Решение № 397 от 31.03.2022, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 397 гр. Варна, 30.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мая Недкова

Членове:

Константин Д. Иванов мл.с. Ивалена Орл. Димитрова при участието на секретаря Цветелина Н. Цветанова като разгледа докладваното от мл.с. Ивалена Орл. Димитрова Въззивно гражданско дело № 20213100502618 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по подадена въззивна жалба вх. № 296106/11.08.2021 г. от А.В. М., ЕГН **********, гражданин на Руската Федерация, притежаващ разрешение за постоянно пребиваване в Република България № 700878735, и ЮР. Н. ЦВ., гражданин на Руската Федерация, роден на ********** г. в Московска област, чрез адв. П.С. - САК, срещу Решение № 262338 от 21.07.2021 г., изменено по реда на чл. 248 от ГПК с Определение № 265614 от 02.09.2021 г., постановено по гр. д. № 7543/2020 г. по описа на ВРС, XLI състав, с което е отхвърлен като неоснователен и недоказан предявеният от А.В. М. и ЮР. Н. ЦВ. срещу „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД, ЕИК 204914479, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ***, ет. 4, офис 11, иск с правно основание чл.109 ЗС за осъждане на ответното дружество да преустанови неоснователните си действия и бездействия, с които пречи на упражняването правото на собственост на ищците в качеството им на собственици на обекти в етажните собствености в комплекс „Есенция“, изграден в ПИ *** в к.к. „Св.Св. Константин и Елена“, общ. Варна, като:

1. Възстанови премахнат водомер към басейна, изграден в имота и извърши необходимите действия за възстановяването на водоподаването към него;

2. Възстанови премахнатия водомер за поливната система в двора и извърши необходимите действия за възстановяване на водоподаването към нея;

3. Възстанови премахнатите помпи за басейна;

4. Възстанови премахнатите елементи и компоненти към системата за видеонаблюдение на комплекса;

1

5. Осигури достъп до помещението, изградено в имота, предназначено за портитерна (павилион за охрана);

6. Осигури свободен достъп до елементите от вертикалната планировка в имота, които са предназначени за ползване от етажните собственици в него, а именно: басейн, тревни площи, алеи, детска площадка, парково осветление, портиерна, система за видеонаблюдение и поливна система;

7. Да не пречи да бъдат извършени необходимите дейности по възстановяване на оградата от жив плет, при съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното състояние;

8. Да не пречи да бъдат извършвани дейности по поддръжката и ремонта на басейна, както и по поддръжката на растителността на двора.

Жалбоподателите считат постановеното решение за неправилно и необосновано.

Сочат, че въпреки че първоинстанционният съд е приел, че спорен по делото се явява въпросът дали изградената в имот с идентификатор *** инфрастурктура – басейн, озеленяване, детска площадка, алеи с градинско осветление, поливна система, система за видеонаблюдение и сграда за охрана, представлява прилежаща част към сградите в режим на ЕС и кой може да ползва тази инфраструктура – собственикът на земята или собствениците на самостоятелни обекти в сградите в режим на ЕС, в постановеното по делото решение отговор на този въпрос не е даден. Заявяват, че мотивите на първоинстанционния съд са основани единствено на нотариалните актове за собственост на ищците, въз основа на които е формиран извод, че те са суперфициарни собственици и като такива имат право да позлват поземления имот, доколкото това е необходимо за ползването на сградите според тяхното предназначение. Изтъкват, че не са обсъдени твърденията на ищците, че същите имат право да ползват елементите на инфраструктурата в имота предвид предназначението й да обслужва собствениците в етажните собствености. Поддържат, че съгласно чл. 64 ЗС, като носители на правото на строеж, могат да ползват терена, доколкото това е необходимо да използват обекта си на собственост, като това право включва и правото им да ползват елементите и съоръженията на инфраструктурата в имота, които по смисъла на чл. 97 от ЗС са принадлежност към сградите. Считат, че първоинстанционният съд е допуснал съществено процесуално нарушение, като не е обсъдил и съобразил признанията на ответника на неизгодни за него факти, изложени в отговора на исковата молба, както и направеното извънсъдебно признание на неизгоден за ответника факт, съдържащ се в НА за покупко-продажба № 68, том XI, рег. № 14563, д. 1587 от 2018 г., че „Занекс Пропърти Мениджмът“ ЕООД закупува поземления имот заедно с всички приращения, съоръжения и подобрения в него, свързани с поддръжката на съществуващите в имота сгради. Застъпват становище, че целият двор, както и намиращите се в него елементи от инфраструктурата, представляват прилежаща към етажната собственост площ, необходима за ползване на обектите на етажните собственици, като излагат подробни аргументи в тази насока.

