Решение № 351 от 18.03.2022, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 351 гр. Пловдив, 18.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, II СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Велина Бр. Дублекова при участието на секретаря Елена Ил. Калончева като разгледа докладваното от Велина Бр. Дублекова Гражданско дело № 20215300101535 по описа за 2021 година

Предявени са субективно съединени искове с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Ищецът М. М. К., ЕГН **********, с адрес ***, моли съда да постанови решение, по силата на което да осъди П. Д. П., ЕГН **********, и П.С.П., ЕГН **********, двамата с адрес ***, да му заплатят солидарно сумата от 21 000 евро с левова равностойност на 41072,05 лв., представляваща задатък в двоен размер за неизпълнение на договорно задължение съгласно Раздел IV т.17 във връзка с чл.10, чл.11. и чл.13 от предварителен договор от 21.03.2021г. за покупко-продажба на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор: *** с адрес на обекта: ***, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ от 100.00 кв.м. (сто квадратни метра), ведно с прилежащи части: таванско помещение с площ от 90.00 (деветдесет квадратни метра), стълбището от площадката на първия етаж, обслужващо втория етаж и продължението му до таванското помещение, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, както и ведно с 1/3 ид. ч. от дворното място, в което е построена сградата, съставляващо 1 поземлен имот с идентификатор: ***, както и 1/3 ид. ч. от всички подобрения и приращения в имота, сключен между П. Д. П. и П.С.П. продавачи и М. М. К. – купувач. Претендира разноски.

Ищецът твърди, че е сключил с ответниците предварителен договор за продажба на недвижим имот, описан в молбата, като е заплатил по посочена от тях банкова сметка задатък в размер на 10 500 евро. Твърди, че в уговорения от страните срок не е сключен окончателен договор за продажба на недвижимия имот поради неизпълнение на поети от ответниците продавачи задължения. Ищецът твърди, че ответниците са поели задължение да прехвърлят недвижимия имот без вещни тежести, като към датата на сключване на предварителния договор ответниците са декларирали, че имотът е ипотекиран в полза на „Банка ДСК“ АД, като в деня на нотариалното прехвърляне на имота ще бъде изплатено задължението, обезпечено с договорна ипотека и ще бъде предоставено от „Банка ДСК“ АД писмо ангажимент за заличаване на ипотеката. Ищецът твърди, че ответниците не са посочили банкова сметка, посредством която да се извърши плащане на остатъка от продажната цена, с цел погасяване на учредената ипотека върху недвижимия имот, както и че ответниците не са предоставили писмо съгласие /ангажимент/ от „Банка ДСК“ АД, от което да е видно, при какви условия банката ще даде съгласие за заличаване на ипотеката. Ищецът твърди, че на 05.05.2021г. е установил, че върху недвижимия имот е вписана възбрана. Ищецът твърди, че при подготовката на документите за сключване на окончателния договор е установено различие между продавания недвижим имот, описан в предварителния договор, и реалната собственост, с която разполагат продавачите, във вреда на купувача, касаеща сграда с идентификатор ***, която се оказва, че е собственост на трети лица. Ищецът твърди, че поради посочените неизпълнения от страна на продавачите е налице невъзможност да бъде сключен окончателен договор. Твърди, че с оглед наличие на невъзможност за сключване на окончателен договор, молителят купувач е направил изявление към продавачите за разваляне на предварителния договор за продажба на недвижим имот, подписан между страните на 21.03.2021г., както и е направил изявление- покана към продавачите да върнат получения задатък в двоен размер – 21 000 евро или левовата им равностойност до 10.05.2021г., по посочена от молителя банкова сметка. Твърди, че съгласно клауза от 2 предварителния договор за продажба на недвижим имот при неизпълнение на договорни задължения продавачите дължат връщане на получения задатък в двоен размер. Твърди, че към дата 10.05.2021г. продавачите не са върнали платената като капаро сума в двоен размер.

