Решение № 4106 от 01.05.2022, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4106 гр. София, 01.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело № 20201110144728 по описа за 2020 година

Производството е образувано по искова молба на С. Г., гражданин на Ф.Р. Г; пасп. № ******, с адрес: : АДРЕС(Швейцария), съдебен адрес: АДРЕСрез адв. Т.Г. срещу Й. З. З., ЕГН: **********, с адрес: АДРЕС с която се иска съдът да осъди ответника да заплати сумите от:

1. 1000 лева – заплатен и невърнат депозит по Договор за наем от 15.10.2019г., ведно със сумата от 73.06 лева -мораторна лихва за периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и законна лихва от депозиране на исковата молба/17.09.2020 г./ до окончателното изплащане.

2.

2.1-1000 евро- имуществени вреди, представляващи платени наемни вноски за 10 (десет) месеца в размер на по 100 ЕВРО на месец (разликата между наемните цени между прекратения и новосключения от наемателката договор) за периода м. януари 2020г.- м. октомври 2020г. (включително), ведно със сумата от 73.06 евро -мораторна лихва за периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и законна лихва от депозиране на исковата молба/17.09.2020 г./ до окончателното изплащане.

2.2- 1000 евро – неустойка за преждевременно прекратяване на договора, съгласно договорената клауза в чл. 24 от договора, ведно със сумата от 73.06 евро -мораторна лихва за периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и законна лихва от депозиране на исковата молба/17.09.2020 г./ до окончателното изплащане.

3. ПРИ УСЛОВИЯТА НА ЕВЕНТУАЛНОСТ при отхвърляне на исковете по т.2:

3.1-1000лева, представляващи недължимо платени наемни вноски, ведно със сумата от 73.06 лева -мораторна лихва за периода от 30.12.2019 г. до 17.09.2020 г. и законна лихва от депозиране на исковата молба/17.09.2020 г./ до окончателното изплащане.

4. 1200 евро- обезщетение за неимуществени вреди.

Ищецът твърди, че на 15.10.2019г. между С. Г.- наемател и Й. З. З.- наемодател е сключен Договор за наем на следния имот: апартамент №6, находящ се на втория етаж в сграда с адрес: ул. „******” №21, в град София, като на тази дата е предадено и държането на имота. Твърди се, че в договора била записана месечна наемна цена от 100 лева, но била постигната устна договорка наемната цена да е 500 евро и а бъде заплащана в брой.

Сочи се, че при сключването на договора наемодателката е получила 1250 евро месечни наемни вноски за два календарни месеца и половина: половината от м. октомври 1 250 евро, за целия м. ноември-500 евро и за целия м. декември 2019 -500 евро и 1000 лв. депозит съгл. чл. 20 от договора.

Твърди се, че на 04.12.2019г. наемодателката е отправила предизвестие до наемателката за прекратяване на договора за наем от посочения в договора телефон за връзка (***), а в допълнителен e-mail е поставена окончателна дата на прекратяване: 09.12.2019г.

Твърди се, че с предизвестието, наемодателката е аргументирала своето прекратяване на чл. 26, б. „в" от Договора за наем („дребни поправки'“), но фактическия състав не се е бил осъществил. Сочи се, че наемодателката погрешно се позовава на чл. 26, б. „в“ (и респ. на чл. 12 и 14) от Договора, доколкото в изложението, изписано в полученото предизвестие, се посочва заплащане на „сметките за вода“ (а не за нарушаване на чл. 14), което „неплащане в срок“ не е основание за прекратяване на договора. Твърди се, че тези сметки са заплатени от ищцата-наемател.

Твърди се, че в предизвестието наемодателката Й, се позовава и на чл. 15 и чл. 16 от договора, като ищцата поддържа, че в жилището няма нанесени щети.

Твърди се, че на 15.12.2019г. наемодателката е изпратила обиден имейл, в който уведомила ищцата, че едностранно възнамерява да влезе в имота заедно с професионален фотограф и да направи снимки, които възнамерява да разпространи в интернет, като твърди, че при отказ от страна на ищцата тя би нарушавала чл. 22 от договора за наем.

Сочи се, че на 17.12.2019г. наемодателката е изпратила имейл, в който уведомила ищцата, че има намерение, преди изтичане на срока на предизвестието, да остави в наетото жилище багаж на свои приятели, които също така възнамерява да настани в жилището на 30.12.2019г. -дата преди изтичането на срока.

Твърди се, че държането на имота е върнато на наемодателката на 30.12.2019г., като въпреки платените в срок месечни разходи и режийни за имота (ток; вода) и доброто състояние на имота, не е бил възстановен платеният депозит по чл. 7 от Договора.

Поддържа се, че предвид краткото предизвестие, зимните метеорологични условия и наближаващите коледни празници, наемателката- ищца е била принудена да си търси друго жилище в трудни пазарни (и метеорологични) условия и „на всяка цена”, като на 06.12.2019г. наемателката е съумяла да сключи нов договор за наем на алтернативен апартамент с уговорени наемни вноски в размер на 600 евро на месец за задоволяване на своите жилищни нужди, в близък район, със сходни специфики на имота-квадратура, оборудване, състояние и др., като по новия договор за наем, наемателката- ищца е получила ползването на имота на 20.12.2019г.

Твърди се, че ищцата- наемателка е претърпяла неимуществени вреди, изразяващи се в неудобствата от наложилото се преждевременно и спешно търсене на друго жилище и преместването й в кратък срок, които са пряка последица от неизпълнение на задължението на ответницата да осигури 30-дневният срок за организиране и преместването на ищцата.

Сочи се, че обидите, отправени от наемодателката- ответница, също се отразяват негативно на психическото състояние на ищцата- наемателка, довеждат я до стрес, притеснение и несигурност за бъдещото й местожителство.

Препис от исковата молба е връчен на ответника, като в срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба.

Твърди се, че действително е сключен договор за наем между страните при уговорена месечна наемна цена от 500 евро, като по молба на ищцата в договора била записана наемна цена от 100 лева.

Твърди се, че сметките за вода въобще не били плащани от ответницата, а сумата била платена на 06.12.2019г.- два дни след като е получила предизвестието за прекратяване на договора. Твърди се, че ищцата е напуснала имота без да представи платежни документи за платени консумативи

Твърди се, че след напускането на С. Г., ответницата се наложило да извика дърводелец, който да лакира и цикли паркета, за което заплатила сумата от 1100 лева. Сочи 2 се, че в детската стая /втората спалня/ едната стена с размери 4 на 3 метра била ръчно рисувана от художник с т.нар. детски графити за сумата от 5000 лева, а наемателката била пребоядисала стената в сиво заради несъответствието на графитите с „фън-шуи“ енергията на жилището. Твърди се, че сумата в размер на 1000 лева, представляваща депозит, се явява недостатъчна да покрие щетите, нанесени на наемодателката от Г. , поради което не се дължи връщането й.

Оспорва се дължимостта на разликата между наемните цени на имота на ответницата и наетия от ищцата друг апартамент, като се оспорва наличието на вина от страна на ответницата.

Оспорва се дължимостта на неустойка по договора.

Твърди се, че не е ясно в какво се изразяват посочените от ищцата неимуществени вреди.

Предявява се насрещен иск за:

3000 лева- имуществени вреди

2000 лева- неимуществени вреди

Законна лихва от датата на увреждането- 30.12.2019 г до изплащане на вземането.

Твърди се, че при напускане на жилището от страна на наемателката са установени липсващи вещи: Конвектори с инфрачервени панели, марка ENSA - 2 броя , всеки на стойност 1000 лева или общо 2000 лева и телевизор PANASONIC- ТХ 20LA5P, на стойност 1000 лева.

Твърди се, че в резултат на създалия се конфликт , на невъзможността да влезе в жилището си и на невъзможността да го предлага своевременно, ответницата- ищца по насрещния иск изпаднала в нервна криза, притеснила се, че посред зима няма да има доходи, с които да издържа децата си. Неимуществени вреди се оценят на 2000 лева.

