Протокол № 996 от 12.06.2023, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 996 гр. Варна, 12.06.2023 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ, в публично заседание на седми юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Атанас В. Славов при участието на секретаря Веска П. П.а

Сложи за разглеждане докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело № 20223100100696 по описа за 2022 година.

На именното повикване в 14:03 часа се явиха:

Ищцата К. Я. Т., редовно уведомена от предходно съдебно заседание, не се явява, представлява се от адв. Я. Я. от АК - Варна, редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Ответницата М. С. Б., редовно уведомена от предходно съдебно заседание, не се явява, представлява се от адвокат И. З. от АК – Сливен, редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Вещото лице Е. А. А., редовно призован, явява се.

Вещото лице Т. К. А., редовно призована, не се явява.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило заявление вх. № 13770/05.06.2023 г. от вещото лице Т. К. А., с което посочва, че по делото не е внесена изисканата медицинска документация, поради което е в обективна невъзможност да изготви съдебно-психиатричната експертиза.

Вещото лице М. С. С., редовно призована, явява се.

СЪДЪТ КОНСТАТИРА, че вещото лице е депозирала заключението си в срока по чл. 199 от ГПК.

СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:

АДВ. Я.: Да се даде ход на делото.

АДВ. З.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което

ОПРЕДЕЛИ

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

1

И ГО ДОКЛАДВА: Делото е във фазата на съдебното дирене.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА, че по делото е постъпил препис от всички писмени документи по гр. дело № 2116/2021 г. по описа на Окръжен съд - Варна.

АДВ. Я.: Да се приеме препис от гражданско дело № 2216/2021 г. Имаме молба, с оглед искането на вещото лице А., тъй като по дело № 752 са постъпили документи преписката по настаняването на Я. Б. в Хоспис „М.“; журнал за грижите на постъпилите и други, моля да бъдат изискани тези документи от дело № 752 и да бъдат приложени към настоящото, с оглед изготвяне на психиатричната експертиза.

Имаме искане от 13.03.2023 г., във връзка с експертизата, но във връзка с това, че са постъпили данни по гражданско дело № 752, те са горе-долу свързани с искането, което сме направили с молба от 13.03.2023 г., а именно да бъде изискана информация от доктор Е. Б. дали е извършван медицински преглед на Я. Б., ако е извършван – кога, поставена ли му е диагноза вследствие на извършения преглед; какво е било психичното състояние на лицето; да представи в съда съставените във връзка с прегледа медицински документи. Тъй като по дело № 2216, в една от молбите на доктор К. е посочено, че тя е установила, че е извършен преглед от доктор К. Б., но д-р К. Б., психиатър във Варна няма. Единствено има Е. Б.. От тази гледна точка е молбата и тя е във връзка с извършването на експертизата и набавяне на някакви материали за изготвяне на експертизата.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение с вх. рег. № 13305/30.05.2023 г. по допуснатата съдебно-счетоводна експертиза и пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.

Вещо лице М. С. С.: 47 годишна, българка, българска гражданка, омъжена, неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.

В. Л. С.: Поддържам представената от мен експертиза.

АДВ. Я. към вещото лице: В експертизата е посочена цена на земята от 45 000 евро.

Как я определихте?

В. Л. С. отговаря: При определяне пазарната стойност на земята, се вземат предвид нейните характеристики, а именно действително тя е на ключово място, на булевард, но основната част на парцела е разположена под линията на пътя и част от парцела се явява частично неизползваем и се използва за достъп до останалата част. Лицето на парцела е съвсем малко. Освен това има проблем с водоснабдяването и канализацията на имота.

Именно тези характеристики обуславят по-ниската цена, спрямо пазарните цени в по-широк район. Това е причината.

АДВ. З. към вещото лице: Освен тези критерии за определяне цената на мястото, съобразили ли сте обстоятелството, че тази земя е употребена за постройки, т. е. че тя не може да бъде ползвана самостоятелно заради строежите?

