Решение № 17917 от 02.11.2023, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 17917 гр. С., 02.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА при участието на секретаря МАРИЯ АТ. ДРАГАНОВА като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско дело № 20221110161052 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 124, ал. 1, вр. чл. 235 ГПК.

Образувано е по искова молба на М. С. Т., ЕГН **********, срещу „П.“ ЕООД, ЕИК *******, с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1, изр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД.

Ищцата твърди, че на 16.07.2021 г. е сключила предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот с ответника „П.“ ЕООД, ЕИК *******, чрез управителя П.С., с предмет на договора - апартамент № 4 с идентификатор ***, на първи етаж със застроена площ от 57,84 кв. м, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и две тераси и склад № 4 с площ от 4,96 кв. м, находящи се в жилищна многофамилна сграда в гр. С......, ведно с припадащите им се идеални части от общите части на сградата и от УПИ. Посочва, че на 21.04.2022 г. чрез управителя на дружеството е сключила окончателен договор с Нотариален акт № 27, том II, рег. № 2669, дело № 174 от 2022 г. на помощник нотариус по заместване С.С. при нотариус Д.Ж. вписан в НК под peг.

№ 101 с р-н на действие СРС за прехвърляне на собствеността върху имотите, предмет на предварителния договор. Твърди, че като купувач е изпълнила задължението си по описания договор и е заплатила в срок уговорената цена, но ответникът е изпаднал в забава за въвеждане на сградата в експлоатация. Срокът, уговорен в договора за завършване на строителните работи и въвеждане на сградата в експлоатация с Разрешение за 1 ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация е уговорен за месец 09.2021 г., като в случай на форсмажорни обстоятелства страната, която се позовава на тях, е длъжна да уведоми другата страна най-късно до 10 дни, считано от деня на настъпването им, но ищцата не е получила такова уведомление. Разрешението за ползване е издадено на 18.03.2022 г. и сградата е въведена в експлоатация, като според чл. 6.3 от предварителния договор, ако продавачът не спази крайния срок за завършване на строителството на имота, то той дължи неустойка в размер на 0,1 % от платените от купувача до момента суми по договора за всеки ден забава, но общо не повече от 10 % от общата цена по договора в размер на 92 000 евро. Ищцата твърди, че съгласно чл. 3.1 от договора продавачът „П.“ ЕООД е изпаднал в забава след изтичането на определения краен срок - месец 09.2021 г., поради което считано от 01.10.2021 г. е неизправна страна и дължи неустойка съгласно чл.

6.3 от договора. Твърди, че на 01.03.2022 г. чрез нотариус М.Д. С., с peг. № 621 на НК е поканила управителя на „П.“ ЕООД да заплати неустойка в размер 9 200 евро, в левовата равностойност на 17 993,64 лв. и сключване на окончателен договор. Сочи, че на 31.03.2022 г. е получила съобщение по ел. поща от управителя на дружеството П.С., с което я уведомил за наличието на издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация и готовност за изповядване на сделката пред нотариус, но без конкретна дата. Сделката е изповядана на 21.04.2022 г. Твърди, че поради виновната забава на продавача за нея са настъпили вреди в по-голям размер от уговорената неустойка. Сочи, че за периода 01.10.2021 г. - 18.03.2022 г. е ползвала жилище под наем в гр. С............., за което е заплащала ежемесечно наемна вноска в размер на 500 лв., като за периода вредите са в общ размер на 3000 лв. С оглед гореизложеното, моли съда да постанови решение, с което да осъди „П.“ ЕООД, ЕИК *******, да й заплати неустойка по предварителен договор от 16.07.2021 г. за периода 01.10.2021 г. - 18.03.2022 г. в размер на 9 200 евро, в левовата им равностойност на 17 993,64 лв. поради забавено изпълнение и неспазване на срока за въвеждане на сградата в експлоатация до месец 09.2021 г., ведно с лихва върху главницата от датата на исковата молба – 10.11.2022 г. до окончателното плащане на задължението (съгласно молба уточнение от 25.04.2023 г.), както и да й заплати стойността на претърпените вреди над размера на неустойката за извършени разходи за наем на жилище в гр. С............. в общ размер на 3000 лв. за периода 01.10.2021 г. - 18.03.2022 г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва предявените искове. Признава, че страните са сключили посочения в исковата молба предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот — апартамент № 4 с идентификатор ***, и прилежащия му склад № 4, въз основа на който предварителен договор е сключен окончателен договор на 21.04.2022 г., като посочва, че сградата е въведена в експлоатация на посочената в исковата молба дата - 18.03.2022 г.

