Решение № 7603 от 12.12.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7603 гр. София, 12.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Ж СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Калина Анастасова

Членове:

Темислав М. Димитров

Мила Г. Димова при участието на секретаря Мария Б. Тошева като разгледа докладваното от Мила Г. Димова Въззивно гражданско дело № 20231100508027 по описа за 2023 година

За да се произнесе, взе предвид следното.

Производството е по реда на чл. 258- чл. 273 ГПК .

Образувано е по повод въззивна жалба на В. С. П., чрез процесуален представител адв. Б. Б., срещу Решение №5189/03.04.2023 г., постановено по гр. д. №58430/2021 г. по описа на Софийски районен съд, 128 с-в. С обжалвания съдебен акт са отхвърлени исковете на В. С. П., ЕГН **********, с адрес гр.София, ж.к.********, за осъждане на ответника „Клима-БГ” ЕООД, ЕИК 202887421, със седалище и адрес на управление гр.София, кв.Манастирски ливади, ул.”********, магазин 1, представлявано от Ц.А.Д., да заплати на ищеца сумата от 22 000.00 лв., от която 15 000.00 лв., представляваща дадено капаро /задатък/ по развален предварителен договор от 18.06.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ап.6, находящ се в гр.София, ж.к.********, представляващ имот с идентификатор 68134. 1005.186.1.5, и 7 000.00 лв., представляваща даден задатък по анекс № 1 от 18.06.2021 г. към посочения предварителен договор, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 12.10.2021 г., до окончателното плащане на дължимото.

Във въззивната жалба са развити съображения за неправилност на постановения съдебен акт и се моли същият да бъде отменен, а вместо него да бъде поставен нов по съществото на спора, с който предявените искове да бъдат уважени в цялост. Въззивникът поддържа, че първоинстанционният съд 1 е извършил съществени процесуални нарушения, които са довели до неправилност на крайния му извод касателно основателността на предявените искове. От една страна, съдът констатирал, че ответникът е подал отговор на исковата молба извън законоустановения едномесечен срок, но въпреки това е обсъдил наведените в него възражения. Излага, че неправилно била дадена правна квалификация на предявените искове като такива по чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, вместо чл. 93, ал. 2 ЗЗД. Дори да се приемело, че правното основание на претенциите е чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, то съдът неправилно разместил доказателствената тежест. Ответникът, получил облагата, не бил ангажирал доказателства относно основанието на което държи дадения задатък, а напротив- извънсъдебно е признал дължимостта на връщането му на ищеца, за което обстоятелство била разменена неоспорена електронна кореспонденция. Единственото възражение на ответника, което имало отношение към процеса, било изявлението, че никъде в предварителния договор купувачът не е заявил, че ще осигури финансиране с банка.

Последното, от своя страна, не кореспондирало с приетите от страните уговорки. Счита, че първоинстанционният съд необосновано е дал предимство на уговореното между страните в чл. 2, ал. 1 и ал. 2 от предварителния договор. Същата не уреждала условията, при които собствеността следвало да се прехвърли от ответника, а описвал начина на плащане на договорената цена, отчитайки съществуващите към датата му на сключване тежести върху имота. В чл. 7 от предварителния договор било уговорено задължението на продавача да прехвърли имота, освободен от всякакви тежести, с изключение на съществуващата ипотека в полза на „Уникредит Булбанк“ АД. Продавачът бил в неизпълнение на задължението си, поето с чл. 4, тъй като видно от водената между страните кореспонденция, същият е бил уведомен, че съгласно становището на кредитиращата банка, вписването на исковата молба, следвало да бъде заличено. В нарушение на договора, обаче, продавачът не отказал да съдейства и да представи документ, доказващ по безспорен начин правото му на собственост. Самото наличие на вписана искова молба указвало наличието на спор относно правото на собственост, което отново водело до нарушение на чл. 7 от предварителния договор. Първоинстанционният съд не съобразил изявлението, че предварителният договор е развален поради неизпълнение на ответника на задълженията му по чл. 4 и чл. 7, както било посочено в приложената покана от 31.08.2021 г. Неправилен и в противоречие с доказателствата по делото бил изводът, че е налице отказ от страна на финансиращата банка да отпусне кредит, поради което не били налице предпоставките за упражняване на правото за развален на договора. Във въззивната жалба се поддържа, че е налице пооткрит факт по смисъла на чл.

