Решение № 3043 от 05.07.2024, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 3043 гр. Пловдив, 05.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Надежда Г. Славчева - Андонова при участието на секретаря Петя Д. Мутафчиева като разгледа докладваното от Надежда Г. Славчева - Андонова Гражданско дело № 20235330112997 по описа за 2023 година

Предявените искове са с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД, във връзка с чл.189, ал.1, изречение първо ЗЗД за разваляне на сключения между страните договор за продажба на недвижим имот, чл.55, ал.1, във връзка с чл.189, ал.1, изречение второ ЗЗД – за връщане на платената продажна цена по този договор, както и по чл.92 ЗЗД – за заплащане на неустойка по договора.

В исковата молба от И. С. Н. и Ц. С. Н. против Д. П. И. се твърди, че на ***г. ищците придобили в режим на СИО от ответника на основание договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт, вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№ ***/***г. следния недвижим имот – Поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № ***г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес с.***, местност „***“, с площ от 5 579 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: оризище, при посочени съседи, при продажна цена от 500 лв. През 2022г. те с изненада установили, че имотът не е бил собственост на ответника, тъй като по договор за продажба от 24.03.2005г. той бил продаден на *** от наследодателя на ответника – ***. Уведомили незабавно ответника за това, но от него не били предприети никакви действия. За да избегнат отстраняване по съдебен ред ищците сключили спогодба с *** на 02.03.2023г., съгласно която имотът бил възложен на ***, а непосредствено след това сключили с лицето и договор за замяна, съгласно който *** им прехвърлил Поземлен имот с идентификатор ***, в замяна на което те му прехвърлили собствения им поземлен имот с идентификатор ***. В сключения между страните договор било предвидено, че в случай, че декларираните от продавача обстоятелства не са верни, продавачът дължи връщане на платената по акта продажна цена в размер на 500 лв., както и 1 неустойка в размер на десеткратния размер на продажната цена. Така ответникът бил поканен да заплати на ищците сумата от 5500 лв., но това не било сторено. Поради това за ищците се пораждал правен интерес от предявяване на иск с правно основание чл.189, ал.1, изр.първо ЗЗД, във връзка с чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на сключения между страните договор за покупко-продажба, поради неизпълнението на продавача – да им прехвърли вещното право на собственост върху имота, както и за връщане на основание чл.189, ал.1, изречение второ ЗЗД на платената по договора цена в размер на 500 лв., ведно със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба до изплащане на сумата, както и за заплащане на неустойка на основание чл.92 ЗЗД за разваляне на договора. Направено е искане за разваляне на сключения между страните договор, както и за осъждане на ответника да заплати сумата от 500 лв. продажна цена, както и за осъждането му да заплати сумата от 5000 лв. – неустойка за разваляне на договора, ведно със законната лихва върху двете суми от датата на подаване на исковата молба до изплащането им. Претендирани са разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от Д. П. И., със становище за неоснователност на предявените искове. Вярно било, че съобразно чл.189, ал.1 ЗЗД ако продадената вещ принадлежи на трето лице, купувачът може да развали договора, но тук следвало да се обърне внимание, че именно ищецът доброволно се е лишил от собствеността на имота, който му е продаден, като е сключил нотариален акт за спогодба и признаване на права от 02.03.2023г. Нотариусът също се бил уверил, че страните са собственици на имота.

При разваляне на договора всяка от страните следвало да възстанови получените по сделката права, тоест ответникът да възстанови продажната цена, а ищците – собствеността върху имота. Неоснователна била и претенцията за неустойката. Същата накърнявала добрите нрави. Същата нарушавала принципа на справедливост, тя била десет пъти цената на имота, като излизала извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Направено е възражение за прекомерност на неустойката. Претендирани са разноски.

Съдът, като прецени всички събрани по делото доказателства и доводите на страните по вътрешно убеждение, прие за установено от фактическа страна следното:

Представен е по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** от ***г. на Нотариус с район на действие ПРС, по силата на който Д. П. И. е продал на И. С.

Н. – купувач недвижим имот – Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № ***г. на ***, с.***, местност „***“ с площ от 5 579 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: оризище, категория на земята при неполивни условия: 5, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при посочени съседи.

Представен и нотариален акт за продажба на недвижим имот № ***г., по силата на който *** е продал на *** свой собствен недвижим имот по наследство и делба – оризище с площ от 5.580 дка, находящо се в землището на с.***, ЕКАТТЕ ***, Община ***, в местността „***“, пета категория, съставляващо имот № *** по плана за земеразделяне на селото, при 2 описани граници.

Видно от нотариален акт за спогодба и признаване на права рег.№ ***г. ***, от една страна и И. С. Н. и Ц. С. Н., от друга, след взаимни отстъпки и с цел избягване на един възможен спор, страните приемат за собственик и възлагат същия имот на *** – Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № ***г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: с.***, Община ***, в местността „***“, с площ 5,579 дка, трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване – оризище, категория на земята – пета, номер по предходен план: ***, с описани съседи.

Представен е и нотариален акт № ***г. на Нотариус с район на действие ПРС от 02.03.2023г. за замяна на недвижим имот, по силата на който *** е прехвърлил на И. С. Н. и Ц. С. Н. описания недвижим имот, а последните са прехвърлили на *** Поземлен имот с идентификатор ***.

