Решение № 746 от 18.11.2025, Районен съд - Враца

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 746 гр. Враца, 18.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Магдалена Б. Младенова-Стоева при участието на секретаря Нина К. Луканова като разгледа докладваното от Магдалена Б. Младенова-Стоева Гражданско дело № 20251420102278 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от Д. К. И., ЕГН:

**********, с адрес: гр. София, ж.к. „Драгалевци“, ***, против Б.

Г. В., ЕГН: **********, с адрес: гр. Враца, ***, вх. Б, ап. 11 и „Юлстрейд“ ООД, ЕИК: 204100726, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к.

„Надежда 2“, ***.

В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на ½ идеална част от следните недвижими имоти /земеделски земи/, находящи се в землището на с. *****, обл. ****: 1. ПИ с идентификатор ***.**.**, с площ 12301 кв. м., по КК на с. Хайредин; ПИ с идентификатор ***.**.**, с площ 7703 кв. м., по КК на с. Хайредин и 3. ПИ с идентификатор ***.**.**, с площ 26004 кв. м., по КК на с. Хайредин, придобити от него с Нотариален акт за дарение, вписан в Служба по вписвания гр. Козлодуй, вх. peг. № 558 от 26.02.2019 г., акт 137, том 1 и Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в Служба по вписвания гр. Козлодуй, вх. peг.

№ 559 от 26.02.2019 г., акт 138, том 1. Поддържа се, че за гореописаните имоти ответниците са сключили Договор за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписвания гр.

Козлодуй с вх. рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том 6, за срок от три години, със срок на действие от 01.10.2022 г. до 01.10.2025 г., след което на 22.03.2023 г. са удължили срока на действие с: 1. Анекс, допълнително споразумение от 17.03.2023 г., вписан в Служба по вписвания гр. Козлодуй с вх.рег. № 611 от 22.03.2023 г., акт № 271, том 1, към Договор за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписвания гр. Козлодуй с вх.рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том 6, с който се удължава срокът на действие на Договора за наем с три години, считано от 01.10.2025 г. до 01.10.2028 г.; 2. Анекс, допълнително споразумение от 17.03.2023 г., вписан в Служба по вписвания гр. Козлодуй с вх.рег. № 612 от 22.03.2023 г., акт № 272, том 1, към Договор за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписвания гр. Козлодуй с вх.рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том 6, с който се удължава срокът на действие на Договора за наем с три години, считано от 01.10.2028 г. до 01.10.2031 г., и 3.

Анекс, допълнително споразумение от 17.03.2023 г., вписан в Служба по вписвания гр.

1

Козлодуй с вх.рег. № 613 от 22.03.2023 г., акт № 273, том 1, към Договор за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписвания гр. Козлодуй с вх.рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том 6, с който се удължава срока на действие на Договора за наем с три години, считано от 01.10.2031 г. до 01.10.2034 г., като всеки последващ анекс се явява продължение на предишния и на Договор за наем на земеделска земя, с вх.рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том 6. Сочи се, че трите анекса към Договор за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписвания гр. Козлодуй с вх.рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том 6, ведно с него, сключени от ответниците, би следвало да се разгледат в светлината на чл. 2 0 ЗЗД, което води до изводът, че целта е да бъдат заобиколени императивните разпоредби на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ и чл. 229, ал. 2 ЗЗД, като бъдат отдадени имотите под наем за срок, надвишаващ три години /в случая общо дванадесет години/. Твърди се, че отдаване на имота под наем по този начин наподобява действие на разпореждане, защото трите анекса /сключени и вписани в един и същи ден/, ведно с договора за наем, застъпвайки своето действие, сумарно действат за срок, надвишаващ позволеното от закона при съответните идеални части на съсобственост и възпрепятстват за дълъг период от време ползването на имота от страна на останалите съсобственици. Поддържа се, че „Юлстрейд“ ООД е съсобственик, притежаващ ¼ идеална част от гореописаните имоти, поради което не биха могли да отдадат имотите за срок, надвишаващ допустимото от закона. Посочва се, че сключването на три последователни анекса, с които се удължава действието на договора за наем, от които всеки последващ се явява продължение на предишен, е опит да бъде заобиколен закона. Изтъква се, че в конкретния случай горепосочените договори са сключени на една и съща дата, като уговореният във всеки следващ договор срок всъщност съставлява продължение на предходния такъв. Сочи се, че първият договор е сключен за период от 3 години /01.10.22 г. до 01.10.25 г./, като със сключването на оспорваните договори, разгледани съвкупно с първия договор, на практика се стига до удължаване на срока на същия за период до 01.10.2031 г.

