Решение № 16422 от 20.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16422 гр. София, 20.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 153 СЪСТАВ, в публично заседание на седми юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СВЕТЛАНА Т. ПАНАЙОТОВА при участието на секретаря МОНИКА СТ. ТОПУЗОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛАНА Т. ПАНАЙОТОВА Гражданско дело № 20251110105527 по описа за 2025 година

Производството е за съдебна делба във фазата по извършването й.

С влязло в сила на 12.08.2025 г. решение по чл. 344, ал. 1 ГПК е допуснато извършване на делба на следния недвижим имот - апартамент ., находящ се в гр. . етаж в жилищна сграда — ., състоящ се от две стаи, кухня и обслужващи помещения със застроена площ 65.13 кв.м. при съседи: изток — ., заедно с принадлежащото зимнично помещение . с полезна площ 4.10 кв.м., при съседи: изток - ., запад - коридор, север — мазе 20 и от юг — мазе 18 и 0.624% идеални части от правото на строеж върху държавна земя и толкова идеални части от общите части на сградата, а съгласно схема № . год., издадена от АГКК процесния апартамент представлява самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура с идентификатор . по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед ., последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект: няма, адрес на имота гр. ., самостоятелният обект се намира на . в сграда с идентификатор ., с предназначение: жилищна сграда — многофамилна, брой ., сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ., предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент — в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта:

1, площ на самостоятелния обект: 65.13 кв.м, прилежащи части: мазе (4.10 кв.м.), ниво: 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж ., под обекта: няма, над обекта:

..30, предишен идентификатор ., предишен идентификатор ., при следните квоти: 1/2 ид. части за И. С. Д., ЕГН ********** и 1/2 ид. части за Г. С. И., ЕГН **********.

За разглеждане във втората фаза е приета възлагателна претенция по чл. 349, ал. 2 ГПК от съделителя И. С. Д..

Приета за разглеждане е и заявена по ред на чл. 346 ГПК претенции по сметки от И.

1

С. Д. с искане по чл. 12, ал. 2 ЗН за осъждане на Г. С. И. да заплати сумата от 4438.01 евро /8680 лева/, представляваща припадаща се на съделителя И. част от стойността на приноса на ответника в увеличаването на наследството на С. Д. и А. Д.а, изразяващ се в извършване на подобрения в делбения имот през 2006г и в периода 2020-2022г.

По извършване на делбата съдът намира следното:

От приетото по делото заключението по съдебно-техническата експертиза от 06.02.2026г на вещото лице М. М. се установява, че процесният имот е реално неподеляем съгласно техническите правила и норми.

По отношение на пазарната цена на имота по делото са приети съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице М., и повторна съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице Н. К.. В първоначално приетото заключение вещото лице М. посочва, че средната пазарна цена на делбения имот е 121 793 евро. Заключението му обаче е било оспорено от ответната страна с аргумента, че не са съобразени реално извършени сделки и е направено искане за допускане на повторна съдебно-техническа експертиза, което е било уважено.

По повторната съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице К., е дадено заключение, че средната пазарна цена на процесното жилище е 113 996 евро, при съобразяване на данни за м.05.2026г за извършени сделки от ., като това заключение не е оспорено от нито една от страните.

