Решение № 999 от 12.10.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 999 гр. Варна, 12.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ТО, в публично заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Цвета Павлова

Членове:

Пламен Ат. А.

Деница Добрева при участието на секретаря Саня Ст. Стефанова като разгледа докладваното от Деница Добрева Въззивно гражданско дело № 20263100501484 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх.№ 41171/26.05.2026г. от Х. Х. Б., Х. Х. Н. и Б. Л. Н., чрез адв. Т. против Решение №1576/27.04.2026 г. на ВРС по гр.д. № 11309/2025г., с което ответниците (сега въззивници) са осъдени да заплатят солидарно на "Зет строй Варна" ООД, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ***, с ЕИК 206530872, представлявано заедно от управители Д.В.К. ЕГН ********** и Ж.Ж.Ж. ЕГН**********, сумата в размер на 5000 евро, представляваща договорена неустойка по чл.32, ал.1 във вр. чл.32, ал. 6 за неизпълнение на задължение по чл.1, ал.1 от сключен между страните на 23.08.2023г. предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, ведно със законната лихва считано от датата на завеждане на исковата молба 14.10.2025г. до окончателното й заплащане.

Решението се обжалва като неправилно и необосновано, както и постановено в нарушение на процесуалния закон. Първоинстанционният съд не е съобразил, че с предварителния договор възложителите не са възлагали на "Зет строй Варна" ООД изготвянето на скица-предложение за ПУП-ПРЗ за други имоти, извън поземлени имота - ПИ ***, представляващ УПИ XXXI-728 и ПИ ***, представляващ УПИ XXX-727, двата в кв. 28, по плана на СО "Пчелина", гр. Варна. Неправилно съдът, въпреки искането на ответника, е отказал да приеме за безспорно обстоятелството относно задължението на изпълнителя да извърши всички необходимите правни и фактически действия, свързани с допускане и изготвяне на проект за ПУП-ПРЗ, с който имотите на бъдат 1 обединени. Същевременно, без да са налице основанията за това, съдът е приел за безспорно, че ответниците са се задължили да сключат предварителен договор на основание чл. 17, ал. 3 от ЗУТ за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи в срок от 60 дни, считано от подписването на предварителен договор. Настоява се, че съдът не е съобразил, че причината ответниците да не сключат договор по реда на чл. 17, ал. 3 от ЗУТ е несъответствието на изготвения проект за ПУП с уговорения между страните достъп до сградата.

Съдът неправилно е интерпретирал показанията на св. П. за това, че същата е разяснила на възложителите съдържанието на предложената им скица, а те не са направили възражения по нея. Показанията на свидетелката, в противоречие с приетото от съда, са че не тя, друго лице е направило разяснението. Отделно, свидетелските показания са допуснати в нарушение на ограничението по чл. 164, ал.1, т. 5 и т. 6 от ГПК, тъй като посредством същите се е целяло установяване на писмено съглашение, в което насрещната страна по спора е участвала, евентуално се е целяло опровергаване на съдържанието на изходящ от ищеца документ. На следващо място, самите показанията въззивниците намират за вътрешно противоречиви и недостоверни. Съдът е пропуснал да съобрази, в противоречие с нормалната житейска логика, че ако скицата е била съгласувана с възложителите, то последните биха написали собственоръчно, че е я одобряват. Първата инстанция не е обсъдила и въпроса за това, че възложителят Б. Н. не е подписал въпросната скица.

Съдът е следвало да отчете, че за възложителите не е било наясно, че именно тази скица изпълнителят е възнамерявал да внесе за изменението на ПУП.

Съдът, в нарушение на процесуалния закон, е приел за недопустими показанията на свидетеля Н.П. относно преддоговорните отношения между страните и намеренията, с които ответниците са сключили договора.

Възразяват скицата – предложение от 2024г. да съответства на цитираната в т. 8 от предварителния договор. Оспорват извода на съда, че предварителният договор по чл. 17, ал. 3 от ЗУТ представлява условие за изготвяне на проект за ПУП-ПРЗ. Акцентират се, че такъв предварителен договор не е сключен, именно защото на възложителите не е представена скица- предложение за изменение на ПУП, което да съответства на изискванията им относно лицето от южната страна на имота.

Оспорват съображенията на първата инстанция относно инвестиционните намерения на Х. Б. за строеж в съседни имот. Съдът не е съобрази още, че пълномощията на представителите на изпълнителя са прекратени считано от 25.07.2025г., поради което и считат, че получената покана за изпълнение не може да произведен целия ефект.

Неправилно съдът е отхвърлил възражението на ответниците за нищожност на клаузата на чл.32, ал. 1 от договора, като не е отчел, че неустойката е несъразмерна на размера на вредите. По същество настояват за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с което да се отхвърли иска.

В срока по чл. 263 от ГПК е депозиран писмен отговор от "Зет строй Варна" ООД, чрез адв. Н.. Въззиваемият намира обжалваното решение за правилно и законосъобразно. Правилно съдът е приел за недопустими свидетелските показанията за установяване на устни договорки между страните.

На свой ред въззиваемият намира показанията на водения от ищеца свидетел за убедителни и допустими. Според страната установената достоверност на подписите на отвениците под скицата води до ирелевантност на обстоятелството 2 относно автора на текста „Съгласувам и одобрявам“. Позовава, че ищцовата страна е изправна по договора, като акцентира на неизпълнението на задължението на възложителите за сключване на договор по чл. 17, ал.3 от ЗУТ и оттегляне на пълномощията за реализиране на административната процедура по изменение на ПУП. Репликира възраженията за нищожност на чл. 32 от договора, считайки, че неустойката отговаря на размера на вредите. По отношение отговорността на ответника Б. Н., поддържа доводите си за солидарността на задълженията.