Ответниците П. Д. П., ЕГН **********, и П.С.П., ЕГН **********, двамата с адрес ***, чрез пълномощник адв. Г.М., със съдебен адрес ***, в срока по чл.131 ГПК са подали отговор на исковата молба, с който оспорват исковете като неоснователни. Молят съда да отхвърли исковете. Претендират разноски.

Ответниците твърдят, че писмото ангажимент от „Банка ДСК“ АД е налично и същото е предоставено своевременно на ищеца. Твърдят, че писмото е изходирано от банката с дата 10.05.2021г., което забавяне е несъществено за сключването на окончателния договор, с оглед и на това, че за периода 01.05.2021г. – 09.05.2021г. е имало само два работни дни, в които е било възможно сключването на окончателния договор. На следващо място излагат доводи, че писмото- ангажимент няма пряко отношение към сключването на окончателния договор, доколкото то обслужва единствено и само интереса на ищеца и неговите взаимоотношения с трето за процесното правоотношение лице – банката, която ще предостави кредит на ищеца за финансиране на продажната цена. Оспорват истинността на изложените в протокола от 05.05.2021г. факти и обстоятелства, които не отговарят напълно на действителното фактическо положение. Твърдят, че между страните е проведен разговор, предмет на който са били и други факти и обстоятелства, които не са отразени в протокола и на който разговор са присъствали само ищецът и неговата ***, ответниците и тяхната ***, като нито нотариусът, нито *** са били свидетели на този разговор. Ответниците твърдят, че предметът на предварителния договор е точно дефиниран и включва само жилището, представляващо СОС и 1/3 идеални части от поземления имот, в който сградата е изградена и подобренията и приращенията към него, но не и сградите и постройките с установен съгласно ЗУТ статут, със собствено самостоятелно предназначение, отделен идентификатор и установен различен от продавачите собственик. Ответниците твърдят, че ищецът, на основание установеното според него различие между предмета на предварителния договор и действителното фактическо положение, е настоявал уговорената цена да бъде намалена на 80 000 евро, като целта на срещата на 05.05.2021г. в 3 нотариалната кантора е била подписване на анекс за намаляване на цената.

Ответниците са отхвърлили предложението на ищеца за намаляване на продажната цена. Ответниците твърдят, че сочената от ищеца вписана възбрана върху недвижимия имот е заличена, като искането за нейното заличаване е вписано на същата дата – 05.05.2021г. Ответниците твърдят, че неизправна страна по предварителния договор е ищецът, който е отказал да сключи окончателен договор, в нарушение на клаузите на предварителния договор, с оглед на което е неоснователна претенцията му за връщане на задатъка в двоен размер. Ответниците твърдят, че са изпратили на ищеца писмено известие по имейл, с което го уведомяват, че при несключване на окончателен договор при условията на предварителния договор до 20.05.2021г., ще считат последния за развален, като ще упражнят правото си да задържат дадения им задатък.

Пловдивският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото писмени и гласни доказателства, както и доводите на страните намери за установено следното:

По допустимостта на исковете.

Предявените искове са допустим и следва да се разгледат по същество.

По основателността на исковете.

Страните не спорят, че на 21.03.2021г. са сключили предварителен договор за покупко- продажба на следния недвижим имот, собственост на ответниците: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор:

*** с адрес на обекта: ***, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ от 100.00 кв.м., ведно с прилежащи части: таванско помещение с площ от 90.00 кв.м., стълбището от площадката на първия етаж, обслужващо втория етаж и продължението му до таванското помещение, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, както и ведно с 1/3 ид. ч. от дворното място, в което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с идентификатор: ***, както и 1/3 ид. ч. от всички подобрения и приращения в имота, което обстоятелство се установява от представения препис от предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот /л.9- л.12/. Страните не спорят, че ответниците са получили при подписването на договора сумата от 10 500 евро, капаро задатък, което 4 обстоятелство се установява и от представеното по делото копие от платежно нареждане /л.13/. Страните не спорят, че до сключване на окончателен договор не се е стигнало, както и че полученият от ответниците задатък не е върнат в двоен размер на ищеца. Страните не спорят, че сключеният между тях предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот е развален.

