Определение № 368 от 27.01.2022, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 368 гр. Варна, 27.01.2022 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и седми януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Атанас В. Славов като разгледа докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело № 20213100102912 по описа за 2021 година

Производството е с правно основание чл.140 от ГПК.

Производството по делото е образувано по искова молба от „ЕМЕРАЛД ХОСПИТАЛИТИ" ООД, с ЕИК:*******, седалище и адрес на управление: гр.

София, *** представлявано от М.М., действащо чрез адв.Р.Д. от АК-Варна и съдебен адрес гр.Варна, ***А, ет.З, офис 7, против „ВАСМАРК" ЕООД с ЕИК:**********, седалище и адрес на управление: гр. Варна, *****, представлявано от В.М.Д. с правно основание чл.59 от ЗЗД и цена на иска 55 821,22 лв.

В исковата си молба ищеца твърди, че в „Курортен апартаментен комплекс EMERALT RESORT RAVDA", с адрес: Област Бургас, Община Несебър, с.Равда, ул,„Македония" 61, построени в УПИ XIV - 467, 468, 480 по действащия регулационен план на с.Равда, за поддръжка и управление ищеца е извършил в периода 01.01.2017 год. до датата на предявяване на настоящата молба през02.12.2021 год. срещу заплащане на месечна такса целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса.

В изпълнение на това е осъществило следните дейности:

-техническото поддържане на общите части на сградите, изградени в комплекса, включващо - поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации;

-техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, 1 находящи се в общите части на сградите и общодостъпните части, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка; -дейност по денонощната охрана на комплекса, -дейности по организация на реда на територията комплекса и организация и реализация на пропускателен режим (контролиран достъп в комплекса), -дейности по поддържане на дворните (външни) комуникации (ел. и ВиК), отстраняване повреди по тях, поддържане чистотата на територията на ваканционния комплекс, стълбищата във входовете, тревните площи и алеите; както и такива по поддържане на зелените площи в комплекса и дървесната растителност.

За изпълнение на тези дейности ищеца е направил разходи за работна заплата, заплащал е изразходените и начислени от съответните снабдителни дружества вода и електричество за поддържане на изградената в комплекса инфраструктура и дворищните комуникации, вкл. и външно дворищно осветление и напоителна система.

Разход по закупуване на автомобил, с които да се извършват доставките на консумативи и материали и разходи за закупуват горива и части, разходи за извършването на ремонти, технически обслужвания.

Ищеца твърди, че в комплекса са изградени три басейна, част от изградената ландшафтна и ВиК инфраструктура за поддръжката и функционирането, на които е направил ежемесечно разходи.

Изградени са и се поддържат външни душове и тоалетни.

Изградена е и се поддържа специална „тласкателна" система за отвеждане на отходни води, функционираща посредством специални помпи, които изискват регулярна поддръжка и навременна подмяна след износването им.

Ищеца твърди, че разходите по изграждането, функционирането и поддръжката на всички тези комуникации и съоръжения се заплащат само и единствено ищеца.

2

Ответникът е собственик по силата на нотариални актове за покупкопродажба недвижими имоти общо шест апартамента с обща застроена площ от 508,39 кв. метра, находящи се сграда "Е" - „ВИЛА БАГИРА", която е със застроена площ на сградата 408,06 кв.м., построена в собствен УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ /УПИ/ XIV - 467, 468, 480, в квартал 22 по действащия регулационен план на с.Равда. община Несебър, област Бургас, одобрен със заповед №828/2004г. целият на площ от 39 248 кв.м. /тридесет и девет хиляди двеста четиридесет и осем квадратни метра/, при граници: север - улица, юг УПИ XVI 481, изток - улица, запад - УПИ VI - 542 и УПИ - V-общински.

Ищеца твърди, че с ответникът няма сключен договор за поддръжка, организационно и административно управление на комплекса, а сградата, в която се намират притежаваните от него имоти не представлява етажна собственост.

Ищеца твърди, че ответникът неоснователно се е обогатил, за негова сметка от поддържането и подобряването на комплекса, незастроената част от поземления имот и построените в него съоръжения и постройки, респективно ищецът е обеднял със сумата, която е заплатил за тези дейности и която съответства на дела на ответника в тези разходи.

Стойността на изразходваните през 2017, 2018, 2019, 2020 и 2021 г. средства за горепосочените дейности е в общ размер на 8 301 714,67 лв. за всички имоти в комплекса с обща застроена площ на 75 605,90 кв. м. /съгл. приложено площо образуване - сбор от квадратурите на сгради Емералд, Мадрас, Икат, Шали и Багира/. Стойността на изразходваните за този период средства за един кв. м. площ от Комплекса е 109,80 лв. /8 301 714,67 лв.:75 605,90 кв. м.= 109,80 лв./кв. м./ Изчислена по този начин сумата на неоснователното обогатяване на ответника възлиза на 508,39 кв. м. х 109,80 лв. = 55 821,22 лв., за която сума за ищеца съществува правен интерес от предявяване на осъдителен иск.

С исковата молба е заявен петитум, с който ищеца моли съда на основание чл. 59 от ЗЗД, да ответника „ВАСМАРК" ЕООД с ЕИК **********, да заплати на ищеца „ЕМЕРАЛД ХОСПИТАЛИТИ" ООД, с ЕИК *******, сумата в размер на 55 821,22 лева, с която ответникът неоснователно се е обогатил за сметка на ищеца, представляваща направени от него разходи за периода от 01.01.2017 г. до датата на предявяване на настоящата молба, за 3 поддържането и подобряването на Курортен апартаментен комплекс EMERALT RESORT RAVDA", с адрес: Област Бургас, Община Несебър, с.Равда, ул.„Македония" 61, незастроената част от поземления имот и построените в него съоръжения и постройки, в съответствие с притежаваната от ответника собственост върху АПАРТАМЕНТ № Б205 (буква „Б", двеста и пет), сграда "Е" - „ВИЛА БАГИРА, с площ от 72,47 кв.м., АПАРТАМЕНТ № Б207 (буква „Б", двеста и седем), сграда "Е" - „ВИЛА БАГИРА" с площ от 86,03 кв.м., АПАРТАМЕНТ № Б107 (буква „Б", сто и седем), сграда "Е" „ВИЛА БАГИРА", с площ от 86,75 кв.м., АПАРТАМЕНТ № Б105 (буква „Б", сто и пет), сграда "Е" - „ВИЛА БАГИРА", с площ от 84,23 кв.м., АПАРТАМЕНТ № Б103 (буква „Б", сто и три), сграда "Е" - „ВИЛА БАГИРА", с площ от 75,75 кв.м., АПАРТАМЕНТ № Б101 (буква „Б", сто и едно), сграда "Е" - „ВИЛА БАГИРА", с площ от 103,16 кв.м.

Претендира разноски.

С исковата молба са представени писмени доказателства и са направени доказателствени искания.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил от отговор от ответника, по делото, с който оспорва предявения иск като неоснователен.

Въведени са от ответника твърдения за недопустимост на иска, които съдът преценя ката възражение по неговата неоснователност и като такива следва да бъдат разгледани.

Въведено е от ответника възражение, че в случая не е налице обедняване на ищеца и обогатяването на ответника, които да произтичат от един или от няколко общи факта, поради което иска е неоснователен.

Ответника твърди, че в предмета на дейност на ищеца са туристически услуги и отдаване под наем на недвижими имоти.

Признава факта, че ищеца е собственик на множество хотелски апартаменти в комплекс, за които твърди, че отдава под наем като места за настаняване на туристи и за развитие на туристическата си дейност съгласно Закона за туризма.

Ответника твърди, че силата на апорт, като вноска в капитала си, ищеца е придобил в собственост и контролира достъпа и експлоатацията на техническата инфраструктура, изградените системите за електрозахранване и 4 водоподаване на всички сгради и апартаменти в комплекса в това число и на процесната сграда „Е" - вила „Багира", за която неспори, че е собственост на ответника.

През 2018 год., ищеца неоснователно е спрял електрозахранването на вила „Багира".

По този повод е постановено влязло в законна сила Решение № 260083/05.04.2021 г., по гр. дело № 19/2020г. по описа на РС - Несебър. Д отози момент електрозахранването в сградата не е възстановено. Ответника е възпрепятстван спокойно и необезпокоявано да ползва собствената си сграда и жилищата в нея по предназначение.

Ответника твърди, че ищеца развивайки туристическата си стопанска дейност на територията на комплекса е направил съответните разходи само и единствено в своя полза и за своя сметка.

В отговора на исковата молба ответника оспорва твърдението на ищеца, че сграда „Е" - вила „Багира", собственост на ответника „Васмарк" ЕООД, ЕИК ********** не представлява етажна собственост.

Ответника твърди, че „Курортен апартаментен комплекс EMERALT RESORT RAVDA" не е комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Твърди, че комплекса има около 700 апартамента, собственост на различни лица, обособени и регистрирани съгласно правилото на чл. 46 Б от ЗУЕС в няколко етажни собственостти - ЕС на вход Емералд, вход Дамаск, вход Кашмир, вход Сатин и вход Икат.

Твърди, че наличието на договори между ищеца и собствениците на апартаменти - физически лица за управление на общите части не произтича по силата ЗУЕС, а е личен избор на всеки собственик, тъй като са предоставили своите жилища на ищцовото дружество, за отдаване под наем на туристи, като основна дейност на ищеца.

Ответника възразява, срещу твърдението на ищеца относно извършените от него дейности, по повод целогодишната техническа поддръжка, организационното и административно управление на комплекса, както и срещу представените в тази връзка аналитични ведомости за разходвани парични средства за извършени услуги на територията на целия комплекс. Твърди, че са несъотносими към обема на евентуалните услуги, 5 които ищеца би положил за обслужването и поддръжката конкретно на сграда „Е" - вила „Багира", собственост на доверителя ми. Оспорва и конкретна парична равностойност, с която ищеца твръди, че се е обогатил неоснователно, защото не е платил услугите за поддържане и управление на комплекса.

Ответника твърди, че за техническа поддръжка, организационното и административно управление на сграда „Р - вила „Багира" през процесния период, посочен в исковата молба ищеца не е извършвал никакви разходи по причина, за която той отговаря. /сочи съдебно решение описано по-горе./ Оспорваме твърдението на ищеца, изложено в ИМ, че разходвал средства за незастроената част от поземления имот, тревните площи, алеите и дървесната растителност в комплекса, които според него следва да плати доверителя ми. Твърди, че терена върху който е построен комплекса е частна държавна собственост на „Ученически отдих и спорт" ЕАД, а незастроената част е отдадена по силата на договор за наем за три години на дружество различно отстраните по делото, т.е. всички разходи по поддържането му следва да бъдат отправени собственика и наемодателя.

Ответника оспорва методиката за изчисляване на разходите на единица площ върху територията на целия комплекс от 75 605,90 кв. м., тъй като тя обслужва само и единствено ищеца. Оспорва аналитични ведомости и работни заплати по години, като твърди, че те не доказват разходи за обектите в комплекса, а разходите за работни заплати в цялост.

Ответника твърди, че претенцията за разпределение на разходите между отделните собственици на обекти в комплекса касае хипотезата на вадене на чужда работа /гестор/, но в случая ищеца е действал в полза и на свой интерес.

Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли изцяло като неоснователна, необоснована и недоказана, както по основание така и по размер исковата претенция. Претендира направените по делото разноски по делото, вкл. адвокатско възнаграждение.

Оспорва като несъотносими представените с исковата молба писмени доказателства.

С отговор на исковата молба ищеца е направил доказателствени 6 искания, за допускане на СИЕ и разпит на свидетели.

Съдът като съобрази становището на страните намира, че следва да приеме проект доклад по делото, в следния смисъл.