Решение № 3199 от 30.05.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3199 гр. София, 30.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Албена Александрова

Членове:

Нели С. Маринова

Биляна Симчева при участието на секретаря Виктория Ив. Тодорова като разгледа докладваното от Нели С. Маринова Въззивно гражданско дело № 20231100504286 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № 20072977/03.01.2023 г., постановено по гр. д. № 63119/20 г. по описа на СРС, 167 състав, е отхвърлен предявения от А. К. Й. срещу Й.

К. Й. конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 17.12.2019 г., сключен между А. К.

Й., в качеството на купувач, и Й. К. Й., в качеството на продавач, за покупко – продажба на ½ ид. ч. от следния недвижим имот: апартамент в гр. София, ул.

„*******, вътрешна къща, на втори /първи надпартерен/ етаж, състоящ се от две стаи, вестибюл, кухня, баня – клозет и антре, с площ от 90 кв. м., при съседи по нотариален акт: стълбище и двор, Д.С.Д., калкан, отгоре Ц. и П.Ш., отдолу Д.А. и Х. и Д. Д., заедно с избено помещение, изградено под вестибюлното помещение на етажа, при граници: изток – двор, запад – коридор и север – Ц. и П.Ш., заедно с 24,68 % ид. ч. от общите части на сградата и 3,57 % ид. ч. от дворното място, върху което е построена, цялото от 129,34 кв. м., представляващо парцел XVII – 18 oт кв. 23, местност „Центъра“, при съседи: изток – ул. „Георги С. Раковски“, запад – Д. П., юг – 1 етажна собственост „Единство“, север – улица. С решението Й. К. Й. е осъден да заплати на А. К. Й. на основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД сумата от 9000 лв., представляваща платена от А. К. Й. цена по сключен на 17.12.2019 г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, получена от Й. К. Й., с оглед на неосъществено основание – несключване на окончателен договор за покупко – продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва върху сумата от датата на завеждане на исковата молба – 16.12.2020 г. до окончателното изплащане, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата в размер на 2814,98 лв., представляваща разноски за производството пред СРС.

Подадена е въззивна жалба от А. К. Й. срещу решение № 20072977/03.01.2023 г. по гр. д. № 63119/20 г. по описа на СРС, 167 състав, в частта, в която е отхвърлен искът с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Твърди, че мотивите на съда, че предварителният договор противоречи на добрите нрави, тъй като договорената между страните цена е по – ниска от данъчната оценка, е в пряко противоречие с основния принцип за свобода на договарянето. Поддържа, че данъчната оценка на имота има напълно различна нормативно определена функция – да служи за определяне на данъци и такси и не е критерий за съобразяване на цената при договаряне между физически лица. Твърди, че доколкото страните по предварителния договор са братя, то не следва да се извършва преценка съобразно пазарните критерии. Поддържа, че от събраните по делото доказателства се установява, че са налице всички предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен. Иска се от съда да постанови решение, с което да отмени решението в обжалваната част като неправилно, и вместо него да постанови друго решение, с което да уважи искът с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Претендира разноски.

Въззиваемият Й. К. Й. е подал отговор на въззивната жалба в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна.

Поддържа, че неоснователни са твърденията на въззивника, че между страните по делото е налице съгласие относно цената на предварителния договор, тъй като в предварителния договор е записана цената от 9900 лв., а в пълномощното за продажба – 9000 лв., както и че безспорно обстоятелство по делото е, че задължението на купувача за плащане на цената на продавача е изпълнено. Счита за неоснователни доводите на въззивника, че доколкото 2 сделката е сключена между роднини, цената й не следва да се преценява спрямо пазарните критерии, тъй като по делото не се твърдят и не се установяват други взаимоотношения между страните във връзка с други наследствени имущества. Поддържа, че ирелевантно обстоятелство е дали възражението за нищожност на предварителния договор поради противоречие с добрите нрави е направено от особен представител на страната, тъй като особеният представител може да извършва всички съдопроизводствени действия по делото, освен тези, които представляват разпореждане с предмета на делото. Моли за потвърждаване на решението в обжалваната част.

Софийски градски съд, след като взе предвид доводите на страните, и като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а при условията на евентуалност – иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД.

