Решение № 1140 от 25.08.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1140 гр. София, 25.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-5, в публично заседание на тридесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Цветанка Бенина при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от Цветанка Бенина Търговско дело № 20251100901895 по описа за 2025 година

Ищецът Б. Р. Г. твърди, че на 15.06.2021 г. между него и ответника „ГрийнлайфПропърти“ ЕООД е сключен предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти в жилищен комплекс „1 Хоум“ в гр. София, а именно апартамент № 6 във вход Д, с чиста застроена площ 58,62 кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, балкон, при съседи: апартамент 5, външен зид, апартамент 7, коридор, отгоре - апартамент 12, отдолу - фитнес, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 12,21 кв.м., с обща площ 70,83 кв.м., ведно с 0,133 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата и паркомясто № 113, находящо се в подземен гараж ПГ2, сутерен - 1, с площ 13,37 кв.м, при съседи: паркомясто 112, алея за маневриране, паркомясто 114, паркомясто 118, ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед N° РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Възраждане, ул. ********, с площ 10611 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***.

По силата на сключения предварителен договор ответникът се задължил да изгради сградата със свои средства и да прехвърли на ищеца правото на собственост върху имотите, като в срока на действие на договора – до 31.12.2023 г. – да получи разрешение за ползване на сградата и в срок до 30 дни след уведомление за издаден акт образец 15, да сключи окончателен договор. Ищецът твърди, че срокът за изпълнение на задълженията на ответника е изтекъл, като същият не е прехвърлил собствеността върху имотите.

В исковата молба се излага, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора, 1 като е заплатил 94 466,62 лв., представляващи уговорената част от продажната цена.

Излага твърдения, че на 29.08.2025 г. узнал, че ответникът се е разпоредил с процесните имоти, като ги е прехвърлил на „Резидиа Груп“ АД, а за обезпечаване на част от продажната цена върху тях са учредени законни ипотеки. Посочва, че за апартамент № 6 разпоредителната сделка е извършена с Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 197, том VI, рег. № 7461, дело 958 от 2025 г. по описа на нотариус В.Ч., рег. № 210 към НК, вписан в Служба по вписванията - София с вх. рег.

№ 74586 от 29.08.2025 г., акт № 57, том CLXXVIII, дело 58815/2025 г., като върху същия е учредена ипотека с молба за вписване на законна ипотека акт № 198, том VI, рег. № 7462 от 29.08.2025 г. по описа на нотариус В.Ч., рег. № 210 към НК, вписана в Служба по вписванията - София под акт № 153, том XI, дело 58826/2025 г., вх. рег. № 73516 от 29.08.2025 г. За паркомясто № 113 разпоредителната сделка била извършена с Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 95, том VI, рег. № 7329, дело 907 от 28.08.2025 г. по описа на нотариус В.Ч., рег. № 210 към НК, вписан в Служба по вписванията - София с акт № 160, том CLXXVI, дело 58311/2025 г., вх. рег. № 73945 от 28.08.2025 г., като върху същия имот е учредена ипотека с молба за вписване на законна ипотека акт № 96, том VI, рег. номер 7330 от 28.08.2025г. по описа на нотариус В.Ч., рег. № 210 към НК, вписана в Служба по вписванията - София с вх. рег.

№ 73948 от 28.08.2025 г., акт № 89, том XI, дело № 58318/2025 г.

Придържа се към изложените от ответника в проведеното първо открито съдебно заседание твърдения, че с Нотариален акт № 120 от 16.12.2025 г., т. ІХ, рег. № 10944, д. № 1377/2025 г. на нотариус В.Ч., с район на действие СРС, е сключена извънсъдебна спогодба между „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД и „Резидиа Груп“АД за разваляне на сключени между тях договори за продажба на недвижими имоти, включително и описаните по-горе с предмет – процесните недвижими имоти.

Предвид изложеното, претендира да бъде обявен сключеният между него и „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 15.06.2021 г. за окончателен. Претендира присъждане на разноски, включително за адвокатско възнаграждение.

Ответникът „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД е депозирал отговор на исковата молба, в който излага доводи за неоснователност на предявения иск. Твърди, че към момента на сключване на процесните разпоредителни сделки, ищецът не е бил негов кредитор, тъй като предварителният договор от 15.06.2021 г. е бил прекратен преди извършването на сделките, като ищецът е бил уведомен за прекратяването на 21.08.2025 г. Оспорва да са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен. Поддържа, че сградата, в която се намират процесните имоти, не е достигнала етап на завършеност - акт образец 15, поради което не е възникнало задължението му за сключване на окончателен договор.

Ответникът твърди още, че ищецът не е изпълнил изцяло задълженията си по предварителния договор, включително задълженията за заплащане на договорената цена изцяло, поради което прави възражение за неизпълнение на договора. В случай, че съдът приеме ищеца за изправна страна по договора и обяви предварителния договор за окончателен, прави възражение по чл. 90 ЗЗД.

Моли съда да отхвърли иска като неоснователен и да му присъди сторените в производството разноски.

В допълнителната искова молба ищецът поддържа вече изложеното и оспорва възраженията на ответника.

2

В допълнителния отговор на ответника Грийлайф-пропърти ЕООД се поддържат направените възражения.

