Решение № 666 от 26.05.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 666 гр. София, 26.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Катерина Рачева

Членове:

Владимир Вълков

Здравка Иванова при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело № 20261000500116 по описа за 2026 година

Производството по в.гр.дело 116/2026 г. по описа на Апелативен съд - София, Гражданско отделение, 1 с-в е образувано по въззивна жалба на А. А. Б. чрез адв. Р. Т. срещу решение 6730 от 07.11.2025 г. на СГС, Първо ГО, 18 състав по гр.д. 179/2024 г., с което в признато за установено по иск, предявен от Н. Н. Д. срещу А. А. Б., с правно основание чл.108 ЗС, че ищецът е собственик на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда: апартамент 6 с идентификатор № *** по КККР, одобрени със Заповед РД-1815/06.03.2009 г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. София, обл. София /столица/, Столична община, район ***, жк ***, в жилищна сграда - блок №***, вход 2 нов (стар секция Б 2), на третия /втори жилищен/ етаж в жилищна сграда, построена от ЖСК „Панорама“, ответникът е осъден да предаде на ищеца владението на същия имот.

Изложени са оплаквания за неправилност на решението поради нищожност на договора за продажба, а евентуално поради валидност на договора за наем и след прекратяване на правото на ползване.

В отговор на въззивна жалба ищецът чрез адв. К. я оспорва и очаква от въззивния съд потвърждаване на обжалвания акт.

Жалбата е подадена в срок. Страните не са направили доказателствени искания и въззивният съд не е събирал нови доказателства.

В съдебно заседание на 26.03.2026 г. и в писмени защити адв. Т. и адв. К. поддържат изложеното до момента и аргументират тезите си.

При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в изискуемата от закона форма, по допустими искове, предявени от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.

Предявен е иск с правно основание чл. 108 от ЗС. Ищецът твърди, че е собственик на ап. *, вх. *, ет. * (втори жилищен) в бл. ***, ж.к. ***, въз основа на договор за продажба, 1 обективиран в нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 131, том III, peг.

№ 10688, нот. дело № 485/2013 г., а ответникът владее без основание имота. Продавачите А.

А. Б. и И. И. Б. са запазили заедно и за всеки от тях поотделно вещното право на пожизнено и безвъзмездно ползване върху имота, предмет на НА. А. А. Б. е починал на 05.09.2016 г., а И. И. Б. - на 10.06.2023 г. С договор за наем от 20.09.2017 г. ползвателят И. И. Б. е предоставила на ответника за временно н възмездно ползване имота за срок от 10 години, а договорът за наем е вписан. Според ищеца учреденото право на ползване на И. Б. й позволява да сключва договори за наем със срок до 3 /три/ години. На основание чл.238 ЗЗД ищецът е изпратил до ответника нотариална покана, с която му предоставя едномесечен срок, считано от датата на получаването й, след изтичането на който заявява с поканата, че счита същия за прекратен. Нотариалната покана е връчена лично на ответника на 03.08.2023 г., поради което и договорът за наем с прекратен на 03.09.2023 г.

Ответникът възразява, че договорът за продажба от 2013 г. е нищожен поради противоречие с добрите нрави. Уговорената цена от 9900 лева е неморално ниска и поради факта, че ищецът не е собственик искът е неоснователен. Поради факта, че ищецът не е собственик на имота, ответникът като наследник по закон на продавачите по договора се легитимира като собственик. Евентуално твърди, че е в имота на законно основание - договор за наем от 03.01.2023 г., сключен между И. И. Б. като наемодател и А. А. Б. като наемател, вписан в Служба по вписванията, гр.София с вх. peг. № 28 от 04.01.2023г., акт № 5, том I, дело № 23/2023 г., който е сключен за 10 години и срокът му не е изтекъл.

Пред въззивната инстанция е спорно нищожен ли е договорът за продажба от 2013 г. поради противоречие с добрите нрави и противопоставим ли на ищеца е договорът за наем от 03.01.2023 г., сключен от ответника.

По първия спорен въпрос въззивният съд излага следните съображения.

От заключението на повторната СТЕ на вещото лице Б. Т. се установява, че пазарната стойност на апартамента към деня на продажбата - 18.11.2013 . е 147 322 лв. След отчитане на учреденото вещно право на ползване пазарната му стойност е 115 500 лева.

От свидетелските показания на Г. А. П., на 80 г., без роднински връзки със страните, приятел на цялата фамилия Б., бивш колега на А. Б., е видно, че ищецът бил в много добри отношения с баба си и дядо си като техен първороден внук. Бил гордост и опора на баба си и на дядо си, грижил се за тях и им помагал. Свидетелят разказва, че Н. идвал при тях от малко дете. До последно идвал, включително докато са били живи. Бил в прекрасни отношения с тях до последно, помагал им постоянно, всеки ден. Те имали нужда от помощ, тъй като били в инвалидна количка и двамата – първоначално само И., а впоследствие и А..

Н. идвал да пазарува, а след това заедно със свидетеля приготвяли закуска, обед, вечеря.

Когато се е налагала медицинска помощ, се отзовавал, когато се налагало на дядо му, викал линейка и придружавал дядо си в лечебното заведение. Свидетелят и към момента на разпита си работи като пазач в медицинско заведение в кв. Младост и е съдействал много пъти за направление. Н. бил обичан от малък и бил слабост на баба си и дядо си, които искали да му прехвърлят апартамента. Отношението на баба му и дядо му беше много положително. Той просто им беше като първороден внук най- голяма слабост. Свидетелят много пъти присъствал на разговори и обсъждания за апартамента да бъде на негово име.

След смъртта на А. свидетелят продължил да помага на В., но тя му казала, че ще си вземе жена да й помага.

Свидетелката И. П. С. познава И. Б. от 2016 г., като познава и другия свидетел като семеен приятел, работил в поликлиниката на входа. Г-жа С. разказва подробно за грижите, които е полагал за нея синът й А. Б. след 2016 г. – първоначално в апартамента в Младост, после в управляван от него хотел в Тетевен, а впоследствие в хоспис. По делото са представени и документи за разходи, направени от А. Б., за грижите за майка му няколко години преди смъртта й. Свидетелката С. разказва, че И. Б. била разочарована, че не била поканена на сватбата на внука си.

Съгласно съдебната практика (например определение № 109/14.03.2022 г. по гр. д. № 2

4986/2021 г. на ВКС, I г. о., както и решение № 241/15.01.2021 г. по гр. д. № 3796/2019 г. на ВКС, IV г. о.), нееквивалентността на насрещните престации по двустранен възмезден договор а може да съставлява накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр.

3 ЗЗД. В тази връзка следва да се има предвид и принципът на свободата на договаряне (чл.

9 ЗЗД), съгласно който страните са свободни да определят вида и размера на насрещните си престации, стига това да не противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави. Накърняване на добрите нрави е налице единствено при прекрачване на разумните граници на тази свобода – при такава съществена нееквивалентност на насрещните престации, при която едната от тях е пренебрежимо малка в сравнение с другата, до степен да се нарушават общоприетите морални норми и общественото разбиране за справедливост.

Преценката за това не се ограничава единствено до съпоставка на престациите по договора, а обхваща всички релевантни обстоятелства по делото, включително действителните отношения между страните и мотивите им за сключване на договора при значителна неравностойност на престациите. При преценката за съответствие с добрите нрави следва да се отчете, че свободата на договаряне на продажната цена по договор за покупко-продажба включва и нейното определяне с оглед личността на страните. Действащото законодателство допуска сключването на сделки, включително възмездни, между роднини и близки лица.

В разглеждания случай е безспорно установено, че приобретателят по договора за продажба е полагал грижи за прехвърлителите, бил е техен първороден внук и тяхна най-голяма слабост, както и че те са желаели да прехвърлят имота на внука си, поради което са приели насрещна престация, която макар и обективно неизгодна, за тях е плод на осъзнато решение.

От друга страна, от значение е, че продавачите са запазили правото си на ползване, с което са съобразили своя интерес.

Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност, освен ако самите обстоятелства, при която е сключена сделката, са в противоречие с морала – едната страна се е възползвала от лекомислието, неопитността, икономическата или физическа зависимост на другата страна от нея или от трети лица, каквито твърдения не са наведени с исковата молба и за които по делото няма доказателства. Дори ако поради по някаква причина едната страна по договора е приела обективно неизгодна за нея насрещна престация, това не може да обоснове нищожност на сключения договор поради противоречие с добрите нрави. (решение № 128/17.01.2019 г. по гр.д. № 3170/2017 г. на I г.о.).

Недопустимо е съдът да подмени волята на страните, като анализира само цената, на която е продаден имотът и пазарната оценка според вещото лице. Като съобрази останалите обстоятелства, установени от свидетелските показания на г-н П., въззивната инстанция споделя изводите на първата, че решението на продавачите да продадат имота на внука си не противоречи на морала и/или на добрите нрави, като подобно решение не е нито необичайно, нито лекомислено предвид запазеното за двамата продавачи право на ползване.

Преценката за добрите нрави следва да се направи към датата на сключване на договора, затова основно показанията на св. П. имат значение. Показанията на св. С. са за период няколко години след сключване на договора. Наред с това, те установяват положените от ответника грижи за майка му в последните години от живота й, но нямат връзка с анализа на накърняването на добрите нрави към датата на сключване на договора за продажба – 2013 г.

Именно по тази причина нейните показания са неотносими към спорния въпрос за противоречието с добрите нрави и въззивните оплаквания, че СГС не ги е съобразил, са неоснователни.

По втория спорен въпрос съдът счита, че независимо от вписването си в Агенция по вписванията, договорът за наем от 2023 г. между ответника и майка му като ползвател е непротивопоставим на ищеца, който е станал собственик десет години преди вписването на този договор. Той не може да се ползва от нормата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД спрямо собственика на имота, сделката за когото е вписана десет години преди договора за наем. От друга страна, вещното право на ползване може да продължи най-много, докато трае правосубектността на титуляря, ако той е физическо лице – до смъртта му, а ако е 3 юридическо лице – до прекратяването му. Титулярът на вещното право на ползване може да дава вещта под наем за срок над три години, но правата по сключения договор не може да бъдат противопоставени на собственика на земята след прекратяването на вещното право на ползване (напр. при смърт на ползвателя). Вярно е, както се посочва в жалбата, че цитираното от СГС решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК се отнася за имот, ползван от съсобственици. Разрешението за непротивопоставимост на собственика следва да се приложи и в случая.

Неоснователни са доводите на ищеца, че ползвателят не може да отдава имота под наем за повече от три години. Без значение за изхода на спора е наемната цена по договора за наем от 03.01.2023 г.

Изводите на двете инстанции съвпадат и решението следва да бъде потвърдено. Разноски се дължат на ответника по жалбата. Възражението за прекомерност на адвокатския хонорар от 900 евро е частично основателно предвид проведеното едно заседание и липсата на нови доказателства, както и краткия период на висящност на делото на въззивна инстанция. Като съобрази процесуалните действия на адв. К. – отговор на въззивна жалба, представителство в с.з., писмена защита, както и адвокатския хонорар, платен от насрещната страна, е 300 евро, намалява адвокатския хонорар, дължим от въззивния жалбоподател, до 650 евро.