2

В. Л. С. отговаря: Това съм го съобразила и това намира отражения в метода на пазарните аналози, по-точно в съвкупния анализ, тъй като веднъж се определя пазарната стойност на парцела и след това, за да се определи пазарната стойност на застроените площи, се вземат предвид също застроени парцели и от общата пазарна стойност на тези имоти, които представляват земя и сгради, се изважда пазарната стойност на земята, получава се пазарна стойност за сградите, определя се пазарна стойност за един квадратен метър, съпоставя се тип строителство и съответните характеристики, прилага се тежест на коефициентите и се получава пазарна стойност за един квадратен метър застроена площ от анализирания и оценяван имот. Така че, да, взема се предвид.

АДВ. З. към вещото лице: В заключението веднъж сте посочили, че имотът се намира в местност „Ваялар“, а по скица в местност „Траката“. Обаче аналозите, които сте посочили, без ясна индивидуализация на имотите, са в кв. „Виница“. Може ли да обясните по каква причина не сте взели аналози от същата местност?

В. Л. С. отговаря: Тъй като имотите във Виница са по-атрактивни за клиентите, имоти в непосредствена близост са обявени като имоти във Виница и затова съм взела предвид такива аналози.

АДВ. З. към вещото лице: Този имот отдалечен ли е от кв. Виница? Има ли някакво разстояние спрямо границите на квартала и имота?

В. Л. С. отговаря: В експертизата съм посочила точното местоположение на картата, къде точно е разположен имота. Той е на разклона.

АДВ. З. към вещото лице: Урбанизацията в един жилищен квартал като магазини, болници, пожарно обслужване и т. н. е различна. Това по какъв начин, с кои коефициенти виждаме, че е съобразено с Вашата оценка?

В. Л. С. отговаря: Когато отворя приложение 1, има определена пазарна стойност на парцела и отдолу има площ на парцела и застроена площ. Отдолу са именно тези имоти, които представляват земя и сгради. Имаме за аналозите площ и коефициент за парцела.

Виждаме, че навсякъде има извадени пет процента, именно поради това, че парцелът не се намира в район с такива благоприятни характеристики, а непосредствено до него, въпреки че аналозите, които съм избрала, пак казвам, са също в сходни райони. Тук съм взела предвид тези пет процента, в които влизат денивелацията на парцела, местоположението и индивидуалните му характеристики. Предлагането в района е относително добро. Търсенето през 2020 г., по време на пандемията, всички знаем, че беше занижено. Също съм съобразила и съм посочила коефициентите за застроената площ, тъй като в случая довършителните работи са изпълнени качествено, частично с луксозни настилки, облицовки и други довършителни работи, затова този коефициент е в увеличение.

АДВ. З. към вещото лице: От трите аналози, единият е на 800 метра от центъра, за втория и третия няма данни. На практика това отдалечение от центъра не ни дава отговор на въпроса на какво разстояние са аналозите от външната граница на кв. Виница. Има ли аналогия между взетите от Вас аналози, спрямо тяхното положение и оценявания имот 3 спрямо отдалеченост от кв. Виница? Има ли такава аналогия?

В. Л. С. отговаря: По принцип във офертите не се съдържа конкретна, точна и подробна информация за имотите. Когато се прави оценка в настоящия момент, има много повече аналози, които могат да се използват. Когато се прави оценка за минало време, се използват опита на оценителя, т. е. от други оценки изведени аналози, а имоти, които са аналогични, от съхранени от съответния оценител източници на хартиен носител и т. н.

Именно затова в оценителската практика и в оценителските стандарти не съществуват конкретни стойности на корекционните коефициенти, а те навсякъде са посочени като коефициенти, които се определят от практиката на оценителя и по негова преценка, като те включват широк набор от критерий. Когато съпоставяме два имота, част от тези критерии, които се включват, могат да бъдат покрити, т. е. за тях имам информация. Част от тези критерии не се покриват и за тях нямаме информация. Така е при всяка една оценка. В случая съм използвала аналози от печатни издания, не съм извела цялата информация от съответните оферти, тъй като няма такова изискване към оценките, но съм анализирала това, което е посочено в офертите, като база, въз основа на която не може да се изведат съответните тежестни коефициенти. Пак казвам – не съществува норматив, за да мога да отговоря конкретно на въпроса. Въз основа на този норматив имаме три процента. Въз основа на другия – минус един. Сумарно – два процента.

АДВ. З. към вещото лице: В приложението сте посочили офертна цени един път в евро и втори път – вече офертната цена е в левове. Тук дали става въпрос за някаква грешка или искате да кажете, че офертните цени съответстват на пазарните цени?

В. Л. С. отговаря: Офертна цена и обявена продажна цена е едно и също.

Продажната цена е обявена цена, не е взета от реални сделки. За реални сделки има изискване само и единствено в ДОПК, където се изготвят оценки.

АДВ. З. към вещото лице: В Приложение 1 сте записали цена на квадратен метър 8.50 лв. Защо тази цена на квадратен метър сте я ползвали за множител по площта на всички сгради в имота, независимо, че едната е жилищна, другата е маза, таван, стопанска постройка. Имат ли те една и съща цена на квадратен метър?

В. Л. С. отговаря: Разбира се, че не и точно затова тя е ползвана като база и надолу във формулата това, което не се вижда е, че те участват с различен коефициент. Тъй като, за яснота на таблицата, това не се вижда, но при определяне на пазарната стойност на целия имот се взема предвид следното: пазарната стойност за един квадратен метър, която е определена на 853,30 лева, е умножена по площта на жилищната сграда, а по отношение на маза, таван и стопански постройки е извършено дисконтиране. Нивото на дисконтиране се определя между 30 и 60 процента, в зависимост от това какъв тип е сградата. В случая има, примерно, монолитен гараж в двор. Дали е монолитен гараж в двор, дали е стопанска постройка, степен на завършеност и т. н. В случая имаме сграда, която е извън оценителските талони, които са стандартни и извън, тъй като от една страна имаме гараж, който е на нивото на уличната линия, на горната част на парцела, а от друга страна, под нея имаме друго застрояване. Само че тази застроена площ отдолу не е маза, а се явява 4 постройка, която се използва като склад и тя е на нивото на останалата част от парцела. Т. е. когато се погледне от вътрешността на парцела, тази постройка представлява следното: двуетажна сграда, като на първия етаж имаме монолитно построени складови помещения и може да се използва за задоволяване на жилищни нужди, а на втория етаж имаме гараж.

Съответно такава постройка по еталон няма.

АДВ. З. към вещото лице: Конкретно в случая за стопанската постройка, за мазата и тавана, колко е процента на дисконтиране?

В. Л. С. отговаря: Използвани са различни проценти - около 30-35 процента. В момента не виждам формулата. Защото те са изчислявани отделно, въз основа на етап на завършеност, тъй като едната сграда не е довършена. Въпросният гараж е завършен, но отдолу сградата не е.

Вещото лице отговаря на въпроси на съда: Когато говорим, че долният етаж не е завършен, тогава не го оценявам като жилище, а го оценявам като второстепенна двуетажна постройка, масивна, тъй като той е на степен на завършеност сложена дограма, мазилки, замазки на пода. Няма финишни покрития, затова казвам, че може да се ползва, но е оценен като склад, тъй като към момента на огледа той не е довършен и се използва като склад.

Оценен е като склад.

АДВ. З. към вещото лице: В таблица „Тежестни коефициенти“, сте сложили 60 процента и 40 процента тежест на двата метода. Можете ли да кажете по какви критерии определихте тази тежест на процесните методи? Защо 60 процента е дадено като тежест на по-високата стойност?