Решение № 160 от 05.05.2025, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 160 гр. Н., 05.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Н., V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: М.М.Б.Г. при участието на секретаря К.Ил.Л. като разгледа докладваното от М.М.Б.Г. Гражданско дело № 20242150100101 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на И. В. Г., гражданин на **********роден на **********г., с Булстат ********, с адрес в Руска Федерация: гр. М., ул. „*******“ № 39, корпус ****, с пълномощник адв. А. А., АК В., със съдебен адрес: гр. В., ул. „Х.А.“ № **** против „В.Б.Г. ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление: с.Р., ул.„Л.“ № ***, представлявано от И.М.А.

В исковата молба се сочи, че между страните бил сключен предварителен договор за продажба и построяване на недвижим имот от 03.05.2014г., по силата на който ответникът се задължил да построи и продаде, а ищецът да купи завършени и годни за ползване по предназначението им следните недвижими имоти от новострояща се жилищна сграда, находяща се в парцел в УПИ № XII-*** в кв. 57 по плана на с.Р., общ.Н.: паркомясто № 5, паркомясто № 6, паркомясто № 7 и паркомясто № 8, със сумарно застроена площ от 68,04 кв.м., ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, които ще бъдат определени в проектната документация след окончателното завършване на строителството в посоченото УПИ. Срокът за завършване на сградата бил 30.12.2014г.

(чл.3 от договора). В чл.7 страните изрично били договорили задължение на ответника да прехвърли собствеността върху паркоместата по нотариален ред в срок до 30.10.2015г. при условие сградата да е построена и с подписан акт № 16 - да е въведена в експлоатация и ищецът окончателно да е заплатил продажната цена на паркоместата в общ размер на 24000 евро с ДДС, съгласно чл.10 от договора. В чл.11, ал.1, т.1 от договора било посочено, че сумата била платена на 03.05.2014г. на продавача, с което ищецът изпълнил условизадължението си по чл.7 от договора.

Твърди се, че условието в тежест на продавачът-изпълнител /ответника по делото/ било изпълнено едва на 03.06.2022г., на която дата било издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, в която се намират процесните паркоместа, предмет на предварителния договор между страните. Изтъква се, че с нотариален акт 1

№ 54, том ****, рег. № *****, дело № *****/17.11.2023г., вписан в Службата по вписванията Н. с вх. рег. № ******, акт № 37, том 44, дело № *****/2023г. на ищеца била прехвърлена собствеността само върху две от процесните паркоместа - № 7 и № 8. Сочи се, че с този акт ответникът признал напълно и изпълнил частично задължението си по сключения предварителен договор. Излагат се съображения за наличие на условия за реализиране на отговорността на ищеца за неустойки по договора. Цитират се чл.14, чл.15 и чл.16 от същия.