По тези съображения се иска от съда да прогласи нищожността на горепосочените три анекса като заобикалящи закона, а в условията на евентуалност да признае за установено, че същите са непротивопоставими на ищеца поради противоречие с разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС. Претендират се и разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника Б. Г. В. е постъпил отговор на исковата молба, с който предявените искове се оспорват като неоснователни. Поддържа се, че процесните анекси, макар и вписани на 31.10.2023 г., още не са породили правно действие, поради което предявените от ищеца искове са явяват преждевременно заведени и в този смисъл недопустими. Оспорват се изводите на ищеца, че сключването на посочените в исковата молба анекси води до нищожност поради заобикаляне на императивните норми на чл. 4а, ал.

2 ЗСПЗЗ и чл. 229, ал. 2 ЗЗД. Сочи се, че съвкупното разглеждане на трите анекса би имало за последица единствено евентуална непротивопосгавимост по отношение на ищеца (при доказване на предпоставките за това от негова страна), но не и нищожност, както се твърди в главния иск. Поддържа се, че заобикалянето на закона е налице, когато законът забранява с определена сделка да се постигне даден правен резултат и се използва друга позволена от закона сделка, за да се постигне този правен резултат. От субективна страна, участниците в сделката следва да имат съзнанието, че с нейното сключване преследват една неправомерна цел. Посочва се, че в конкретния случай договор за наем с вх. peг. № 3013/31.20.2018 г., акт № 263, том 6 на СВ гр. Козлодуй и удължаването му с анекс с вх. per. № 611/22.03.2023 г., акт № 271, том 1, анекс с вх. per. № 612/22.03.2023 год., акт № 272, том 1 и анекс с вх. peг. № 613/22.03.2023 г., акт № 273, том 1 на СВ гр. Козлодуй, не са нищожни поради заобикаляне на закона, доколкото чрез тях не се постига забранен от закона резултат. Изтъква се, че нито разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, нито чл. 229, ал. 2 ЗЗД въвеждат забрани за сключване на договори за наем за срок по-дълъг от една година, респ. за срок, по-дълъг от три години.

Поддържа се, че по отношение на предявения евентуален иск следва да се вземе предвид практиката на ВКС, обективирана в Решение № 75/26.05.2010 год. по търг. д. № 838/2009 2 год., 1-во Търговско отделение, според която „сключените между страните анекси не представляват нови самостоятелни наемни договори, поради което не може да се счита, че с тях са породени нови наемни отношения, макар и между същите страни и за същата наета вещ, спрямо всяко едно от които може да се приложи максималния 10-годишен срок за продължителност на наемното правоотношение. Анексите представляват самостоятелни съглашения между страните в наемното правоотношение, с които се изменят само някои от елементите му, но с тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което не представляват самостоятелни нови наемни договори.“ Сочи се, че във връзка с изводите на ВКС релевантно е паралелно воденото от ищеца против ответницата производство - гр. д. № 2279/2025 год. по описа на PC Враца, чрез което ищецът търси плащане по договор за наем с вх. peг. № 3013/31.20.2018 г., акт № 263, том 6 на СВ гр. Козлодуй, което на практика представлява признаване на действието както на договора, така и на анексите за удължаване на действието му в светлината на практиката на ВКС. Твърди се, че в две паралелно протичащи граждански производства ищецът се домогва да получи два противоречащи си резултата – както да получи изпълнение на договора, така и да отрече действието му като непротивопоставимо по отношение на него.

