Решение № 260089 от 27.06.2022, Районен съд - Бургас

Р Е Ш Е Н И

Е

№ 260089 27.06.2022 година град Бургас

В И М Е Т

О Н А

Н А Р О Д А

Бургаският районен съд, ХХ граждански състав на дванадесети май две хиляди двадесет и втора година в публично заседание в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ДЕЧЕВ при секретаря Светлана Тонева като разгледа докладваното от съдията Иван Дечев гражданско дело № 7248/2020 година по описа на БРС, за да се произнесе, взе предвид следното:

Постъпила е искова молба от Ж.К.Т., ЕГН ********** и П.К.П., ЕГН **********, двамата със съдебен адрес *** против В.Н.Р., ЕГН ********** *** и “Райкови“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от В.Н.Р. за осъждане на ответниците да преустановят действията си по възпрепятстване на ползването на басейна в дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 1492 кв.м., с адрес ***, като осигурят достъп на ищците до басейна и дворната инфраструктура на целия двор на комплекса от сгради, изграден в поземления имот.

Твърденията са, че ищците са етажни собственици в апартаментен комплекс от две сгради /бл. А и бл. Е/, с административен адрес: ***. С договор за дарение, обективиран в нотариален акт № 196 от 2010г. Ж.Т. е придобила правото на собственост върху имот /апартамент и земя/, представляващ самостоятелен обект с идентификатор № ***, с адрес: ***, който самостоятелен обект се намира в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, с площ от 48,54 кв.м., както и 20,91 кв.м. ид.ч. от поземления имот с идентификатор ***.

С договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № *** от ***г. П.К.П. е закупил правото на собственост върху недвижим имот /апартамент и земя/, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес на имота: ***, който обект се намира в сграда 2, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, площ по документ: 55,16 кв.м.

Поземленият имот, върху който е изграден посочения в нотариалния акт на ищеца апартаментен комплекс /отразен в КК и КР като поземлен имот с идентификатор *** с площ от 1492 кв.м./, е застроен с двете сгради описани в актовете като сграда едно и две, и съответно бл. А и блок В, които са етажна собственост.

Изградените в имота две сгради, съставляват жилищен комплекс -съвкупност от множество самостоятелни жилищни обекти, които са прехвърлени в собственост и се притежават от множество трети лица, така, поради което статутът на комплекса се подчинява на правилата за етажната собственост по смисъла на ЗУЕС.

Апартаментният комплекс е изграден като съвкупност от две сгради с единно инфраструктурно решение на подходи, зона с басейн за ползване, общи за всички етажни собственици, с единна за всички етажни собственици градинска инфраструктура. Отделните елементи на градинската инфраструктура и нейното проектно и съответно функционално единство като обслужващи целия комплекс се установяват от съдържанието на скица, заверена от Община Бургас, в която са отразени сградите и съответните елементи на вертикалната планировка на двора и градинската инфраструктура /алеи, подходи, паркоместа, басейн, озеленяване и т.н./. Самият комплекс е изграден въз основа на един проект, като и в този смисъл изградената дворна инфраструктура, включая басейна, следва да се счита за принадлежност към етажната собственост, по смисъла на ЗУЕС.

Твърди се също, че застроеният урегулиран поземлен имот е ограден и е с ограничен достъп, а самият басейн е изграден за ползване само и единствено от собствениците на самостоятелни обекти в комплекса. Басейнът не е предвиден за ползване с неограничен достъп на външни лица, като няма предвидени за това съблекални, отделни тоалетни, помещения за баня с душ и т.н. По същия начин всички останали елементи на дворната инфраструктура са проектирани и изградени така, че да обслужват само собствениците на самостоятелни обекти в комплекса.