Предвид гореизложеното се моли съда да постанови решение, с което да осъди ответното дружество да заплати на ищеца сумата от 7000 евро /седем хиляди евро/, представляваща договорена неустойка по чл.15, ал.1 в размер на 5000 евро и по чл.16 вр. чл.14, ал.2 в размер на 2000 евро по предварителен договор за продажба и построяване на недвижим имот от 03.05.2014г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на иска – 30.01.2024г. до окончателното изплащане на задължението. Представят се писмени доказателства. Претендират се направените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от ответното дружество, подаден чрез процесуалния им представител, с който исковете се оспорват, като неоснователни. Прави се изложение на фактическата обстановка. Изтъква се, че между страните били сключени два предварителни договора от 03.05.2014г., съгласно които ответникът, като продавач - строител и ищецът, като купувач - възложител, са се задължили „В.Б.Г. ЕООД да продаде, а И. В. Г. да закупи по предварителен договор за продажба и построяване на недвижим имот от 03.05.2014г. паркоместа № 1, 2, 3 и 4, находящи се в сграда УПИ XII-***, кв.57 по плана на с.Р., общ.Н., сумарно със застроена площ от 68,08 кв.м., ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и съответстващите идеални части от правото на строеж върху терена и по предварителен договор за продажба и построяване на недвижим имот от 03.05.2014г. паркоместа № 5, 6, 7 и 8, находящи се в сграда УПИ XII-***, кв.57 по плана на с.Р., общ.Н., сумарно със застроена площ от 68,04 кв.м., ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и съответстващите идеални части от правото на строеж върху терена. Сочи се, че с анекс от 09.06.2021г. бил прекратен изцяло предварителен договор за продажба и построяване на недвижим имот от 03.05.2014г., с който ищецът се задължил да купи паркоместа № 1, 2, 3 и 4, сумарно със застроена площ от 68,08 кв.м., като страните изрично посочили, че са уредили финансовите си задължения и нямат претенции една към друга поради прекратяване на договора по взаимно съгласие. С анекс от 09.06.2021г. било променено съдържанието на предварителният договор за продажба и построяване на недвижим имот от 03.05.2014г., с които ищецът се задължил да купи паркоместа № 5, 6, 7 и 8, сумарно със застроена площ от 68,04 кв.м., като страните са определили, че занапред ще считат за предмет на предварителния договор само паркоместа № 7 и № 8, като договорът се прекратява изцяло по отношение на паркоместа № 5 и № 6. Страните се съгласили сроковете да бъдат променени, като срокът по чл. 3 от договора да се счита определен до 30.03.2022г., до която дата дружеството се задължило да завърши сградата, в която се намират имотите. Срокът по чл. 7 от договора за прехвърляне на собствеността от продавача на купувача след снабдяване с акт № 16 се считал до 31.12.2022г. С анекса била коригирана цената на сделката и е посочена обща цена за паркомясто № 7 и № 8 в размер на 13000 лева с ДДС. Предвид заявеното в чл.10 от предварителния договор пълно заплащане на продажната цена за всички закупени паркоместа в общ размер на 24000 лева с ДДС, в анекса била предвидена клауза, че 2 продавачът няма да връща частта от продажната цена, явяваща се недължима на отпаднало основание, а отношенията между страните щели да се уредят съгласно постигнато на 28.05.2021г. тристранно споразумение. Със същото, подписано между „В.Б.Г. ЕООД, И. В. Г. и А. Л. К., страните се съгласили средствата, заплатени от ищеца да се считат за платени от К., като двамата са уредили финансовите отношения помежду си изцяло и за в бъдеще нямат претенции един към друг. За заплатените от К. суми в размер на 21000 евро ищецът издал разписка, саморъчно надписана и подписана на 09.06.2021г. С нотариален акт № 185, том VIII, рег. № 10444, дело № 1552 от 06.10.2021г. на нотариус Л.Ч. с рег. № *** на НК и с район на действие Районен съд Н., ответникът продал на А. Л. К. собствените на дружеството недвижими имоти, представляващи гаражи от 1 до 6 за сумата от 42000 лева с ДДС. В тази връзка се излагат доводи за неоснователност на ищцовата претенция поради липса на виновно неизпълнение на задълженията на ответното дружество към ищеца. Акцентира се, че предвидената неустойка в чл. 15 от договора била недължима, тъй като строителството е завършено и акт № 15 е подписан на 25.02.2022г. в предвидения в анекса срок.

Недължима била и неустойката в размер на 2000 лева, доколкото ищецът не твърдял, че се е явил лично или чрез пълномощник в срок до 31.12.2022г. в РБългария за прехвърляне на недвижимите имоти, предмет на договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 54, том ****, рег. № *****, дело № *****/17.11.2023г. на нотариус с рег.№ 208 на НК, с район на действие – РС-Н..

Заявяват, че пълномощното, приложено към нотариалния акт е от 17.10.2023г., като ответното дружество се е явило на сделката и е разпоредило имотите в полза на ищец непосредствено след поканата от страна на купувача и сделката е изповядана на 17.11.2023г. Предвид гореизложеното се моли от съда да отхвърли предявените искове.

