Решение № 1466 от 15.08.2016, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ гр.София, 15.08.2016 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД,

TO, VI - 5 състав в публичното заседание на девети юни две хиляди и шестнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: М. Райкинска при участието на секретаря А.С., като взе предвид докладваното от съдия Райкинска т.д.№ 12 по описа за 2015 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.625 ТЗ.

Молителите А.Х.А., А.Т.А., А.Х. Б.Г.,

М.И. П.А., К.С.Р., Д.П.С., Ф.Р., А.М.Р., З.З. З.Р., А.Р.

Г.В. твърдят в молбата си по чл. 625 ТЗ, че в качеството си на купувачи сключили предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти с „Р.“ ООД, в качеството му на изпълнител и продавач, по силата на които ответното дружество се е задължило да построи и продаде на молителите индивидуални жилищни недвижими имоти, находящи се в новострояща се жилищна сграда.

Твърдят, че изпълнявали точно и надлежно всички свои задължения, произтичащи от договора, като включително изплатили изцяло дължимата част от договорената продажна цена, в размера, посочен в процесните договори. Дължимите суми били заплатени по банков път, чрез преводно нареждане в банковата сметка, посочена в договора. Сочат, че въз основа на процесния договор продавачът се задължил да извърши изцяло строителството на сградата и да осигури въвеждането й в експлоатация, в срок до 31.12.2009 г., както и да извърши всички довършителни строителни работи в самите жилища. Продавачът бил задължен в срок от 30 дни от издаване на разрешението за ползване да определи дата и нотариус, при който да бъде сключен окончателен договор за продажба на съответното жилище. Твърдят, че до момента на подаване на молбата, продавачът не е изпълнил нито едно от поетите договорни задължения, като забавата възлиза на почти 5 години.

Молителите отправят покана до ответника да изпълни задълженията си по договора до 30.01.2014 г., като заявяват, че ако в този срок не бъде завършено строителството, сградата не бъде въведена в експлоатация и не бъде сключен окончателен договор под формата на нотариален акт, правят изявление с което развалят предварителните договори с ответника, при което ответникът е длъжен да върне полученото по тях. При условия на евентуалност правят изявление за разваляне на договорите поради очевидност, че дружеството-ответник няма да изпълни поръчаните СМР в срок, съгласно предвиденото между страните.

Молителите сочат, че основната дейност на ответника е строителство и сделки с недвижими имоти, като от момента на учредяването си дружеството е финансирало дейността си със заемни средства от трети свързани лица, като след анализиране на финансовото състояние на длъжника, може да се направи обосновА.извод, че същият е в състояние на неплатежоспособност, всички коефициенти и показатели на бърза, незабавна и абсолютна ликвидност, а след преоценяване на незавършеното строителство и този на обща ликвидност, са далеч под единица. Сочи, че единствената търговска дейност на дружеството представлява строителството на процесната жилищна сграда, което е преустановено от близо 4 години. Твърди, че цялата дейност на ответника е парализирана и няма каквито и да е индиции, че същата ще бъде възобновена, съответно задълженията му към контрагените ще бъдат платени. В счетоводството на ответника незавършеното строителство неправилно било осчетоводено като краткотраен актив. Ответникът не изпълнявал задълженията си към контрахенти и продължавал да влошава финансовото си състояние. Затрудненията му били трайни, а имуществото му е недостатъчно за покриване на задълженията, като продължаването на търговската му дейност поставя в опасност интересите на всички кредитори.

Ищците поддържат, че след развалянето на договора за молителите възниква вземане за връщане на платената продажна цена в следните размери: За А.Х.А. и А.Т.А.

- 20 884.50 евро, за за А.Х. Б.Г. и М.И. П.А. – 20 370 евро, за К.С.Р. – 17 430 евро, за Д.П.С. 23 826 евро, Ф.Р. и А.М.Р. - 25 704 евро, за, З.З.

З.Р. и А.Р. Г.В. – 20 475 евро.

Вземането им произтичало от търговска сделка и поради неплащането му било изискуемо.

Молят съда да констатира неплатежоспособността на ответното дружество и да се открие производството по несъстоятелност срещу „Р.” ЕООД, като за начална дата на неплатежоспособността да бъде обявена 31.12.2006 г. С молба от 04.05.2015 г. молителите са изменили твърдението си относно датата на неплатежоспособността на ответника на 05.07.2013 г.

При условия на евентуалност искат да бъде открито производство по несъстоятелност срещу „Р.“ ЕООД поради неговата свръхзадълженост.

В открито съдебно заседание от

24.09.2015 г. съдът е прекратил производството по молбите на кредиторите А.Х.А., А.Т.А., З.З. З.Р. и А.Р. Г.В., които на 22.06.2015 г. са депозирали молби за оттегляне на молбата с правно основание чл. 625 ТЗ.

Молбата по чл. 625 ТЗ е връчена на ответника „Р.“

ЕООД на 09.02.2015 г. и същият е депозирал отговор, с който я оспорва изцяло.

Признава, че дейността му се финансира изключително от неговите собственици, но поддържа, че дружеството не е нито неплатежоспособно, нито свръхзадлъжняло, а и разполага е огромен доказА.и наличен актив - сграда с незавършени 150 апартаменти и гаражи, чиято стойност е над 13 000 000 лева. Твърди, че няма никакви задължения.

Твърди още, че на 24.06.2011 същите ищци чрез същия адвокат започнали същото дело срещу „Р.“ ЕООД, като било образувано гр.д.№ 2500/11 на СТС VI-1, решението по което е влязло в сила на 31.08.2013 г. и не е обжалвано от същите ищци. Правят възражение за сила на пресъдено нещо срещу всички и всякакви твърдения на ищците за неплатежоспособност и свръхзадлъжнялост на „Р.“ ЕООД за периода между 31.12.2006 г. и 31.08.2013 г. Поддържат, че в след 31.08.2013 г. няма каквато и да е промяна във финансовото състояние на дружеството.

Твърдят, че не могат да завършат сградата, в която се намират закупените от ищците апартаменти, тъй като същата е част от комплекс П.Х. в Баня-Банско, който се състоял от притежаваните от „Р.“ ЕООД 150 апартаменти с гаражи и голям хотелски комплекс на „П.Х.“ ЕООД. Това дружество обаче изпаднало в несъстоятелност и прекратило изпълнението на проекта. Ответникът се надявал някой да купи хотела, да го довърши, а заедно с ответника – да бъде довършен комплекса. Техните апартаменти се намирали насред разгърнат строителен обект – хотел, без каквато и да е инфраструктура, поради което ответникът бил в обективна невъзможност да предаде завършени почти готовите апартаменти, поради недовършването на хотела.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Видно от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.07.2008 г., същият е подписА.между „Р.“ ООД – продавач и А.Х. Ф.Г. и М.И. П.А. – купувачи, с който продавачът се е задължил да прехвърли собствеността върху недвижим имот – Апартамент № С2-2, находящ се на ІІ етаж в блок С от сграда – Апартаментен комплекс, построен върху УПИ № 232020 от кв. 232, м. „Рудина“, с Баня, обл.

Благоевград. Посочено е, че апартаментният комплекс е част от инвестиционен проект, осъществявА.съвместно между продавача и дружеството „Темпо Холидей“ ЕООД, включващ изграждането на хотелска част (Хотелът) и апартаментна част (Апартаментен комплекс). Имотът е уговорено да бъде прехвърлен ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху земята. Уговорена е цена в размер на 67 900 евро, от която 1500 евро следвало да се платят като резервационна такса, дължима при подписване на писмо за намерение; 18 870 евро (30 % от цената са платими при подписване на предварителния договор и остатъкът от 47 530 евро (70% от цената) се дължи при подписване на нотариален акт. Страните са уговорили, че окончателен договор под формата на нотариален акт ще сключат в 30-дневен срок от завършването на строителството на имота с разрешение за ползване, издадено за Апартаментния комплекс и след заплащане на последната вноски от продажната цена. Уговорено е още, че продавачът ще определи дата за сключване на нотариален акт и ще уведоми купувачите за нея поне 14 дни по-рано. В чл. 6.2. е уговорено, че продавачът се задължава да завърши строителството на Апартаментния комплекс и на имота с Разрешение за ползване в срок до 31.12.2009 г.

На 09.06.2008 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между „Р.“ ООД – продавач и К.С.Р. – купувач, с който продавачът се е задължил да прехвърли собствеността върху недвижим имот – Апартамент № С6-2, находящ се на ІІ етаж в блок С от сграда – Апартаментен комплекс, построен върху УПИ № 232020 от кв. 232, м. „Рудина“, с Баня, обл. Благоевград при цена в размер на 49 100 евро, платими по същата схема както първия посочен предварителен договор и при същите условия на сключване на окончателен договор.

На 16.05.2008 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между „Р.“ ООД – продавач и Д.П.С.– купувач, с който продавачът се е задължил да прехвърли собствеността върху недвижим имот – Апартамент № Е7-2, находящ се на ІІ етаж в блок Е от сграда – Апартаментен комплекс, построен върху УПИ № 232020 от кв. 232, м. „Рудина“, с Баня, обл.

Благоевград при цена в размер на 79 420 евро, отново платими по същата схема както първия предварителен договор и при същите условия на сключване на окончателен договор.

На 08.05.2008 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между „Р.“ ООД – продавач и Ф.Р. и Ан М.Р.– купувачи, с който продавачът се е задължил да прехвърли собствеността върху недвижим имот – Апартамент № Д3-3, находящ се на ІІ етаж в блок Д от сграда – Апартаментен комплекс, построен върху УПИ № 232020 от кв. 232, м. „Рудина“, с Баня, обл. Благоевград при цена в размер на 85 680 евро, платими по същата схема както горните предварителни договори и при същите условия на сключване на окончателен договор.

Представени са банкови бордера, видно от които по адвокатска сметка на В.Б., която е посочена в предварителните договори на молителите, молителите са направили преводи през 2008 г., както следва: На 24.07.2008 г. А.Х. Ф.Г. и М.И. П.А. са превели 18 870 евро с референция апт. С2-2; на 13.06.2008 г. К.Р. е превела 13 230 евро с референция апт.

С6-2; на 20.05.2008 г. Д.С. е превел 22 326 евро с референция апт. Е7-2 и на 12.05.2008 г. Ф.Р. и Ан М.Р. са превели 24 204 евро с референция апт. Д3-3.

По делото е представено Решение от 04.07.2013 г., постановено по т.д. № 2500/2011 г. на VІ-1 състав, влязло в сила на 31.08.2014 г., с което е отхвърлена молбата на множество физически лица, сред които и молителите в настоящото производство, за откриване производство по несъстоятелност на „Р.“ ЕООД.

По делото е представен нотариален акт за собственост върху недвижим имот, издаден на основание чл. 587, ал. 1 ГПК на 16.10.2008 г. с № 101, т. ІV, рег. 2257, нот. дело № 673/008 г. от нотариус С.К. с рег. № 505 на НК, с който дружеството „Р.“ ЕООД е признато за собственик на общо 278 недвижими имоти – апартаменти и паркоместа от процесния Апартаментен комплекс, построени на „Груб строеж“, включително апартаментите, за които молителите са подписали предварителни договори.

По делото са събрани Годишните данъчни декларации и счетоводни баланси на ответното дружество, включително отчети за приходи и разходи, за 2010 г. – 2015 г., включително такива са изискани от НАП.

Установява се от изисканите служебни справки от МВР и Агенция по вписванията – гр. София, че на името на дружеството няма регистрирани леки автомобили или недвижими имоти на територията на София-град.

Приет е Акт за установяване състоянието на строежа при спиране на строителството на строеж „Апартаментен комплекс – блок А, В, С, Д и Е“ с местонахождение ПИ 232020, м.

„Рудина“, землището на с. Баня, община Разлог с възложител „Рила Дев“ ООД от 30.10.2009 г. Този акт удостоверява, че към датата на съставянето му са били изпълнени изцяло СМР в блок А, Б и С, а в блок Д и блок Е има СМР за довършване.

По делото са изслушани основно и допълнително заключение по Съдебно-оценителна експертиза, изготвени от вещото лице Т. Кошева, за определяне справедливата пазарна цена на незавършеното строителство на сградата, собственост на „Р.“ ЕООД в с. Баня. В първоначалното заключение е определена справедлива пазарна цена от 11 924 213 лева, а в допълнителното, след съобразяване на всички актове по строежа, издадени след издаденото разрешение за строеж и одобрения архитектурен проект – 11 284 419 лева, които заключения съдът възприема като компетентно дадени и обосновани.