Ищецът А. К. Й. твърди, че е сключил с ответника Й. К. Й. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 17.12.2019 г., съгласно който ответникът се задължил да прехвърли на ищеца ½ ид. ч. от съсобствения между страните, придобит по наследство, апартамент в гр.

София, ул. „*******, вътрешна къща, на втори /първи надпартерен/ етаж, състоящ се от две стаи, вестибюл, кухня, баня – клозет и антре, с площ от 90 кв. м., при съседи по нотариален акт: стълбище и двор, Д.С.Д., калкан, отгоре Ц. и П.Ш., отдолу Д.А. и Х. и Д. Д., заедно с избено помещение, изградено под вестибюлното помещение на етажа, при граници: изток – двор, запад – коридор и север – Ц. и П.Ш., заедно с 24,68 % ид. ч. от общите части на сградата и 3,57 % ид. ч. от дворното място, върху което е построена, цялото от 129,34 кв. м., представляващо парцел XVII – 18 oт кв. 23, местност „Центъра“, при съседи: изток – ул. „Георги С. Раковски“, запад – Д. П., юг – етажна собственост „Единство“, север – улица. Твърди, че е заплатил на ответника уговорената в договора продажна цена в размер на 9000 лв. при сключването на предварителния договор. Посочва, че съгласно уговореното в чл. 3 от договора крайният срок за сключване на окончателен договор е бил 31.03.2020 г. Поддържа, че е получил от ответника и нотариално заверено пълномощно, с което последният го е упълномощил да го представлява, в т. ч. и да договаря сам със себе си, при прехвърлянето на правото на собственост 3 върху процесния имот. Твърди, че ответникът не е представил необходимите декларации по чл. 264, ал. 2 ДОПК и чл. 25, ал. 8 ЗННД, които са били необходими в нотариалното производство, както и че неколкократно е канил ответника да се яви при нотариус, за да прехвърли собствеността върху процесния имот, но същият не се явил. Иска се от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 17.12.2019 г., а при условията на евентуалност се иска да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца сумата в размер на 9000 лв., представляваща заплатена от него продажна цена за придобиване на ½ ид. ч. от процесния имот, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 16.12.2020 г. до окончателното плащане.

Претендира разноски.

Ответникът Й. К. Й., представляван от особен представител, оспорва иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД като неоснователен. Tвърди, че процесният предварителен договор е с невъзможен предмет, тъй като е налице несъответствие между описанието на имота по предварителния договора и описанието по нотариалния акт от 1973 г., с който праводателят на страните се е легитимирал като собственик на процесния имот. Твърди, че процесният предварителен договор е нищожен поради липса на съгласие между страните относно цената – посочената в договора продажна цена била в размер на 9900 лв., а в представеното от ищеца пълномощно за разпореждане с процесния имот, подписано от ответника, била посочена цена в размер на 9000 лв.

Поддържа, че средната пазарна цена за такъв тип имоти към м. декември 2019 г. е била в размер на 95 000 евро, което е над 10 пъти по – висока цена от уговорената в договора. Твърди, че процесният предварителен договор е нищожен и поради накърняване на добрите нрави, тъй като продажната цена по договора не е била еквивалентна на получената срещу нея престация – ½ ид. ч. от процесния имот. Поддържа, че дори и да се приеме, че уговорената цена е символична, тъй като страните по договора са братя, то в случая е налице противоречие на договора със закона и заобикаляне на закона, тъй като е налице дарствен предварителен договор. Оспорва, че към 31.03.2020 г. ищецът е бил изпълнил задълженията си по договора, тъй като според съдържанието му ищецът е следвало да заплати сумата от 9900 лв., а ищецът твърди, че е заплатил сумата от 9000 лв., т. е. не е била платена 9,1 % от продажната цена. Твърди, че ищецът не е изпълнил и задълженията си по чл.

4

6.3. и чл. 6.2. от договора. Поддържа, че е изпълнил задължението си по чл.

5.4. от договора за представяне на декларации по ДОПК и ЗННД. Оспорва ищецът да го е канил при конкретен нотариус за сключване на окончателен договор. Оспорва като неоснователна и евентуалната претенция на ищеца за заплащане на сумата от 9000 лв. Твърди, че не е доказано плащането, тъй като клаузата за „разписка“ е била нищожна, нито авторството на плащане – кой е платил на ответника посочената сума.