Твърди, че е предприел необходимите действия за снабдяването на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация, като е депозирал необходимите заявления към общинската 2 администрация в началото на месец септември 2021 г., а впоследствие - в средата на месец ноември същата година (15.11.2021 г.) - пред Главния архитект на Столична община (видно от Писмо от 07.02.2022 г. от НАГ - С. към заявление САГ21-УВ00-1082-(7)/15.11.2021 г. и Справка по заявление към САГ21-УВ00-1082-(2)/15.11.2021 г.). Твърди, че в хода на процедурата от административния орган нееднократно са изисквани допълнителни документи, които ответното дружество е представяло своевременно. За въвеждането на сградата в експлоатация било необходимо да се извърши допълнително регулационно изменение в парцела, върху който е построена сградата, което изменение в ПУП е наложило значително забавяне спрямо установените в предварителния договор срокове. Твърди, че от една страна установените процедурни срокове за посочените действия, а от друга страна безпричинното забавяне на „ГИС С.“ да извърши отразяването на изменението на регулационния план, предмет на Заповед № РВЕ17-РА50-3/2017 г. са довели до допълнително забавяне в сроковете. Сочи, че за посочените обстоятелства ищцата е уведомена своевременно писмено по имейл. Освен това, въведените към този момент ограничителни мерки в страната и заболеваемостта от ковид на служители в общинската администрация (в края на 2021 г. и в началото на 2022 г.) допълнително е утежнило задачата на ответника да получи изискуемото съгласно предварителния договор разрешение. Твърди, че посочените обстоятелства покриват изискванията на чл. 3.2 от предварителния договор действия на властите, които препятстват изпълнение на задълженията на ответника, и изключват отговорността му за забавено изпълнение. Сочи, че е положил всички дължими грижи, но по обективни причини сградата е въведена в експлоатация по-късно от предвиденото. Оспорва размера на претендираната неустойка, като сочи, че е неоснователно да се начислява неустойка върху цялата продажна цена, както и че действителните вреди от забавата на ответника надвишават размера на максималната по договора неустойка. Оспорва ищцата да е сключила договор за наем през процесния период на забавата. Оспорва, че на 01.03.2022 г. е връчена нотариална покана на ответника, след която датата същият е изпадал в забава. Моли за отхвърляне на предявените искове и за присъждане на сторените по делото разноски.

Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбата на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа страна:

По делото е приет предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 16.07.2021 г., сключен между М. С. Т. като купувач (възложител) и „П.“ ООД като продавач (изпълнител), по силата на който продавачът се е задължил на свой риск, със свой проект и материали, да изгради, да въведе сградата в експлоатация с разрешение за ползване и да продаде, а купувачът да купи следния недвижим имот, находящ се в самостоятелна жилищна многофамилна сграда с идентификатор ***, брой етажи шест, застроена площ 363 кв. м, която сграда е построена в поземлен имот с идентификатор 3