Ищците заявяват, че ответното дружество и съответно ответникът физическо лице, който е негов управител оспорват правото им да ползват басейна на комплекса, с мотив, че басейнът е техен собствен, тъй като бил построен от ответното дружество и не се включвал в предмета на разпоредителните сделки, по силата на които отделните обекти в сградите и съответните идеалните части от дворното място са били прехвърлени в собственост на отделните етажни собственици. Освен това се заявяват претенции и за това, че ответното дружество било собственик на непродадени на трети лица идеални част от двора.

Ответникът преустановил захранването на басейна с вода, като заплашвал да демонтира помпените елементи на басейна под предлог, че също били негови.

Едновременно с това претендира да му се заплаща наем за ползването на басейна и препятства ползването на басейна, като гони ищците от прилежащата площ и не им позволява да го ползват.

Ищците са на мнение, че след като притежават самостоятелен обект от комплекса, притежават и правото да ползват цялата прилежаща дворна инфраструктура, включително и басейна, която дворна инфраструктура следва да се счита за прилежаща към комплекса от сгради, по смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС. Това следва и от притежаваното от ищеца право на строеж върху терена, което по смисъла на чл. 64 от ЗС, позволява на суперфициара, да ползва и прилежащия терен. Най-после това следва и от нормата на чл. 38 от ЗС, в която се обявява за обща част не само двора, но и „...всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.“ В случая дворната инфраструктура е проектирана и изградена като част от цялостното проектиране на комплекса - цялата дворна инфраструктура по своето проектно естество и предназначение служи само и единствено за общо ползване от собствениците на самостоятелни обекти в комплекса.

В този смисъл притежаваното от ищците право на собственост върху самостоятелни обекти в комплекса, включва и правото им да ползват прилежащата дворна инфраструктура и съответно басейн, т.е. всички общи части на комплекса.

Ето защо ответникът няма право да ограничава достъпа на ищците, както до самите сгради на комплекса, така и до отделните елементи на дворната инфраструктура. Като заявяват претенции за заплащане на възнаграждение за ползване на басейна и ограничават достъпа на ищците до самия басейн и прилежащия терен, ответниците пречат на спокойното упражняване на притежаваното от ищцовата страна право на собственост, включващо и правото на ползване на прилежащата дворна инфраструктура и свободен достъп до нея.

Ищците се позовават на съдебна практика на ВКС, според която ако басейнът не е проектиран и изграден като такъв за публично ползване, то той се явява обща част в режим на етажна собственост, при това по своето естество, тъй като е предназначен за ползване само и единствено от етажните собственици. При това за подобен басейн е без значение дали е изграден с или без строителни книжа /т.е. дали е под или над 100 куб.м./ - важното е дали е изграден като предназначен за публично ползване или за ползване само от етажните собственици. По смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС дворната инфраструктура е също обща част, предназначена за ползване само и единствено от етажните собственици като това правило не противоречи и не влиза в колизия с разпоредбата на чл. 64 от ЗС ЗУЕС е специален закон по отношение на ЗС/. Това, че ищецът по подобен иск е етажен собственик е достатъчно да обоснове правния му интерес и да го легитимира като страна по предявен вещен иск, за достъп, ползване и/или владение на басейна и дворната инфраструктура, като обстоятелството, че ищцовата страна не притежава собственост върху терена /или както в случая притежава само ид.ч./ не прави иска нито недопустим, нито неоснователен. Предмет на защита е правото на ползване на общи части в режим на етажна собственост, а не право на собственост върху идеални части от терена. За басейна и съответно за елементите на дворната инфраструктура не се прилага правилото на приращението по чл. 92 от ЗС, тъй като тези елементи не са самостоятелни обекти, нямат самостоятелно съществуване и съответно нямат самостоятелно функционално предназначение. Басейнът и дворната инфраструктура следва да се възприемат като принадлежност към сградите на етажната собственост по смисъла на чл. 97 от ЗС като следват главната вещ по чл. 98 от ЗС.