При извършване на преценката по чл. 202 ГПК съдът намира, че следва да бъде кредитирано заключението на вещото лице М., като за целта на делбеното производство се съобрази посочената от него пазарна цена от 121 793 евро, изчислена въз основа на Сравнителния метод. Съдът намира, че заключението на вещото лице М. е подробно и обстойно аргументирано с надлежно посочване на конкретните използвани от него критерии при извършване на оценката. При преценка дали да се съобрази средната пазарна цена, изчислена от вещото лице М. на база Метода на сравнение /Сравнителния метод/ и средната пазарна цена, изчислена на база реални сделки, в заключението на вещото лице К. съдът отчита обстоятелството, че посочената средна цена получена от реално осъществените сделки представлява механично изчисляване на различни цени от различни сделки, които макар и да са реални не могат да отразят реалното със.ие на процесния делбен имот. Същите видно от заключението на вещото лице К. и от разясненията дадени от нея в открито съдебно заседания отчитат единствено критерии като площ и местоположение на използваните за сравнени имоти, обект на тези сделки. Следователно не се отчита индивидуалните особености на имота – неговото със.ие, енергийна ефективност, етажност, които видно от заключението на вещото лице М. са били съобразени и описани в табличен вид с приложени съответни коефиценти. Именно предвид това и в открито съдебно заседание и вещото лице К. също подчертава, че Сравнителния метод, при който се извършва оглед на конкретния оценяван имот, съобразяване се неговото конкретно със.ие, е много по-точен и меродавен при определяне на пазарната оценка на недвижимите имоти.

Видно от приложение № 2 към заключението на вещото лице К. цените, които са включени в 2 използваната база за сравнение са например цени на имоти, които по площ надхвърлят или са по-малки от площта на делбения имот. Липсва и информация дали част от сделките макар и реално изповядани пред нотариус не съдържат в себе си като цена единствено данъчната оценка на даден имот, която оценка значително се различава от пазарната оценка, а е често срещана практика в гражданския оборот с цел избягване заплащането на по-високи нотариални такси. Именно за това от реално извършените сделки, съобразени от вещото лице К. при изготвяне на заключението, е видно, че има продажна цена на жилище с площ 65.35 кв.м - 6000 евро /позиция 8 в таблица-приложение №2/, цена за апартамент с площ 61.05 кв.м – 610 евро /позиция 18 в таблица-приложение №2/ или цена на апартамент с площ 79.36 кв.м – 12 800 евро /позиция № 23 в таблица-приложение № 2/. Ето защо съдът намира, че най-коректно средната пазарна цена на имота е определена въз основа на Метода за сравняване. При него видно от изложеното от вещото лице К. в открито съдебно заседание се съобразява както стойността на офертите за подобни на процесния имоти, така и се прилагат коефиценти, които отчитат спецификата на конкретното жилище, неговото моментно със.ие, местоположение и други характерни особености – площ, вид, конструкция и т.н. Именно това е видно, че е сторено при изготвяне на заключение за оценката на пазарна цена на имота от вещото лице М., който е използвал като сравнение само имоти в ж.к. . съобразил е със.ието на имота, етажността и т.н, след извършен оглед на самия делбен имот.

С оглед изложеното съдът приема, че по делото е доказано, че пазарната цена на делбения имот е 121 793 евро.

Съдът намира, че не следва да се сподели становището на ответника, застъпено в депозираните от него писмени бележки, че съдът не следва да кредитира нито едно от двете приети по делото заключение и че следва да бъде определена пазарна цена на конкретния имот в размер на 107 000 евро, при съобразяване на реално извършени сделки, сред които с цена 12 800 евро и 30 846 евро. Следва да се посочи, че в действителност съдът не е длъжен да възприема заключението на вещите лица, а следва да го обсъжда заедно с другите доказателства по делото, въпреки това съпоставяйки сочените от ответника цени, които според нето следва да се използват за база при определяне на средната пазарна цена на процесното жилище, следва да се посочи, че част от упоменатите в писмените бележки на съделителя Д. цени очевидно са около или дори под данъчната оценка на конкретния имот, която видно от приложената данъчна оценка е към м.01.2025г в размер на 30 472.60 евро, т.е същите по никакъв начин не може да бъдат приети за оценки на имоти, които да са съпоставими с конкретния имот. Изключвайки именно тези две „реални цени“ от списъка с посочените от ответника цени, въз основа на които да се определи средната пазарна цена, остават имоти, които според ответника са най-близки до делбения по критерии, с цени в диапазон от 100 000 евро до 250 000 евро, при което средната пазарна цена значително ще надвиша приетата в заключението на вещото лице М., което съдът счита, че следва да бъде съобразено.

