Решение № 1082 от 27.07.2020, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е гр. София, …… юли 2020 година

В ИМЕТО НА

НАРОДА

Софийски градски съд, Търговско отделение, VІ-6 състав, в публичното заседание на двадесет и трети юни две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА РАДЕВА при участието на секретаря Кирилка Илиева, като разгледа докладваното от съдия Радева т.д. № 427 по описа за 2019 г. на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:

Иск с правно основание чл. 233, ал 1 ЗЗД.

Постъпила е искова молба от „С.П.“ ООД срещу „Е.Е.Е.Х.Е.М.“ ЕООД, в която се твърди, че с договор за наем от м. май 2015 година, сключен от ищеца, като наемодател и ответникът „Е.Е.Е.Х.М.“ ЕООД, ЕИК ********, в качество на наемател, са постигнали съгласие ищецът да предостави на ответника за временно възмездно ползване самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № Рд-18-48/03.06.2011 година на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД - 16 -16 - 858/30.06.2011 година, който се намира в УПИ 7 - магазин, пл.№850 от кв.50 по регулационен план на Централна градска част - гр.Пловдив, с площ по скица от 701,50 кв.м, а по нот. акт - 715 км.м, находящ се в гр.Пловдив, ул.“********, брой нива на обекта: 6 , а именно: етаж първи с площ от 507,11 кв.м с идентификатор ***; етаж втори, обект мецанин, с площ от 178,67 кв.м, с идентификатор ***; етаж трети с площ от 510, 97 кв.м, с идентификатор ***; етаж четвърти с площ от 518, 34 кв.м, с идентификатор ***; етаж пети с площ от 421,52 кв.м,с идентификатор ***; етаж шести с площ от 350,34кв.м, съставляващ два самостоятелни обекта - самостоятелен обект с площ от 90,36 кв.м с идентификатор *** и самостоятелен обект с площ от 259,98 кв.м с идентификатор ***.

Ищецът твърди, че договорът е сключен за срок от 24 години и е вписан в Служба вписване - гр.Пловдив с вх.№ 16352/04.06.2015 година, акт 57, т.982015г.

Ищецът твърди, че наемната цена е уговорена в наем, който е определяем единствено въз основа на реализирания оборот от наемателя в наетите помещения в рамките на една календарна година. За първите три години от действието на договора е уговорен размер на наема от 10% от реализирания от наемателя оборот за една календарна година, като по този начин се определя наемната цена за 2017 година, като част от 3-годишния период след сключване на договора. С договора страните са се съгласили определянето на размера на наема да се извършва въз основа на „отчет за оборота за съответната календарна година“, който е предвидено да бъде изготвян от наемодателя и предоставян на наемодателя в 2-месечен срок след края на календарната година.

Ищецът твърди, че на 26.01.2018 година е получил от ответника справка за оборот през 2017 година, наименована формуляр за отчитане на нетни продажби през 2017 година - годишен отчет.Този документ представлява таблица от един ред, съдържаща числа, за които е декларирано, че представляват реализирани месечни обороти през 2017 година и съответно посоченото число от 4 822 616,32 лв като общ годишен оборот през 2017 година.

Ищецът твърди, че за разлика от понятието оборот, което страните са дефинирали в договора (т.

1.1), не е налице уговорка какво следва да бъде съдържанието на представяния от наемателя отчет за оборота за съответната календарна година, не е съгласуван формуляр или друг образец на този документ.

Ищецът твърди, че независимо от това, че представеният му документ е наименован формуляр, по съществото си представлява декларация от страна на наемателя, която прави невъзможна преценка дали посочената в нея сума съответства на съдържащата се в договора дефиниция.