Ищците заявяват, че правният им интерес от предявяването на иска против двамата ответници произтича от това, че такъв иск се предявява не само срещу този, който пряко пречи на упражняването на правото на собственост, но и спрямо всеки, който със своето поведение поддържа наличието на такова противоправно състояние, което пречи на упражняването на правото на собственост на ищеца. В случая, ответното дружество претендира плащане на наем за басейна, а действията по ограничаване на правото на собственост и ползване се извършват пряко от ответника-физическо лице.

Освен това ответниците не притежават собственост в сградите и нямат правен статут на етажни собственици. С тези мотиви се моли искът да бъде уважен.

Искът е по чл.109 ЗС.

Ответниците са подали отговор, с който оспорват иска като недопустим и неоснователен.

На първо място заявяват, че съдът е сезиран с нередовна искова молба, понеже е налице несъответствие между основанието и петитума на исковата претенция. В обстоятелствената част и петитума на исковата молба трябва да се посочат конкретно и изчерпателно неправомерните действия, които представляват пречка за ищеца да упражнява пълноценно правото си на собственост. Ответниците считат, че по отношение на дворната инфраструктура, за която също има формиран петитум, няма каквито и да било фактически твърдения в обстоятелствената част на исковата молба - какви действия или бездействия се извършват, от кого, за какви точно фактически действия става въпрос, как ищците възпрепятстват ползването и пр. Съдът не приема това възражение, тъй като в исковата молба е записано, че ответниците гонят ищците от прилежащата площ и не им позволяват да ползват басейна, освен това пречат на упражняването на правото им на собственост в пълен обем, включващо и правото на ползване на прилежащата дворна инфраструктура и свободен достъп до нея. Освен това на основание чл.143, ал.2 ГПК ищците могат в открито заседание да пояснят и допълнят исковата си молба, което са и направили.

Ответниците заявяват също, че В.Н.Р. не е пасивно легитимиран да отговаря по иска по чл. 109 от ЗС. Ответникът В.Р., в лично качество, като физическо лице, няма и не е имал каквито и да било отношения с етажната собственост на изградените в поземлен имот с ид. №*** сгради и в частност с ищците. Твърденията в исковата молба визират действия на ответника „Райкови“ ООД, а не В.Р. в лично качество, доколкото басейна е изграден от Райкови ООД, а не В.Р., респ. наемни правоотношения са съществували между дружеството-ответник и етажната собственост, а не В.Р. в качеството му на физическо лице.

По същество исковете се оспорват. Признава се само, че „Райкови“

ООД е собственик на 705.77/1492 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор №*** по КК на гр. Бургас, че ответниците не притежават самостоятелни обекти от изградените върху терена две жилищни сгради в режим на етажна собственост, респ. не са етажни собственици, че Райкови ООД е изпълнител на строежа, вкл. и на изградения басейн в поземлен имот с ид. ***, че ищцата Ж.Т. е собственик на самостоятелен обект с ид. *** и 20.91 кв.м. от поземления имот и че ищецът П.К.П. е собственик на СО с ***, като не притежава ид.части от терена.

Оспорват се всички останали твърдения, заявени в обстоятелствената част на исковата молба, включително че басейнът и дворната инфраструктура представляват обща част към етажната собственост, както и твърдението, че ответниците са възпрепятствали достъпа до басейна и дворната инфраструктура.

Според ответниците, в случая теренът не е обща част по смисъла на чл.38 ал. 1 от ЗС. Съгласно трайно установената съдебна практика на ВКС, дворното място е обща част по естеството си по смисъла на чл.38 от ЗС, само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Когато в мястото има сграда в режим на етажна собственост, но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това идеални части от дворното място притежава и лице, което няма вещни права върху самостоятелен обект в сградата, дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС. В случая, не е спорно, че ответниците не притежават самостоятелни обекти в изградените върху терена жилищни сгради, поради което незастроената дворна площ не е обща част, както не е и прилежаща площ на сградите, които не са изградени в режим на комплексно жилищно застрояване.