Препис от насрещната исковата молба е връчен на ответника-първоначален ищец, като в срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който се оспорват насрещните искове като неоснователни. Оспорва се движимите вещи да са били в държане на наемателката. Оспорват се исковете и по основание и размер.

Софийският районен съд, като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Прието е за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване наличието на валидно облигационно правоотношение по сключен между страните договор за наем от 15.10.2019 г. са наемодател ответницата и наемател ищцата за имот с адрес: ул. „******“ №21, ет. 6 и месечна наемна цена 500 евро. Страните не спорят, че са били обвързани именно от находящия се в копие на лист 11-17 от делото договор, в който е налице симулация на цената, като е записана месечна наемна цена от 100 лева. Съгласно чл. 6 договорът се сключва за срок от 12 месеца, считано от 30.10.2019 г. В договора е налице инкорпориран приемо-предавателен протокол, в който в графите „състояние и настилки на имота“ и „обзавеждане и инвентар“ липсват записки.

Според чл. чл. 12 при неплащане на сметките и таксите по чл. 14 повече от един месец след крайния срок за плащане, наемодателят има право да прекрати договора едностранно с едноседмично писмено предизвестие.

Съгласно чл. 13 наемателят е длъжен да заплаща в срок уговорения месечен наем, консумативните разходи (ел. енергия, вода, парно, отопление, газ и др.), вкл. и разходите за поддържане на общите части, с изключение на тези, които представляват полезни и луксозни подобрения.

Според чл. 15 наемателят дължи обезщетение в пълен размер за нанесените щети, причинени от него или от други лица, които той е допуснал до имота през време на действие на договора.

Съгласно чл. 17 наемателят е длъжен да върне на наемодателя имота в срок от три дни 3 от прекратяването на договора, в същото състояние, в което имотът е бил предаден, като се отчита обичайното изхабяване. Връщането на имота и евентуалните възражения на наемодателя се удостоверяват с писмен двустранно подписан приемо-предавателен протокол. За повреди, надхвърлящи обичайното изхабяване, наемодателят има право да прихване необходимата за покриването сума от депозита по чл. 21.

Според чл. 18 наемателят има право да получи от наемодателя квитанции за платени консумативни сметки и такси, както и да изисква разписка за всеки платен наем.

В чл. 20 е уговорено, че при подписване на договора наемателят се задължава да предаде на наемодателя сума в размер на 1000 лева, която да служи за обезпечение, в случай на извършване на посочените по-горе хипотези от страна на наемателя. Посочено е, че тази сума/ наричана гаранционна сума или депозит/ ще остане у наемодателя през целия период на действие на договора.

Съгласно чл. 21 от договора наемодателят има право да се удовлетвори от депозита при положение, че наемателят наруши следните задължения по договора: а) откаже да върне държането на имота в уговорения срок и/или предаде същия не в съответното за това състояние и/или заедно с нанесени върху него щети; б) при хипотезите на чл. 18; в) в случай, че не плати в срок един или повече месечни наема (освен в случаите, когато това е договорено между страните с Анекс към договора.); г) в случай, че прекрати договора при неизтекъл срок на действие; д) в случай, че не заплати в едномесечен срок консумативните разходи н такси. Аналогично в чл. 23 е посочено, че при извършване на някое от гореизброените нарушения от страна на наемателя, наемодателят има право да задържи депозита или част от него, която покрива претърпените загуби. При нанесени от наемателя щети върху имота и/или наличие на неплатени консумативни разходи, и неустойки по този договор, които надхвърлят размера на депозита, наемодателят има право да задържи пълния размер на депозита и да търси обезщетение за остатъка по общ ред.

Съгласно чл. 25 в случай, че не е налице някое от горецитираните нарушения, наемодателят е длъжен да върне пълния размер на депозита в тридневен срок от следващото консумативно /ед. енергия, веда, парно отопление и др./ отчитане, от което е видно, че наемателят няма неплатени задължения.