Ответникът „Грийлайф-пропърти“ ЕООД е депозирал насрещна искова молба срещу Б. Р. Г., в която твърди, че по силата на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти – апартамент № 6, вход Д и Паркомясто № 113, находящи се в жилищен комплекс „1 HOME”, гр. София от 15.06.2021 г., била уговорена обща продажна цена в размер на 96 600 евро. Сочи, че в хода на строителните дейности, поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били предвидими, а именно предприетите в глобален мащаб противоепидемични мерки, които довели до цялостно преустановяване на обществената и търговска дейност, настъпило изменение в цените на доставките на продукти, строителни материали и консумативи от съществено значение за осъществяване дейността на ищеца. Посочва, че реалната цена при довършване на строителството била с близо 50% по-висока от първоначално договорената. С уточняваща молба от 12.12.2025 г. ищецът по насрещния иск пояснява и конкретизира извършените до момента строителни дейности и измененията в цените на основните материали, СМР, доставки и възнаграждения за работа към момента на сключване на договора и към края на годината, в която сградата е завършена до степен на „груб строеж“.

Моли съда да измени сключения между страните предварителен договор от 15.06.2021 г., като увеличи продажната цена от 96 600 евро на 130 410 евро. В условията на евентуалност, моли съда да осъди ответника да му заплати сума в размер на 33 810 евро, представляваща изменение в цената на материалите за строителство на процесните имоти. Претендира разноски.

В отговора на насрещната искова молба ответникът по насрещния иск Б. Г. оспорва допустимостта и основателността на иска. Като доводи за недопустимост в него се сочи, че доколкото самият ищец е в забава за изпълнение на задължението си за предаване на имотите по договора, то за него липсвал правен интерес от предявяване на настоящия иск. Излага доводи, че такъв иск е на разположение само на изправния длъжник, а не на изпадналия в забава такъв. Отделно от това оспорва да е налице непредвидимост, тъй като извънредната обстановка е обявена преди сключване на предварителния договор и страните са имали възможност да съобразят договорените условия с вече настъпилите последици от извънредното положение.

Излага твърдение, че е немислимо справедливата пазарна цена на имотите към момента на договаряне при покупка „на зелено“ и към момента на сключване на окончателен договор да бъдат съпоставяни.

Предявен е от Б. Р. Г. против ответника „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД конститувен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между тях на 15.06.2021 г. Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти — ап. 6, вход Д, и Паркомясто 113, находящи се в жилищен комплекс „1 Хоум“, гр. София.

Предявен е насрещен иск от „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД срещу ищеца по главния иск Б. Р. Г. с правно основание чл. 307 ТЗ за изменение на предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти, сключен на 15.06.2021 г. между ищеца, като продавач, и ответника, като купувач в частта му за договорената цена, която от 96 600 евро бъде увеличена поради стопанска непоносимост на 130 410 евро, както и иск в условията на евентуалност с правно 3 основание чл. 79, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД, във вр. чл. 266 ЗЗД за сумата от 33 810 евро, представляваща незаплатена цена в увеличен размер по сключения между страните предварителен договор.

Съдът, като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа страна:

По делото е представен Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 197, т. VІ, рег. № 7461, д. 958 от 29.08.2025 г. на нотариус В. Ч., с район на действие СРС, в който е обективирана сключена между „Грийнлайф-пропърти“ЕООД – продавач и „Резидиа груп“АД – купувач сделка за покупко- продажбата на недвижими имоти, находящи се в гр. София, район Възраждане, в комплекс „1 Хоум“, състоящ се от жилищна сграда с магазини и подземни гаражи с входове А, Б и В, която съгласно КККР на гр. София, одобрени със Заповед №РД-18-32 от 01.04.2016 г., представлява сграда с идентификатор ***, както и сграда с входове Г и Д с идентификатор ***, които сгради находящи се в Поземлен имот с идентификатор ***, част от които имоти – апартамент № 6, находящ се във вход Д на втори етаж със застроена площ от 58.62 кв.м., ведно с прилежащите идеални части от общите части на вход Г и Д на сградата и от правото на строеж, върху което е построена сградата, с идентификатор на обекта - ***.

С Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 95, том VI, рег. № 7329, дело 907 от 2025 г. по описа на нотариус В.Ч., рег. № 210 към НК от 28.08.2025 г. е обективирана сключена между същите страни сделка за продажбата на следния недвижим имот – 13.37/1333.52 идеални части от Подземен гараж /ПГ/ 2, сутерен - 1, съставляващо паркомясто № 113, с площ 13,37 кв.м, при съседи: паркомясто 112, алея за маневриране, паркомясто 114, паркомясто 118, ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед N° РД18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Възраждане, ул. ********.

Видно от представения по делото Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство от 15.06.2021 г., същият е сключен между „Грийнлайфпропърти“ЕООД – в качеството на продавач и Б. Р. Г. – в качеството на купувач, с предмет на договора – поето от продавача задължение да построи със свои средства и да продаде на купувача, който се задължава да купи при условията на договора в степен на завършеност „груб строеж“ и в изцяло завършен вид според Приложение № 1, и след получен Акт обр. 15 за сградата, следните недвижими имоти в Жилищен комплекс „1 Хоум“, гр. София, а именно – Апартамент № 6, находящ се във вход Д, ет.

2 с чиста площ от 58.62 кв.м., заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 12,21 кв.м. с обща площ 70,83 кв.м., ведно с 0,133% идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата;