Решение № 113 от 05.03.2024, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 113 гр. Пловдив, 05.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XX СЪСТАВ, в публично заседание на пети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена З. Калпачка при участието на секретаря Мая В. Крушева като разгледа докладваното от Елена З. Калпачка Търговско дело № 20235300900136 по описа за 2023 година

Предявени са искове с правно основание чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.

Производството по делото е образувано по искова молба на А. А. Р., в която твърди, че в качеството си на купувач е сключил с ответното дружество „ИНТЕРСТРОЙ ГРУП 2010“ ЕООД ЕИК 201394895, със старо наименование „Х.

ИНВЕСТ” ЕООД, като продавач, предварителен договор от 15.10.2020 г. за покупкопродажба на недвижим имот: апартамент № 4 на 2 етаж от секция „Б”, със застроена площ от 89,95 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, 2 спални, килер, баня wс, 2 тераси, заедно с прилежащите към апартамента 4,649% идеални части от общите части на сградата-секция „Б”, равняващи се на 11,93 кв.м., който апартамент е бил предвиден да се построи в поземлен имот с идентификатор № ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Пловдив, с адрес на поземления имот ***, с площ на имота от 1818 кв.м, на основание скица-виза за проектиране и проучване на инвестиционен проект, издадена на 10.08.2016г. и допълнена на 24.04.2018г. от главния архитект на община Пловдив, одобрен на 27.04.2018г. технически инвестиционен проект от главния архитект на община Пловдив и разрешение за строеж № 108/27.04.2018г. издадено от главния архитект на община Пловдив, влязло в законни сила на 23.05.2018 г. Ищецът твърди, че страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма в тридесет дневен срок от издаване на акт образец 15, считано от датата на писменото уведомяване на купувача за издаването му.

Съгласно чл.13 от договора продавачът се е задължил да изгради в поземления имот сградата, в която се намират обектите, предмет на договора и да ги издаде с акт образец 15, съгласно одобрените архитектурни, конструктивни и други проекти, със свои 1 средства, материали и организация в срок до 30 месеца, считано от датата на подписване на акт образец 2 за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на сградата. Протоколът за откриване на строителна площадка бил издаден на 10.07.2018г., а срокът по чл.13 изтекъл на 10.01.2021г. Към момента на подаване на иска продавачът не бил изпълнил задължението си да издаде акт образец 15, макар сградата да е във вид, който позволява издаването на този акт.

Ищецът твърди, че съгласно чл.26 от договора, било уговорено, че в случай на забава на продавача да изпълни което и да е задължение по договора, той дължи на купувача неустойка в размер на 0,3% от цената по чл. 2 на договора за всеки ден забава, но не повече от 30 % от цената. Тъй като цената по договора била 109 592,98 лв., а забавата на продавача била над 700 дни, размерът на неустойката възлизал на 32 877,89 лв.

Предвид това претендира да бъде осъден ответника да заплати тази сума, ведно със законната лихва върху нея от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане.

Ответникът „ИНТЕРСТРОЙ ГРУП“ ЕООД ЕИК 201394895, със старо наименование „Х. ИНВЕСТ” ЕООД, в подадения писмен отговор не отрича сключване на договора, нито твърди изпълнение по същия, но оспорва иска като неоснователен, тъй като твърди особени непредвидени обстоятелства, поради които не е изпълнил задължението да предаде сградата с акт 15 в уговорения срок. Като такива сочи поведението на „Електроразпределение – юг“ ЕАД, с което подписал договор от 24.07.2018г. относно присъединяване на обекта към електроразпределителната мрежа, но електроразпределителното дружество отказало да присъедини обектите в сградата към мрежата, като пискали от дружеството строител да учреди специален сервитут по чл.64, ал.2 от ЗЕ относно изграждане на подземен електропровод, върху имот, в който ответникът не осъществявал строителна дейност и не бил негова собственост - имот с идентификатор ***. Такъв договор бил сключен едва на 17.12.2021 г., като това обстоятелство попречило на приемането на сградата с акт 15, тъй като дружеството ответник било в невъзможност да изпълни вертикалната планировка в имота, както и да присъедини строящата се сграда към ВиК мрежата. С оглед това ищецът счита, че неизпълнението не може да му се вмени във вина. Прави и възражение за нищожност на договорната клауза, с която се уговаря заплащане на неустойка за всяко неизпълнение на задължение на продавача, тъй като задълженията по договор били множество и ангажиране на така уговорена неустойка би довело до акумулиране на сума по-голяма от стойността на договора, поради което и счита същата нищожна поради противоречие с добрите нрави.

