Решение № 6415 от 17.10.2018, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ …….. гр. София, 17.10.2018 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско отделение, І-16 състав в публично заседание на четиринадесети май две хиляди и осемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЙНА МАРТИНОВА при секретаря Александрина Пашова разгледа докладваното от с ъ д и я Мартинова гражданско дело № 2657 по описа за 2017 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано въз основа на искова молба, подадена от Б.Д.Т. против М.Н.З., с която са предявени обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал. 1 Закона за задълженията и договорите.

Ищецът твърди, че с предварителен договор от 08.07.2008 г., изменен с анекс от 15.08.2008 г. ответникът като продавач се е задължил да продаде на ищеца апартамент № 15 на пети етаж, във вход Б, на кота +12,24 м., с площ от

50,21 кв.м. находящ се в масивна жилищна сграда в гр. София, СО, район Л., ж.к.

„Л.“, построена в УПИ ІV-807, в квартал 53 по плана на гр. София, м. „******“. Твърди, че съгласно чл. 8 и чл. 12 от предварителния договор ответникът се е задължил да предаде имота на ищеца в степен на завършеност и вътрешно изпълнение съгласно нотариален акт № 187, дело № 346/2006 г. на нотариус В.А., вписан в Службата по вписванията - гр. София под акт №22, том LLLVIII, дело №41616 от 2006 г. Твърди, че заплатил изцяло продажната цена в размер на 53 175 евро, като с нотариален акт № 182, том VIII, дело № 1458/2008 г. на нотариус С.Т., ответникът му е прехвърлил собствеността върху процесния имот, който към този момент е бил завършен на етап „груб строеж“, за продажна цена от 21 500 лева, но и до настоящия момент не е предал апартамента в уговорената степен на завършеност.

Поддържа, че с нотариална покана от 15.10.2013 г., получена лично от ответника на същата дата, е поканил последния да изпълни в едномесечен срок задължението си, като изрично го е предупредил, че след изтичането му, ще счита предварителния договор и анекса за развален. Поддържа, че ответникът му дължи връщане на сума в размер на 82501,26 лева, представляваща разликата между платената от ищеца продажна цена на апартамента в завършен вид в размер на 53 175 евро и стойността на закупения с нотариален акт апартамент в груб строеж в размер на 21 500 лева. Моли ответникът да бъде осъден да заплати сумата от 60000 лева, представляваща част от сумата от 82501,26 лева, която е получил на отпаднало основание, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане. Претендира направените по делото разноски.

Ответникът М.Н.З. в отговора на исковата молба оспорва предявения иск. Поддържа, че ищецът не е развалил процесния договор, тъй като волеизявлението му не е достигнало до адресата.

Твърди, че нотариалната покана не е връчена на ответника при спазване на правилата, предвидени в чл. 50 от ЗННД във връзка с чл. 37-58 от ГПК. При условията на евентуалност – ако се приеме, че връчването на уведомлението е станало с връчване на препис от исковата молба, то поддържа, че правото договорът да бъде развален е погасено по давност.

Оспорва твърдението, че ищецът е заплатил исковата сума в пълен размер. Твърди, че ответникът е върнал на ищеца сума в размер на 800 евро, за което е съставена декларация, подписана от Б.Т.. Поддържа, че реално цената на недвижимия имот е именно 21500 лева с равностойност в евро 10922,78 евро. Освен това, поддържа, че стойността на недвижимия имот е по-висока, тъй като на ищеца бил отпуснат банков кредит за сумата от 48755 евро, каквато е била стойността на имота, определена от служители на банката, поради което и платената от ищеца сума не била платена без основание. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира направените по делото разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:

