са с нотариално удостоверени подписи. Освен това, договорът за възлагане извършване дейностите за поддръжка и управление, сключен между инвеститора *** ЕООД и *** ЕООД, не е приложен към договорите за управление и поддръжка, сключени между *** ЕООД и етажни собственици.

Нещо повече, от тези договори не става ясно, че *** ЕООД действа, в качеството си на довереник на инвеститора *** ЕООД. Счита също, че когато е въведено изискване от закона формата за действителност на договора по чл.2 ЗУЕС да е писмена с нотариално удостоверени подписи, между конкретни страни - инвеститор и етажен собственик, то това изискване не може да бъде дерогирано от принципа на „свободното договаряне", защото по естеството си това поведение на страните следва да се тълкува като заобикаляне на закона и противоречащо на материално правните норми.

Намира, че нормата на чл.2, ал.1 от ЗУЕС има принципно диспозитивен характер, доколкото посредством нея се защитава частен интерес на тесен кръг субекти и не въвежда задължение, а само възможност за специфично договаряне. Същевременно, правилото по императивен начин урежда формата и страните за създаване на специфичния обект като затворен комплекс, чрез общото договаряне на инвеститора с първоначални собственици на обекти от 2 етажната собственост за особен ред за поддръжка и управление и гарантира противопоставимостта на договорите след вписването им на трети, неучаствали в договарянето лица. С договора по чл. 2 от ЗУЕС не следва да се приеме, че се създават права за трети лица, извън лицата, посочени в чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, притежаващи по закон инициатива за свикване на общо събрание. Отделен е въпросът за делегиране на тези правомощия, което е допустимо, но следва да стане изрично и в предвидената от закона форма - с нотариална заверка на подписите и между надлежни страни, доколкото това е и формата, при която се допуска участието на трети лица от името на лицата, които имат право да участват в общо събрание, при неговото провеждане. Ето защо, намира извода на първоинстанционния съд, че договорът за възлагане извършване дейностите за поддръжка и управление, сключен между инвеститора *** ЕООД и *** ЕООД - трето лице, делегира права и задължения последното да сключи договори по чл.2 ЗУЕС с етажни собственици за неправилен, необоснован и незаконосъобразен, което води до неправилност, необоснованост и незоконосъобразност на обжалваното решение.

II. Като процесуално нарушение намира, че събрани факти и доказателства не са обсъдени, като в решението е прието, че някои от тези факти и обстоятелства нямат значение за основателността на предявения иск или направено възражение, като правно ирелевантни, а други са необсъдени.

1. Счита, че чл.2 от ЗУЕС въвежда изискването инвеститорът да сключи договори с всички етажни собственици. Излага, че ищцата, сега въззиваема страна, е представила 8 броя договори за поддръжка и управление. Направеното от ответника, сега въззивник, възражение, че не са представени доказателства за наличието на договори с всички етажни собственици, е неглижирано и този въпрос остава необсъден в мотивите на съда.

2. Съдът не е съобразил обстоятелството, че през 2014г. и 2015г. са проведени общи събрания на етажната собственост, за което са представени съответните протоколи. Намира, че управлението по чл.2 от ЗУЕС изключва провеждането на общо събрание, а такива са били свиквани и провеждани с участието на управителя на *** ЕООД Намира, че със своите действия дружеството - довереник по договора за възлагане извършване дейностите за поддръжка и управление, сключен между инвеститора *** ЕООД и *** ЕООД, изпълнява обикновени действия по поддръжка - поливане, косене, почистване, техническа поддръжка и пр. дейности, обосноваващи характер на договор по чл.11, ал.1 т.11 ЗУЕС, или договор за услуга с продължително действие, но не и правоотношение на управление на етажната собственост по смисъла на чл.2 ЗУЕС.

3. Първоинстанционният съд неправилно е приел, че след като чл.2 ЗУЕС не въвежда изискване за съдържанието на договорите, то същите няма пречка да се отличават един от друг, като отликите им не съставляват нарушение на закона. Въззивникът счита, че договорите имат характер на потребителски договор с оглед страните и въведените права и 3 задължения, които произтичат от тях. С оглед справедливостта и правната сигурност, договорите следва да не противоречат на ЗЗП и добрата търговска практика, което от своя страна предполага служебен контрол за неравноправни клаузи, а съждение в тази посока не е налично в оспорваното решение. Въвеждането на различни клаузи, като напр. срок на договор, липса на основания за прекратяване, както и преобладаващи задължения за етажния собственик и пр. представляват неравноправни клаузи, и поставят отделните етажни собственици в неравностойно положение помежду им. Уговарянето на срок в един договор и липсата на такъв в друг въвежда в заблуждение и създава правна несигурност, като води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя.