С нотариална покана, връчена на Д. П. И. на 13.08.2023г. последният е поканен от ищците да заплати сумата от 5 500 лв., от които 500 лв. платена продажна цена и 5000 лв. дължима по договора неустойка.

Представена е скица на поземления имот, както и данъчна оценка.

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на св.М., която разяснява, че преди две години след нейната сватба през 2022г., отишли на море със сестра й, мъжа й и двете им деца, като докато били на почивка се обадили по телефона на съпруга на сестра й и казали, че въпросната земя, която е закупил, се оказало, че не е негова, а на трети човек. Той се учудил доста, започнал да разпитва как така, понеже бил закупил от Д. земята. Впоследствие бил разбрал, че земята не е на Д.. След като се прибрали той потърсил Д., за да го пита как не е негова. Оказа се, че е продадена впоследствие на друг човек Б.. Д. говорил с И. по телефона, той говорил на високоговорител и всички били в стаята. Д. казал, че няма проблем, ще се видят, ще се оправят с въпросната нива, ще разтрогнат договора, за да се оправят. Д. казал, че е в чужбина и като се върнат, ще се оправят. Но минали месеци, през които Д. не търсил И.. Впоследствие и спрял да вдига телефона на И.. И. изпратил и покана.

И., след като видял, че няма да се разберат, предложил на Б., на когото била земята, да му даде друга земя само и само тази земя да е негова, тъй като искал да я дава под наем на Тодор Н., който обработвал около тази земя парцели. Така И. дал на Б. съвсем различно място, за да може Б. да му отстъпи тази, която И. се водило, че е купил от Д..

При така възприетата фактическа обстановка съдът направи следните правни изводи:

По делото не се спори, установява се и от представените писмени доказателства, че на ***г. ищците са придобили, в режим на СИО, от Д. П. И. на основание договор за покупкопродажба, обективиран в нотариален акт № *** от ***г. на Нотариус с район на действие ПРС недвижим имот – Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № ***г. на ***, с.***, местност „***“ с площ от 5 579 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: оризище, категория на земята при неполивни условия: 5, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при 3 посочени съседи.

Няма спор, че впоследствие третото лице *** се е легитимирал като собственик на имота, по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № ***г. от 24.03.2005г., като и че между това лице и ищците е сключен договор под формата нотариален акт за спогодба и признаване на права рег.№ ***г. и договор за замяна на недвижими имоти. В тази връзка съдът възприема показанията на св.М., като обективно дадени.

Според разпоредбата на чл.189 ЗЗД ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл.87 ЗЗД. Изявление за разваляне на договора се съдържа в исковата молба, с която се претендират последиците от това изявление, вкл. за връщане на заплатената цена. С оглед на изложеното съдът намира, че са налице предпоставките за разваляне на сключения между страните договор за покупкопродажба, поради което предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.

Налице са всички предпоставки за ангажиране отговорността на ответника по реда на чл.189, ал.1 ЗЗД. Продажбата на вещ от несобственик няма вещно-прехвърлително действие, по силата на правилото, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава. Правните последици са като при неизпълнението на действителен договор – възникване на основание за разваляне на договора и връщане на полученото. За упражняването на правото на иск по чл.189, ал.1 ЗЗД е без значение дали има реализирана евикция или тя е предстояща, тъй като има пълно неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността. По делото не се установява ищците да са били недобросъвестни при закупуване на процесния недвижим имот, тоест да са знаели, че същият принадлежи на лице, различно от подавача. Наведените в този смисъл от ответника възражения не се възприемат, тъй като не са доказани, опровергават се и от показанията на св.М., която разясни, че нейната сестра и зет й И. са разбрали, че закупена от тях земя принадлежи на трето лице едва през лятото на 2022г. Освен това, знанието на купувача за правата на трети лица по отношение на вещта, не е пречка да бъде развален договорът по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД, но отговорността на продавача за евикция при недобросъвестност на купувача е ограничена до връщането на платената цена, съгласно чл.192, ал.1 ЗЗД.

Принципът, установен в разпоредбата на чл.88 ЗЗД е, че развалянето има обратно действие.

Това правило осигурява защита както на кредитора, така и на длъжника по разваления договор. Изправната страна, която е престирала във връзка с изпълнението на договора, но не е получила насрещно изпълнение, следва да получи обратно даденото. Последица на обратното действие на развалянето, по аргумент от чл.55, ал.1 ЗЗД е, че всяка от страните следва да върне всичко, което е получила във връзка с отпадналото основание. По делото няма спор, че продажната цена по договора за покупко-продажба от ***г. е заплатена от страна на купувача И. С. Н., като доколкото договорът се разваля с обратна сила, в полза на купувача е възникнало материалното субективно право да иска обратно даденото в изпълнение на задължението му да заплати уговорената продажна цена в размер от 500 лв.

Поради това съдът намира, че предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, ведно 4 със законната лихва върху посочената сума от датата на подаване на исковата молба – 05.09.2023г. до окончателното изплащане на сумата, като сумата се присъди на двамата съпрузи като последица от разваляне на договора.

Разпечатката съдържа 27 от 43 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/901e2a12-d405-4c98-aa65-05883b9e9c94