В подадена допълнителна искова молба ищецът Р. оспорва твърденията в отговора. Поддържа становище, че електрическите съоръжения за присъединяване на обект към електропреносната мрежа се поставят под напрежение когато са изпълнени изискванията за въвеждане в експлоатация на присъединявания обект, поради което не 2 имало причини строителят да не изпълни задължението си за предаване на сградата с акт 15. Поддържа също, че продавачът по предварителния договор не желаел да изпълни задължението си относно прехвърляне на собствеността върху купувача, като предлагал сключване на споразумение относно прекратяването му или увеличение на цената, както и твърди, че в публично достъпен сайт предлага за продажба апартамента, за който страните са сключили процесния договор. Твърди също, че по образувано пред ПОС производство е развален договорът, с който на ответника е било прехвърлено правото на строеж на върху недвижимия имот, предмет на процесния договор, като в производството е било представено споразумение, без да се позовава на особени непредвидени обстоятелства, а признава, че не неизпълнението е по негова вина. Оспорва също така, че уговорената неустойка противоречи на добрите нрави, като подчертава, че при същите условия в договора е предвидена и неустойка относно неизпълнение на задълженията на купувача.

В допълнителния си отговор ответникът поддържа направените първоначално възражения, като излага твърдения за изпращани покани за изпълнение до електроразпределителното дружество за сключване на договор за учредяване на специален сервитут по ЗЕ, което се осъществило едва края на 2021 г., излага и допълнителни и подробни доводи, свързани с нищожността на клаузата за неустойка, а въвежда и твърдения, че същата не е определена в договора, поради което е налице невъзможност за изчисляването на нейния размер.

В съдебно заседание, в хода по същество, всяка от страните поддържа изложените от нея съображения в писмен вид и претендира присъждане на разноски.

Ищецът в писмени бележки, представени по делото в дадения на страните срок за това, обосновава основателността на претенцията, като оспорва наличие на особени непредвидени обстоятелства, довели до безвиновно неизпълнение на задълженията от страна на ответника, в подкрепа на което сочи извънсъдебното му признание за виновно неизпълнение в представено по делото споразумение, макар между други страни, но по свързан договор. Сочи, че ответникът не може да прави възражение за нищожност на неустойката, на осн. чл. 309 ТЗ, тъй като сделката е търговска, като обосновава и нейната действителност, доколкото не излиза извън присъщите и функции и не е прекомерна, с оглед периода на забава над три години и съизмеримостта и с причинените от неизпълнението вреди. Моли за уважаване на иска изцяло и присъждане на сторените по делото разноски.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:

Безспорно между страните и доказано с представените към исковата молба писмени доказателства е сключване между страните на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.10.2020 г., по силата на който ответникът, 3 в качеството му на продавач, се е задължил да построи със свои средства и материали и да прехвърли на ищеца, купувач по договора, или на посочено от него лице, срещу заплащане на цена, уговорена в чл. 2 от договора, правото на собственост върху апартамент в сграда (подробно описан в чл. 1 от договора и исковата молба, цитирана по-горе) за продажна цена в размер на 109 592,98 лв. с ДДС. В чл. 2 от договора е посочено, че плащането на цената по чл. 1 се извършва по сметка на продавача на вноски, като 55,32% или 60 626,84 лв. при сключване на договора, а останалата част в 30 дневен срок от издаване на Акт образец 15 и нотариалното прехвърляне на имота.