По аргумент от разпоредбата на чл. 348 ГПК, когато делбеният имот е неподеляем, съдът изследва възможността същият да бъде поставен в дял на някой от съделителите.

3

Такава възможност е предвидена в чл. 349 ГПК – когато имотът е жилищен и е направена възлагателна претенция, която се явява основателна. В този случай съсобствеността може да се ликвидира чрез поставяне на имота в дял на някой от съделителите.

Съгласно разпоредбата на чл. 349, ал. 2 ГПК ако неподеляемият имот е жилище, всеки от съделителите, който при открИ.е на наследството е живял в него и не притежава друго такова, може да поиска то да бъде поставено в негов дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари.

Основното законово изискване е делбеният недвижим имот да има характер на жилище и да е неподеляем. Същият следва да е служил за жилище на наследодателя и по своето предназначение да служи за задоволяване на жилищни нужди, отговаряйки на изискванията на чл. 40 ЗУТ и пар. 5, т. 30 от ДР на ЗУТ (ДВ, бр. 1 от 2002 г.), както и от същия да не могат да се обособят самостоятелни обекти на собственост при спазване изискванията на чл. 203 ЗУТ.

В случая апартамента, която е предмет на делба, между страните не се спори, че отговаря на тези изисквания на закона. Не се спори и се установява от разпитаните по делото свидетели – Д.а и П., че апартамент ., находящ се в гр.. I“ бл. . е служила за жилище на общите наследодателите – бащата и майката на съделителите, където е живеел и И. Д. при открИ.е на наследството, който продължава да живее в него към настоящия момент и да използва апартамента. Извод в обратната насока не може да се направи от заявеното от свидетелката Д.а, че общите наследодатели на съделителите за известен период от време са пребивавали “на вилата“ си, особено с оглед заявеното от същата свидетелка, че общата наследодателка на страните по настоящото дело се е върнала в жилището и именно там са се грижили за нея. Не е спорно още, че съделителят Д. не притежава друг жилищен имот, като това обстоятелство се потвърждава и от приложената справка от . /л.87 от делото/, направена по партидата на името на съделителя Д. за периода от 01.01.1998г до 20.04.2026г, от която е видно, че същият в този период не е придобил недвижим имот.

Предвид всичко изложено, а именно че делбеният имот е жилищен и съделителят И.

Д. е живял в него с към датата на открИ.е на наследството, но същият не притежава друго жилище, следва да се приеме, че по отношение на съделителя Д. са налице всички предпоставки на чл. 349, ал. 2 ГПК. Ето защо възлагателната претенция на И. Д. следва да се уважи като основателна.

Предвид основателността на претенцията по чл. 349, ал. 2 ГПК следва да бъде определена стойността, с която следва да бъде уравнен дела на ищцата – съделителката Г. С.

И.. Стойността за уравнение на дяловете при възлагане на делбен имот и уравнение с имот и/или пари, се извършва на базата на съпоставка на стойността на получения в собственост имот и стойностното изражение на дела от общата делбена маса, изчислена също в парична стойност. Когато някой от съделителите получава дял на стойност по-висока от стойността на дела му, уравнението следва да се извърши в размера на разлика между получен и притежаван стойност дял от общата маса, а не като разлика между стойността на отделните дялове, получени от съделителите.

4

В конкретната хипотеза се касае за делба само на един имот, чиято стойност съдът е приел, че е 121 793 евро, като стойността на дела на всеки от съделбителите е в размер на по 60 896.50 евро /1/2 от 121 793/. Съделителят Д. получава имущество в общ размер на 121 793 евро, което надвишава стойността на дела му с 60 896.50 евро. Същевременно с оглед извършеното възлагане по чл. 349, ал.2 ГПК на единственото имущество, предмет на делбата, съделителят Г. И. не получава имущество от делбената маса. Следователно за уравняване на дела и И. Д. следва да заплати на Г. И. сумата 60 896.50 евро, която се равнява на стойността на припадащия си дял.