Решение № 1435 от 31.01.2023, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1435 гр. София, 31.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на пети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА като разгледа докладваното от КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ Гражданско дело № 20221110118148 по описа за 2022 година

Съдът е сезиран с искова молба от Р. Ц. М., ЕГН ********** против В. Д. С., ЕГН **********. Иска се съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 7903 лв., представляваща увеличена стойност вследствие на извършени от ищеца подобрения в имот на ответника – самостоятелен обект в сграда, представляващ подземен гараж № 9, намиращ се в подземния етаж /сутерена/ на сграда на ул. „132“ № 15, ет. 1, район Изгрев, гр. София, с площ от 14,45 кв. м., с идентификатор ***, заедно със съответните 8,61 % ид. ч. от общите части на сградата, в която е разположен обектът, ведно със законната лихва върху главницата от датата на предявяване на исковата молба – 04.04.2022 г. до изплащане на задължението.

Ищецът твърди, че по силата на договор за покупко-продажба от 25.09.2018 г., обективиран в нотариален акт № 57, том I, рег. № 2735, дело № 43/2018 г., е закупил процесния имот. След закупуването му извършил множество подобрения в имота – тъй като гаражът бил в лош вид, без изградена разделителна стена, с неизмазан под, без осветление и без входна врата. Ищецът извършил ремонта убеден, че е собственик на имота. След извършването му през 2020 г. получил искова молба, с която ответникът претендирал да е собственик на гаража. С влязло в сила съдебно решение по чл. 108 ЗС по гр. д. № 23959/2019 г. било признато, че В. Д. С. е собственик на процесния имот, а Р. Ц. М. била задължена да предаде владението му. За обезпечаване на доказателства ищецът образувал ч. гр. д. № 18922/2021 г. по описа на СРС, по което се установило, че увеличената стойност на имота вследствие на извършените от ищеца подобрения е 7903 лв. Моли за уважаване на иска. Заявява и, че упражнява право на задържане по чл. 72 ЗС до заплащане на сумата от 7903 лв. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който предявената с исковата молба претенция се оспорва по основание и по размер. Твърди, че с влязло в сила решение по гр. д. № 23969/2019 г. по описа на СРС е признато за установено, че е ответникът е титуляр на правото на собственост върху процесния имот. Счита, че не дължи претендираната от нея сума, тъй като същата се претендира за извършени дейности, които не представляват подобрения и извършването им не е било необходимо. Поддържа, че към момента на придобиване на процесния гараж от ответника последният е бил 1 самостоятелно обособено помещение, а събарянето на стената между него и съседния гараж е извършено без знанието на собственика. Оспорва претенцията за задържане на недвижимия имот до заплащане на твърдените подобрения, както и обстоятелството, че ищецът е извършил претендираните подобрения в качеството на добросъвестен владелец.

Моли за отхвърляне на иска.

В законоустановения срок за отговор на исковата молба по делото е постъпила насрещна искова молба от ответника по първоначалния иск В. Д. С. против Р. Ц. М., която е приета за съвместно разглеждане в настоящото производство с определение от 26.05.2022 г.

В насрещната искова молба се твърди, че В. С. е придобила правото на собственост върху процесния недвижим имот, а именно самостоятелен обект в сграда, представляващ подземен гараж № 9, намиращ се в подземния етаж /сутерена/ на сграда на ул. „132“ № 15, ет. 1, район Изгрев, гр. София, с площ от 14,45 кв. м., с идентификатор ***, заедно със съответните 8,61 % ид. ч. от общите части на сградата, в която е разположен обектът, по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 32, том II, рег. № 2718, дело № 185/2009 г. по описа на нотариус Даниела Комсалова. Посочва, че впоследствие ответникът по насрещния иск в качеството си на купувач по договор за покупко-продажба купил процесния гараж от лице, което не било носител на правото на собственост върху недвижимата вещ, поради което с влязло в сила решение по гр. д. № 23969/2019 г. по описа на СРС е признато за установено, че действителният собственик на самостоятелен обект с идентификатор *** е именно ищецът по насрещния иск. Поддържа, че с посоченото решение ответникът по насрещния иск е осъден да предаде владението върху гараж № 9, но изпълнение не последвало. В този смисъл счита, че е била лишена от правото да използва собствения си имот за периода от 25.09.2018 г. до 18.05.2022 г., поради което моли Р. Ц. М. да бъде осъдена да й заплати сумата от 4380 лв. /съгласно уточнителна молба от 01.07.2022 г./, представляваща обезщетение за лишаване от ползване на имот с идентификатор *** за периода от 25.09.2018 г. до 18.05.2022 г., ведно със законната лихва върху претендираната сума от датата на предявяване на насрещната искова молба – 23.05.2022 г. до изплащане на задължението. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на насрещната искова молба от ответника Р. Ц. М., с който се изразява становище за неоснователност на предявения насрещен иск.