Ищецът е изпълнил задължението си за заплащане на първоначалната вноска, за което е представена вносна бележка.

С чл. 13 от договора продавачът се е задължил да изгради в поземления имот сградата, в която се намират обектите, предмет на договора и да ги издаде с акт образец 15, съгласно одобрените архитектурни, конструктивни и други проекти, със свои средства, материали и организация, в срок до 30 месеца, считано от датата на подписване на акт образец 2 за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на сградата, а в 30 дневен срок от издаване на акт образец 15 страните са поели задължение за сключване на окончателен договор в чл. 5 от предварителния. Протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа е с дата 10.07.2018 г., представен е от ищеца в първото съдебно заседание и приет без възражения на ответника. С оглед датата на издаването му срокът за изграждане на недвижмия имот, предмет на договора, и издаването му с акт образец 15 е изтекъл на 10.01.2021 г. Изпълнение не се твърди от ответника и към датата на последното съдебно заседание не е представен акт образец 15.

Така установената фактическа обстановка по делото не е спорна между страните, които спорят относно наличие на особени непредвидени обстоятелства, поради които е налице неизпълнение на задължението на ответника, изключващи вината му, както и за действителността на неустоечната клауза в договора.

Ответникът твърди наличие на особени непредвидени обстоятелства, поради които не е изпълнил задължението си по договора да изгради обекта и го издаде с акт образец 15, изразяващи се в това, че „Електроразпределение – юг“ ЕАД не изпълнил договора, подписан непосредствено след откриване на строителната площадка, на 24.07.2018 г., относно присъединяване на обекта към електроразпределителната мрежа, като отказало да присъедини обектите в сградата към мрежата и поискало от ответника да учреди специален сервитут по чл. 64, ал. 2 ЗЕ относно изграждане на подземен електропровод в имот с идентификатор ***, който не бил негова собственост. За доказване на твърденията са приети по делото писмени доказателства – Договор за присъединяване обекти на клиенти към електроразпределителната мрежа 4 на „Електроразпределение – юг“ ЕАД от 24.07.2018 г., по който ответникът е заместил договарящата страна „Фор Хаус Естейт” ЕООД, по силата на споразумение от 27.12.2018 г. С договора електроразпределителното дружество е поело задължение за въвеждане в експлоатация съоръженията за присъединяване на основното захранване, в срокове, които започват да текат след заплащане на цена и учредяване на сервитутни права, уговорени в предварителен договор (чл. 4.6) и чл. 5.4. Според чл. 5.4 от договора в полза на ЕР Юг е необходимо да бъдат учредени до един месец от подписването му права, необходими за изграждане на съоръженията за присъединяване съгласно разпоредбите на Наредба № 6 от 24.02.2014 г. за присъединяване на производители и клиенти на електрическа енергия към преносната и разпределителните електрически мрежи, на ЗУТ и ЗЕ, в УПИ II-5100394 и ПИ с идентификатор ***. От приложената по делото от ответника и третото кореспонденция, водена между ЕР Юг и ответника – покани и уведомление, е видно, че последният е оспорвал задължението си да осигури учредяване на сервитутно право по ЗЕ върху имот, който не е негова собственост, а на заместената от него страна по договора – „Фор Хаус Естейт” ЕООД, а от представените по реда на чл. 192 ГПК от ЕР Юг документи е видно, че последното дружество настоява за изпълнение на поетото с договора за присъединяване задължение за осигуряване на съгласие на всички собственици за учредяване на необходимите сервитути върху двата посочени в договора имота, като единият е индивидуализиран по стар план. Видно от представения нотариален акт по делото, сервитутните права са учредени на 17.12.2021 г.