Определение № 30858 от 25.08.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 30858 гр. София, 25.08.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и пети август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: БОРЯНА Д. ВОДЕНИЧАРОВА като разгледа докладваното от БОРЯНА Д. ВОДЕНИЧАРОВА Гражданско дело № 20261110108801 по описа за 2026 година намери, че следва да съобщи на страните проекта за доклад по делото по реда на чл.

140, ал. 3 ГПК:

Д. Х. К. е предявил срещу "Аджис Билд 1" ЕООД осъдителен иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр. 3, вр. чл. 87 ЗЗД за сумата от 12 644 евро /в левова равностойност 24 730 лв./, представляваща 20 % от продажна цена, получена на отпаднало основание – развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.12.2023 г. с предмет апартамент ......, находящ се в гр. ..........., със застроена площ от 41, 52 кв.м., ведно със законната лихва от датата на разваляне на договора до окончателното плащане, както и осъдителен иск с правна квалификация чл. 92 ЗЗД за сумата от 12 644 евро, представляваща неустойка по чл. 8.3. от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.12.2023 г., ведно със законната лихва от датата на разваляне на договора до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че на 19.12.2023 г. е сключил в качеството си на купувач с ответника в качеството на продавач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.12.2023 г. с предмет апартамент ......, находящ се в гр. ..........., със застроена площ от 41, 52 кв.м. и обща продажна цена в размер на 63 220 евро. В изпълнение на задълженията си по предварителния договор ищецът заплатил 20 % от тази цена в размер на 24 730 лв. с две плащания, съответно на 21.12.2023 г. в размер на 4730 лв. и на 29.01.2024 г. в размер на 20 000 лв. Сочи, че съгласно чл. 6.2. от договора страните са се задължили да сключат окончателен договор в срок до 45 дни от писменото уведомяване на купувача за снабдяване на сградата с удостоверение по чл. 181 ЗУТ и представяне на всички необходими документи, като с чл. 3.3. продавачът се е задължил да осигури в оригинал всички документи, необходими за сключването на окончателния договор. При извършена справка ищецът установил, че на 02.10.2025 г. е бил издаден констативен протокол по чл. 181 ЗУТ за процесната сграда като въпреки това и след изтичане на 45-дневния срок по чл. 6.2. от договора ответникът не изпълнил задължението си да посочи дата и час за сключване на окончателен договор, с което е изпаднал в забава. Твърди, че на 15.12.2025 г. чрез частен съдебен изпълнител е изпратил до ответника покана за изпълнение на предварителния договор и предоставяне на документи и покана-уведомление за разваляне на предварителния договор, като е изискал в 7-дневен срок от получаване да му бъдат предоставени копие от констативния протокол по чл. 181 ЗУТ и други документи, необходими за сключване на окончателен договор и обезпечаване на банков кредит. На основание чл. 87 ЗЗД със същата покана изрично предупредил ответника, че при непредставяне на документи в указания срок ще счита предварителния договор за развален 1 по негова вина, като ще претендира възстановяване на всички заплатени суми и неустойката по чл. 8.3. от договора. Твърди, че поканата е била връчена на ответника на 02.01.2026 г., поради което срокът за изпълнение е изтекъл на 09.01.2026 г. Ответникът не представил поисканите документи, нито върнал платените от ищеца суми. Моли исковете да бъдат уважени и претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва предявените искове. Поддържа, че не той, а ищецът е неизправна страна, поради което ищецът няма право да разваля предварителния договор. Сочи, че съгласно договора продажната цена е следвало да бъде заплатена на части преди сключване на окончателния договор и на съответните етапи още със снабдяването на сградата с удостоверение по чл. 181 ЗУТ, като липсва задължение за дружеството да изпраща покана или уведомление и всъщност ищецът е изпаднал в забава за заплащане на 70 % от продажната цена в размер на 86 553 лв., която сума е следвало да бъде платена на 02.10.2025 г. съгласно чл. 2.1., б. „б“ от предварителния договор. Предвид това неизпълнение от страна на ищеца с отговора на исковата молба отправя изявление за разваляне на предварителния договор на основание чл.

2.а., б. „б“ и за заплащане на неустойката, уговорена в чл. 8.5. от договора в размер на 12 644 евро, с която прави възражение за прихващане. Твърди, че въпреки водени разговори между страните и уговорени срещи ищецът е отказал да сключи окончателен договор, както и оказване на каквато и да е съдействие в тази връзка, като вкл. не се е явил и на уговорена среща в офиса на дружеството в гр. София на 30.10.2025 г. По отношение на срока за сключване на окончателен договор поддържа, че на практика същият не е започнал да тече, тъй като продавачът не е уведомил купувача за снабдяване на сградата със съответния документ за завършен етап от строителството. Сочи също така, че е разбрал за изпратените от ищеца покани с връчването на исковата молба.

По доказателствената тежест

В доказателствена тежест на ищцата по иска с правно основание чл. 55, ал. 1 пр. 3 ЗЗД, вр. чл. 87 ЗЗД е да докаже, че ответникът е получил за негова сметка сумата от 12 644 евро с равностойност 24 730 лв. по сключен с ответника предварителен договор за покупкопродажба на апартамент от 19.12.2023 г., като впоследствие основанието за получаване на посочената сума е отпаднало, тъй като договорът е бил развален от ищеца поради виновно неизпълнение от страна на ответника.

