Определение № 1547 от 22.12.2025, Окръжен съд - Благоевград

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1547 гр. Благоевград, 22.12.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЕДИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и втори декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Владимир Ковачев като разгледа докладваното от Владимир Ковачев Гражданско дело № 20251200101077 по описа за 2025 година съобрази следното:

Ищци в процеса са М. Г. А., ЕГН **********, адрес гр. ***, и В. Б. А., ЕГН **********, адрес гр. ***. Ответник в производството е Г. Х. Г., ЕГН **********, адрес с. ***. Осъществена е размяната на книжа по чл. 131 от ГПК. Исковата молба е редовна и допустима. Отговорът също съответства на изискванията, поставени от процесуалния закон.

Проектът за доклад по делото е следният:

1. Факти и обстоятелства по казуса - в исковата молба се твърди, че ищците познават ответника като приятел на техния син Б.В.А.., който е от гр. ***.

През 2022-2023 г. ищците установили, че синът им задлъжнял с парични средства на различни физически лица. За да му помогнат, на 20.10.2023 г. те сключили договор за паричен заем със С.Й.А. от гр. ***, за сумата от 170 000 лева и обезпечили заемодателката, като вписали в нейна полза втора по ред договорна ипотека върху жилищната сграда, находяща се в наследствения и собствен имот на първата ищца в с. Ново Делчево, общ. Сандански, обл.

Благоевград. По този договор ищците се задължили да заплащат на А. месечна сума по заема в размер на 7100 лева. В началото на 2024 г. ответникът посетил имота в с. Ново Делчево. Страните разговаряли за високата вноска по заема на ищците към А.. Ответникът предложил на ищците своята помощ, като съобщил, че и той има вземане от сина им и в общ интерес ще може да 1 съдейства, като в рамките на един по-дълъг период от време, с по-малки и по силите на ищците вноски по заема, им даде възможност да върнат парите. Г. се съгласил да замести първата ищца в дълга й към стария кредитор по договора за заем от 20.10.2023 г. и да учреди първа по ред договорна ипотека по свой кредит, който ищците да заплащат. В изпълнение на договореното, на 20.12.2023 г. между стария кредитор и ответника бил сключен договор за заместване в дълг и договор за опрощаване на паричното задължение до 80 000 лева. На 22.12.2023 г. била подписана покупко-продажбата на УПИ XIII184 в кв. 21 по действащия ПУП на с. Ново Делчево, общ. Сандански, обл.

Благоевград, одобрен със заповед № 57 от 1990 г., с площ от 921 кв. м., при граници и съседи: улица, улица, УПИ XII-72 и УПИ XIV-71, заедно с построената в имота двуетажна масивна жилищна сграда, с декларирана застроена площ от 90 кв. м., а съгласно строително разрешение № 22 от 1965 г.

- с площ от 72 кв. м. На 01.01.2024 г. между страните бил сключен и договор за наем на процесния имот. По наема била уговорена наемна цена в размер на 3000 лева, платима по банкова сметка на ответника до 28-мо число на текущия календарен месец, за срок от 10 години, с условие, че при продажба имотът да бъде предложен първо на наемателя. В същия период от време ответникът върнал на А. сумата по заема, получил кредит от банка и учредил договорна ипотека в полза на същата, като за нуждите на кредита /за доказване на доходността си/ представил договора за наем на имота и поискал от ищците да направят едно плащане с правно основание „по наем“. Страните се съгласили устно, че ищците ще върнат на ответника заемната сума и ще заплащат вноските по кредита с учредена нова и единствена вече договорна ипотека върху имота. С оглед на възрастта на ответника и в съзвучие с действителните отношения, ипотеката била със срок до 2049 г. и с обезпечение процесните недвижими имоти. Договорът за покупко-продажба бил сключен за сума от 9000 лева, като било посочено, че тя е заплатена в брой в деня на подписване на нотариалния акт. По сделката няма приложен документ за платената продажна цена. В договора за наем била вписана и уговорка за изкупуване, като било посочено, че при продажба наемодателят има задължението да предложи имота първо на продавача. Отделно от това, продажната сума била близка до данъчната оценка на имотите и била занижена поради недействителността на уговорката за продажба. В действителност имотите били с пазарна цена около 250 000 евро, тъй като били напълно реновирани.

2

Използвали се за туризъм, като къща за гости, а през свободното време - и като дом на ищците. Освен сградата, състояща се от два жилищни етажа, мазе, киносалон и зимна кухня, имотът съдържал и зелена част, басейн, лятна кухня, барбекю и стопанска постройка. Ремонтиран бил основно през 20212022 г. Ограден бил с масивна ограда, а във вътрешния му двор били оформени няколко паркоместа за МПС. Вътрешното обзавеждане на първия етаж обособявало нова трапезария, нова кухня, нова спалня със самостоятелна баня и мокро помещение, склад и втора спалня с друго санитарно помещение.

На втория етаж били разположени три спални, баня, тоалетна и коридор.

Стълбището било с гранитни плочи, дограмата била алуминиева, ПВЦ, нов профил, терасите били с метален обков, а басейнът бил с каменен плочник.

Имотът бил наследствен на първата ищца и всички в с. Ново Делчево го знаели като имот на ищците /А. къща/. Към настоящия момент имотът бил в същото състояние, в което бил продаден. Нито към датата на продажбата, нито по-късно ищците напуснали имота. Те присъствали в имота, стопанисвали го като къща за гости, като свой имот, и държали лични вещи, част от които и понастоящем се намирали там. Това продължило до март 2025 г., когато, заради забавата по плащанията на заема и ипотеката, те били изгонени от имота. В началото на 2025 г., чрез ЧСИ Ш. Д., ищците получили покана за доброволно плащане на неплатен наем, съдържаща и изявление за прекратяване на договора. След тази дата отношенията между страните се влошили и с есемеси ответникът настоявал пред ищците да обслужват ипотечния му кредит, за който той учредил в полза на банката си първа по ред договорна ипотека, както и да му върнат сумите, дадени на стария кредитор по договора за заместване в дълг. Тъй като ищците изпаднали в забава с вноските по заема, около Великден на 2025 г. ответникът влязъл в имота, сменил заключващите системи и ги изгонил. През юни 2025 г. Г. инициирал гражданско дело № 695 от 2025 г. на Окръжен съд Благоевград, по което изявил претенция за неплатени наемни вноски, снабдил се с обезпечителна заповед и наложил запор върху банковите сметки на ищците. Отношенията по сключените договор за продажба и договор за наем били недействителни, тъй като противоречали на закона. С въпросните два договора страните уговорили предварително начин на удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона. Недвижимите имоти били прехвърлени за обезпечаване на заема и избягване на евентуален изпълнителен процес, а договорът за наем 3 бил сключен с цел разсрочено връщане на заема. Съглашението за прехвърляне на собствеността било в противоречие с императивната норма на чл. 152 от ЗЗДог. В конкретния случай ищците прехвърлили имота като гаранция, че ако не върнат заема, ответникът ще придобие имота. Договорът бил сключен не за прехвърляне на собствеността върху имотите, а за обезпечаване на връщането на паричния заем и избягване на изпълнителен процес. Съглашението за наемане на имотите също било в противоречие с чл.

152 от ЗЗДог, тъй като договорената наемна цена била предназначена да „покрива банките“ на ответника, както самият той съобщил чрез един от есемесите, отправени до първия ищец. Някои от общите основания за нищожност по чл. 26 от ЗЗДог се установявали от самата сделка и съдът бил длъжен да ги констатира, като не зачете нейните последици. Порокът на сделката поради противоречие със закона се състоял в нарушаване на императивна правна норма и се установявал при съпоставката на съдържанието на сделката с правилото на закона. При нищожност поради липса на воля и съгласие и при привидните сделки, била налице вътрешно обективирана воля, но зад нея липсвало вътрешно волево решение и същинската воля на страните оставала скрита. Независимо от спецификата на предвиденото в закона основание за нищожност, страните трябвало да посочат конкретните факти и доказателства, от които тя се извеждала. Ако преди или заедно с възникване на едно вземане страните постигнели съгласие, че в случай на неизпълнение кредиторът ще стане собственик на определената вещ или ще бъде удовлетворен по различен начин от този, който е предвиден в закона, съглашението нарушавало чл. 152 от ЗЗДог и било нищожно поради противоречие със закона. Подобни съглашения не се сключвали явно, а под прикритието на друга, явна сделка за прехвърляне на собственост, която била допустима от закона, но страните били съгласни тя да не ги обвърже. Такава явна сделка била симулативна и нищожна. Моли се за постановяване на решение, с което да се прогласи нищожността, като сключени в противоречие със закона, на договора за покупко-продажбата на УПИ XIII-184 в кв. 21 по действащия ПУП на с. Ново Делчево, общ. Сандански, обл. Благоевград, одобрен със заповед № 57 от 1990 г., с площ от 921 кв. м., при граници и съседи: улица, улица, УПИ XII-72 и УПИ XIV-71, заедно с построената в имота двуетажна масивна жилищна сграда, с декларирана застроена площ от 90 кв. м., а съгласно строително разрешение № 22 от 1965 г. - с площ от 72 кв.