***, находящ се в гр. С., община „В.“, район „НПЗ С.“, ***, целият с площ от 611 кв. м, при съседи: улица „Г.“, улица „Н.“, поземлени имоти с идентификатори *** и ***, който поземлен имот е идентичен с УПИ XII-92 и УПИ XI91, квартал 31А, които продавачът притежава по силата на нотариален акт за продажба на недвижим имот № 27, том I, вх. рег. № 1726 от 19.05.2016 г., дело № 25/2016 г. на нотариус В.Б., № 259 в НК, с р-н на действие СРС, вписан в Службата по вписвания вх. peг. № 29436 от 19.05.2016 г., акт № 8, том LXV111, дело 21202/2016 г. имотни партиди 81848 и 81849, и нотариален акт за покупко – продажба № 167, том I, вх. peг. № 12102 от 22.12.2016 г., дело № 142/2016 г. на нотариус Е.Е., № 367 в НК, с р-н на действие СРС, вписан в Службата по вписвания вх. peг. № 82984 от 22.12.2016 г., акт № 21, том CLXLVI, дело 60806/2016 г. имотна партида № 457828, одобрен архитектурен проект, разрешение за строеж № 19 от 07.07.2017 г. на Главен архитект на СО, район „В.“, влязло в сила на 27.08.2017 г. и заповед към него № РВС-17- РА51-4 от 14.11.2017 г. и констативен акт образец 15 за установяване годността за приемане на строежа от 23.02.2021 г., А ИМЕННО: апартамент № 4 с идентификатор ***, разположен на първи етаж, със застроена площ от 67,84 кв. м, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и две тераси, със следните граници: от изток – ап. 5, ап. 3 и коридор, от запад – калкан, от север – улица и от юг – вътрешен двор, заедно с 2,50 % или 15,26 кв. м идеални части от общите части на сградата и от дворното място и склад № 4 с площ от 4,96 кв. м със следните граници: от изток – склад 5, от запад – склад 3, от север – улица и от юг – паркомясто 8, заедно с 0,18 % или 1,11 кв. м. идеални части от общите части на дворното място. В клаузата на чл. 1.3 страните са уговорили, че следва да сключат окончателен договор в нотариална форма за прехвърляне на собствеността върху описаните по-горе имоти, в рамките на сроковете по Раздел 2, като промяна на този срок може да стане само по взаимно съгласие - постигнато писмено споразумение между страните, като продавачът се задължава да прехвърли на купувача, или на посочено от него трето лице, с нотариален акт правото на собственост върху имотите по чл. 1.1, при нотариус и условията и сроковете, посочени в договора. В чл.

1.9 страните са уговорили, че продавачът се задължава да прехвърли с нотариален акт правото на собственост върху закупуваните самостоятелни обекти в сградата в срок не покъсно от 30 дни след издаване на разрешение за ползване на недвижимите имоти. В Раздел 2 „Цена и начин на плащане“ е уговорено, че купувачът се задължава да заплати цена в размер на левовата равностойност на 92 000 евро за описаните по-горе имоти по курса на БНБ в деня на плащане, като в деня на подписване на договора купувачът заплаща на продавача задатък (депозит) в размер на 10 % от стойността на двата имота или 9 200 евро, както и първа вноска в размер на 40 % от стойността на двата имота или 36 800 евро, уговорено е втората вноска в размер на 40 % от стойността на двата имота или 36 800 евро да бъде заплатена в периода от подписване на предварителния договор до 30.07.2021 г. Страните са постигнали съгласие третата вноска в размер на 10 % или 92 000 евро да бъде заплатена до 11.10.2021 г., след издаване на разрешение за ползване на недвижимите имоти. Уговорено е, че собствеността на недвижимите имоти, предмет на договора, преминава от продавача върху купувача в деня на подписване на окончателния договор. Дължимите вноски се 4 заплащат по банкова сметка на продавача в „Първа инвестиционна банка“ АД. В Раздел 3 „Срок за изпълнение“ е предвидено, че срокът за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация е месец 09.2021 г. При настъпване на форсмажорни обстоятелства като война, природни бедствия, общонационални стачки, промяна в законодателството, засягащо пряко инвестиционния процес и др., както и действия на властите, които не позволяват изпълнение на работите, освен ако не са предизвикани от продавача, действието на договора се спира до отпадане на тези обстоятелства. Страната, която се позовава на форсмажор, е задължена да изпрати на другата страна уведомление за настъпването на събитието най-късно в срок до 10 дни, считано от деня на настъпване на събитието. В същия срок същата страна трябва да изпрати и писмено потвърждение за събитието, в което да се посочи и причинната връзка между форсмажор и невъзможността за изпълнение на договорните задължения (чл. 3.2). В чл. 3. 3 е предвидено, че при забавяне на строителството поради причини, посочени в чл. 3.2 и ако страната, която се позовава на форсмажор е уведомила надлежно другата страна съгласно чл. 3.2, не се дължат неустойки между страните, като сроковете за плащане на цената и за предаване на недвижимия имот се удължават по взаимно писмено споразумение между страните. В Раздел 4 са уговорени правата и задълженията на страните, а в Раздел 6 „Санкции и отговорности за неизпълнение“. В чл. 6.3 е уговорено, че при неспазване на крайния срок за завършване на строителството на имота, предмет на договора, което не се дължи на форсмажорни обстоятелства, продавачът дължи неустойка в размер на 0,1 % от платените от купувача до момента суми по договора за всеки ден забава, но общо не повече от 10 % от общата цена по договора.