Настоява за потвърждаване на решението.

В съдебно заседание страните, чрез процесуалните си представители, поддържат становищата си по спора.

Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбите и отговорите, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Oбжалваното решение е валиднo по критериите на ТР от 10.02.2012г. по тълк. д. № 1/2011г. на ОСГТК на ВКС, като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт, и съдържащо реквизитите по чл. 236 ГПК. Уваженият иск е съответен на осъдителна претенция, предявена от изпълнител по договор строителство за обезщетяване на вреди от неизпълнение в отнапред уговорен с неустоечна клауза размер. Уваженият иск съответства на предявения, а доколкото са налице и останалите процесуални предпоставки за допустимост, решението се явява допустимо. Относно правилността на решението въззивният съд е ограничен до оплакванията в жалбата. В случая оплакванията са за необоснованост на съдебния акт и несъобразяването му със събраните по делото доказателства.

На първо място, пред въззивната инстанция е пренесен спор относно действителните уговорки на страните по процесното правоотношение. Съгласно предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация с дата 23.08.2023г., Х. Х. Н. и Б. Л. Н., като собственици на имоти с идентификатор *** и Х. Х. Б.- собственик на имот с идентификатор ***, след направени предварителни проучвания и архитектурно-проектни консултации за гореописаните имоти, са приели, че е възможно обединяването на парцелите, съгласно приложена към договора за скица -предложение за ПУП, с оглед целите за извършване на оптимално застрояване( така декларативната част на договора-л. 11 от делото).

Самата скица-предложение към договора не е представена по делото.

Съгласно чл.1, ал.1 от договора възложителите са се задължили да сключат предварителен договор на основание чл. 17, ал.3 от ЗУТ за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи в срок от 60 дни, считано от подписването на предварителния договор. Съобразно чл.1, ал.2 от договора в срок от 1 година считано от подписване на договора по чл.17, ал.3 от ЗУТ, изпълнителят се задължава да извърши необходимите действия свързани с допускане, изготвяне на проект за ПУП-ПРЗ, с който имотите на възложителите ще бъдат обединени в един общ УПИ и внесе проекта за процедиране и одобряване на община Варна. За изпълнение на това задължение на изпълнителя възложителите следва да му учредят представителна власт пред съответните административни органи.

Съгласно чл.32, ал.1 от предварителния договор за учредяване право на строеж, 3 прехвърляне на идеални части от недвижим имот, в случай, че възложителите не сключат помежду си договор по чл. 1, ал.1 или по чл.1, ал.5, а именно предварителен договор на основание чл. 17, ал.3 от ЗУТ за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи в срок от 60 дни, считано от подписването на предварителния договор, те дължат солидарно, на основание чл.

32, ал.6 от същия, неустойка в размер на 5 000 евро, ведно със всички направени до този момент разходи на изпълнителя.

Съответно на договарянето, с пълномощно с нот.заверка рег. № 3952/16.06.2022 г. и рег. № 5577/12.08.2022г. на нотариус Б.В., рег. № 124 на НК, район на действие РС – Варна, Х. Х. Б.- лично и като пълномощник на Х. Х. Б.а, е упълномощил представител на "Зет строй Варна" ООД да извършва правни и фактически действия във връзка с изработване на проекти за строителство до разрешение за строеж в поземлените имоти с идентификатор *** и идентификатор ***.

Видно от заявление рег. АУ098557 МЛ/2.10.2024г. ищците Х. Б.а и Х. Б., чрез пълномощник, заедно с третото лице „Косер“ АД са поискали да се допусне изработването на ПУП-ПРЗ в обхвата на УПИ/ПИ XXXI-728, УПИ ХХХ-727, УПИ XXIX-610 и УПИ XLIX-618,619, кв. 28 по плана на со Пчелина.

Със Заповед № Г-348 от 04.08.2025 г. на заместник-кмет на община Варна(л.

88), е разрешено изработване на ПУП-ПРЗ за изменение на УПИ XXXI-728, УПИ ХХХ-727, УПИ XXIX-610 и УПИ XLIX-618,619, кв. 28 по плана на со Пчелина. Не се спорно, че при издаване на заповедта е приложена скица предложение за ПУППРЗ за XXXI-728, УПИ ХХХ-727, УПИ XXIX-610 и УПИ XLIX-618,619, кв. 28 по плана на со Пчелина. Скицата е подписана от Х. Н. и Х. Б. на 6.09. 2024г., като съгласно неоспорената по делото графологична експертиза се установява, че изявлението по скицата „съгласувам и одобрявам“ не е изписано от ответниците.

Видно от извадката от скицата съгласно действащия ПУП-ПРЗ за с.о.

Пчелина, одобрен с Решение №2477-7/21.09.2025г. на Общински съвет ВАРНА XXXI-728, УПИ ХХХ-727, УПИ XXIX-610 и УПИ XLIX-618,619, кв. 28 по плана на с.о. Пчелина, предложеното изменение на плана, включва в обхвата си освен имотите на възложителите, но така също и имоти с идентификатори *** и ***,

Не е оспорено и твърдението на ответниците, че съгласно предложените измененията на ПУП-ПРЗ лицето на имота на ответника Б.от се намалява с четири метра южната част .

От показанията на св. П. П., водена от ищеца, се установява, че преди подписване на въпросната скица, на ответниците е обяснено как се променят формите на имотите. На срещата, осъществена на 06.09.2024г. между представител на изпълнителя и възложителите, последните не възразили относно предвиденото отнемане на част от лицето на имота на Х. Б., което отнемане било необходимо за обезпечаване на достъпа до имота. По време на срещата не бил обсъждан въпроса как изменението на ПУП-ПРЗ за имота ще се отрази на намеренията на възложителите да построя още един обект е имота.