Решение № 6846 от 12.12.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6846 гр. София, 12.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-4 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мариана Христова при участието на секретаря Ива Ат. И.а като разгледа докладваното от Мариана Христова Гражданско дело № 20231100101482 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искове на Ж. З. З. предявени лично и в качеството на цесионер по Договор за цесия от 31.01.2023г., срещу „А.С.Е.К.“ ЕАД, за присъждане на сумата общо 49578.00лв., в която са включени: 28278.00лв., представляваща обезщетение за имуществени вреди от забавено изпълнение по Предварителен договор от 30.04.2018г., изразяващи се в заплатени наеми за двустаен апартамент и паркомясто, за периода от 01.11.2019г. до 31.10.2022г.; 21300.00лв., представляващи обезщетение за имуществени вреди от неизпълнение в качествено отношение, изразяващо се в получено паркомясто вместо гараж № 23, 24 за етажно паркиране на две коли, от които 2800.00лв. - за изграждане на стени и шпакловка, 3500.00лв. – за инсталиране на гаражна врата и 15000.00лв. – за инсталиране на система за етажно паркиране.

В исковата молба Ж. З. З. твърди, че заедно с А.К.Г., в качеството им на възложители и купувачи, по време на фактическото им съжителство сключили с „А.С.Е.К.“ ЕАД в качеството му на продавач-изпълнител, Предварителен договор от 30.04.2018г., по силата на който последният се задължил да построи и предаде след получаване на разрешение за ползване фиксирани обекти на купувачите, описани в чл. 1, ал. 1 на Предварителния договор, а именно: АПАРТАМЕНТ № 17, МАЗЕ № 17 и ГАРАЖ № 23, 24, срещу продажна цена в размер на 130000.00евро или тяхната равностойност в лева към момента на плащането.

Съгласно чл. 2, ал. 3 от договора плащането на цената се извършва на пет вноски, като последната, шеста вноска в размер на 13000.00евро е платима в 10 дневен срок след получаване от продавача на уведомление за издаване на разрешение за ползване на сградата, в която са имотите.

Степен на завършеност на обектите била уговорена в Приложение № 1 към Предварителният договор.

На 16.11.2018г., когато сградата била завършена в етап „груб строеж“, имотите били прехвърлени от продавача на купувачите с нотариален акт № 26/2018г., с цел да бъдат ипотекирани и се отпуснат кредити. Твърди, че с изповядване на сделката не били променени уговорките по Предварителния договор относно степен на завършеност на обектите или срокове на завършване на строителството. Съгласно уговорките по нотариалният акт владението на имотите следвало да бъде предадено на купувачите след издаване на разрешение за ползване на сградата и при плащане на пълната продажна цена.

1

Твърди, че купувачите за изправна страна по Предварителния договор, т.к. платили изцяло и в срок продажната цена, но ответника – продавач е неизправна страна, т.к. не изпълнил в срок задължението си за получи разрешение за ползване на сградата и предаде владението на обектите на купувачите. Вместо до 31.03.2019г. да е получил разрешение и предал обектите ответникът завършил сградата две години по късно, като Разрешението за ползване получил на 24.11.2021г., а реалното предаване на владението върху обектите се случило на 08.02.2022г., като предал ключовете от апартамент № 17, но отказал да подпише приемо-предавателен протокол. След предаване на ключовете, на 10.02.2022г. купувачите участвали в общо събрание на собствениците в сградата.

В резултат на забавата купувачите претърпели имуществени вреди изразяващи се в заплатеният наем за жилище с гараж за периода от 01.11.2019г. до 31.10.2022г., в размер на 28278.00лв.

Твърди, че ответникът не изпълнил задължението си по Предварителният договор да изгради и предаде обект – ГАРАЖ № 23, 24, представляващ самостоятелен обект в сградата на кота 2.85, с площ 17.56кв.м., обособен като такъв с ограждащи стени, със степен на завършеност – с гаражна врата тип „летящо крило“, предназначен за паркиране на две коли с етажно паркиране, снабден със съответна инсталация – паркинг платформа. Вместо самостоятелен обект купувачите получили обикновено паркомясто за една кола.

Излагат, че през лятото на 2021г. ответникът се свързал с тях с настояване да подпишат декларация и да заплатят инсталацията на паркинг платформа за етажно паркиране, което купувачите отказали. Излагат и, че към момента на встъпване във владение в подземният паркинг на сградата няма нито един гараж за етажно паркиране, а наличието на такива е констатирано в разрешението за ползване, поради което считат, че към момента на съставянето му платформите са били налични, но впоследствие са премахнати.

Твърди, че в резултат на неизпълнението купувачите претърпели имуществени вреди изразяващи се в средствата необходими за обособяване на полученото паркомясто като самостоятелен обект с ограждащи стени, врата и платформа за етажно паркиране, в общ размер 21300.00лв., от които 2800.00лв. - за изграждане на стени и шпакловка, 3500.00лв. – за инсталиране на гаражна врата и 15000.00лв. – за инсталиране на система за етажно паркиране.

Излага, че с н.а. № 175/2022г. А.К.Г. и прехвърлил чрез покупко продажба собствените си идеални части от обектите предмет на предварителният договор, в резултат на което Ж. З. З. станала единствен собственик на същите. С Договор за цесия от 31.01.2023г. А.К.Г. и прехвърлил всичките си права по сключените с ответника предварителен и окончателен договор с н.а. № 26/2018г., включително правото да търси обезщетение за неизпълнение по същите, което я легитимира да предяви и процесните искове и в качеството на цесионер.

Ответникът „А.С.Е.К.“ ЕАД изразява становище за недопустимост, а в евентуалност за неоснователност на исковете.

Възразява, че ищцата не е легитимирана да предявява иск от името на А.К.Г., т.к. цесията е недействителна, поради липса на индивидуализация на прехвърлените вземания и не е произвела действие, т.к. не е съобщена на „А.С.Е.К.“ ЕАД.

Възразява, че между страните не е налице облигационна връзка с характер на предварителен договор за покупко продажба на имот и строителство, с твърдените параметри. В тази връзка оспорва Предварителен договор от 30.04.2018г. като неистински, неавтентичен документ, който не е подписан от сочените като негови автори лица.

В евентуалност възразява, че с Предварителен договор от 30.04.2018г. не са уговорени твърдените срокове за изпълнение, както и, че ответника не е поел задължение да предаде имотите в твърдяната степен на завършеност, респ. между страните не е налице договорка в гаража да бъде предаден с паркинг платформа за етажно паркиране на купувачите.

В евентуалност възразява, че не е в забава по отношение изпълнение на задълженията си по Предварителен договор от 30.04.2018г. Евентуална забава се дължи на непреодолима сила и форсмажорни обстоятелства, изразяващи се в незаконни действия и бездействия на държавни, общински органи и частни лица, във връзка с извършване на строителството, при наличието на каквито сроковете се считат продължени.

В евентуалност възразява, че забавата се дължи на кредиторова забава, т.к. ищцата не е изпълнила изцяло и в срок договорните си задължения.

2

Възразява и, че Предварителен договор от 30.04.2018г. се счита прекратен със сключването на окончателен такъв обективиран в нотариален акт № 26/2018г., при което изпълнението е прието без възражения, при липса на изрична договорка за продължаване действието на предварителния договор.

Счита претенциите за неоснователни, т.к. претенцията за недостатъци не е заявена в уговорените в предварителният договор срокове – незабавно, при приемане на изработеното, а от друга страна – като погасени по давност.

Оспорва възникването в причинна връзка на твърдените вреди и неизпълнение на договорните задължения с възражението, че ищцата никога не е сключвала договор за наем и не е плащала наемна цена, а вещта – гараж е предадена във вида, в който е уговорено.

В евентуалност оспорва претенциите по размер.

Съдът след като съобрази предметните предели на спора очертани с исковата молба, възраженията на страните и всички доказателства по делото, прие за установено от фактическа страна следното и прави следните правни изводи:

Видно от Предварителен договор от 30.04.2018г. между Ж. З. З. и А.К.Г., като купувачи възложители и „А.С.Е.К.“ ЕАД, като продавач изпълнител, е сключен предварителен договор за покупко продажба на имот и строителство, по силата на който са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор за покупко продажба, като „А.С.Е.К.“ ЕАД е поел задължението да извърши строителство и предаде на купувачите, а последните – да купят недвижими имоти в новострояща се жилищна сграда, а именно:

АПАРТАМЕНТ № 17 с прилежащо МАЗЕ № 17, както и ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ № 23, 24, разположен на сутеренния етаж на сградата, кота - - 2.85, със застроена площ 17.56кв.м., с подробно описани в договора граници, заедно с припадащите му се ид.ч. от общите части на подземните гаражи в сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е изградена последната, при цена и условия установени с договора.

Съгласно чл. 1, ал. 2 и 3, продавачът изпълнител следва да предаде на купувачите недвижимите имоти предмет на договора, в степен на завършеност по Приложение № 1 към същия, с Разрешение за ползване в срок до 31.03.2019г.

Съгласно чл. 2 от Предварителен договор от 30.04.2018г. купувачите са поели задължението да заплатят на продавача сумата 130000.00евро или левовата им равностойност към деня на плащането, на вноски, първата от които след подписване на Акт образец 14, чрез отпуснат на купувачите ипотечен кредит от финансираща банка, а последната – в 10 дневен срок след получаване от изпълнителя уведомление за издаване на Разрешение за ползване на сградата.

Съгласно чл. 2, ал. 6 и чл. 3, ал. 4 от договора, в уговорената цена се включват всички видове довършителни работи фиксирани в Приложение № 1 към договора, а продавачът изпълнител се задължава да предаде на купувачите недвижимите имоти предмет на договора във вид на завършеност съгласно Приложение № 1.

Съгласно чл. 3, ал. 6 от договора, продавачът изпълнител се задължава да предаде владението на обектите в месечен срок след издаване на разрешение за ползване, ако е платена продажната цена.

Съгласно чл. 3, ал. 7 при констатирани дефекти при предаване на владението продавачът изпълнител следва да ги отстрани в 30 дневен срок, за собствена сметка.

Установяването на дефекти се осъществява след

Подадено писмено заявление от страна на купувача и двустранно подписан протокол, като дефекти са всички съществени отклонения във вида на завършеност на имотите, предвидено в Приложение № 1.

Видно от Приложение № 1 към Предварителен договор от 30.04.2018г., същото съдържа степен на завършеност на обектите на купувачите, а именно: АПАРТАМЕНТ № 17 с прилежащо МАЗЕ № 17, както и ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ № 23, 24. В приложението ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ № 23, 24 е описан като разположен на сутеренния етаж на сградата, кота - - 2.85, със застроена площ 17.56кв.м., с подробно описани в договора граници, заедно с припадащите му се ид.ч. от общите части на подземните гаражи в сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е изградена последната. Съгласно т. 2 от приложението, част – завършеност на отделните обекти, по отношение „подземен паркинг“ е описано: под – шлайфан бетон, стени и тавани – видим бетон. „За гаражи“ е вписано – гаражна врата тип „летящо крило“.

3

Видно от н.а. № 26/16.11.2018г. „А.С.Е.К.“ ЕАД е продало на Ж. З. З. и А.К.Г. обекти в новопостроената жилищна сграда, а именно: АПАРТАМЕНТ № 17 с прилежащо МАЗЕ № 17, както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор по КК № ***, представляващ ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ № 23, 24, разположен на сутеренния етаж на сградата, кота - - 2.85, със застроена площ 17.56кв.м., с подробно описани в договора граници, заедно с припадащите му се ид.ч. от общите части на подземните гаражи в сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е изградена последната. Съгласно уговорките в нотариалният акт цената за обектите е частично платена, а останалата част ще бъде платена след представяне на надлежни документи в банката, посредством отпускане на ипотечен кредит.