Твърди, че искът се явява неоснователен по отношение на сумите, които се претендират за дължими след 20.04.2022 г., доколкото е насрочен въвод във владение в имота на взискателя и ищец по насрещния иск от ЧСИ. Счита за недължими и сумите, начислени за периода от 25.09.2018 г. до 30.04.2019 г., тъй като в този период ответникът по насрещния иск е владял процесния недвижим имот на основание сключен договор за покупко-продажба и със субективното убеждение, че е собственик на гараж № 9. По отношение на сумите, претендирани от 02.04.2021 г. до датата на предявяване на насрещния иск поддържа, че същите са недължими, доколкото причина за непредаването на владението върху имота на ищеца по насрещния иск е съществуващото вземане на ответника М. за стойността на сторените подобрения. Релевира възражение за изтекла погасителна давност за част от претенцията по насрещния иск. Счита, че претендираното от страна на ищеца по насрещния иск обезщетение за лишаване от ползване е завишено по размер. Моли за отхвърляне на насрещния иск и присъждане на разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа страна следното:

По иска чл. 72, ал. 1 ЗС:

С определение от 03.09.2022 г. са отделени като безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства, че: Р. Ц. М., в качеството си на страна по договор за 2 покупко-продажба от 25.09.2018 г., обективиран в нотариален акт № 57, том I, рег. № 2735, дело № 43/2018 г., е закупила процесния имот, както и, че с влязло в сила решение по гр. д.

№ 23969/2019 г. по описа на СРС е признато за установено, че действителният собственик на самостоятелен обект с идентификатор *** е В. Д. С..

В тежест на ищеца е да докаже, че в процесния период е владял самостоятелен обект с идентификатор ***, че владението е било добросъвестно – без знание, че праводателят му не е собственик и/или предписаната от закона форма е била опорочена, извършени от него подобрения в имота, сумата с която се е увеличила стойността на имота, както и причинна връзка между извършените подобрения и увеличената стойност на имота.

С решение от 23.11.2020 г. по гр. д. № 23959/2019 г. по описа на СРС е признато за установено, че В. Д. С. е титуляр на право на собственост върху недвижим имот, представляващ гаражна клетка (подземен гараж) № 9, намираща се в подземния етаж (сутерена) на сградата на ул. „132-ра“ № 15, район Изгрев, гр. София, с площ от 14,45 кв.м., представляваща самостоятелен обект с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София и е осъдена Р. Ц. М. да предаде на В. Д. С. владението върху описания недвижим имот.

Установява се, че на 18.07.2003 г. СД „Плам – 92 Ковачев, Йорданов и сие“ е продало на В. Д. С. процесния имот. С нотариален акт № 112, том I, рег. № 11715, дело № 109 от 26.05.2014 г., вписан на същата дата „Плам-92-Ковачев“ ЕООД е продало на Ивайло Мариус Петров същия недвижим имот – гараж № 9 в процесната сграда, както и съседния му подземен гараж № 10, които са били прехвърлени от купувача на Пламен Антонов Дебрелиев с договор за продажба, обективиран в нотариален акт № 5, том I, рег. № 1311, дело 5 от 20.01.2015 г. Последният приобретател от своя страна е продал двата подземни гаража на ответницата Р. Ц. М. на 25.09.2018 г.

Не се спори между страните, а и съобразно чл. 297 ГПК с влязлото в сила решение по гр. д. № 23959/2019 г. по описа на СРС, се установява, че именно Р. Ц. М. е владяла процесния имот по време на производството по гр. д. № 23959/2019 г.

