Решение № 380 от 10.11.2021, Районен съд - Смолян

РЕШЕНИЕ

№ 380 гр. Смолян, 10.11.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично заседание на четиринадесети октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Сийка Златанова при участието на секретаря Сирма Купенова като разгледа докладваното от Сийка Златанова Гражданско дело № 20205440101007 по описа за 2020 година

Постъпила е искова молба от „ТК“ АД - СЗ, представлявано от ДД срещу Етажната собственост на сграда с идентификатор ****, „ЕП“ - с. С, представлявана от АМГ. Предмет на делото е иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС, с който се иска да бъдат отменени като незаконосъобразни решенията, приети с протокол на общото събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор **** – с. С, общ. Смолян, вход с апартаменти, проведено на 27.07.2020 г., по т. 1-5 вкл. от дневния ред, а именно за отделно управление на самостоятелно обособена етажна собственост на вход с апартаменти на сграда с идентификатор ****; за избор на АМГ за управител на същата етажна собственост; за определяне размер на вноските за управление и поддържане на ЕС от 20 лв. на месец; за възлагане на управителя на ЕС да възложи на трето лице изготвяне на правилник за вътрешния ред и да се преустанови използването на общото за цялата сграда отопление.

Претендира за деловодните разноски.

Фактическите твърдения, на които ищецът основава иска, се свеждат до следното:

Ищецът е собственик на самостоятелни обекти в Жилищна сграда с обекти за стопанска дейност, с наименование „ЕП“ с идентификатор № ****, с. С, общ. Смолян, построена в поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на селото, съгласно Разрешение за строеж № 96/28.06.2004 г. на Главния архитект на община Смолян и въведена в експлоатация с Удостоверение № 33/25.04.2007 г. на Главния архитект на община Смолян, които обекти придобил Нотариален акт за покупко-продажба № **** г. по описа на нотариус НК, вписан в СВ-Смолян с вх. № 3068/2007г„ акт *** г., както следва: Ресторант с идентификатор № ****.1, със застроена площ от 263.07 кв.м и 128,74 ид.ч. от общите части на сградата, 1 равняващи се на 26,30 %, находящ се на приземен етаж; Басейн с идентификатор № ****.5, със застроена площ от 206,80 кв.м. и 54,83 ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 11,20 %, находящ се на партерен етаж; Лоби-бар с идентификатор № ****.12, със застроена площ от 69,72 кв.м. и 50.55 ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 10,33 %, находящ се на първи етаж; Склад с идентификатор № ****.2, със застроена площ от 12,20 кв.м., без данни за прилежащите идеални части от общите части на сградата по документ за собственост, а по таблица площоразпределението - с 2,31 кв.м., равняващи се на 0,47 % ид.ч. от общите части на сградата, находящ се на приземен етаж; Гараж с идентификатор № ***, със застроена площ от 15,20 кв.м., без данни за прилежащите идеални части от общите части на сградата по документ за собственост, а по таблица площоразпределението - с 3,95 кв.м, равняващи се на 0,81 % ид.ч. от общите части на сградата, находящ се на приземен етаж; Гараж с идентификатор № ***, със застроена площ от 12,65 кв.м., без данни за прилежащите идеални части от общите части на сградата по документ за собственост, а по таблица площоразпределението - с 2,60 кв.м., равняващи се на 0,53 % ид.ч. от общите части на сградата, находящ се на приземен етаж.

Останалите обекти от сградата, а именно: 25 бр. апартаменти, са собственост на чуждестранни физически лица, първоначално придобити през 2007 г.

На 28.10.2015 г. дружеството в качеството си на собственик, притежаващ 48.80 % от общите части на сградата по документ за собственост, поело инициативата по чл. 12, ал. 5 и ал. 6 от ЗУЕС и свикало първото общо събрание на етажната собственост на сградата. На събранието присъствали 65,68 % идеални части от общите части на сградата, в това число собственици на апартаменти. На същото събрание дружеството е избрано за управител на етажната собственост на сградата и преизбирано за такъв на всеки две години. В качеството си на управител на ЕС, дружеството свиква ежегодно общо събрание на етажната собственост в края на м. октомври (изключение е 2020 година, поради обявената извънредна епидемична обстановка). Поканата за тези общи събрания, както и протоколите от тяхното провеждане и другите приложени документи, се обявяват на всички етажни собственици чрез залепяне/оставяне в сградата и чрез изпращане по електронните им пощи (поради липса на посочен адрес в страната).

