Решение № 1993 от 22.05.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1993 гр. Варна, 22.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 10 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Марина Георгиева при участието на секретаря Димитрина Илк. Димитрова като разгледа докладваното от Марина Георгиева Гражданско дело № 20243110116559 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано въз основа на предявена осъдителна искова претенция от „**“ ЕАД, ЕИК **, със седалище и адрес на управление – град Варна, бул. *** срещу Ш. Х. А.., гражданин на **, с адрес за призоваване: ****, с адрес в регистър Булстат ***, ПИ *** с искане да се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 4629.85 евро, представляваща дължимо и незаплатено възнаграждение за поддръжка и управление за 2022 г., 2023 г. и 2024 г., съгласно т.2.1 от приложение № 2 към предварителен договор от ** г., сключен между „**“ ЕАД, ЕИК **, и Ш. Х. А.., отнасящ се притежавания от него имот с идентификатор № **, на основание чл. 79 ЗЗД ведно със законната лихва върху горепосочената сума, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – ** г. до окончателното изплащане на сумата

Исковата претенция се основава на следните фактически твърдения: Сключен е предварителен договор от ** г. съгласно който ответникът е поел задължение да сключи с „** **“ ЕООД, чийто правоприемник е ищеца договор за поддържка и управление по силата на който ищецът се е задължил да извършва услугите изчерпателно изброени в т.1.1 от договора. Влизането в сила на договора е обусловено от подписването на нотариален акт за покупко – продажба на самостоятелен обект с идентификатор ** Твърди, че ответникът е придобил самостоятелен обект с идентификатор **на 29.12.2008 г. и от тогава действа и договорът за поддръжка и управление. Съгласно т.2.1 и т.2.7 ответникът се е задължил да заплаща годишна такса в размер на 10 евро без ДДС на кв.м. от притежавана площ в т.ч. и припадащите й се идеални части. Ответникът притежава 81.50 кв.м. Сумата е дължима авансово не по-късно от 31.12 на предходната година.

1

Твърди, че първата година е подписване на нотариалния акт 29.12.2008 г.

Съгласно чл. 5.1 от договорите, уговореното възнаграждение се индексира ежегодно, съобразно годишната инфлация, определена от НСИ. За процесната 2022 г. дължимото възнаграждение е в размер на 13.96 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ в т.ч. и припадащите й се идеални части. Заявява, че за обект с идентификатор ** за 2022 г. възнаграждението възлиза общо на 1365.29 евро. Дължимото възнаграждение за 2023 г. е в размер на 1595.12 евро по 16.31 евро на кв.м. без ДДС, а за 2024 г. – 1669.45 евро по 17.07 евро на кв.м. Твърди, че е изправна страна по договора като изпълнява всички поети задължения, произтичащи от договора за поддръжка и управление. Заявява, че ответникът не е изпълнил задължението си за заплащане на дължимите суми в указания срок. Моли за уважаване на исковата претенция. По реда на чл. 143 ГПК ищецът чрез процесуалния си представител депозира становище по всяко едно от възраженията, обективирани в отговора на исковата молба.

Твърди, че конкретния случай, предварителния договор е сключен преди влизането в сила на ЗУЕС, когато не е съществувало законово изискване за нотариална форма за договори за поддръжка. Следователно, уговорката в т.

2.2, която препраща към конкретен текст (приложение № 2), следва да се разглежда като окончателно обвързване между страните. Цитира практика на ВКС в тази насока. Представя подробни възражения във връзка с договора за жилищно строителство, за закупуване на апартамент и отново цитира практика на ВКС във връзка с предварителните договори. Счита, че не е налице противоречие с материалния закон по чл. 26, ал.1 от ЗЗД. Не е налице и нищожност поради липса на договори с всички собственици, като цитира актуална практика. Няма нищожност и на други клаузи, която да е обсъждана и констатирана служебно. Твърдение за приемане на договор с конклудентни действие не е необходимо на ищеца, защото е налице договор между страните, който е представен с исковата молба. Форма за действителност няма нито към 2007 година, нито към 2008 година, с оглед направеното оспорване. Излага подробни съображения за това, че е спорно ответника да има качеството на потребител, поради което счита, че не следва да се разглеждат наведените възражения за неравноправност на клаузите. Относно обстоятелството дали имотът на ответника се намира в комплекс от затворен тип, счита, че ищецът не основава иска си на това дали комплексът е от затворен тип или не. Твърди, че комплексът отговаря на обективните изискванията на ЗУЕС за затворен тип, за което представя скица, технически паспорт, разрешения за строеж, разрешения за ползване удостоверение за регистрация на комплекса като такъв, а договорната връзка между страните е уговорена преди влизането в сила на ЗУЕС и страната е обвързана от договора независимо дали комплексът е от затворен тип или не. Излага подробни съображения и във връзка с възраженията за липса на сключен договор и във връзка с приложени 2, което счита че е неразделна част от този договор. Видно от неоспорения от ответника предмет на договора същият е с комплексен характер и не е ограничен единствено до общите части в комплекса, поради което и 2 диспозитивното правило на чл.2 от ЗУЕС не препятства сключването и изпълнението на договор, който предоставя достъп и до луксозни услуги, които са извън предметния обхват на ЗУЕС. Излага съображения, че не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да могат да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС, в т.ч. и диспозитивните по чл.2 от ЗУЕС, както и че всеки собственик, в качеството си на самостоятелен правен субект може от свое име да сключи договор с трето лице с посочения предмет. Счита че следва да се приложи чл.

20а от ЗЗД, а именно тълкуване волята на страните по сключване на договора.