4. Намера, че първоинстанционният съд не е преценил поотделно и в съвкупност всички събрани по делото доказателства.

Отправеното искане е да се отмени обжалваното решение и да се постанови друго, с което да се отхвърлят предявените искове. Претендират се и направените разноски пред двете инстанции.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор от насрещната страна по жалбата, в който е изложено становище за неоснователност на оплакванията срещу решението, което намира за правилно и законосъобразно.

Претендира се присъждане на направените съдебни разноски пред въззивната инстанция.

За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното:

Производството пред ВРС е образувано по искова молба на Ф. Х. С. срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор ***, представляваща сграда "А", с административен адрес: ***, комплекс ***, представлявана от председателя на УС на ЕС Г.К.Д., с която е предявен иск с правно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети от ОС на ЕС /от т. 1 до т. 9/, обективирани в протокола от 29.10.2021 г.

В исковата молба ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС с административен адрес гр. Б., к-с *** и притежава общо 2.7778 % ид. ч. от общите части на сградата. Поддържа, че на 29.10.2021 г. е проведено ОС на ЕС, на което са взети оспорените решения.

Излагат се подробни доводи досежно нищожността на решенията поради противоречието им с императивната норма на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, доколкото са инвокирани твърдения касателно специалния режим за управление на общите части на сградата в режим на ЕС. Сочи се, че същата е ситуирана в жилищен комплекс от затворен тип, което изключва приложението на общите правила за поведение, уредени в ЗУЕС. Намира, че ОС на ЕС е действало извън своята компетентност по чл. 11 от ЗУЕС. Твърди се, че между *** ЕООД, в качеството му на довереник на инвеститора - *** ЕООД, и собствениците на самостоятелни обекти в сградата, са сключени договори за поддръжка и управление на жилищния комплекс с търговско наименование ***. Излагат се подробни доводи и относно незаконосъобразността на процедурата по свикване и вземане на решенията от колективния орган на 4 неперсонифицираното образувание. Сочи се, че протоколът от проведеното ОС на ЕС не съдържа посочените в чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС реквизити. Твърди се, че общото събрание е проведено при неправилно изчислен кворум, като били допуснати и нарушения при определяне на мнозинството, с което са приети решенията, както и при изчисляване на идеалните части, които присъстващите лица притежавали. Излага се, че не е бил осигурен преводач на присъствалите руски граждани, което затруднило последните в разбирането на изложените предложения, както и в гласуването на същите.

Твърди се, че на проведеното на 20.03.2014 г. ОС на ЕС собствениците на самостоятелни обекти в трите сгради на комплекса са заявили волята си етажната собственост между сградите да бъде една обща за всички тях, поради което сочи, че свикването на ОС само за една от сградите в ЕС е незаконосъобразно. Сочи, че решението по т. 7 от дневния ред не е взето в съответствие с предвиденото в чл. 17, ал. 2, т. 6 от ЗУЕС мнозинство.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор на исковата молба, в който излага доводи за допустимост, но неоснователност на предявените искове. Оспорва твърдението на ищеца, че управлението и поддръжката на сградата е по реда на чл. 2 от ЗУЕС, като посочва, че нормата има диспозитивен характер и етажните собственици нямат законовото задължение да сключват с инвеститора договор за поддръжка и управление на общите части на сградата в режим на ЕС, дори техническите характеристики на последната да съответстват на изискванията за жилищен комплекс от затворен тип. Излага, че сключеният между *** ЕООД и *** ЕООД договор не е породил своето действие, доколкото не е сключен в предвидената от закона форма, поради което сключените между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти в сградата, нямат характер на договор по чл. 2 от ЗУЕС. Твърди, че посочените договори са срочни, както и че нямат еднакво съдържание по отношение на всички собственици. Излага, че ищецът няма правен интерес да обжалва взетите решения, позовавайки се на чл. 2 от ЗУЕС.