Решение № 383 от 25.12.2024, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 383 гр. Разлог, 25.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ в публично заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Галена Н. Манова-Узунова при участието на секретаря К. И. Т., разгледа докладваното от Галена Манова-Узунова, Гр. дело №

20211240101601 по описа за 2021 година

Производството е образувано въз основа на ИМ, подадена от ЕС на сградата на Ф.Х. (F.H.), с адм. адрес: г.Б., м.„Г.“, имот 011014, представлявана от Е.В.П. - Управител, ч/з пълномощника й – адв. Б.П.Б., против А.Н.К., гражданин на РФ, роден на *, в Х.к., СССР, с адрес: РФ, М.о., г.Р., у.,,П.“, д.16, и адрес в Р.Б.: г.Б., м.„Г.“, имот 011014, сграда на Ф.Х.

(F.H.), е.5, а.40Б.

Твърди се в ИМ, че ответникът е собственик въз основа на договор за покупко–продажба на недвижим имот, обективиран в нот. акт №36, том I, рег. №201, дело №35/2012 г. по описа на нот. С.К., рег. №505 на НК, вписан в СВп-Р., с вх. рег. №408/10.02.2012 г., акт 169, том 1, който недвижим имот се намира в г.Б., О.Б., о.Б., в жил. сграда, построена съгласно одобрения архитектурен проект в поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 1488 кв.м. кв.м., с трайно предназначение на територията - урбанизирана, с начин на трайно ползване - за друг вид застрояване, стар идентификатор: 011014, с адрес на поземления имот: г.Б., о.Б., м. ,,Г.” при граници на урегулирания поземлен имот: поземлени имоти с идентификатор ***, съгласно КККР на г.Б., одобрени със Заповед №*/10.12.2009 г. на ИД на АГКК, а именно: АТЕЛИЕ №40Б, с идентификатор ***, с адрес на имота: г.Б., м."Г.”, е.5, а.40Б, самостоятелният обект се намира на е.5, в сграда с идентификатор ***, предназначение: Друг вид сграда за обитаване; разположена в поземлен имот с идентификатор ***, брой нива на обекта: 1, с предназначение: ЖИЛИЩЕ, АПАРТАМЕНТ, със застроена площ 36,60 кв. м.. състоящ се от: спалня, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, както и прилежащи части от 12,51 кв.м. или с обща площ от 49,11 кв.м., при съседи на самостоятелния обект: на същия етаж с идентификатор ***, под обекта: с идентификатор ***, с иентификатор ***, над обекта: с идентификатор ***, с идентификатор ***, заедно със съответните ид. части от правото на строеж в/у описания по-горе поземлен имот.

Според ищеца, ответникът има качеството на ет. собственик в ищцовата ет. собственост и въз основа на решения на общото събрание от 25.08.2017 г. за него са възникнали задължения да заплаща такси за поддръжка и управление на общите части на ЕС, в това число организационно, техническо, адм. обслужване на ЕС, в т.ч.: събиране на такси, събиране на сумите за ремонтни дейности, организация за/и заплащане на режийни и други разходи на 3-ти лица, почистване общи части, снегопочистване, поддръжка асансьор и др. и 1 неустойка за забавено изпълнение на задължението за заплащане на такса за поддръжка и управление. Наведени са доводи, че ответникът (собственик на ателие 40Б), въз основа на посоченото по-горе решение на ет. собственици, дължи такси за поддръжка и управление от 40.00 € на кв. м. от площта на самостоятелния обект на година или общо 1`964,40 € годишно, видно от приложение към Решение №4. Твърди се, че таксата се дължи до края на м.12. предхождащ съответната година, а така също се дължи и неустойки при неизпълнение на това задължение в размер на 0.1% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 50% от дължимата сума.

Според активно легитимираната страна, незаплатени и дължими от ответника суми въз основа на горепосочените решения на общото събрание са общо от 8`568,71 €, от които:

1. Такса за управление и поддръжка за 2019 г., дължима към 31.12.2018 г. от 1`964.40 € и неустойка за забава за това задължение за периода 01.01.2019 г. до 28.12.2021 г. от 982,20 €;

2. Такса за управление и поддръжка за 2020 г., дължима към 31 12.2019 г. от 1`964.40 €, и неустойка за забава за това задължение за периода 01.01.2020 г. до 28.12.2021 г. от 982,20 €;

3. Такса за управление и поддръжка за 2021 г., дължима към 31.12.2020 г. от 1`964.40 €, и неустойка за забава за това задължение за периода 01.01.2021 г. до 28.12.2021 г. от 711,11 €, ведно със законната лихва в/у претендираната сума, считано от датата на постъпване на настоящата ИМ в съда, до окончателното изплащане на сумата.

