Решение № 129 от 27.05.2026, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 129 гр. М., 27.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – М. в публично заседание на девети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Аделина Тушева

Членове:

Елизабета Кралева

Таня Живкова при участието на секретаря Мадлена Н. Митова като разгледа докладваното от Таня Живкова Въззивно гражданско дело № 20261600500076 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 464 от 15.12.2025 г., постановено по гр. дело № 105 по описа за 2025 г. Районен съд-Лом е обявил за нищожни клаузите за уговорения срок на действие по чл.2 на следните договори: сключения между З. Г. К., в качеството му на наемодател, и “З.” ЕООД, в качеството му на наемател, Договор за наем от 07.03.2022 г., вписан в CB Лом, дв. вх.рег. № 1394/08.03.2022 г., акт. № 94, т 3, по отношение на недвижими имоти в землището на с. Д., обл. М., с идентификатори по КККР: 1. Имот с идентификатор ***.63.10, НТП - нива в м. “С.“, втора категория, с номер по предходен план № 063010, с площ от 9757 кв.м., при съседи: ***.63.5, ***.63.9, ***.64.27, ***.63.11; 2. Имот с идентификатор ***.184.12, НТП нива в м. “Р.“, четвърта категория, с номер по предходен план № 184012, с площ от 2244 кв.м., при съседи: ***.184.9, ***.184.239, ***.184.11, ***.184.10, ***.184.13, ***.184. 7; и 3. Имот с идентификатор ***.194.4, НТП - нива в м.

“Д.“, пета категория, с номер по предходен план № 194004, с площ от 6844 кв.м., при съседи: ***.193.247, ***.194.6, ***.193.248, ***.194.5, ***.194.247, за срока над 3 /три/ стопански години до договорения срок от 10 /десет/ стопански години, а именно за срока от 01.10.2025 г. до 30.09.2032 г., на 1 основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 от ЗЗД - поради противоречие със закона, като е обявил, че договорът има действие само за срок от три години, на сключения между З. Г. К., в качеството му на наемодател, и “З.” ЕООД, в качеството му на наемател, Договор за наем от 07.03.2022 г., вписан в CB Лом, дв. вх.рег. № 1393/08.03.2022 г., акт. № 92, т 3, по отношение на недвижим имот в землището на с. Д., обл. М., с идентификатор по КККР: Имот с идентификатор ***.112.17, НТП - нива в м.

“Т.“, втора категория, с номер по предходен план № 112017, с площ от 3880 кв.м., при съседи: ***.112.19, ***.111.102, ***.112.18, ***.112.16, за срока над 3 /три/ стопански години до договорения срок от 8 /осем/ стопански години, а именно за срока от 01.10.2027 г. до 30.09.2032 г., на основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 от ЗЗД - поради противоречие със закона, като е обявил на осн.чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че договорът има действие само за срок от три години, а именно: от 01.10.2024 г. до 01.10.2027 г., на сключения между З.

Г. К., в качеството му на наемодател, и “З.” ЕООД, в качеството му на наемател, Договор за наем от 04.03.2022 г., вписан в CB М., дв. вх.рег. № 916/07.03.2022 г., акт. № 37, т 2, по отношение на недвижими имоти в землището на с. Г., обл. М., с идентификатори по КККР: 1. Имот с идентификатор ***.24.6, НТП - нива в м. “Т.“, втора категория, с номер по предходен план №024006, с площ от 9238 кв.м., при съседи: ***.21.33, ***.24.37, ***.24.7, ***.24.34; 2. Имот с идентификатор ***.32.6, НТП - нива в м. “К.“, трета категория, с номер по предходен план № 032006, с площ от 14643 кв.м., при съседи: ***.31.44, ***.32.7, ***.32.5. ***.32.1, ***.32.3, ***.32.2, за срока над 3 /три/ стопански години до договорения срок от 10 /десет/ стопански години, а именно за срока от 01.10.2025 г. до 30.09.2032 г., на основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 от ЗЗД - поради противоречие със закона, като е обявил на осн.чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че договорът има действие само за срок от три години, а именно: от 01.10.2022 г. до 01.10.2025 г. С решението “З.” ЕООД и З. Г. К. са осъдени да заплатят на Г.

Г. Г. направените разноски в размер 160,08 лева.

Така постановеното решение е обжалвано от “З.” ЕООД с доводи за незаконосъобразност. Жалбоподателят чрез процесуалния си представител твърди, на първо място, че решението е недопустимо, тъй като съдът се е произнесъл по нередовна искова молба, като в тази насока излага доводи, че искът неправилно е предявен срещу З. К., който не е процесуално 2 легитимиран ответник. На второ място твърди, че ищците нямат правен интерес от предявяване на настоящия установителен иск. Предвид гореизложеното моли съда да отмени решението и постанови ново, с което да отхвърли исковите претенции или да обезсили решението и прекрати делото.

Претендират се и направените в производството разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от Г. Г. и „Б.“ ЕООД, с който същата се оспорва като неоснователна. Поддържа се, че ответници по делото следва да са сключилите договора страни, като в тази връзка се позовава на ТР 7/2020 на ОСГТК на ВКС. Изтъква се, че правният интерес за водене на делото е налице предвид неизгодния характер на сключените договори. Съобразно това се моли съдът да потвърди решението като правилно и да се присъдят разноски.

Във въззивното производство не са събирани доказателства.

Окръжен съд-М., като провери атакувания по реда на въззивното обжалване съдебен акт във връзка с оплакванията в жалбата, предвид събраните по делото доказателства и въз основа на закона, приема следното:

Въззивната жалба е допустима като подадена в срок от легитимирано лице, като по същество е неоснователна. Съображенията за това са следните:

За да постанови своето решение, Ломският районен съд приел, че „Б.“ ЕООД има правен интерес да се позове на нищожността на клаузите от трите договора за наем, тъй като в качеството си на собственик, който е учредил право на ползване на ползвателя Г. Г., следва да обезпечи изпълнение на задължението си за предоставяне реално ползване на имотите. Позовавайки се на ТР 7/2020 на ОСГТК на ВКС съдът приел, че З. К. като страна по договорите за наем, следва да участва в процеса в качеството си на задължителен другар. Приел, че процесуалното участие на двете страни по договора не следва да се смесва с носителството на материалното право на собственост върху имотите. По същество съдът приел, че към момента на сключване на процесните договори за наем З. К. притежавал 50 % от собствеността върху имотите и не разполагал с представителна власт за сключване на договор за наем от 10 години. Поради това съдът, позовавайки се на разпоредбата на чл. 229, ал. 2 във вр. ал. 3 ЗЗД обявил клаузата в чл. 2 от всеки от договорите за нищожна за срока над 3 години до договорения такъв от 10 години.

3

Окръжен съд-М., като взе предвид доказателствената съвкупност, намира, че от фактическа страна се установява следното:

С първоначалната искова молба ищците Г. Г. и „Б.“ ЕООД са насочили своите претенции към ответника „З.“ ЕООД, като са поискали от съда да обяви за нищожна, на основание чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД, като противоречаща на закона клаузата по чл. 2 за срока над три години по отношение на следните договори, а именно: договор за наем, вписван в СВ-Лом, дв. вх. рег. № 1394/08.03.2022 г., акт. № 94, т. 3 и договор за наем, вписан в СВ-М., дв. вх. рег. № 916/07.03.2022 г., акт. № 37, т.2.

С разпореждане № 479/01.02.2025 г. ЛРС оставил без движение исковата молба, като указал, че с оглед постановките на ТР от 13.01.2023 г. по т.д. № 7/2020 г. на ОСГТК на ВКС, следва да се поиска конституирането на З. Г. К. като ответник по исковете.

С уточняваща искова молба ищците предявили искове срещу ответниците „З.“ ЕООД и З. Г. К., като отправили искане на основание чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД да бъде обявена за нищожна като противоречаща на закона клаузата за уговорения срок за наем и по отношение на договор за наем, вписан в СВ-Лом, дв. вх. рег. № 1393/08.03.2022 г., акт. № 92, т. 3.

В отговора на исковата молба ответникът „З.“ ЕООД изложил доводи, че искът неправилно е насочен срещу ответника К., както и че няма правен интерес от водене делото поради липсата на правен спор между страните.

С доклада по делото ЛРС приел, че исковете са предявени от и срещу надлежни страни.

От приобщените по делото писмени доказателства се установява, че К.

Г. К. и З. Г. К. придобили по наследство собствеността върху процесните недвижими имоти.

Между З. Г. К. /в качеството му наемодател/ и „З.“ ЕООД /в качеството му на наемател/ са сключени следните договори:

Договор за наем на земеделска земя от 04.03.2022 г. за срок от 10 стопански години по отношение на имоти в землището на с.Г. с идентификатори ***.24.6 и ***.32.6, вписан в СВ с вх. рег. № 916/07.03.2022 г.

Договор за наем на земеделска земя от 07.03.2022 г. за срок от 10 стопански години по отношение на имоти в землището на с.Д. с идентификатори ***.63.10, ***.184.12 и ***.194.4, вписан в СВ с вх. рег.

№ 1394/08.03.2022 г.

Договор за наем на земеделска земя от 07.03.2022 г. за срок от 8 стопански години по отношение на имот в землището на с.Д. с идентификатор ***.112.17, вписан в СВ с вх. рег. № 1393/08.03.2022 г.

На 10.01.2025 г. с Нотариален акт за покупко-продажба № 12, том 1, рег.

№ 237, дело № 10/2025 г. и Нотариален акт за покупко-продажба № 31, том 1, рег. № 135, дело 12/2025 г. К. Г. К. и З. Г. К. продали на „Б.“ ЕООД 4 гореописаните процесни имоти.

При така установената фактическа обстановка от правна страна МОС приема следното:

На първо място, настоящият съдебен състав намира, че релевираните доводи досежно участието на З. К. в производството не следва да бъдат обсъждани, тъй като жалбоподателят няма правен интерес от обжалване на решението по отношение на друга страна. Също така следва да се посочи, че евентуално обезсилване на решението по отношение на другия ответник не би довело до различен правен резултат по отношение на жалбоподателя, което е още един аргумент, че в тази си част въззивната жалба е недопустима.

Доколкото все пак жалбата съдържа твърдения, че за ищците /въззиваеми/ липсва правен интерес от водене на делото, съдът следва да се произнесе по така наведените доводи. От приетата фактическа обстановка се установява, че преди „Б.“ ЕООД да закупи процесните имоти, същите са отдадени под наем на „З.“ ЕООД за срок от 10 години. Видно е, че и при трите процесни договора наемодателят не е лице, притежаващо повече от 50 % в съсобствеността. В същата насока са изложени доводи в исковата молба, като също е посочено, че дългосрочното отдаване на имотите под наем ощетява ищците да ги отдадат по свой избор при по-изгодни условия. При така наведените твърдения няма съмнение, че ищците имат правен интерес от предявяване на иск за обявяване нищожност на клаузата в договорите, касаеща срока на отдаване под наем. С придобиване правото на собственост върху имотите ищците са встъпили в наемното правоотношение по силата на закона, тъй като договорите за наем са вписани в Агенция по вписванията /арг. чл. 237, ал. 1 ЗЗД/. Съответно за тях не е без значение дали собствените им имоти са отдадени за срок от 10 или 3 години. Още повече, че икономическа конюнктура в страната се променя с всяка изминала година.

Освен това отдаването на имота им за срок, който надвишава законоустановения, ограничава възможността на ищците да ползват отдадената под наем вещ през продължителен период от време.

Поначало ищците не са били задължени да поискат назначаване на съдебно-счетоводна експертиза, за да докажат възможност за отдаване на имотите при по-изгодни условия, в каквато насока са изложени доводи във въззивната жалба. Това е така, тъй като предметът на делото е различен, респ. в тежест на ищците не е било да доказват възможността за отдаване на имотите при по-изгодни условия. Въведените в обстоятелствената част на исковата молба доводи, че имотите са отдадени под наем за срок от 10 години, от лице, което не притежава 51 % от правото на собственост, както и че ищците са ощетени поради липсата на възможност да отдават имотите при поизгодни условия, са напълно достатъчни да обосноват правен интерес от водене на делото. Ето защо следва да се приеме, че за тях е налице правен интерес, съответно решението на районният съд не е недопустимо. Това налага неговото потвърждаване. Други доводи в жалбата не са наведени, 5 поради което настоящата инстанция няма правомощия да се произнася по въпроси, които не са изрично посочени от въззивника /арг. чл. 269, изр. 2 ГПК/.