При условията на евентуалност, ответната страна оспорва претенцията за неустойка доколкото същата се е намирала в обективна невъзможност за изпълнение на задълженията в договорените срокове поради липса на изградена инфраструктура водопровод и канал за присъединяване на обекта до 2021г. Също така се оспорва нейния размер, като несъответен на действително договорената цена за процесните две паркоместа, променена на 13000 лева с ДДС, като считат, че процентното съотношение следва да бъде изчислено върху тази действителна цена. За установяване на това обстоятелство се прави искане за допускане на съдебно-техническа експертиза. Също при условията на евентуалност се оспорва претендирания размер на неустойката по чл.15 от договора като несъответен на действително договорената цена за недвижимите имоти, определена на 13000 лева с ДДС. Представят се писмени доказателства. Моли се да бъде допуснат до разпит един свидетел при условията на довеждане. Претендират се разноските по делото.

Съдът намира, че депозираната искова молба е процесуално допустима – подадена е от лице с правен интерес, пред надлежния орган и съдържа изискуемите по закон реквизити.

В съдебно заседание, ищецът Г. не се явява. Явява се процесуалния му представител, който поддържа исковата молба от името на доверителя си. Същият оспорва всички твърдения в отговора на исковата молба и представените с него доказателства. Потвърждава, че между страните са били подписани два предварителни договора с идентично съдържание, като единствената разлика в тях бил техния предмет – в единият били посочени паркоместа от 1 до 4, а във вторият – паркоместа от 5 до 8. Оспорва и представеното от ответника тристранно споразумение, като се твърди, че същото касаело облигационни отношения между ищецът Г. и г-н К..

3

Относно анекса от 09.06.2021г., касаещ паркоместа № 7 и №8, пълномощникът на ищеца оспорва същия, като заявява, че такъв анекс не е подписван от доверителя му, както и че подписа в анекса не е на ищеца. В тази връзка сочи, че на 09.06.2021г. ищецът не е бил в страната, тъй като е руски гражданин. В тази връзка прави пълномощникът на ищеца прави искане да бъде изискана служебна справка от ГД „Гранична полиция“ относно датите през 2021г., на които е влизал и излизал от страната ищецът Г.. Заявява, че поисканата от ответното дружество съдебнотехническа експертиза е ненужна, тъй като обстоятелствата, които се цели да се установят с нея, биха могли да се установят с документи от Община Н.. Оспорва и относимостта по делото на показанията на поискания от ответната страна свидетел К., поради което изразява становище за недопускане на същия, като свидетел по делото.

При условията на евентуалност прави искане за допускане на един свидетел при режим на довеждане от страна на ищеца. Във връзка с направеното оспорване на подписа на ищеца в анекса към предварителния договор, моли съда да допусне графологична експертиза. В последното съдебно заседание, пълномощникът на ищеца представя допълнителни писмени доказателства във връзка с оспорване твърденията на ответната страна, че не по тяхна вина е било забавено издаването на удостоверението за въвеждане в екплоатация от 03.06.2022г.

Процесуалният представител на ответното дружество в съдебно заседание оспорва изцяло предявените искове и заявява, че поддържа всички фактически и правни твърдения, изложени в отговора и направените доказателствени искания.

Заявява, че ще се ползват от всички представени писмени доказателства. Сочи, че анекса относно паркоместа № 7 и № 8, прехвърлени на ищеца през 2023г., касае промяната на сроковете договорени между страните по делото. Относно твърдението на процесуалният представител на ищеца, че последният не е бил в България при подписване на анексите, пълномокникът на отвеетното дружество заявява, че не твърдят, че анексите са подписани на територията на Република България. Сочат, че след подписването на анексите и тристранното споразумение на територията на М., лицето К. е донесъл документите в България за сключване на договора за продажба, обективиран в нотариалния акт от 06.10.2021г., приложен към исковата молба.