По тези съображения се иска от съда да отхвърли предявените искове. Претендират се и разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника „Юлстрейд“ ООД също е депозиран писмен отговор, с който предявените искове се оспорват като неоснователни. Прави се възражение по допустимостта на исковете в смисъл, че те се отнасят до правното действие на 3 бр. анекси към договор за наем, подробно описани в исковата молба, първият от които започва действието си от 01.10.2025 г., като с оглед ненастъпилото правно действие на анексите, се твърди, че исковете за преждевременно заведени и в този смисъл недопустими.

Поддържа се, че съгласно константната съдебна практика, когато договор за наем е сключен за срок, надхвърлящ определените с чл. 229, ал. 1, респ. ал. 2 ЗЗД срокове, то такъв договор за наем не е нищожен (в този смисъл Решение № 15 от 08.09.2010 г. по т. д. № 395/2009 г., Т. К., II Т. О. на ВКС, Решение № 75 от 24.07.2012 г. по т. д. № 194/2011 г., Т. К., II Т. О. на ВКС). Сочи се, че последицата от престъпването на посочените правила не води до порок на договора относно неговата действителност, а за да бъде един договор нищожен, той трябва да страда от пороци, тежки до степен на невъзможност да се породят желаните правни последици. Изтъква се, че фактическият състав на заобикалянето на закона включва два обективни елемента: извършване на една или повече правни сделки, които не противоречат на повелителни законови правила и постигане на забранен от закона резултат; както и един субективен – съзнание в участниците в сделката за непозволения резултат и намерение точно той да бъде постигнат. Посочва се, че сключените анекси не нарушават повелителни законови правила, доколкото цитираните в исковата молба правни норми не съдържат забрани, нарушаването на които да влече нищожност на съответната сделка (извод в съответствие с указаната по-горе съдебна практика), нито пък страните по сделката са имали намерение да постигат забранен от закона резултат. Оспорват се направените в исковата молба изводи за съвкупно разглеждане на анексите за удължаване на договора за наем.

По тези съображения се иска от съда да отхвърли предявените искове. Претендират се и разноски.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, прие за установено от фактическа страна следното:

От приетия като доказателство по делото Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 162, т. I, рег. № 1037, дело № 40 от 2019 г. от 26.02.2019 г. на нотариус Е.К. с рег. № 551 на НК и район на действие Районен съд – Козлодуй, се установява, че по силата на договор за дарение ищецът е станал собственик на 1/80 ид.ч. от следните поземлени имоти, 3 находящи се в землището на с. Хайредин, обл. Враца: 1. Нива с площ от 26.000 дка, трета категория, в местността „***“, имот № ***** по плана за земеразделяне в землището на с.

Хайредин; 2. Ливада с площ от 7.701 дка, четвърта категория, в местността „******“, имот № ***** по плана за земеразделяне в землището на с. Хайредин и 3. Ливада с площ от 12.299 дка, четвърта категория, в местността „*****“, имот № **** по плана за земеразделяне в землището на с. Хайредин.

От приетия като доказателство по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 163, т. I, рег. № 1040, дело № 41 от 2019 г. от 26.02.2019 г. на нотариус Е.

К., с рег. № 551 на НК и район на действие Районен съд – Козлодуй, се установява, че по силата на договор за покупко-продажба ищецът е станал собственик на още 39/80 ид.ч. от горепосочените имоти.

Съгласно представените по делото скици на процесните поземлени имоти същите се индивидуализират към настоящия момент като: 1. Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-187/27.03.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: с. Хайредин, местност „Долни места“, с площ 26 004 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, номер по предходен план: 116042, при съседи: