Решение № 5526 от 18.08.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5526 гр. София, 18.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на втори юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова

Членове:

Петър Ив. Минчев

ЙОАНА КР. КАЦАРСКА при участието на секретаря В.ия С. Иванова Докова като разгледа докладваното от ЙОАНА КР. КАЦАРСКА Въззивно гражданско дело № 20251100511290 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и следв. ГПК.

С Решение № 14616 от 28.07.2025 г., постановено по гр. д. № 4864/2020 г. по описа на Софийски районен съд, 34-и състав, „Белс пропърти“ АД е осъдено да заплати на етажните собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. София, бул. ****, Бизнес комплекс „Белисимо“, представлявани от управителя „Бeллиссимо“ АД на основание чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. т. 8 ЗУЕС, сумата от 13 713.56 лева, представляваща разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата за периода от 01.01.2017 г. до 31.05.2019 г., от които 3992.80 лева за разходи за управление за периода от 01.01.2017 г. до 31.12.2017 г., 6301.54 лева за разходи за управление и поддържане на сградата за периода от 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г., 2866.90 лева за разходи за управление и поддържане на сградата за периода от 01.01.2019г. до 31.05.2019 г., 472.07 лева за потребление на природен газ и такса за топлинно счетоводство за периода от 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г. и 60 лева за такса за топлинно счетоводство за периода от 01.01.2019 г. до 31.05.2019 г., ведно със законната лихва от 30.01.2020 г. до окончателното изплащане на сумата.

Със същото решение “Белс пропърти“ АД е осъдено да заплати на етажните собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. София, бул. ****, Бизнес комплекс „Белисимо“, представлявани от управителя Бeллиссимо“ АД, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 2088.55 лева, представляваща разноски по делото.

Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба от ответното дружество, в която са изложени оплаквания за недопустимост на обжалваното решение, както и за неговата неправилност поради допуснати съществени процесуални нарушения, нарушения на материалния закон и необоснованост на изводите. Въззивникът намира обжалваното решение за недопустимо поради това, че исковата молба е подадена от „Беллиссимо“ АД, но същевременно със същата се предявяват права на етажните собственици в сградата в режим на етажна собственост, находяща се в гр. София, бул. ****, 1

Бизнес комплекс „Белисимо“, като намира, че дружеството няма процесуална легитимация да предявява пред съд чужди права. Твърди, че съдът неправилно и необосновано е приел, че по делото е доказано наличието на валидни и влезли в сила решения на общото събрание на етажната собственост, с които се определя размерът на вноските за разходите за управление и поддържане на общите части в сградата в режим на етажна собственост. Сочи, че по делото не е представено решение по чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС, с което да се определя размерът на месечните вноски, дължими от етажните собственици за поддържането и управлението на общите части на сградата. Твърди, че методиката, по която се определя размерът на месечните вноски на етажните собственици, е в нарушение на закона, тъй като на практика дерогира компетентността на общото събрание на етажната собственост на управителя да определя какви разходи да извършва. Сочи, че при определяне размера на месечните вноски на етажните собственици са отчитани разходи за рекламни материали, офис обзавеждане, куриерски услуги, телефон, външни услуги, трудова медицина, алтернативни данъци, осигурителни вноски, разходи за заплати, фирмено облекло, които не могат да бъдат определени като разходи за управление и поддържане съобразно легалната дефиниция на това понятие. Твърди, че е незаконосъобразен начинът на определяне на паричните вноски, тъй като съгласно императивното правило на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, а не съобразно частта на разходите за общите части, припадащи се към конкретните самостоятелни обекти. Позовава се на първоначалната редакция на чл. 19, ал. 5 ЗУЕС, съгласно която управители и членове на управителни съвети на ЕС могат да бъдат само и единствено физически лица и то собственици на самостоятелни обекти, при което дружеството управител не е могло да бъде валидно избрано да изпълнява функции на управител на етажната собственост. На следващо място, с оглед сключения между ответника и „Бриск Кънсалтинг Енд Сървисис“ АД договор за заем за послужване на процесния имот, сочи, че съгласно чл. 12 от договора за заем за послужване заемателят се задължава да заплаща обикновените разноски за поддържане, запазване и използване на имотите и паркоместата. Поддържа направеното с отговора на исковата молба възражение за погасяване на вземанията по давност. Моли съда да отмени обжалваното решение и да отхвърли предявения иск. Претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е депозиран писмен отговор на въззивната жалба, в който е изложено становище за нейната неоснователност. Поддържа, че „Беллиссимо“ АД е процесуалнолегитимиран да предяви иска, тъй като е избрано за управител на етажната собственост. Сочи, че ответникът не може да релевира възражение за незаконосъобразност на решенията на ОС в настоящото производство. Моли съда да потвърди решението и претендира разноски.

Софийският градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК, във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, приема следното:

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.

Настоящият съдебен състав намира обжалваното решение за валидно и допустимо.

