Определение № 1277 от 26.05.2023, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1277 гр. София, 26.05.2023 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на деветнадесети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Марио Първанов

Членове:

Маргарита Георгиева

Николай Иванов като разгледа докладваното от Николай Иванов Касационно гражданско дело № 20228002104669 по описа за 2022 година

Производство по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „БУМЕКС“ ООД гр. София, с ЕИК 121117424, чрез пълномощник Н. А. от САК, срещу решение № 951/28.06.2021 г., постановено по възз. гр. д. № 3261/2021 г. по описа на Апелативен съд - София. С обжалваното въззивно решение е отменено решение № 264387/01.07.2021 г. по гр.д. № 10429/2019 г. на Софийски градски съд и на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД са обявени за окончателни предварителни договори, сключени на 16.10.2017 г. и на 18.09.2018 г. с които „БУМЕКС” ЕООД, продава на Г. М. Ц., следните недвижими имоти, находящи се в „Жилищна сграда-апартаменти, офиси, ателиета и подземни гаражи“, гр.С., м.“М.л.“, ул.“М.“ №, построена в поземлен имот с идентификатор ----: 1. АПАРТАМЕНТ № Б 5 /буква Б пет/ с идентификатор ---., на трети етаж (кота +5,95), със застроена площ 110,61 кв.м., състоящ се от дневна с трапезария и бокс, две спални и две бани, ведно с 3,12% идеални части от общите части на сградата, при съседи на апартамента: на същия етаж - имот с идентификатор ----; имот с идентификатор ----; под обекта - имот с идентификатор ----; над обекта - имот с идентификатор ----; 2. 12,51/737,42 идеални части от подземен гараж на етаж -1, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор ----, с предназначение на обекта: гараж в сграда, брой нива на обекта: 1, с площ 737,42 кв.м.; при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - имот с идентификатор ----; имот с идентификатор ----; имот с идентификатор ----; по обекта - имот с идентификатор ---- и имот с 1 идентификатор ----; над обекта - имот с идентификатор ----, имот с идентификатор ----; имот с идентификатор ---- и имот с идентификатор ----, със съответните идеални части от общите части на сградата, които идеални части са отредени за паркомясто № 20 с площ 12,51 кв.м.; и 3. 12,51/737,42 идеални части от подземен гараж на етаж -2, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор ----., с предназначение на обекта: гараж в сграда, брой нива на обекта: 1, с площ 737,42 кв.м.; при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - имот с идентификатор ----; имот с идентификатор ----; имот с идентификатор ----; под обекта – няма; над обекта - имот с идентификатор ----, със съответните идеални части от общите части на сградата, които идеални части са отредени за паркомясто № 42 с площ 12,51 кв.м., при условие, че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила Г. М. Ц. заплати на „БУМЕКС” ЕООД гр. София остатъка от продажната цена в размер на левовата равностойност на 120388,07 евро по фиксинга на БНБ. С решението Г. М. Ц. е осъден да заплати по сметка на Столична община, район Витоша местен данък за придобиване на недвижимо имущество в размер на 4743,05 лв., както и да заплати по сметка на Софийски апелативен съд 1568,08 лв.– нотариална такса. В тежест на касатора са възложени и разноски по делото.

Касационната жалба е подадена в срок от процесуално легитимирано за това лице срещу подлежащо на касационно обжалване решение на въззивния съд и е процесуално допустима. В нея се поддържат оплаквания и съображения за неправилност на обжалваното решение, поради нарушение на материалния и процесуалния закон и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 от ГПК.

В писменото изложение по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК от страна на касатора, като правни въпроси – общи основания по чл. 280, ал. 1 от ГПК за допускане на касационното обжалване, са изведени следните въпроси: 1.

Развален ли е по взаимно съгласие договор по чл.19 ЗЗД, ако купувачът по договора след като е изтекъл два пъти срока, в който е следвало да заплати вноска по договора, след изрично отправено до него изявление за прекратяване, приема върнатата от продавача част от продажната цена и изнася от имота личните си вещи?; 2. От какъв порок страда решение на въззивния съд, в което съдът е разгледал ненаведени твърдения и възражения на ищеца в исковата молба? и 3. Ако страните по предварителен договор са постигнали съгласие за опрощаване на задължение произтичащо по договора и анексите към него, изменение на дати на плащане и други условия в договора, следва ли промяната и опрощаването да бъдат изрично уговорени между страните, като се посочи размера на задължението, което се опрощава и промяната в начина на плащане?. По отношение на първия и третия въпрос, се сочи наличие на основания за допускане на касационното обжалване по чл.