Считат, че категорично от доказателствата по делото, включително и от заключението по допуснатата комплексна СТЕ, се установява, че едноетажната обслужваща сграда – павилион за охраната, както и басейнът в поземления имот, не са самостоятелни обекти на собственост, същите са елементи на допълващо застрояване, проектирани и изградени като част от жилищния комплекс, и са предназначени за използване от собствениците в него. Озеленяването е композиционно свързано с трите жилищни сгради, техните фасади и част от апартаментите на партерните етажи, входовете към сградите, алеите, водещи до всеки от входовете, пространствата около басейна и детската площадка – т.е същото е предвидено да обслужва трите сгради и собствениците на имоти в тях. Отделно считат, че първоинстанционният съд е следвало да определи каква е частта от поземления имот, която е необходима за ползването на индивидуалните обекти в ЕС съобразно предназначението им. Считат за неправилен довода на съда, че ползването и поддържането на инфраструктурата в имота до прехвърляне на собствеността върху същия на ответното дружество на основата на сключени договори между собствениците в ЕС и „Св. Св. Константин и Елена Холдинг“ АД навеждат на извод за неоснователност на 2 претенцията. Заявяват, че именно горните договори обосновават извода, че инфраструктурата и земята, върху която са изградени трите сгради от жилищния комплекс, по предназначението си са общи части.

Настояват за отмяна на атакуваното решение и постановяване на друго, с което предявената претенция за бъде уважена. Претендират разноски.

В срока по чл. 263 ГПК въззиваемата страна „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД, чрез адвокат И.А. – ВАК, депозира писмен отговор, с който оспорва жалбата като неоснователна. Счита атакуваното решение за правилно, законосъобразно и обосновано и настоява същото да бъде потвърдено. Заявява, че първоинстанционният съд е изследвал въпроса за прилежащите части към сградите, приложимата методика за определянето им, както и обема на права на собственика на сградата, респективно на обект от сградата, да ползва същата. Излага подробни съображения, че правата по чл. 64 от ЗС не включват в себе си твърдяните от въззивниците права за неограничавано и безвъзмездно ползване на инфраструктурата, собственост на ответника.

В съдебно заседание възивниците А.В. М., и ЮР. Н. ЦВ., редовно призовани, не се явяват лично, представляват се от адв. П.С.. Поддържа въззивната жалба; оспорва отговора на същата. Застъпва становище, че съгласно чл. 64 от ЗС носителите на правото на строеж могат да ползват терена, доколкото е необходимо да използват обектите си на собственост, като в конкретния казус това право включва и правото на въззивниците да се ползват от елементите и съоръженията, които по смисъла на чл. 97 от ЗС са принадлежност към сградите – етажна собственост. Счита, че суперфициарните собственици имат право да ползват обектите на инфраструктурата, които представляват прилежащи части. В предоставения от съда срок процесуалният представител на въззивниците депозира писмени бележки, в които подробно аргументира поддържаното становище.

В съдебно заседание въззиваемата страна „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД, редовно призована, се представлява от адв. И.А.. Оспорва въззивната жалба; поддържа писмения отговор. Представени са и писмени бележки, в които се поддържат изложените в депозирания отговор доводи.

За да се произнесе, съдът съобрази следното:

Първоинстанционното производство е образувано по предявени от А.В. М., ЕГН **********, гражданин на Руската Федерация, притежаващ разрешение за постоянно пребиваване в Република България № 700878735, и ЮР. Н. ЦВ., гражданин на Руската Федерация, роден на ********** г. в Московска област, срещу „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД, ЕИК 204914479, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул.