В тази връзка съдебният състав не споделя доводите на въззивника за недопустимост поради липса на процесуалноправна легитимация на предявилото иска дружество. Във връзка с дадени от първоинстанционния съд указания, със заявление от 18.12.2023 г. ищецът изрично е посочил, че ищци в производството са етажните собственици в сградата на бизнес комплекс „Белисимо“, с адрес: гр. София, бул. **** в тяхната съвкупност като етажна собственост, представлявани от управителя „Беллиссимо“ АД, действащо чрез изпълнителния си директор. В тази връзка следва да се посочи, че с решения на общото събрание на етажната собственост от 28.02.2007 г., 28.10.2009 г. /т. 5 от дневния ред, /18.03.2016 г. /т. 5 от дневния ред/, 15.03.2018 г. /т. 2 от дневния ред/, 05.03.2020 г. /т. 2 от дневния ред/, 29.03.2022 г. /т. 3 от дневния ред/, 20.03.2024 г. /т. 2 от дневния ред/ са взети решения с идентично съдържание за избор на управител на етажната собственост на Бизнес комплекс „Белисимо“, като за такъв е избрано дружеството „Беллиссимо“ АД чрез 2 изпълнителния му директор като физическо лице, което да осъществява правомощията на управител съгласно разпоредбите на ЗУЕС и с оглед правилата за представителство на дружеството, обслужващо и поддържащо сградата в етажна собственост, вкл. бюджета на последната. В тази връзка е потвърдено възлагането на дружеството и на всички извършвани от него дейности по поддръжка на сградата, обслужване на бюджета, вкл. събиране и разходване на средства от Дружеството съгласно ежегодно одобрявания бюджет на ЕС. При това и доколкото по силата на чл. 1.4 от договора за управление и поддръжка на общите части и обекти в БК „Белисимо“ от 28.02.2017 г., сключен между „Беллиссимо“ АД /наречено дружеството/ и Етажната собственост в административна и жилищна сграда, изградена в УПИ I-408 от квартал 34, по плана на гр. София, местността „Манастирски ливади-запад“, с административен адрес София, бул. **** етажната собственост е упълномощила дружеството да я представлява пред трети лица и пред останалите съсобственици, вкл. по отношение на събиране на дължимите месечни вноски, като дружеството ще има право да предприема предвидените в закона съдебни действия по принудително събиране на дължимите вноски, като са уговорили, че по правило тези действия ще се предприемат от името на дружеството на основание настоящия договор и избора му за управител на етажната собственост, то настоящият съдебен състав намира, че „Белисимо“ АД има надлежно учредена представителна власт да представлява етажната собственост в настоящото производство във връзка с производствата по събиране на вземанията на етажните собственици.

По доводите за неправилност на първоинстанционното решение настоящият съдебен състав намира следното:

Софийският районен съд е сезиран с осъдителен иск с правна квалификация чл. 6, ал. 1, т. 10, вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. Основателността на така предявените искове се обуславя от наличието на следните материалноправни предпоставки: 1) че ответникът е собственик на индивидуален обект в сградата в режим на етажна собственост; 2) че на етажната собственост на сградата се дължат суми за разходи за управление и поддръжка, определени на основание валидно взето решение на Общото събрание на етажната собственост и 3) размерът на частта от разходите, дължима от ответника. По арг. чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване на сочените предпоставки е на ищеца.

По делото не е спорно, че ответникът е собственик на офис № 55, офис № 56, подземно паркомясто № 21 и подземно паркомясто № 22.

По делото е приет правилник за вътрешния ред в бизнес комплекс „Белисимо“, съгласно чийто чл. 13, ал. 2 общото събрание на собствениците избира „Белисимо“ АД за управител на сградата. Съгласно чл. 27 от правилника общите разходи за поддържане на общите части на сградата като осветление, отопление, вода, текущи ремонтни работи на сградата, ползване и поддържане на асансьорите и другите системи и инсталации на сградата, почистване, разходите на управителя, съгласно приетия бюджет на същия, застраховка на сградата, както и другите разходи, свързани с използването на общите части на сградата, се разпределят между собствениците на отделните помещения съразмерно на дела им в общите части на сградата, както е посочено в алинея втора по-долу. Съгласно чл.

27, ал. 1 размерът на общите разходи се определя пропорционално на разгънатата застроена площ, която притежава всеки собственик, отнесена към разгънатата застроена площ на сградата на бизнес център „Белисимо“, умножена за целите на изчисленията на разходите със следните коефициенти: за помещенията, разположени над кота нула – коефициент, равен на 100% от общата застроена площ (чиста площ плюс идеалните части от общите части) на конкретния имот (офис, апартамент, магазин и др.п.); за подземните паркоместа – коефициент равен на №№% от общата застроена площ (чиста площ плюс идеалните части от сутерена) на конкретното паркомясто и за складовете – коефициент равен на 10% от общата застроена (чиста площ плюс идеалните части от общите части на сградата) площ на конкретния склад.

По делото е приет протокол от общо събрание на собствениците в етажната собственост в БК „Белисимо“ от 28.02.2007 г. С т. 6 е взето решение месечните парични вноски да се формират от следните елементи съгласно утвърдения от общото събрание модел за договор за управление: 1. Реално направените от страна на управителя за предходния месец разходи за поддръжката на общите части на етажната собственост, 3 заплатени от името на управителя, но за сметка на етажната собственост; 2. Планираните инвестиционни разходи на етажната собственост в съответствие с одобрения от общото събрание бюджет на етажната собственост; 3. Възнаграждение за управителя, представляващо сбор от административните му разходи по дейността като управител и 3% надценка върху сумата на разходите, изброени дотук, като тази надценка има за цел единствено да гарантира на управителя наличието на финансов резерв за посрещане на непредвидени разходи и друга необходимост от извънредни плащания в полза на етажната собственост. При определяне на дължимата от етажната собственост месечна сума общият сбор от разходите ще се намалява с размера на приходите, реализирани чрез използването на площи или обекти от общи части съгласно решенията на ОС на ЕС и Общото събрание на акционерите на дружеството-управител.

Разпечатката съдържа 24 от 52 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/91693c0a-0bbf-42c1-aab8-dab954d15e65