Твърди се в ИМ, че ЕС стриктно изпълнявала задълженията си и до момента, като поддържала ЕС в чист и атрактивен вид с оглед на комфорта на собственици, обитатели и гости. Твърди се, че вследствие на незаплащане на определените такси поддръжка и управление, ЕС търпи загуби, т.к. реално към настоящият момент се предоставят редица дейности по поддръжка и управление, за които ЕС следва да заплаща на 3-ти лица. С ИМ се претендират и сторените по делото разноски.

Въз основа на тези обстоятелства, пълномощникът на ищцовата ЕС предявява обективно кумулативно съединени искове за осъждане на А.Н.К. да заплати горепосочените суми.

Пасивно легитимираната страна по делото, в едномесечния срок по чл.131, ал.1 от ГПК, е представила писмен отговор ч/з адв. А.К., с който оспорва основателността на исковата претенция. Оспорва представения Протокол от ОС на собствениците/ползватели/обитатели в ЕС на сградата на „Ф.Х.“ от 25.08.2017 г. относно достоверността на датата и мястото на съставянето на документа. В отговора на ИМ е направено възражение по реда на чл.51, ал.2 от ЗУЕС, че не се дължат претендираните суми, тъй като ответникът не е пребивавал повече от 30 дни на територията на Р.Б., а съгласно чл.51, ал.2 от ЗУЕС (в редакцията му от 2016 до 2023 г.), разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС не се заплащали от собственик, ползвател и обитател, които пребивава в ЕС не повече от 30 дни в рамките на 1 календарна година. Твърди, че за периода от 2019 до 2021 г. ответникът не бил пребивавал през нито една от посочените години за повече от 30 дни в Р.Б.. Оспорват се твърденията на ищеца, че ЕС стриктно е изпълнявала задълженията си по поддръжка и управление на общите части на сградата като е заплащала през процесния период 2019 - 2021 г. режийни и други разходи на трети лица, почистване на общи части, поддръжка на асансьор и снегопочистване. Оспорва се твърдението, че ответника не е платил претендираната сума по сметка на О.с.. Изложени са твърдения, че А.К. не е бил уведомяван за провеждането на ОС, което се е състояло на 25.08.2017 г. Твърди се, че това се явявало целенасочено търсен ефект от неуведомяване на А.К. и последващо изпускане на срок за атакуване на Протокола от ОС, който да се е стабилизирал поради липса на оспорване в предвидения едномесечен срок.

Алтернативно, ако съдът счете, че датата на оспорване на Протокола тече от датата на неговото узнаване, то се оспорва съдържанието на така създадения Протокол от ОС на сградата в срока за подаване на отговора на ИМ. Видно било от Списък на присъстващите на ОСЕС, че имало положен подпис на 1 лице, което било представител на „Г.х.Б.“ЕАД и този единствен подпис бил положен за 13 обекта. Така подписаният от един единствен човек документ навявало съмнение относно достоверността на същия за мястото му на съставяне, 2 както и на датата, която е оспорена.

В ИМ не било направено разграничение и уточняване за претендираната сума съгласно ЗУЕС, т.е. коя част от нея била дължима за необходимите разходи за поддръжка на сградата и каква част била дължима за обикновените разходи за текущото поддържане на сградата.

Прави се възражение за нищожност на неустойката, претендирана от ищеца. Неустойката била прекомерно висока, тъй като претендираният размер на неустойката многократно надхвърлял размера на законната лихва за всяка година от претендирания период - 2019, 2020 и 2021 г. Исканата неустойка била нищожна и поради противоречие с добрите нрави.

С Определение №*/05.06.2024 г. по делото е насрочено ОСЗ, като съдът се е произнесъл по доказателствените искания на страните, съобщил им е проекта на доклад по делото, като ги е напътил към процедура по медиация или друг способ за доброволно разрешаване на спора.

В СЗ ищецът ЕС на сградата на Ф.Х. (F.H.) в г.Б., м.„Г.“, имот 011014, редовно призован, не се явява законният представител, представлява се от адв. Б.Б., който поддържа предявената ИМ. По същество пледира за уважаване на предявените искове като основателни и доказани.

Ответникът А.Н.К., роден на *, гражданин на РФ - редовно призован, не се явява, представлява се от адв. А.К., която поддържа депозирания писмен отговор, ведно с наведените в същия възражения за неоснователност и недопустимост на иска. По същество пледира за отхвърляне на исковете.

По делото са приобщени представените от страните писмени документи. Проведен е разпит на двама свидетели.

