Решение № 249 от 17.12.2021, Окръжен съд - Смолян

РЕШЕНИЕ

№ 2*9 гр. Смолян, *7.*2.202* г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Тоничка Д. Кисьова

Членове:

Мария Ан. Славчева

Крум Б. Гечев при участието на секретаря Мара Ат. Кермедчиева като разгледа докладваното от Крум Б. Гечев Въззивно гражданско дело № 202*5*00500**8 по описа за 202* година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК

С Решение №208/ 25.0*.202*г., постановено по гражданско дело № 20205**0*00795/2020г. по описа на Районен съд – гр. Смолян, първоинстанционният съд е е обявил за окончателен на основание чл. *9, ал. * от ЗЗД сключения на 28.0*.20*8 г. в гр. Смолян предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между М. Ат. Д. като продавач, ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9, ет. *, ап. ** и М. Б. С. като купувач, ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Русе, Алея В. № **, вх. *, ап. * с предмет: поземлен имот с идентификатор *7*5*.*8*.5* по КККР на гр. Смолян, одобрени със заповед № РД-*8-**/*0.05.2005 г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. Смолян, м. У., с площ *0*2 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно ползване – ниско застрояване /до *0 м./ и при съседи: имоти с идентификатори *7*5*.*8*.*8 и *7*5*.*8*.507, съгласно скица на поземлен имот № *5-**70*0*0.0*.2020 г., издадена от СГКК – Смолян, ведно с построените в имота сгради - жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор *7*5*.*8*.5*.*, със застроена площ ** кв.м., на един етаж и жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор *7*5*.*8*.5*.2 със застроена площ *7 кв.м., на един етаж, с продажна цена 2* 000 евро, равняващи се на 50 850 лв., от която купувачът е платил сумите от * 000 лева и 22 *25 лв. в деня на подписването на договора.

1

С първоинстанционния съдебен акт, Районен съд – гр. Смолян е осъдил М. Ат. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9, ет. *, ап. **, да заплати по сметка на РС -Смолян дължимата нотариална такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност във връзка с чл. 8* от ЗННД в размер на *8*,75 лв., както и да заплати на Обшина Смолян, представлявана от кмета Николай Мелемов на основание чл. ***, ал. * ГПК парична сума в размер на 2*,9*лв., представляваща дължимия местен данък.

Със същото решение първостепенният съд е осъдил М. Б. С., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Русе, Алея В. № **, вх. *, ап. * на основание чл. 78, ал. * от ГПК да заплати на М. Ат. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9, ет. *, ап. ** направените деловодни разноски в общ размер * 7*7 лева, от които **7 лв. държавна такса и * *00 лв. адвокатско възнаграждение, съобразно представения списък по чл.

80 ГПК, като е разпоредил да се впише на основание чл. ***, ал. * ГПК възбрана върху поземлен имот с идентификатор *7*5*.*8*.5* по КККР на гр.

Смолян, одобрени със заповед № РД-*8- **/*0.05.2005 г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. Смолян, м. У., с площ *0*2 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно ползване – ниско застрояване /до *0 м./ и при съседи: имоти с идентификатори *7*5*.*8*.*8 и *7*5*.*8*.507, съгласно скица на поземлен имот № *5-**70*0-*0.0*.2020 г., издадена от СГКК – Смолян, ведно с построените в имота сгради - жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор *7*5*.*8*.5*.*, със застроена площ ** кв.м., на един етаж и жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор *7*5*.*8*.5*.2 със застроена площ *7 кв.м., на един етаж, до заплащането от М. Ат. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9, ет. *, ап. ** на разноските по прехвърлянето на имота и дължимите местни данъци и такси за същия.

Решението е обжалвано в законоустановения срок с въззивна жалба с входящ № *8*7/ *0.08.202*г., депозирана от М. Б. С. с ЕГН: ********** с постоянен адрес: гр. Русе, „Алея В.“ № **, вх.*, ап.* и адрес за връчване – гр.

Смолян, ул. „Д.“ № ** чрез процесуалния представител – адвокат Св. П. от АК – гр. Пловдив със съдебен адрес: гр. Пловдив, бул. „Ш. с.“ № ***, ет.*, офис * – 9 Б.