Ищецът твърди, че този отчет, като всеки вид финансов отчет следва да отговаря на изискването за финансов отчет, съставян при прилагане на международните стандарти за финансови отчети (МСФО) за външни потребители - да съдържа информация, която позволява разбираемо, ясно и надеждно да се установи дали посочените данни отговарят на установеното в договора понятие за оборот, респ. да се установи начина на формиране на сумата, посочена като оборот. Общо изискване към всеки финансов отчет е да представи информация, която да е достоверна, разбираема, уместна, надеждна.

Ищецът твърди, че съгласно постигнатите договорки (чл.6.13) с договора за наем, наемодателят има право да проверява отчета за оборота в рамките на 30 дни от получаването му, като предпоставка за проверката е наличие на обосновано подозрение за неправилно изчисления или по друг начин некоректно направени отчети.

В настоящия случай ответникът, като наемател, е представил голословна декларация, което е породило у наемодателя подозрение за неправилно изчисление, както и за некоректно направени отчети.

Уговорените предпоставки за възникване право у наемодателя да провери отчета са налице, когато представеният отчет има характер на декларация и от него не може да бъде направена преценка как са формирани посочените оборотни числа, дали при изчисляването им са спазени изискванията на дефиницията оборот, респ. когато липсва информация за начина на формиране на сумите, декларирани като оборот.

Ищецът твърди, позовавайки се на чл.6.13 от договора за наем, че на 15.02.2018 година, с писмо изх.№ 2815.02.2018г., изпратено с обратна разписка до ответника, добросъвестно е поискал предоставяне на допълнителна информация от наемателя и документи, въз основа на които да провери верността на посочените в справката цифри, а именно : с колко броя фискални устройства разполага обектът, разположен в наетите помещения; да бъдат посочени номерата на всички фискални устройства в обекта; да бъдат представени касовите книги към фискалните устройства в обекта; да бъде представен опис със сторно касови бележки от обекта; да бъде посочен софтуерния продукт, който се използва в обекта; да се представи счетоводната документация въз основа, на която е изготвена справката.

Искането на наемодателя е оставено без отговор от наемателя, поради което, на 10.04.2018 година с писмо изх.№ 6/10.04.2018 година, изпратено с обратна разписка, ищецът повторно е поискал от своя съдоговорител представяне на отчет и документи за реализираните в наетите помещения обороти и осигуряване на възможност за извършване на проверка на посочените в декларацията суми.

Вместо удовлетворителен отговор на направеното запитване, на 12.04.2018 година, ответникът е изпратил по електронна поща писмо от г-н С.Г., регионален представител на Гърция, България и Кипър, с което е направен отказ за предоставяне на исканата информация. В писмото е посочено, че отчетът за оборота е бил предоставен на 25.01.2018 година, много преди изтичане на 2-месечния срок, предвиден в чл.6.9 от договора за наем, поради което наемодателят не разполага с право да извършва проверка на оборота. Основният аргумент в писмото е глобално доброто реноме на компанията- ответник в Европа като публично дружество, чиито акции са търгувани на Стокхолмската борса и дружество с над 4 700 магазина по света, което изключва възможност за съмнение във верността на представената информация в справката.

Ищецът твърди, че репутацията, значимостта и глобалните позиции на която и да е компания не са основание да не изпълнява задълженията по сключените договори, както и че самият договор не предвижда основание наемателят да откаже предоставяне на отчети и информация за извършване на проверка на предоставена информация.

Ищецът твърди, че част от исканата информация - за регистрираните в помещенията фискални устройства, наемателят е бил задължен да предостави на наемодателя при сключване на договора, респ. да предостави при поискване или при промяна на информацията (чл.6.8).

Ищецът твърди, че дори да се приеме теза за ограничаване на правото на едната страна да проверява декларирани от другата страна обстоятелства, въз основа на които се определя насрещната престация, уговорената с разпоредбата на чл. 6.13 от договора предпоставка за възникване на правото на наемодателя да провери отчета на наемателя- разумно обосновано подозрение за неправилно, некоректно изчисление или некоректно направени отчети, предвиденият кратък срок за упражняване на това право, съчетано с последица- изгубване на правото на проверка, ако не е упражнено в срок, противоречи на добрите нрави.

Ищецът твърди, че разчитайки на добрата репутация на ответника, с писмо от 03.05.2018 година е уведомил наемателя и едноличния му собственик на капитала за всички обстоятелства относно отказа за предоставяне на информация и да осигури възможност за проверка на оборотите за 2017 година, отново е поискал необходимото съдействие за упражняване правото на проверка, като с това писмо е отправил предупреждение до наемателя и едноличния му собственик „Е.Е.Е.Х.Е.М. И.“ АБ, че при неполучаване на исканата информация и неосигуряване на възможност за извършване на проверка, наемодателят ще предприеме действия по разваляне на договора за наем и предаване на имот. С писмото е даден подходящ срок за изпълнение на задължението на наемателя - 20 дни от получаване на съобщението.

В дадения срок за изпълнение от страна на наемодателя, наемателят с писмо от 22.05.2018 година, е приел възражението за неоснователно и го е отхвърлил, като е заявил, че ищецът няма право да извърши проверка на отчетите, тъй като в 30-дневен срок от получаване на отчетите не била посочена компания за одит с добра международна репутация. В тази връзка ищецът твърди, че дори и да се приеме, че нормата на чл.6.13 от договора не е нищожна като противоречаща на добрите нрави, включително в частта, ограничаваща правото на наемодателя да прави проверка на отчетите на наемателя, то тази клауза не предвижда условие за проверката-наемодателят предварително да посочи одитираща компания, а в действителност, за да се ангажира такава компания, доколкото последната представлява доброволен одит, се изисква пълно съдействие с ръководството на одитираното предприятие, което е предварително условие за поемане на одиторски ангажимент.

Ищецът твърди, че за извършване на одит на финансовата информация в отчета за оборот за 2017 година е необходима минимум информация, поискана от наемодателя още с писмото от 15.02.2018 година.

Цялостното поведение на наемателя води до извод, че съмнението на наемодателя- ищец в представения отчет е било повече от разумно, доколкото именно посоченият оборот е база за определяне на наемната цена по договора.

Ищецът твърди, че не е налице основа за определяне на наемната цена по договора.

Размерът на наема и начинът на неговото определяне е съществена елемент от договора, поради което и задълженията за наемателя да предостави на наемодателя информация за начина на формиране на оборотите в наетите помещения, които са база за определяне цената на ползването им, са съществени негови задължения.Неизпълнението на тези задължения и упоритият отказ на ответника да ги изпълни, представляват виновно неизпълнение на съществено задължение на наемателя по сключения договор за наем- защото правят обективно невъзможно определяне на цената за ползване на обекта.Те са основание за разваляне на договора. Ето защо ищеца, като изправна страна по сделката, е отправил до едноличния собственик на ответника „Е.Е.Е.Х.Е.М. И.“ АБ изявление за разваляне на договора за наем, получено на 09.11.2018 година и на 12.11.2018 година от ответното дружество.С това изявление е предоставен подходящ срок от 60 дни да предаде помещенията, предмет на разваления договор за наем. В предоставения срок ответникът е изпратил на ищеца писмо от 16.11.2018 година, с което уведомява наемодателя, че наемателят е изпълнил всичките си задължения по чл.6.13 от договора и ищецът няма никакво право да иска проверка на оборота за 2017 година, извън процедурата по чл.6.13 от договора, следователно наемателят не може да бъде в неизпълнение на този договор.

Ищецът твърди, че отказвайки да зачете последиците от развалянето на договор, ответникът е продължил да ползва наетите помещения и след преустановяване действието на облигационната връзка, чийто срок на действие е изтекъл на 12.01.2019 година, като с писмо от 23.01.2019 година е уведомил наемодателя, че 2019 година ще бъде четвъртата година от срока на действие на договора и дължимият наем ще бъде равен на 75% от наема, изчислен като 9% от реализирания оборот за предходната година от срока на договора.