Твърди, че ищецът е приел да извърши и е извършил следните услуги, които изброява и че представените с исковата молба доказателства, твърди, че доказват, че ответникът е заплащал възнаграждение за поддръжка до: 2021г. включително, като през 2020г. е платил 380 евро и от възнаграждението е останало дължимо само част от възнаграждението само 2020г. в размер на 884,56 евро, което е предмет на друго производство между страните. Твърди, че процесуалното поведение на ответника представлява типична злоупотреба с право, като не следва да се позволява на лице, което не е оспорвало извънсъдебно наличието на облигационна връзка и многократно е извършвало плащания, изисквало и получавало фактурите и в тази връзка да твърди, че не е страна по договора с ищеца. Цитира практика в тази насока на Окръжен съд – Варна. Щом ответникът е заплащал сумите в размера посочен от ищеца за предходни години очевидно е съгласен с размера и основанието им, същият сам е изисквал изпращането на проформа фактури без да оспорва основанието им, нито е правил възражение за качеството на услугата и размера на дължимите суми. По отношение на оспорванията за нищожност, заявява, че не е недопустимо уреждането на отношенията с подобен договор. За неприложимост на ЗУЕС излага подробни аргументи във връзка с неоснователността на тези възражения. Относно липса на форма, също излага подробни съображения. Моли за уважаване на исковата претенция.

В срока по чл. 131 ГПК е подаден отговор от страна на ответника чрез надлежно упълномощения процесуален представител, с който оспорва исковата претенция като неоснователна. Прави възражение за нищожност на договора за поддръжка и управление на Приложение № 2 към предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от ** г. като сключен при липса на съгласие. Не е налице съгласие между страните за сключване на договора за поддръжка и управление, който се твърди, че представлява Приложение № 2 към предварителен договор от ** г. Не е подписван от ответника, нито от представляващ ищцовото дружество. Не се е съгласявал с условията на договора, с определеното възнаграждение, индексации и предвидена неустойка. Липсва основание за дължимост на претендираното възнаграждение, поради липса на валидно възникнала облигационна връзка. Оспорва при сключване на предварителения договор да е сключен и договор за поддръжка и управление, представляващ приложение 3

№ 2 към предварителния договор. Съгласно чл. 2.2 от предварителния договор страните са се задължили да сключат в последствие договор за поддръжка и управление, но до сключването на такъв изобщо не се е стигнало.

Твърди, че в нотариалния акт за покупко – продажба също липсват уговорки в предварителния договор за поддръжка и управление. Твърди, че уговорката на т.2.2 предвижда отлагателен срок, при сбъдването на който договорът за управление ще породи правните си последици, но са при условие, че такъв бъде сключен. В условията на евентуалност твърди, че договорът за поддръжка и управление, представляващ Приложение № 2 към предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от ** г. е нищожен поради противоречие със закона – ПУРНЕС и ЗУЕС. Договорът за поддръжка и управление е сключен преди влизане в сила на ЗУЕС и следователно същият е в противоречие с ПУРНЕС, тъй като тогава се е предвиждало управление на етажната собственост чрез Общо събрание. Твърди, че чл. 2 ЗУЕС влиза в сила през 2009 г. и обратно действие не му е придадено. Заявява още, че не е сключен в изискуемата форма – с нотариална заверка на подписа, поради което се явява нищожен и поради липса на предвидената от закона форма.

Посочва, че не е допустимо потвърждаване чрез конклудентни действия.

Прави възражение за нищожност на договора и поради противоречие със закона като заявява, че не всички са сключили договори съгласно изискването на чл. 2 ЗУЕС като са налице сключени договори с инвеститора, вписани в Служба по вписванията, други собственици са сключили договори, но не в изискуемата форма, а трети дори нямат договор. Въпреки липсата на сключен договор е заплащал суми за поддръжка и управление от добра воля, но през последните години качеството е паднало и освен това твърди, че никога не му е представян отчет, съгласно чл. 3.25 от неподписаното приложение. С други съседи е уведомил ищеца, че не желае занапред да ползва услугите му.

Неформалните взаимоотоншения са развалени по вина на ищеца. Наличието на плащане не санира пороците визирани от ответника. Оспорва представените фактури да доказват разходите, за които ответникът следва да носи отговорност. В условията на евентуалност оспорва клаузите на договора като противоречащи на ЗЗП. Твърди, че клаузата на чл. 5.1 е неравноправна, тъй като не е в интерес на потребителя и накърнява равновесието между правата и задълженията на търговеца, доставчика и потребителя, тъй като дава право на търговеца да увеличи таксата без ясни критерии, които да са предвидими. Заявява, че и клаузата на чл. 1.6 и 5.4 са неравноправни, а предвидената неустойка в т.5.4 противоречи на добрите нрави. Неравноправни са клаузите и на т.5.6.1 и т.5.6.2. Моли за отхвърляне на исковата претенция и присъждане на сторените в производството разноски.

С оглед събраните по делото доказателства и при съобразяване на относимите правно норми, съдът намира следното от фактическа и правна страна:

Съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: 1/ че ответникът е собственик на недвижим имот с 4 идентификатор ***, находящ се в град ** с ПИ**; 2/ че е налице затворен комплекс по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, в който се намира процесния имот на ответника; 3/ че ищецът „**“ ЕАД е извършил действията по поддръжка и управление, изброени в исковата молба за процесния период; 4/ че са налице собственици с валидно сключени договори за управление и поддръжка; 5/ че не се оспорват изчисленията направени от страна на ищеца по отношение на процесния период относно дължимите суми.

Единствените спорни въпроси между страните са дали е налице валидна облигационна връзка между тях и дали са валидни клаузите на този договор във връзка с качеството му на потребител с оглед наведените възражения за неравноправност на същите, в случай че се приема, че е налице облигационна връзка между тях.