С въззивната жалба се атакува постановеното първоинстанционно съдебно решение в неговата цялост. Навеждат се доводи за незаконосъобразност и необоснованост на съдебния акт, неправилно приложение на материалния закон. Излага се, че съгласно чл. 5, ал. * от сключения между страните договор, същите са се задължили да сключат окончателен договор след изготвянето на пълната документация на имота от страна на продавача и заплащането на пълна цена от купувача, но не по късно от **.0*.20*9гг, а при забава на документите от институциите по независещи причини от страна на продавача, срокът се счита за продължен до пълното издаване на документите. Твърди се, че неправилно Районен съд – гр.

Смолян е приел, че след като се е запознал с преписките от компетентните институции изискани по делото, продавачът е предприел нужните процедури 2 и последния нужен за нотариално изповядване на сделката документ данъчна оценка е бил изготвен на 2*.0*.2020г., с което съдът е приел, че продавачът е изпълнил задължението си за подготовка на всички нужни документи за сключване на окончателен договор за покупко – продажба и това го прави изправна страна по договора. Твърди се, че от представените документи относно движението на преписките във връзка с промяна на начина на трайно ползване на имота, изработване на ПУП и издаване на удостоверение относно търпимост на сградите се достига до извода, че на 0*.*0.20*9г е съставен акт за приключила преписка о одобрение на ПУП, а на 0*.**.20*9 е издадено удостоверение по параграф ** от ЗУТ за търпимост на сградите, като и двете дати са много след изтичане на срока по чл. 5 от предварителния договор – **.0*.20*9г. Безспорен факт е, че когато е сключен предварителен договор в писмена форма и е фиксирана дата на сключване на окончателен договор, както е в настоящия случай - „не - по късно от“, то тогава задължение на продавача е да уведоми купувача писмено за причината за забавянето и да посочи нова подходяща дата за сделка пред нотариус.

Въпреки , че в чл. 5 от предварителния договор се посочва, че при забава на документите от институциите по независещи от страна на продавача причини, срокът се счита продължен до пълното издаване на документите, редно би било да бъде уведомяван купувачът за причината на закъснението и хода на производството по набавяне на документи. Такава една формулировка на посочване на срок за сключване на окончателен договор, създава неяснота за страните и не е изгодна за купувача, като нарушава неговите права. Веднъж е фиксиран срок, който казва – „не по късно от“ и след това този срок се продължава за неопределено време. При това положение следва да се приеме ,че няма фиксиран срок и сделката трябва да се планира след покана до страната. За да се приеме, че продавачът е изправна страна, същият би трябвало да има задължение за уведомяване на продавача относно причината за закъснение след изтичане на посочения в чл.5 от договора срок. За да се ангажира явяването на купувача пред нотариус е следвало предварително да му се изпратят, по начин доказващ уведомяването, всички необходими документи, касаещи сделката пред нотариус за сключване на окончателен договор. От друга страна е известно времето, което е нужно на общинските органи да приключат преписките, необходими за изповядване на сделката.

Тези срокове е следвало да се предвидят от продавача и той да прецени времето, което му е необходимо. Въззивникът твърди, че е нямало забава от страна на институциите, а продавачът не е съумял да започне процедурите в нужното време, за да спази срока по предварителния договор. По делото се доказа, че на купувача не са представени документи с нотариалната покана, изпратена на *0.07.2020 от продавача на купувача, тоест продавачът е поканил купувача да се яви пред нотариус на **.08.2020г, поискал е да му бъде платен остатъка от продажната цена, но не представил с поканата копия от изготвените документи, необходими за сделката.

Въззивникът твърди, че липсата на информираност относно документите касаещи собствеността е в нарушение на правата на купувача и поведението на продавача не следва да се толерира от съда. За да бъде 3 ангажирана отговорността на купувача, след като е налице почти две годишно закъснение от датата , уговорена като дата на изповядване на нотариален акт и да бъде принуден същия да закупи , имот, въпреки огромното закъснение, то продавачът, за да се счита за изправна страна е следвало е нотариалната покана да представи и всички документи, необходими за сделката. Едва тогава би могло да се счита, че купувачът не е спазил своята уговорка по договора - да се яви и заплати остатъка от продажната цена. Не отговарят на истината твърденията, че С. е искала намаление на цената или пък , че били представили документи при някакъв адвокат в Смолян, който я представлявал при сключване на предварителния договор. М.С. не е дала пълномощно на адвокат да я представлява по сделката, не е делегирала права на никой, който да разглежда документи от нейно име и да взема решения, относно датата на сключване на окончателен договор. Безспорен факт е , че по делото няма доказателства, от които да е видно ,че продавачът е представил пред С. документи сочещи, че същия е готов за сключване на окончателен договор.