260, т. 5 ГПК, а именно, че Определение от 13.07.2018 г., постановено по гр. д.

№52089/2016 г. по описа на СРС не е влязло в законна сила. Това обстоятелство навеждало на извода, че той в качеството си на купувач е бил въведен в заблуждение умишлено, че гражданското дело за собственост върху процесния недвижим имот е било прекратено с влязло в сила определение.

2

Поради тази причина процесното определение било посочено като условие за извършване на плащането на част от цената, с изричната уговорка, че същото трябва да е влязло в сила. Наличието на този съдебен акт и фактът, че същият е влязъл в законна сила, са мотивирали сключването на предварителния договор. При тези съображения въззивникът- ищец моли подадената от него жалба да бъде уважена.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК не е постъпил отговор от въззиваемата страна „Клима БГ“ ЕООД.

Пред въззивната инстанция в хода на съдебното дирене при условията на чл. 266, ал. 2, т. 2 ГПК са приети като писмени доказателства Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 14.05.2024 г. №100, том V , рег.

№5397, дело №774 от 2024 г., както и Решение №20102699/12.09.2023 г., постановено по гр. д. №52089/2016 г. по описа на Софийски районен съд, 47ми състав.

Съобразно правомощията си по чл. 269 ГПК съдът намира първоинстанционното решение за валидно, тъй като е постановено от съд с правораздавателна власт по спора, в законен състав, в необходимата форма и с определеното съдържание. Решението в обжалваната част е и допустимо, тъй като са налице положителните предпоставки и липсват отрицателните за предявяване на иска, като съдът се е произнесъл в обема на търсената защита, поради което няма произнасяне в повече. По правилността на съдебния акт настоящата инстанция намира следното:

Първоинстанционното производство е образувано по предявени в условията на евентуалност осъдителни искове с правна квалификация чл. 93, ал. 2 ЗЗД от В. С. П. срещу „Клима- БГ“ ЕООД за осъждане на ответника да заплати на ищеца парична сума в общ размер от 22 000 лв., от които 15 000.00 лв., представляваща дадено капаро /задатък/ по развален предварителен договор от 18.06.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ап.6, находящ се в гр.София, ж.к.********, представляващ имот с идентификатор 68134. 1005.186.1.5, и 7 000.00 лв., представляваща даден задатък по анекс № 1 от 18.06.2021 г. към посочения предварителен договор, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 12.10.2021 г., до окончателното плащане на дължимото, поради настъпило прекратително условие по чл. 11 от предварителния договор, а в условията на евентуалност поради неизпълнение на задължението на продавача да окаже необходимото съдействие за сключване на окончателната сделка.

Ищецът твърди, че на 18.06.2021 г. между него и ответника е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот представляващ ап.6, находящ се в гр.София, ж.к.********, представляващ имот с идентификатор 68134. 1005.186.1.5. Поддържа, че в изпълнение на уговореното на 21.06.2021 г. е заплатил сума в размер на 15 000 лв. като капаро по банков път. Остатъкът от продажна цена от 135 000 лв. следвало да бъде заплатена чрез заемни средства, получени чрез банков кредит. Страните 3 се били съгласили, че получаването на заемната сума е съществено условие за изпълнението на предмета на предварителни договор, като според чл. 3 от последния бил уговорен срок за сключването на окончателната сделка в зависимост от представянето на писмо от финансиращата банка, с който се удостоверява, че банката е одобрила предоставянето на кредит. Уговорено било изрично, че в случай на отказ от страна на банката да финансира покупко-продажбата, всяка една от страните можела да развали предварителния договор. След сключването на предварителния договор, същият бил изменен и допълнен с Анекс №1 от 18.06.2021 г., като в изпълнение на него ищецът заплатил допълнително сумата от 7000 лв., представляваща капаро, за придобиване на извършените ремонти, подобрения и мебели в процесния недвижим имот. Ищецът твърди, че с оглед постигнатите между страните договорености, е кандидатствал за отпускане на кредит от „Алианц Банк България“ АД, като на 22.07.2021 г. банката е изпратила уведомително писмо, в което е посочила изискванията за отпускане на кредита, сред които е и това върху приетото обезпечение (недвижимия имот, предмет на прехвърлителната сделка) да не са налице никакви вещни тежести или други отбелязвания, противопоставими на правата на банката.