На 07.10.2020 г. дружеството получило Уведомление изх. № 6/05.10.2020 г. от г-н АМГ в качеството му на Управител на ЕС, с приложена част от протокол от общо събрание на собствениците в етажната собственост на сграда е идентификатор ****, с. С, общ.

Смолян, вход с Апартаменти, проведено на 27.07.2020 г.. Съобразно приложения протокол, на 27.07.2020 г. от 18,00 часа във входа на сградата е проведено общо събрание на собствениците. Събранието е свикано на основание чл. 8, ал. 2, във връзка с чл. 12, ал. 6 от ЗУЕС от собственици, притежаващи 21,92 % идеални части от общите части на етажната собственост, без да са посочени. Присъствали 100 % идеални части от общите части в сградата и били взети с единодушие следните решения: Взети са следните решения: По т. 1 е учредено отделно управление на самостоятелно обособена етажна собственост на вход с апаратаменти на сграда с идентификатор ****, с. С, общ.Смолян; По т.2 от дневния ред: за 2 управител на така учредената ЕС е избран АМГ - собственик на ап. 18 и ап. 19 от сградата;

По т. 3 от дневния ред: определен е размер на вноските за управление и поддържане на ЕС от 20 лв. на месец; по т. 4 от дневния ред: задължен е управителя на ЕС да изготви или възложи на трето лице да изготви Правилник за вътрешния ред; По т. 5 от дневния ред: да се преустанови използването на общото за цялата сграда отопление.

Ищецът твърди, че проведеното на 27.07.2020 г. общо събрание на етажната собственост в сграда с идентификатор **** и взетите на същото решения са незаконосъобразни. Твърди, че събранието е свикано и проведено в нарушение на императивни разпоредби на чл. 12, ал. 1- 4, чл. 13, чл. 14, ал. 4 и 5, чл. 15, чл. 16, ал. 1, 5, 6 и 7 от ЗУЕС. Освен това взетите решения са незаконосъобразни и защото учредената отделна етажна собственост на северния вход на сградата, който е главен вход към частта на апартаментите, а не противопожарен изход (по проект на сградата). Законът изисква самостоятелните обекти не само да имат отделен вход, но и да са конструктивно обособени от останалите, така че прилежащите им общи части да се отделени и да могат да се управляват отделно. В процесния случай „отделно управление“ на „вход с апартаменти“ не може да се осъществи, тъй като не е възможно обособяване на достъп само до частта с апартаментите през входа (без достъп до останалите обекти), както и отделяне на общите части от сградата, прилежащи само към самостоятелните обекти на този вход за самостоятелно управление. Причината е, че останалите обекти в сградата, макар да имат отделни входове, са свързани с „входа на апартаментите“ чрез общ коридор, стълбище и асансьор; някой от тях (басейн) са разположени на повече от едно ниво (етаж) без вътрешна връзка, а с достъп именно през общата инфраструктура на сградата - коридор, стълбище и асансьор. Сградата е проектирана и изградена така, че отделянето на общи части и съоръжения за обслужване и управление само от „вход с апартаменти“ не е възможно. Така, не е възможно отделяне на покрива, подпокривното пространство и комините, външните и вътрешните носещи стени. Не е възможно и отделяне на общите инсталации. Отоплението и топлата вода в сградата са централизирани - чрез вътрешна парна инсталация на дърва, която е обща за цялата сграда и не може да се раздели. Сградата има стандартна водоснабдителна система, но е със собствена пречиствателна такава, поради липса на улична канализация в района, като пречистването на отпадните води се извършва чрез битова биологична пречиствателната станция, захранвана с дрожди. Инсталацията е обща за всички обекти в сградата и също не може да се отдели само за някои от тях.

Поради незаконосъобразност на първото решение счита за незаконосъобразни и останалите.

Ответникът в срока по чл. 131 ГПК не подава отговор на исковата молба.

В съдебно заседание, проведено на 14.10.2021 г. съдът конституира като ответник по делото АМГ като ответник по делото, от гр. ****.