„Д-р Пискюлиев“ № 78, ет. 4, офис 11, искове с правно основание чл.109 ЗС за осъждане на ответното дружество да преустанови неоснователните си действия и бездействия, с които пречи на упражняването правото на собственост на ищците в качеството им на собственици на обекти в етажните собствености в комплекс „Есенция“, изграден в ПИ *** в к.к. „Св.Св. Константин и Елена“, общ. Варна, като:

1. Възстанови премахнат водомер към басейна, изграден в имота и извърши необходимите действия за възстановяването на водоподаването към него;

2. Възстанови премахнатия водомер за поливната система в двора и извърши необходимите действия за възстановяване на водоподаването към нея;

3. Възстанови премахнатите помпи за басейна;

4. Възстанови премахнатите елементи и компоненти към системата за видеонаблюдение на комплекса;

5. Осигури достъп до помещението, изградено в имота, предназначено за портитерна (павилион за охрана);

6. Осигури свободен достъп до елементите от вертикалната планировка в имота, които са предназначени за ползване от етажните собственици в него, а именно: басейн, 3 тревни площи, алеи, детска площадка, парково осветление, портиерна, система за видеонаблюдение и поливна система;

7. Да не пречи да бъдат извършени необходимите дейности по възстановяване на оградата от жив плет, при съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното състояние;

8. Да не пречи да бъдат извършвани дейности по поддръжката и ремонта на басейна, както и по поддръжката на растителността на двора.

В исковата молба се излага, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в жилищен комплекс „Есенция“ , изграден в ПИ *** в к.к. „Св.Св. Константин и Елена“, общ. Варна. Изложени са подробни доводи, че комплекс „Есенция“ представлява жилищен комплекс от затворен тип, като всички елементи от вертикалната планировка, находящи се в него - басейн, тревни площи, алеи, детска площадка, парково осветление, портиерна, система за видеонаблюдение и поливна система, са проектирани и реализирани като обслужващи трите жилищни сгради в режим на етажна собственост, не представляват самостоятелен обект на собственост, поради което са прилежащи към същите. Изтъкват, че стойността на посочените елементи от вертикалната планировка е калкулирана в цената на жилищните имоти и съответно заплатена от техните собственици. Считат, че с оглед на изложеното, етажните собственици имат законно право да използват безпрепятствено процесните елементи от вертикалната планировка, както и съоръженията и принадлежностите към тях. Заявяват, че това е било така до края на 2018 г., когато инвеститорът „Св. Св. Константин и Елена холдинг“ АД продал поземления имот, в който е изграден комплексът, на ответника „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД, като последният с действията си и бездействията си всячески възпрепятства това използване, нарушавайки по този начин правото на собственост на етажните собственици. Настояват исковите претенции да бъдат уважени. Претендират разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД е представил писмен отговор, с който оспорва исковете като недопустими, евентуално неоснователни. Счита, че комплекс „Есенция“ не отговаря на изискванията за жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и не е бил изграден като такъв. Изтъква, че незастроената площ от поземления имот заедно с изградените на нея обекти и цялостно благоустрояване не се притежава в съсобственост от етажните собственици, поради което за нея не се прилага ЗУЕС. Доколкото поземленият имот е изцяло собственост на ответника, ползването му безвъзмездно от страна на собствениците на обекти в сградите, докато разходите остават за сметка на собственика на терена, би означавало неоснователно обогатяване на етажните собственици и значително обедняване на „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД. Сочи, че суперфициарните собственици, съобразно чл. 64 ЗС, имат право да ползват земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, като изразява становище, че поначало това ползване се ограничава само до достъп до сградата. Поддържа, че това право не е засегнато от действията на ответника. Заявява, че ищците могат безпрепятствено да ползват алеите, тревните площи, детската площадка и басейна, но поддръжката на последните и разходите за охранители, озеленители, ток и вода не могат да се вменят на „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД при липса на договори за управление и поддръжка, каквито етажните собственици не са пожелали да сключат. Счита за недопустимо и искането на последните да им се предостави безплатно инвентар и оборудване – движими вещи, собственост на ответното дружество, които според тях са прилежащи към етажната собственост. Поддържа, че ползването по предназначение на дворното място от страна на ищците не следва да бъде за сметка на собственика на същото, което би било нарушение на неговите права.