От удостоверение № 1496/26.11.1967 г. за граждански брак, издадено от Коларовски районен народен съвет, се установява, че между К.С. Й. и М. К.а П.а е бил сключен граждански брак на 26.11.1967 г., като след брака съпругата приела да носи името М. К.а Й.а.

От нотариален акт за дарение на недвижим имот № 113, том XI, дело № 1319/73 г. се установява, че на 29.12.1973 г. Г.С. Н.а и К. П. Н. са дарили на дъщеря си М. К.а Й.а следния недвижим имот: 1/. апартамент в гр. София, ул.

„*******, вътрешна къща, първи надпартерен етаж, състоящ се от две стаи, вестибюл, кухня, баня – клозет и антре, застроен на 90 кв. м., при съседи: изток - стълбище и двор и Д.С.Д., север – калкан и стълбище, юг – двор и Д.С.Д., отгоре - Ц. и П.Ш., отдолу - Д.А. и Х. и Д. Д.; 2/. избено помещение, находящо се под вестибюлното помещение на етажа, при граници: изток – двор, запад – коридор и север – Ц. и П.Ш., заедно с 24,68 % ид. ч. от общите части на сградата и 3,57 % ид. ч. от дворното място, цялото от 729,34 кв. м., представляващо парцел XVII – 18 oт кв. 23 по плана на гр. София, местност „Центъра“, при съседи на мястото: изток – ул. „Георги С. Раковски“, запад – Д. П., юг – етажна собственост „Единство“, север – улица.

От удостоверение за наследници с изх. № РОБ19 – УГ51 – 5628/07.10.2019 г., издадено от СО, район Оборище, се установява, че М. К.а Й.а е починала на 01.02.2006 г., като е оставила за свои наследници по закон – К.С. Й. /съпруг/, Й. К. Й. /син/ и А. К. Й. /син/.

От удостоверение за наследници с изх. № РОБ20 – УГ51 – 920/19.02.2020 г., издадено от СО, район Оборище, се установява, че К.С. Й. е починал на 07.12.2019 г., като е оставил за свои наследници по закон – Й. К.

Й. /син/ и А. К. Й. /син/.

От представения като доказателство по делото предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 17.12.2019 г., сключен между Й. К.

5

Й., като продавач, и А. К. Й., като купувач, се установява, че продавачът се е задължил да продаде на купувача следния недвижим имот: ½ ид. ч. от съсобствения на страните, придобит по наследство, апартамент, находящ се в гр. София, ул. „*******, вътрешна къща, на втори /първи надпартерен/ етаж, състоящ се от две стаи, вестибюл, кухня, баня – клозет и антре, с площ от 90 кв. м., при съседи по нотариален акт: стълбище и двор, Д.С.Д., калкан, отгоре Ц. и П.Ш., отдолу Д.А. и Х. и Д. Д., заедно с избено помещение, изградено под вестибюлното помещение на етажа, при граници: изток – двор, запад – коридор и север – Ц. и П.Ш., заедно с 24,68 % ид. ч. от общите части на сградата и 3,57 % ид. ч. от дворното място, върху което е построена, цялото от 129,34 кв. м., представляващо парцел XVII – 18 oт кв. 23, местност „Центъра“, при съседи: изток – ул. „Георги С. Раковски“, запад – Д. П., юг – етажна собственост „Единство“, север – улица. Съгласно чл. 2 от договора цената на продаваемата ½ ид. ч. от имота е в размер на 9 900 лв., която купувачът е изплатил напълно на продавача при подписване на договора, който в тази част има стойността на разписка за получената сума. Страните са постигнали съгласие нотариалното прехвърляне на имота да се извърши в едномесечен срок от набавяне на всички необходими документи за нотариалното й оформяне, но не по – късно от 31.03.2020 г. /чл. 3/, като разноските по прехвърлянето на имота – местен данък, нотариални такси, държавни такси и други да се поемат от купувача /чл. 4/. Уговорено е, че в случай на неизпълнение на задължението на продавача да оформи сделката по нотариален ред, купувачът има право да развали договора и да получи от продавача платената сума в двоен размер или да обяви договора за окончателен по реда на чл. 19 ЗЗД /чл. 7/.