В съдебно заседание ищецът се представлява от адв. С, която поддържа предявените искове по изложените в исковата молба и в пледоарията съображения и моли да бъдат уважени като бъдат отменени оспорваните решения. Претендира за деловодните разноски.

Ответникът – Етажната собственост „ЕП“ не се представлява.

Ответникът *** се представлява от адв. М, която изразява становище, че етажна собственост по оспорваните решения не е учредена и не съществува, а смята, че е учредено дружество по ЗЗЗД.

Съдът установи от фактическа и правна страна следното:

Предявените искове са процесуално допустими, подадени от заинтересован собственик на обекти в етажната собственост и в срока по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС.

Разгледан по същество исковете са основателни, поради което следва да бъдат уважени.

3

Видно от представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ****, дело № 746/2007 по описа на нотариус К ищецът е собственик на самостоятелни обекти в жилищната сграда с обекти за стопанска дейност „ЕП“ с идентификатор **** по КККР на с. С, построена в поземлен имот с идентификатор ****, както следва: Ресторант с идентификатор № ****.1, със застроена площ от 263.07 кв.м и 128,74 ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 26,30 %, находящ се на приземен етаж; Басейн с идентификатор № ****.5, със застроена площ от 206,80 кв.м. и 54,83 ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 11,20 %, находящ се на партерен етаж; Лоби-бар с идентификатор № ****.12, със застроена площ от 69,72 кв.м. и 50.55 ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 10,33 %, находящ се на първи етаж; Склад с идентификатор № ****.2, със застроена площ от 12,20 кв.м., без данни за прилежащите идеални части от общите части на сградата по документ за собственост, а по таблица площоразпределението с 2,31 кв.м., равняващи се на 0,47 % ид.ч. от общите части на сградата, находящ се на приземен етаж; Гараж с идентификатор № ***, със застроена площ от 15,20 кв.м., без данни за прилежащите идеални части от общите части на сградата по документ за собственост, а по таблица площоразпределението - с 3,95 кв.м, равняващи се на 0,81 % ид.ч. от общите части на сградата, находящ се на приземен етаж; Гараж с идентификатор № ***, със застроена площ от 12,65 кв.м., без данни за прилежащите идеални части от общите части на сградата по документ за собственост, а по таблица площоразпределението - с 2,60 кв.м., равняващи се на 0,53 % ид.ч. от общите части на сградата, находящ се на приземен етаж.

Видно от представения нотариален акт и таблицата за определяне на площоразпределение и идеални части от общите части на жилищната сграда, притежаваните от ищеца идеални части от общите части на сградата са 49,64 %.

Няма спор по делото, че на първото общо събрание на собствениците на обекти в сградата с идентификатор **** по КККР на с. С, проведено на 28.10.2015 г., за управител на етажната собственост е избрано „ТК“ АД.

С уведомление по телепоща изх. № 6/05.10.2020 г., изпратено от АМГ в качеството му на управител на етажната собственост на сграда с идентификатор **** по КККР на с. С, вход с апартаменти до „ТК“ АД, ищецът като управител на етажната собственост на сграда „ЕП“ с. С е уведомен, че на 27.07.2020 г. собствениците на самостоятелни обекти, находящи се във входа с апартаменти на сградата са провели общо събрание на 27.07.2020 г. и са взели решение на осн. чл.8, ал. 2 ЗУЕС да учредят отделно управление на самостоятелно обособена етажна собственост на входа са апартаменти на сградата. На събранието е избран *** за управител на етажната собственост, който е подал уведомление пред Община Смолян по чл. 46б ЗУЕС. Със същото уведомление е изпратен и протоколът от общото събрание на собствениците в ЕС на сграда с идентификатор **** по КККР на с. С, вход с апартаменти от 27.07.2020 г.. От протокола е видно, че по дневния ред на общото събрание са приети следните решения: 1. на осн. чл. 8, ал. 2 ЗУЕС да се учреди отделно управление на самостоятелно обособена етажна собственост на вход с апартаменти на сграда с идентификатор **** по КККР на с. С. 2. за управител на етажната собственост е избран *** – собственик на ап. 18 и ап. 19 в сградата. 3. размерът на вноските за управление и 4 поддържане на ЕС да бъде 20 лв. на месец за всеки отделен самостоятелен обект. 4.