На 02.10.2006 г. между Н.П.З. и Р.Г.З.– учредители и „С.С.-3“ ООД – приемател е сключен договор с Нотариален акт № 187, т. ІІ, рег. № 346/2006 г. на Нотариус В.А., вписана в НК под № 262, с район на действие Софийски районен съд за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за изграждане на самостоятелни жилищни и други обекти. По силата на този договор учредителите са учредили право на строеж в притежаван от тях недвижим имот - УПИ ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност Л. 2 на десететажна монолинтна жилищна сграда с магазини, ателиета, подземни гаражи, с два входа, като си запазват правото на строеж върху отделни обекти, включително ателие № 8 и склад № 17 и апартамент № 15 във вход Б, изграден на пети надземен жилищен етаж на жилищната сграда – четвърти жилищен. Приемателят „С.С. – 3“ ООД е поело задължение за предаде на учредителите владението и ползването на собствените им самостоятелни обекти с разрешение за ползване на цялата сграда при степен на завършеност, както следва – вид на строителството – монолитно, при гарантирано качество на материалите, фасади – топлоизолирани, външна дограма – PVC трикамерна, вътрешни шпервани обикновени врати, входна врата – фолирана метална с метална каса, със секретна брава, стени и тавани – гипсова шпакловка, под - фина изравнителна циментова замазка, тераси – фина изравнителна циментова замазка, мазилка на стените и тавана, електрическа инсталация – изпълнена съгласно проекта, до излаз, включваща домофонна и асансьорна инсталация, вътрешна телефонна и ел. инсталация с монтирани апартаментно табло, ключове и контакти, ВиК инсталация – изпълнена съгласно проекта с полипропилен до излаз, с монтирани водомери за топла и студена вода, отоплителна инсталация – централно отопление с чугунени радиатори с монтиран апартаментен разходомер.

С договор за дарение от

22.12.2006 г., сключен с Нотариален акт № 68, т. ІІІ, рег. 15658, д. № 410/2006 г. Н.П.З. и Р.Г.З.са прехвърлили на сина си М.Н.З. правото на строеж върху УПИ ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност *** 2 на описани в договора имота, сред които апартамент № 15 във вход Б, изграден на пети надземен жилищен етаж на жилищната сграда – четвърти жилищен.

На 08.07.2008 г. между М.Н.З., Н.П.З. и Р.Г.З.– продавачи и Б.Д.Т. – купувач е сключен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който продавачите са поели задължение да прехвърлят на купувача правото на собственост върху недвижими имоти – ателие

№ 8 и склад № 17, находящи се в масивна жилищна сграда, изграждаща се в гр.

София, район Л., съставляващ УПИ ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност Л. 2. Страните са уговорили, че правото на собственост ще бъде прехвърлено след заплащане на 100 % от продажната цена, която е в общ размер на 37499 евро, от която сумата от 3750 евро е следвало да бъде платена към датата на сключване на предварителния договор, а остатъкът с кредит от банка до тридесет дни от представяне на документ за завършен груб строеж. Съгласно чл. 8 от договора продавачите са поели задължение да предаде обектите, съобразно техническото описание за степен на завършеност и вътрешно изпълнение, съгласно Нотариален акт № 187, т. ІІ, д.

№ 346/2006 г.

С Анекс към предварителен договор за продажба на недвижим имот от 15.08.2008 г. страните са изменили предмета на договора, като М.Н.З. е поел задължение да прехвърли правото на собственост върху Апартамент № 15, находящ се в масивна жилищна сграда, изграждаща се в гр. София, район Л., съставляващ УПИ ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност Л. 2, а купувачът Б.Д.Т. е поел задължение да плати цена в размер на 53175 евро, като при подписване на анекса заплаща сумата от 1550 евро, които добавя към вече платените 3750 евро или общо 5300 евро, а останалата част от сумата в размер на 47875 евро – с кредит от банка до 30 дни след приключване представяне на документ за груб строеж.

По силата на Договор за покупко-продажба, сключен на 25.11.2008 г. с Нотариален акт № 182, т. VІІІ, рег. № 13188, д. № 1458/2008 г. на Нотариус С.Т., вписан в НК под № 065, с район на действие Софийски районен съд М.Н.З. е прехвърлил правото на собственост на Б.Д.Т. върху недвижим имот, изграден в „груб строеж“ – апартамент № 15, находящ се в гр. София, ж.к. Л., на 5 надземен етаж, етаж 4 – жилищен в строящата се в УПИ ІV-807, кв. 53 по плана на гр. София, местност Л.

2 сграда, вход Б, със застроена площ от 50,21 кв.м., заедно с 0,704 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото за сумата от 21500 лева, която сума ще се изплати със заемни средства от „Е.Б.– Б.“ ЕАД, съгласно договор за кредит. На същата датата – 25.11.2008 г. е сключен договор за учредяване на ипотека върху недвижим имот с Нотариален акт № 183, т. VІІІ, рег. № 13189, д. № 1459/2008 г. на Нотариус С.Т., вписан в НК под № 065, с район на действие Софийски районен съд за обезпечаване на задължение на Б.Д.Т. към „Е.Б.– Б.“ ЕАД по договор за банков кредит в размер на 48755 евро.