Съгласно чл. 70 ЗС добросъвестно е владението, което е установено на правно основание, което е годно на направи владелеца собственик, без той да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е опорочена, като тази добросъвестност се преценява към момента на възникване на правното основание и се предполага до доказване на противното. Добросъвестност се свежда само до незнание на определени обстоятелства. Без значение е извинителността или неизвинителността на незнанието, а съответно и небрежността на владелеца при това незнание, поради което възможността за узнаване на определено обстоятелство, вкл. и относно извършено предходно разпореждане с правата от страна на продавача не води до опровергаване презумцията по чл. 70 ЗС, а за целта знанието на купувача следва да се докаже по несъмнен начин.

Лицето, закупило недвижим имот от несобственик е добросъвестен владелец спрямо лице, закупило същия имот от същия праводател и вписало акта си по-рано, щом не е доказано в процеса, че е знаело, че праводателят му не е собственик – виж решение № 86 от 30.10.2020 г. по гр. д. № 3076/2019 г. на II г. о. на ВКС, решение № 179 от 18.10.2013 г. по гр. д. № 1981/2013 г., II г. о. на ВКС, решение № 185 от 29.01.2016 г. по гр. д. № 2382/2015 г. на I г. о. на ВКС. Оттук и възраженията на ответника в отговора на исковата молба, касаещи качеството добросъвестен владелец на ищеца, са неоснователни.

Незнанието трябва да е налице към момента на сключване на договора по арг. от чл.

70, ал. 1 ЗС. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание, последващото узнаване от владелеца на пороците на придобивното основание, не превръща владението в обикновено – виж решение № 210/27.01.2017 г. по гр. д. № 2309/2016 г. на I г. о. на ВКС. Ответникът съобразно чл. 154 ГПК не е ангажирал никакви 3 доказателства относно наличието на знание у Р. Ц. М., че към датата на сделката - 25.09.2018 г., е придобила процесния имот от несобственик. Ето защо, съдът приема, че Р. Ц. М. е имала качеството добросъвестен владелец в периода до узнаване за предявения иск по чл.

108 ЗС, респ. в периода, за който се твърди да са направени подобрения в имота.

Основният спорен по първоначалния иск въпрос е свързан с извършените подобрения в имота и сумата, с която се е увеличила стойността на имота.

Представен е по делото договор за изработка от 22.03.2019 г., с който Р. М. възлага извършването на СМР в гараж № 9 и № 10 с обща площ от около 30 кв. м., включващи закупуването и монтаж на 2 бр. ролетни врати, полагане на самонивелираща замазка върху пода, изграждане на преградна стена от газобетон между двата гаража и шпакловане, окабеляване, закупуване и поставяне на 2 бр. луминисцентни осветителни тела. Приложено по делото е гр. д. № 18922/2021 г. на СРС по реда на чл. 207 ГПК, в което е приета СТЕ. От приетата СТЕ се установява, че стойността на извършените подобрения в имота, изчислена по средни строителни цени, за гаражна клетка № 9 е 3 252.73 лв. Пазарната стойност на процесния имот, в състоянието към момента на оценката, е изчислена в размер на 27 800 лв.

Пазарната стойност на процесния имот без извършените подобрения е изчислена в размер на 19 897 лв.

Подобрение на един имот е налице винаги когато вложените труд, средства и материали са довели до трайно, обективно увеличаване на стойността му; когато чрез извършените от подобрителя действия е постигнато увеличение стойността на имота чрез задоволяване на нужди от обективен характер. Критерият въз основа на който се преценява дали е налице подлежащо на заплащане подобрение е наличието на трайно прикрепване към имота, т. е. изследва се възможно ли е да бъде подобрението да бъде отделено без увреждане и намаляване на стойността му или намаляване цената на имота. За осигуряване правилното приложение на закона, съдът не може директно да присъди себестойността на вложените труд и средства в поддръжка и подобрения на имота към момента на тяхното извършване, а следва да установи наличието на обективно увеличение в неговата пазарна стойност – дали при евентуално извършване на разпореждане или извличане на граждански плодове, собственикът би получил по-висока цена от тази, която би получил преди извършване на подобренията – виж решение № 12от 20.05.2022 г. по гр. д. № 1841/2021 г. на II г. о. на ВКС, решение № 517 от 30.11.2011 г. по гр. д. № 113/2010 г. на IV г. о. на ВКС.