280, ал. 1, т. 1 от ГПК. Поддържа се, че по първия въпрос въззивното решение е постановено в противоречие практиката на ВКС: Решение № 433/08.11.2011 г. по гр. д. № 1137/2010 г. на ВКС, I V ГО, а по третия въпрос в противоречие с Решение № 32/ 30.05.2016 г. по т. д. № 95/2015 г. на ВКС и 2

Решение № 78/ 14.07.2011 г. по т. д. № 605/2010 г. на ВКС, I ТО. По отношение на втория въпрос се сочи основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, по който се навеждат доводи, че е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитие на правото. Релевират се и основанията по чл. 280, ал. 2, пр. 2- ро и 3-то ГПК – недопустимост и очевидна неправилност на въззивното решение.

Ответника по жалбата Г. М. Ц., в отговора на касационната жалба излага становище и съображения, че не са налице основания за допускане на касационното обжалване, както и за неоснователност на жалбата.

По делото от страна на „БУМЕКС“ ООД гр. София е депозира касационна жалба и срещу решение № 1198/04.10.2022 г., постановено по реда на чл.247 ГПК по възз. гр. д. № 3261/2021 г. по описа на Апелативен съд – София, с което съдът е оставил без уважение молбата по чл.247 от ГПК на касатора за отстраняване на очевидна фактическа грешка, представляваща грешка в изчисленията на съда, в решението от 28.06.2022 г., касаеща продажната цена на имотите предмет на продажба по предварителните договори. Твърди се, че решението е неправилно. В писменото изложение по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК са поставени следните въпроси: 1. Следва ли въззивният съд като се произнася по всички въпроси обект на правния спор включително продажната цена, при която предварителният договор е обявен за окончателен следва да формира (да изкаже) собствени изводи, от които да се проследи логическата дейност на съда и как е формирана продажната цена в диспозитива на решението ?. Твърди се противоречие с TP № I/09.12.2013 г. по т.д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС; и 2. От какъв порок страда решението, ако съдът не е приложил императивна правна норма?. Сочи се, че този въпрос е решаващ за изхода на делото и е от значение за точно прилагане на закона и развитие на правото- основание за касационно обжалване по чл.280 , ал.1, т.3 ГПК. Заявени са и основанията по чл. 280, ал. 2, пр. 2- ро и 3-то ГПК – недопустимост и очевидна неправилност на въззивното решение.

В писмен отговор ответника по жалбата Г. М. Ц. излага становище, че не са налице основания за допускане на касационното обжалване.

Върховният касационен съд,състав на Трето гражданско отделение, като направи преценка за наличие на предпоставките на чл.280 ал.1 ГПК, приема следното:

За да постанови решение № 951/28.06.2021 г. от фактическа страна, въззивният съд е приел за установено, че страните не спорят, за наличието на сключени предварителни договори от 16.10.2017 г. и от 18.09.2018 г. и за постигнато в тях съгласие относно прехвърляне правото на собственост след построяване на сграда- „Жилищна сграда-апартаменти, офиси, ателиета и подземни гаражи, гр. С., м.“М.л.“, както следва: по договора от 2017 г.: върху апартамент № Б5 от 126,35 кв.м. на 2-ри етаж и подземно паркомясто № 20 от 12,51 кв.м. на първи подземен етаж на кота -2,95 м. за цена 131379 евро, платима на вноски, от които първата в размер 73151 евро платена при 3 подписване на договора; втората вноска в размер 37000 евро - при издаване на акт 14 за сградата; третата вноска в размер 5661 евро - при издаване на акт 15 за сградата, и четвъртата вноска от 15567 евро - при извършване на прехвърлянето по нотариален ред и издаване на удостоверение за ползване.

Уговорено е прехвърлянето да се извърши до 01.01.2019 г. и при заплащане на 100% от цената. Срокът за плащане на втората вноска от 37000 евро бил изменен с анекс от 29.11.2017 г. на три работни дни от уведомяването за снабдяване на сградата с протокол образец 16, като е подписано споразумение, че за периода от 27.10.2017 г. до заплащането на вноската от 37000 евро купувачът дължи годишна лихва в размер 6% върху сумата, дължима във връзка с отсрочване на падежа на вноската; и по договора от 2018 г.: върху подземно паркомясто № 42 от 12,51 кв.м. на ниво -2 на кота 5,59 м. при договорената цена 5400 евро, платима на две вноски: 540 евро платени при сключване на договора и 4860 евро дължими при нотариалното прехвърляне на обекта и удостоверение за ползване на сградата. Ищецът платил 143070,92 лв. по първия договор и 6364,15 лева по втория договор.

Прието е също, че с две споразумения от 20.05.2019 г., сключени във връзка с всеки един от предварителните договори между „БУМЕКС“ ООД гр. София, като собственик на недвижим имот УПИ VIII-538 от кв.30 по плана на гр.

София, местност М.л., съставляващ поземлен имот с идентификатор ----, находящ се в гр. С., и продавач по предварителните договори за покупкопродажба на недвижим имот и Г. М. Ц., последният е уведомен от „БУМЕКС“ ООД, че с уведомление от 20.05.2019г. „БУМЕКС“ ООД е развалил договора за строителство от 12.12.2015 г., сключен с „БИЛДТРЕЙД ГРУП“ ООД поради неспазен срок за въвеждане на сградата в експлоатация с Акт 16, както и че „БУМЕКС“ ООД признава всички, направени от купувача плащания към строителя „БИЛДТРЕЙД ГРУП“ ООД до 20.05.2019 г. и като собственик на земята и строежа като приращение към нея ще прехвърли в избран от купувача период окончателно собствеността на недвижимите имот, описани в споразуменията и предмет на предварителните договори за покупкопродажба. Със споразуменията страните са уговорили, че плащането на остатъка от продажната цена ще бъде извършено в деня на нотариалното изповядване по посочена от продавача банкова сметка. Споразуменията били подписани и от двете страни по тях, като писмената форма доказвала постигнатото съгласие. Не било спорно между страните, че окончателни договори за прехвърляне правото на собственост върху обектите, предмет на процесните предварителни договори, не били сключени. Прието е, че ответникът е отправил до ищеца уведомление за прекратяване на договора от 2017 г. /което било връчено на ищеца на 28.06.2019 г./, поради неплащане на вноската дължима при издаване на акт 15, повече от два месеца. На 26.06.2019 г. ответникът върнал и част от заплатената от ищеца цена в размер 117377,19 лв. Посочено е, че въпреки отправените от ищеца покани до ответника за представяне на банкова сметка, по която ищецът да извърши окончателното плащане по предварителните договори и за прехвърляне на 4 собствеността по нотариален ред, ответникът не сторил това, позовавайки се на развалянето на договора.

Въззивният съд е приел, че възражението на ответника, че е развалил валидно предварителния договор от 2017 г. на основание чл. 87, ал.

1 и чл. 19, ал. 2 от договора /забава на купувача на задължението му да плати дължимите вноски повече от 30 дни след като предостави подходящ срок за изпълнение/ е неоснователно. Позовал се е на разпоредбата на чл.19, ал.2 от предварителния договор според която, продавача има право едностранно да развали договора при забава в изплащането на уговорената цена, продължила повече от 30 дни, и след като предостави на купувача подходящ срок за изпълнение. Посочил е, че уведомлението за издаване на акт 15 било изпратено на електронния адрес на ищеца на 22.04.2019 г. Не бил спорно, че ищецът не заплатил третата вноска в едномесечен срок, считано от 22.04.2019 г. Преди изтичането на 30- дневния срок за плащане на третата вноска обаче, страните изменили първоначално постигнатото условие за заплащане на продажната цена на вноски, и се споразумели остатъкът от продажната цена да се заплати при „нотариалното изповядване на сделките“ /т. 4 от споразуменията от 20.05.2019 г./. Поради това е направен извод, че към момента на отправяне на изявлението за разваляне на договора от 2017 г. за ищеца не е съществувало задължение за заплащане на третата вноска.