Ответникът бил уведомен, както от ищеца, така и от кредитиращата банка, че е необходимо да предприеме действия по отбелязване на Определение от 13.07.2018 г., влязло в сила на 11.09.2018 г., с което гражданското делото, предмет на което е бил правото на собственост върху апартамента, но продавачът не предприел такива действия. Това бездействие от страна на продавача направило невъзможно предоставянето на кредит на купувача, а от там и заплащането на продажната цена. Ищецът поддържа като първо основание за връщане на сумата от 22 000 лв. поради разваля на договора от негова страна поради действия на трето за контракта лице, изразяващо се в отказ на „Алианц Банк България“ АД да предостави заемните средства в размер на остатъчната продажна цена от 135 000 лв. Като второ основание за връщане на платеното капаро поддържа, че се е отказал от договора поради неизпълнение задълженията на продавача да впише съдебния акт за прекратяване на производството, по което е била налице вписана искова молба.

В срока по чл. 131 ГПК не е подаден отговор на исковата молба. Такъв е подадена извън едномесечния срок, поради което релевираните в него възражения като преклудирани не следва да бъдaт разглеждани.

За да постанови своето решение, Софийски районен съд е приел, че не е налице отказ на финансиращата банка да отпусне поискания от ищеца кредит, поради което не се е сбъднало това условие за ликвидиране на договорната връзка. Счел е също така, че е налице неизпълнение от страна на продавача на поети с предварителния договор задължения, доколкото в чл. 2 страните са уговорили, че собствеността ще бъде прехвърлена при наличните ипотека към „УниКредит Булбанк“ АД и вписана искова молба. Намерил е, че противоречието в уговорките между чл. 2 и чл. 7 следва да бъде тълкувано 4 съобразно изискванията на чл. 20 ЗЗД и след като купувачът е имал „резерви“ относно наличните вписвания, то в чл. 2.2 от предварителния договор не би фигурирало като изключение процесното вписване на исковата молба по гр. д.

№52059/2016 г. по описа на СРС.

Настоящият съдебен състав, след като прецени събраните по делото доказателства, взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, които очертават предмета на въззивния контрол съобразно задължителните разрешения, постановени с Тълкувателно решение №1/2013 г. тълк.д. №1/2013 г., и по свое вътрешно убеждение намира следното.

В конкретния случай от изложените в исковата молба факти и обстоятелства и търсената защита, уточнени в първото по делото заседание пред първоинстанционния съд, настоящият състав приема, че спорното право е достатъчно индивидуализирано, т.е. исковата молба е редовна, а правната квалификация на иска за заплащане на дадения задатък/капаро по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, е чл. 93, ал.

2 ЗЗД. Макар и да е квалифицирал иска като такъв по чл. 55, ал. 1, т. 3 ЗЗД - за връщане на даденото капаро поради разваляне на предварителния договор от купувача поради виновно неизпълнение на задължения по него от продавачите, решението на въззивния съд не е недопустимо, тъй като дадената от съда неправилна квалификация на исковата претенция, с която е сезиран обуславя правилността, а не допустимостта на решението, тъй като първоинстанционният съд се е произнесъл по заявените от ищеца обстоятелства и искания.