4 м., материализиран в нотариален акт № *** г. на нотариус Р.Б., и на договора за наем от 01.01.2024 г., както и да се присъдят в полза на ищците разноските по делото.

В подадения отговор се изтъква, че предявените искове са неоснователни, необосновани и недоказани. Ответникът оспорва всички изложени в исковата молба твърдения и наведени обстоятелства. Договорът за покупко-продажба се явявал напълно действителен и законосъобразен. Той не представлявал съглашение, е което се уговаря предварително начин за удовлетворяване на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона. Г. в действителност закупил процесния недвижим имот за продажната цена от 9000 лева, която заплатил на ищцата М. А.. Той обаче придобил собствеността с вещни тежести - вписани върху имота две договорни ипотеки. Те били вписани по повод обезпечаване на парични задължения, които самите ищци имали към свои кредитори. Първата по ред ипотека, вписана на 29.04.2022 г., била в полза на „Банка ДСК“ АД. Паричното задължение на ищците възлизало на 73 257,91 лв., която сума на 09.02.2024 г. била заплатена с лични средства от Г..

Вследствие на погасяването на задължението по кредита, ипотеката била заличена на 20.02.2024 г. Втората по ред ипотека, вписана на 20.10.2023 г., била с кредитор физическото лице С.Й.А. и длъжник ищцата М. А..

Паричното задължение възлизало на 170 000 лева, като по силата на договор за заместване в дълг между кредитора и новия длъжник, сключен на 20.12.2023 г., Г. заместил стария длъжник и поел изцяло процесното задължение, освобождавайки А. от него. Отново именно Г. заплатил сумата на 26.02.2024 г. със свои лични средства, за снабдяването с които изтеглил нов ипотечен кредит от „Първа инвестиционна банка“ АД. Той редовно обслужвал и заплащал дължимите месечни вноски по отпуснатия му ипотечен кредит и до настоящия момент, като щял да продължи да ги заплаща до пълното погасяване на кредита. Г. не закупил процесния недвижим имот за продажна цена в размер на 9000 лева, а напротив - действителната продажна цена била 252 257,91 лв. Твърденията за наличието на „симулативна“ сделка за покупкопродажба и за прикрита с нея действителна договорка между страните не отговаряли на обективната действителност, не били подкрепени с никакви писмени доказателства по делото и представлявали превратно и неправилно излагане на действително настъпилата фактическа обстановка. Г. бил познат на Б. А. /син на ищците/. Именно последният го свързал със своите родители.

5

Поради наличието на множество парични задължения в полза на различни лица, които ищците не можели вече да покриват и заплащат редовно, те сами взели решение да продадат собствения си недвижим имот. Целта им била да погасят своите парични задължения и да избегнат тяхното евентуално претендиране по съдебен ред от страна на техните кредитори, което безспорно щяло да доведе до многократно нарастване на дълга, не само с оглед на потенциално трупащата се законна лихва за забава, но и множеството съдебни разходи, които непременно щели да бъдат натрупани, а и имотът щял да бъде изнесен на публична продан поради вписаните ипотеки. Ето защо ищците сами направили предложение на Г. да закупи процесния недвижим имот, върху който били налице вещни тежести - вписани две договорни ипотеки в полза на кредитори. Предложението на ищците включвало потенциалният купувач на имота /Г./ да поеме наличните им парични задължения, да ги замести в дълговете им, своевременно да ги погаси, както и да заплати останалата част от цената на имота. Също така част от предложението било купувачът да отдаде обратно под наем имота на ищците за дълъг период от време - поне 10 години. Аргументите им били, че процесният имот се ползва за краткосрочно отдаване под наем като къща за гости, която дейност ищците вече извършвали и разработили от много години, респ. имали доход от нея.

Разпечатката съдържа 23 от 53 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/9193a834-b590-4a7f-9f33-7a8acdbfd1d8