След съвкупен анализ на събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

Видно от нот. акт №36, том I, рег. №201, дело №35/2012 г. за покупко-продажба на недвижим имот, по описа на нот. С.К., рег. №505 на НК, вписан в СВп-Р. с вх. рег.

№408/10.02.2012 г., акт 169, том 1, се установява, че ,,З.П.”АД, представлявано от П.С.Д. – председател на съвета на директорите, ч/з пълномощника си Й.С.Г., продало на ответника А.Н.К., недвижим имот - АТЕЛИЕ №40Б, с идентификатор ***, с адрес: г.Б., м.

"Г.” е.5, а.40Б, в жил. сграда №1, брой нива ва обекта: 1, с предназначение: ЖИЛИЩЕ, АПАРТАМЕНТ, със застроена площ 36.60 кв. м. състоящ се от: спалня, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, както и прилежащи части от 12,51 кв.м или с обща площ от 49,11 кв.м., при съседи на самостоятелния обект: на същия етаж с идентификатор ***, под обекта: с идентификатор ***, с иентификатор ***, над обекта: с идентификатор ***, с идентификатор ***, заедно със съответните ид. части от правото на строеж в/у описания по-горе поземлен имот.

По делото е приобщен Протокол от ОС на собствениците/обитатели/ползватели в ЕС на Ф.Х., с адм. адрес: г.Б., м. ,,Г.”, имот 011014, проведено на 25.08.2017 г., за свикването на което е представена и Покана от 14.08.2017 г., при което процентът на присъстващите собственици и техните ид. части е бил 30,6%. Видно от решение №2, за управител е избрана Е.В.П. От този протокол и по-конкретно от решението по т.4 от него се установява, че ет. собственици са приели, че всеки собственик дължи год. такса за поддръжка и управление от 40.00 € на кв.м. Съгласно т.5 от Решението, ЕС има право при незаплащане на дължимата такса в посочения срок и по посочения начин от страна на собственик/ползвател, да откаже обслужване в сградата на ЕС, включително ползване на допълнителни услуги, телевизия, интернет, топла вода, асансьор, интернет, телевизия и др. Съгласно т.6 от Решението, при незаплащане на дължимата сума в посочения срок и по посочения начин всеки 1 собственик дължи неустойка, като обезщетение от 0,1% от дължимата сума за всеки 1 ден забава, но не повече от 50% от дължимата сума. Към протокола е приложен и препис от Приложение към решение №4 от протокол от 25.08.2017 г., в което е отразено, че год. такса за Ателие №40Б е 1`964.4 €. Приобщен е Списък на присъстващите собственици/обитатели/ползватели на ОС на ЕС на сградата на ,,Ф.Х.” от 25.08.2017 г., с посочени ид. части в същия, като е съставен последващ Протокол по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, във вр. с обявяване на изготвения 3 протокол от проведеното на 25.08.2017 г. ОС.

Видно от Удостоверение с изх. №*/1/23.05.2013 г. от ОбА-Б. е, че за сграда в режим на ЕС ,,Ф.Х.”, в г.Б., м. ,,Г.”, УПИ 011014, е подадено уведомление, съгласно чл.46б от ЗУЕС, на 08.05.2013 г. В същото е посочено, че ЕС се управлява от ОС на собствениците. Посочено е, че за управител е избрана Е.В.П.

Към доказателствения материал по делото е приобщено и удостоверение с рег. №*, Екз.

№*/32.07.2024 г., издадено от МВР, ГД,,ГП”, от което се установява, че в АИФ (АИС,,ГК”) в периода от 01.01.2019 г. до 31.12.2021 г., за лицето K.A., има записи на данни за преминавания през ГКПП на Р.Б., както следва: Влизане в РБ през ГКПП А.С. на 26.02.2020 г. в 23:08 ч.; Излизане от РБ през ГКПП А.С. на 04.03.2020 г. в 14:38 ч.

Приобщено е и Уведомление от ,,Г.Л.”ООД, от което се установява, че за периода от 2019 г. 2021 г., фирмата не е имала договорни отношения за поддръжка на асансьорна уредба – не е получавала заплащане с/у услуга и не е поддържала асансьор на обект г.Б., у.,,К.д.”№1, бившия хотел Ф.Х. През м.10.2023 г. технически лица от фирмата са направили оглед на асансьорната уредба и са установили, че шахтата е наводнена и съоръжението не е в експлоатация. За възстановяване на работата са изготвили оферта за подмяна на основната платка, окачването на асансьора и доливане на хидравлично масло. Самият ремонт е извършен през м.03.2024 г. На 15.04.2024 г. са подписали договор за абонаментна поддръжка с ф-ма ,,Б.р.”ЕООД.