На 03.12.2008 г. продавачът по предварителния договор М.Н.З. е подписал декларация, с която е заявил, че е получил от купувача Б.Д.Т. цялата продажна цена, от която сумата от 10922, 78 евро – по банков път, преведена от „Е.Б.– България“ ЕАД и сумата от 37762,22 евро в брой. В приетия по дело, представен от ответника, екземпляр от декларация от 03.12.2008 г. се съдържа изявление на Б.Т., че е получил обратно от продавача М.З. сумата от 800 евро.

С Нотариална покана рег. № 10193, т. ІVБ, акт № 79 от 15.10.2013 г. на Нотариус И.Н., вписан в НК, под № 040 с район на действие Софийски районен съд Б.Д.Т. е поканил М.Н.З. да му предаде владението върху имот, предмет на договор, сключен с Нотариален акт № 182, т.

VІІІ, д. № 1458/2008 г. в уговорената степен на завършеност в едномесечен срок.

Направил е изявление, че след изтичане на срока на договора и неизпълнение на това задължение заявява, че разваля предварителния договор от 08.07.2008 г, изменен с анекс от 15.08.2008 г.и е поканил продавача да му върне сумата от 82501,26 лева, представляваща разлика между платената сума от 53175 евро и стойността на закупения с нотариалния акт в „груб строеж“. Видно от нотариалното удостоверяване е, че нотариалната покана е връчена лично на М.Н.З. на 15.10.2013 г.

При така установената фактическа обстановка съдът приема от ПРАВНА СТРАНА следното:

Съгласно чл. 55, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. Основателността на предявения иск е поставена в зависимост от това по делото да се установи, че между страните е възникнало облигационно правоотношение, че ищецът е платил исковата сума в изпълнение на задължение, възникнало по силата на договор, както и че договорът е развален поради виновно неизпълнение.

Установява се от събраните по делото доказателства, а и не е спорно, че между страните е сключен предварителен договор, по силата на който страните са уговорили, че ще сключат окончателен договор за продажба на недвижим имот – апартамент № 15 в строяща се сграда при достигане на етап „груб строеж“ след заплащане на пълния размер на уговорената цена или 53175 евро. Установява се от предварителния договор и приетата по делото декларация от 03.12.2008 г., подписана от ответника, че Б.Д.Т. е платил сумата от 53185 евро (като се отчита изявлението на ищеца, че е получил обратно сумата от 800 евро), представляваща цялата дължима продажна цена по предварителен договор от 15.08.2008 г. Не е спорно между страните, че с Нотариален акт № 182, т. VІІІ, рег. № 13188, д. № 1458/2008 г. на Нотариус С.Т., вписан в НК под № 065 е сключен окончателен договор, по силата на който е прехвърлена собствеността върху процесния апартамент, изграден в груб строеж, като в нотариалния акт е посочено, че продажната цена е 21500 лева, която ще се изплати със заемни средства от „Е.Б.– Б.“ ЕАД.

С исковата молба ищецът е въвел твърдение, че е развалил предварителния договор поради неизпълнение на задължението за предаване на недвижимия имот в посоченото в него техническо състояние, като претендира връщане на даденото в изпълнение на предварителния договор, представляващо разлика между продажната цена по предварителния договор и цената, посочена в окончателния договор. Съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД при неизпълнение на договора продавачът има право да развали договора в случай, че по делото се установи виновно неизпълнение на договорно задължение. Развалянето на договора поради неизпълнение става с едностранно волеизявление, отправено до длъжника на задължението. Установява се, че ищецът е отправил изявление за разваляне на договора, което е достигнало до ответника с връчване на нотариалната покана на 15.10.2013 г. Връчването на нотариалната покана е удостоверено от нотариус в рамките на правомощията му, предоставени от закона, поради което и нотариалното удостоверяване се ползва с обвързваща съда материална доказателствена сила. По делото не са ангажирани доказателства, които да опровергават удостоверителната сила на официалния удостоверителен документ, съставен от нотариуса, поради което настоящият съдебен състав намира, че нотариалната покана е редовно връчена – лично на М.Н.З..

Разпечатката съдържа 32 от 44 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/90b5c461-9413-4c75-b2f2-d916a6b4b3c9