Спорните по делото въпроси се свеждат до това коя от страните е изправна по договора страна и съответно има правото да развали договора поради неизпълнение на задължения на насрещната страна, което от своя страна води и до спорния въпрос дължат ли ответниците да върнат полученият задатък в двоен размер на ищеца.

Ищецът се позова на договорно неизпълнение на поети от ответниците задължения, изразяващи се в следните нарушения: 1/ върху имота е учредена възбрана, с което е нарушен чл.13 от предварителния договор, съгласно който текст продавачите се задължават да прехвърлят имота чист от тежести, възбрани, ипотеки или други учредени в полза на трети лица вещни права; 2/ ответниците не са посочили банкова сметка, посредством която да се извърши плащане на остатъка от продажната цена, с цел погасяване на учредената ипотека върху недвижимия имот, както и не са предоставили писмо съгласие /ангажимент/ от „Банка ДСК“ АД, от което да е видно, при какви условия банката ще даде съгласие за заличаване на ипотеката, с което неизпълняват задълженията си по чл.10 и чл.11 от предварителния договор;

3/ сграда с идентификатор *** не попада в притежаваните от продавачите 1/3 идеални части от всички подобрения и приращения в имота, тъй като същата е собственост на трети лица и следователно продавачите не могат да изпълнят задължението си да прехвърлят правото на собственост върху описания в предварителния договор недвижим имот.

Ответниците не оспорват фактът, че действително върху имота е имало вписана възбрана. От представената Справка № 504800/ 05.05.2021г. за вписвания, отбелязвания и заличавания /л.31-л.35/ се установя, че върху имота е вписана възбрана, за ½ идеални части, собствени на ответника П.П.

От събраните писмени доказателства – искане за заличаване на възбрана от ЧСИ П.Н. до Агенцията по вписванията, вх. № 14493/ 05.05.2021г. /л.68-л.69/ и Справка № 570084/ 21.05.2021г. за вписвания, отбелязвания и заличавания 5

/л.70 –л.74/ се установява, че въпросната възбрана е заличена на 05.05.2021г.

Съгласно чл. 3 от предварителния договор окончателният договор е следвало да бъде сключен в срок до 30.04.2021г. Периодът 30.04.2021г. – 04.05.2021г. включително са неработни дни, по повод Великденските празници /обстоятелство, което е ноторно известно на съда/ и следователно срокът изтича на първия работен ден – 05.05.2021г., когато ищецът е установил наличието на вписана възбрана. Съгласно чл.13 от предварителния договор ответниците са се задължили да прехвърлят имота чист от възбрани, което означава, че задължение на продавачите е върху имота да няма вписана възбрана към датата на сключване на нотариалния акт. Предвид на това, че възбраната е заличена в последния ден от срока за сключване на окончателен договор, то наличието на такава не би могло да се приеме за основание за разваляне на договора от страна на купувача, тъй като представлява несъществено неизпълнение на договорно задължение с оглед интереса на кредитора. Съдът приема, че неизпълнението е несъществено с оглед интереса на кредитора, защото все пак възбраната е заличена, макар и в последния ден от срока. На следващо място ищецът, в качеството на кредитор, не е дал подходящ срок на ответниците за изпълнение с предупреждение за разваляне на договора по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД, а именно да предприемат действия по заличаване на възбраната в определен от ищеца срока. Видно от констативния протокол от 05.05.2021г. /л.27-л.28/ възбрана е станала известна на ищеца на 05.05.2021г., като същият е приел, че тя представлява пречка за сключване на окончателния договор и е отправил направо изявление за разваляне на договора.