В доказателствена тежест на ответника е да установи наличието на основание за задържане на полученото и възраженията си, че е налице неизпълнение от страна на ищеца да заплати в уговорения срок сумата от 86 553 лв.

В тежест на ищеца по иска с правна квалификация чл. 92 ЗЗД е да докаже при условията на пълно и главно доказване наличието на сключен между страните предварителен договор на 19.12.2023 г.; че е изпълнил задълженията си по договора; наличието на действителна клауза в договора, която предвижда задължение за неустойка, в случай на разваляне на договора поради виновно неизпълнение на продавача; че ищецът е развалил договора поради виновно неизпълнение от страна на ответника, както и размера на неустойката.

В тежест на ответника по направеното възражение за прихващане със свое вземане по чл. 92 ЗЗД е да докаже при условията на пълно и главно доказване наличието на сключен между страните предварителен договор на 19.12.2023 г.; че е изпълнил задълженията си по договора; наличието на действителна клауза в договора, която предвижда задължение за неустойка, в случай на разваляне на договора поради виновно неизпълнение на купувача; че ответникът е развалил договора поради виновно неизпълнение от страна на ищеца, както и размера на неустойката. На ответника следва да бъдат дадени указания да посочи във връзка с кое от претендираните от ищеца вземания прави възражение за прихващане.

За безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване на основание чл. 146, ал.

1, т. 4 ГПК следва да бъдат отделени следните обстоятелства: че на 19.12.2023 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и 2 че на 02.10.2025 г. за сградата, в която се намира апартаментът, предмет на посочения предварителен договор, е бил издаден констативен протокол за степен на завършеност „груб строеж“ на основание чл. 181 ЗУТ.

По доказателствата

Ищецът и ответникът са представили писмени доказателства, които са допустими, относими и необходими за правилното решаване на повдигнатия пред съда правен спор и следва да бъдат приети. Не е необходимо да бъде уважавано направеното от ищеца искане по реда на чл. 186 ГПК, тъй като това обстоятелство е отделено за безспорно между страните и соченият документ е представен и приет по делото.

На ответника следва да бъдат дадени указания да уточни искането си за събиране на гласни доказателства като посочи кои конкретни факти и обстоятелства ще установява с показанията на поискания свидетел.

На ищеца следва да бъдат дадени указания във връзка със заявената претенция за законна лихва да уточни дали претендира единствено законна лихва от датата на подаване на исковата молба или претендира обезщетение за забава в размер на законната лихва от поранна дата, което представлява отделен иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД, в който случай следва да посочи поотделно каква сума претендира като обезщетение за забава върху всяка от двете процесни претенции до датата на подаване на исковата молба, като индивидуализира същата по размер и период и представи доказателство за внесена държавна такса по всеки от тези два иска в размер на по 4 % от уточнената сума, но не по-малко от 25, 56 евро.

Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, във вр. с чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 11.11.2026 г. от 15.00 ч., за което страните да бъдат призовани.

УКАЗВА на ищеца в едноседмичен срок от получаване на съобщението с писмена молба с препис за ответника да уточни дали претендира единствено законна лихва от датата на подаване на исковата молба върху всяка от двете главници или претендира обезщетение за забава в размер на законната лихва от по-ранна дата, което представлява отделен иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД, в който случай следва да посочи поотделно каква сума претендира като обезщетение за забава върху всяка от двете процесни претенции до датата на подаване на исковата молба, като индивидуализира същата по размер и период и представи доказателство за внесена държавна такса по всеки от тези два иска в размер на по 4 % от уточнената сума, но не по-малко от 25, 56 евро. При неизпълнение в срок съдът ще приеме, че се претендира единствено законна лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.

УКАЗВА на ответника в едноседмичен срок от получаване на съобщението с писмена молба с препис за ищеца да уточни с вземането по кой от двата предявени иска прави възражение за прихващане.

УКАЗВА на ответника в едноседмичен срок от получаване на съобщението с писмена молба с препис за ищеца да уточни искането си за събиране на гласни доказателства като посочи кои конкретни факти и обстоятелства ще установява с показанията на поискания свидетел, след което съдът ще се произнесе по направеното искане.

ПРИЕМА приложените към исковата молба и отговора на исковата молба писмени доказателства.

ОБЯВЯВА на основание чл. 146, ал. 1, т. 4 ГПК за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните следните обстоятелства: че на 19.12.2023 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и че на 02.10.2025 г. за сградата, в която се намира апартаментът, предмет на посочения 3 предварителен договор, е бил издаден констативен протокол за степен на завършеност „груб строеж“ на основание чл. 181 ЗУТ.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца по реда на чл. 186 ГПК.

Препис от настоящото определение, в което е обективиран проектът на доклада по делото, да се връчи на страните, а на ищеца и препис от отговора на исковата молба и приложенията към него.

Определението не подлежи на обжалване.

Съдия при Софийски районен съд: _______________________

4