Нещо повече - нито веднъж С. не е била уведомена писмено или устно от продавача за хода на преписките. След приключването на всеки един от етапите , тя не е получавала готовия документ, нито пък е била уведомявана за закъснението и причините за него. По делото са събрани свидетелски показания, според които свидетелката В. П. била информирала лично С. по телефона. Тези свидетелски показания не отговарят на истината. В. П. и нейния съпруг Т. П. са представители на посредническата агенция за недвижими имоти Риал Дрийм ЕООД, които са свързали страните по сделката. Според показанията на св. П. тя е била упълномощена от М. Д. да изготви всички документи по сделката и да я представлява пред институциите с цел узаконяване на сградите и изготвяне на ПУП. Доколко св. П. е имала задължение да уведомява С. за хода на процедурите в хода на производството не се установи. П. не дава показания във връзка с това, че е изпращала на С. документи или я е информирала писмено за изготвянето на такива. Не се представиха и доказателства относно информирането на С. от продавача М.

Д. или от членове на нейното семейство.

Твърди се, че неправилно първоинстанционният съд е приел за изправно поведението на на продавача за това, че от **.0*.20*9г . до датата на издаване на данъчна оценка - 2*.0*.2020г , същият не е уведомил писмено купувача за причината на закъснението. Купувачът не може да знае на какво се дължи закъснението , ако продавачът не го информира. Неправилно и незаконосъобразно е това да не се вземе под внимание от съда. За яснота на правата и задълженията на страните е важно договорът да е така изготвен, че всяка от страните да има представа за конкретен срок. Тук няма посочен конкретен срок и същия е фиксиран като безсрочен изцяло в полза на продавача. Продавъчът не е имал готовност за сделка, нямал е такава и след изтичане на срока по чл.5, нямал е такава и до април месец 2020г , не е уведомил купувача за причината за закъснението, но в същото време е и изправна страна според първоинстанционния съд. От друга страна купувачът е платил половината от цената при сключване на предварителния договор и достатъчно дълго и търпеливо е чакал да бъде уведомен за хода на 4 производството или да бъде поканен за сделка. Това е продължило до момента, в който продавачът първи отправя нотариална покана за прекратяване на договора.

По отношение на същата нотариалната покана, отправена от купувача до продавача се твърди, че същата е подписана и подадена в кантората на нотариус на 28.07.2020г. Това е датата, на която купувачът е заявил волята си за прекратяване на договора с продавача . Посочено е в поканата, че е изчакала 2 години за окончателното уреждане на отношенията по сключване на окончателен договор, че не са представени никакви документи, нито е уведомления за причина за забавяне. С поканата купувачът е заявил желанието си договорът, сключен между страните, да бъде прекратен по вина на продавача. На нотариуса е било нужно време да връчи волеизявлението на С. на продавача – М. Д. и това се е случило на 05.08.2020. Излагат се твърдения от страна на въззивника за неправилност на изводите на първостепенния съд, че предварителният договор е действителен и не е развален, така както е посочено на стр.** от решението. Нещо повече - с нотариалната покана от 28.07.2020, купувачът е дал срок за доброволно уреждане на отношенията, фиксиран като 7 - дневен от получаване на нотариалната покана от продавача. Видно от самата покана и от разписката за връчване, същата е получена от М. Д. на 05.08.2020г. Точно в деня на изтичане на този срок е била подадена искова молба от М.С. против М. Д. в Районен съд – гр. Пловдив на **.08.2020г. Продавачът М. Д. обаче дори не е отговорила на тази покана , като явно разбирайки за намарението на купувача да развали договора е предприела действия по изпращане на нотариална покана за фиксиране на дата за изповядване на окончателен договор пред нотариус , като датата съвпада с тази , посочена от въззивника - **.08.2020г.