Решение № 170 от 27.01.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 170 гр. Бургас, 27.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ФИЛИП СТ. РАДИНОВ при участието на секретаря РАДОСТИНА В. ТАВИТЯН като разгледа докладваното от ФИЛИП СТ. РАДИНОВ Гражданско дело № 20242120105649 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на Глава двадесет и пета от ГПК.

Образувано е по предявен от Д. Т. П., срещу С. С. Б., иск с правно основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД да бъде осъден ответникът да предаде държането на самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, с административен адрес гр. Б. ***, поради прекратяване на сключения между страните договор за наем от 01.01.2024 г.

Твърди се в исковата молба, че на 01.01.2024 г. между ищцата и ответницата е бил сключен договор за наем, съгласно който Д. П. отдала на С. Б. жилище в гр. Б. ***, срещу месечна наемна цена от 650 лв., която била дължима от 1- во до 5-то число на текущия месец. Жилището се обитавало от ответницата, нейната дъщеря - Б. Б. и внучката на С. Б..

Твърди се, че месечните наеми винаги били заплащани със закъснение, като и сумите били по-малки. Ищцата сочи, че към 14.08.2024 г., ответницата не е заплатила дължимите наемни суми за месеците юли и август 2024 г. Поради това счита, че договорът е прекратен по право, считано от 06.08.2024 г., на основание чл. 5 (3) от същия, която гласи, че ако наемателят не плати наема за два месеца, договорът се счита прекратен по право и наемателят следва да освободи имота. Сочи, че на 15.08.2024 г., по банковата й сметка постъпила сумата от 1 851.55 лв., с наредител ответницата, без посочено основание на плащането. Твърди, че недвижимият имот - предмет на договора не е освободен от Б. и семейството й, и не е предадено владението му, въпреки отправените в телефонен разговор и приложението Viber покани. Поради това ищцата била уведомила ответната страна, че с оглед прекратения договор и непредаденото държане на недвижимия имот, приема постъпилите по банковата си сметка 1 851.55 лв. като обезщетение, съгласно чл. 236, предложение второ от ЗЗД.

Направено е искане за уважаване на предявения иск.

Претендира се присъждането на съдебно-деловодни разноски, за което представен списък по чл. 80 от ГПК.

1

В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК ответницата е депозирала отговор на исковата молба, в който е застъпено становище за неоснователност на предявения иск. В същия излага, че тя, дъщеря й и внучката й живеят в рпоцесния апартамент, считано от 07.04.2019г., когато той им бил отдаден под наем от собственика му Т. И. П.. След неговата смърт, само дъщеря муищцата, започнала да получава от тях наема на ръка, за да избегне плащането на данъци. Тя изрично заявила, че когато превеждат парите не иска да пишат, че са за наем и за кой месец, защото ще трябва да плаща данък върху тези пари. Ищцата искала в основанието да е посочено „захранване на сметка”. Когато си били в България, ответницата й давала парите за наема на ръка. Освен това твърди, тя ищцата отдала апартамента под наем, без знанието и съгласието на останалите съсобственици. В тази връзка оспорва Споразумение от 04.01.2021г. с останалите съсобственици, като твърди, че то не е годно доказателствено средство. Оспорва истинността му и моли съда да изиска от ищцата да го представи по делото в оригинал. В отговора се излага, че ищцата поискала от ответниците да сключат договор за наем през декември месец 2023г. Тогава те платили 1300лв. - 650лв. за наем за м.януари, 2024г. и 650лв. депозит. След като подписали и заверили Договора за наем на 01.01.2024г., ищцата започна да ги тормози по интернет и постоянно ги стресирала. Нещо повече, на 12.08.2024г. получили обаждане от жена, представяща се за неин адвокат, която им казала, че трябва да напуснат апартамента до 16.08.2024г. и да предадат ключовете, без да посочи причина за това и без да посочи разумен срок за евентуалното му освобождаване, като е задължително да се отчете обстоятелството, че ответницата живее и работи в Г., както и останалите членове на нейното семейство, които обитават този имот. Ответницата твърди, че с ищцата са се договорили устно, че наемът ще бъде заплащан на 15-то число, защото тогава тя получавала заплатата си. Ищцата била съгласна с това и приемала всяко плащане. По отношение на изложеното от ищцата, че приема сумата от 1851,55 лв. като обезщетение сочи, че това е недопустимо, първо, защото по закон обезщетението е в размер на пазарната наемна цена за имота и второ, защото то се дължи за периода от датата на прекратяване на наемния договор до датата на връщане на имота на наемодателя. Ответницата намира, че в случая не е изпълнено нито едно от тези условия, поради което преведената по сметката на ищцата сума в размер на 1851.55лв. не може да бъде „приета” за обезщетение, а представлява платен наем за три месеца за наетия от нея процесен апартамент. Намира искането за освобождаване на апартамента за неоснователно, тъй като срокът на договора за наем, сключен между страните не е изтекъл, а ищцата не е изпратила и ответницата не е получила от нея официална покана с посочен разумен срок, в който да освободи имота. Счита, че не е налице и основанието за прекратяване по право на договора, посочено от ищцата, тъй като не е налице неплащане на два наема, а само закъснение в този смисъл. В тази връзка сочи, че е плащала наема, като продължава да го прави и ищцата приема тези плащания. Намира, че ищцата просто е решила да изгони нея и дъщеря й от имота, поради което е и заведено настоящото дело.

Направено е искане за отхвърляне на предявения иск.

Претендира се присъждането на съдебно-деловодни разноски.

В съдебното заседание, чрез процесуалния си представител, ищцата поддържа предявения иск.

В съдебното заседание, чрез процесуалния си представител, ответницата поддържа отговора на исковата молба.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

С Нотариален акт № 99/15.02.2019 г., по нот. дело № 89 от 2019 г. Т. И. П. е придобил чрез покупко-продажба процесния недвижим имот /л. 8/.

От представеното по делото удостоверение за наследници се установява, че Т. И. П., починал на *** г., като е оставил за наследници по закон съпругата си Б. Д. П. и двете си 2 деца И. Т. П. и Д. Т. П. /л. 12/.

С подписано от наследниците Б. Д. П., И. Т. П. и Д. Т. П. споразумение от 04.01.2021 г. ищцата е овластена еднолично да отдава процесния имот под наем, да получава и да се разпорежда със средствата от наем, както намери за добре /л. 11/.

Представен по делото е договор за наем от 01.01.2024 г., с предмет процесния имот, сключен между страните по делото, от който се установява, че уговорената наемна цена 650 лева, с падеж до пето число на текущия месец. В чл. 5, ал. 3 от договора за наем, страните са уговорили, че ако наемателят не плати наема за два месеца, договорът се счита прекратен и наемателят следва да освободи имота /л. 13/.

Страните по делото не спорят, че и към момента на приключване на устните състезания процесния апартамент се ползва от наемателката и нейната дъщеря Б. Б. и нейната внучка С. Б..

Приобщена е по делото неоспорена по съдържание кореспонденция по Viber между ищцата и дъщерята на ответницата Б. Б. /л. 18 – л. 49/, от която се установява, че към 25.07.2024 г. Б. Б. заявява на ищцата, че ще заплати наемите за м.07 и м.08 на 2024 г. около 56 август на 2024, защото тогава ответницата се завръща в България, а Б. Б. няма достъп до банка, поради което не може да плати наемите за тези месеци. На 07.08.2024 г. Б. Б. е заявила на ищцата, че ответницата пътува за България и когато се прибере ще преведе по сметка на ищцата двата наема, при което ищцата напомня на Б. Б., че договора за наем е вече прекратен, съобразно уговорката по чл. 5, ал. 3 от договора и я моли да опразни имота. Понататък в кореспонденцията Б. Б. настоява договора за наем да продължи да действа при същите условия, но ищцата се противопоставя, като моли за опразване на имота.

Страните по делото не спорят, а и от представеното извлечение от разплащателна сметка на ищцата се установява, че на 21.06.2024 г. по сметка на ищцата са постъпили 647,07 лева, преведени от ответницата, а следващият превод е от 15.08.2024 г. и е в размер от 1851,55 лева. След тази дата, на 15.10.2024 г., 18.11.2024 г., 13.12.2024 г. са преведени съответно сумите 647,07 лева, 647,07 лева и 643,17 лева /л. 95/.

По инициатива на ищцата, по делото е разпитан свидетелят И. Я. /домоуправител на сградата, в която се намира процесния апартамент/, от чийто показания се установява, че към 2024 г. свидетелят е бил домоуправител на процесния апартамент, че в него живеят млада жена, с майка си и дъщеря си и че за този апартамент са натрупани големи задължения към ВиК и за такси за поддръжка и управление, които в крайна сметка били заплатени от собственичката на апартамента /л. 121/.

Въз основа на изложената фактическа обстановка и съобразявайки становището на страните, съдът достигна до следните правни изводи:

На основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, след прекратяване на договора за наем, наемателят е длъжен да върне вещта. За успешното провеждане на предявения иск, ищецът следва в условията на пълно и главно доказване да установи в процеса, че между страните е съществувало валидно наемно правоотношение, по силата на което посочената в исковата молба вещ е предадена в държане на ответника и по което ищецът е изправна страна; твърденията си, че наемното правоотношение е прекратено, но веща продължава да се намира във фактическата власт на ответницата. В тежест на ответника е да докаже изпълнение на задължението си за връщане на вещта, или направените правоизключващи възражения.

Страните по делото не спорят, а и от представените по делото писмени доказателства се установява, че собственици на самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр.

Бургас, с административен адрес гр. Б. *** са Б. Д. П., И. Т. П. и Д. Т. П.. Установи се, че със споразумение от 04.01.2021 г. другите двама съсобственици на имота са овластили ищцата еднолично да отдава процесния имот под наем, да получава и да се разпорежда със средствата от наем, както намери за добре /л. 11/. Не е спорно по делото, а и от представения 3 договор за наем се установи, че страните по делото, са сключили договор за наем за процесния имот, уговорили са наемна цена за ползване на апартамента в размер на 650 лева, с падеж до пето число на текущия месец. В чл. 5, ал. 3 от договора за наем, страните са уговорили, че ако наемателят не плати наема за два месеца, договорът се счита прекратен и наемателят следва да освободи имота /л. 13/. Неоснователно е възражението на ответницата за неавтентичност на подписите в това споразумение от 04.01.2021 г., доколкото дори и такова овластяване от останалите съсобственици на имота да липсва, то това не би се отразило върху действителността на сключения договор за наем. Изложеното налага извод, че между страните е съществувало наемно правоотношение с обект – процесният апартамент и че в договора е уговорена специална клауза за прекратяване на договора /разваляне на договора/.

Спорен между страните е въпросът дали договора за наем е прекратен след закъснението на ответницата да заплати наемите за м.07 и м. 08 на 2024 г.

Съобразно чл. 87 ЗЗД когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Нормата съдържаща се в чл. 87 ЗЗД има диспозитивен характер и се прилага, доколкото страните по договора не са уговорили друго, като същите могат да уговорят развалянето да бъде осъществено с волеизявление, но без да се дава разумен срок или че при неизпълнение договора ще бъде развален без волеизявление на изправната страна, а със самото настъпване на съответния правопрекратяващ юридически факт – неизпълнение на поетото договорно задължение.