Решение № 23884 от 31.12.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 23884 гр. София, 31.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на трети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. И.ОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20251110116981 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на глава осемнадесета, Раздел I, чл. 235 ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от „Е.А.“ ООД, с която срещу етажните собственици от ЕС от адрес: гр. ********, комплекс „********“, представлявани от управителя О. С., са предявени искове по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията, взети на проведено на 27.02.2025 г. общо събрание на етажните собственици.

С исковата молба ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сградата – ******** с площ 108 кв.м., заедно с ********, находящи се в сутерена на сградата, всеки с полощ 18,70 кв.м. На 01.12.2024 г. ищецът сключил договор за наем с „П.С.И.“ ЕООД, представлявано от Е. В., за срок от две години. На 21.02.2025 г. на ищеца е била връчена покана за провеждане на ОС на 27.02.2025 г., изпратена на имейла на адвокатското дружество, обслужващо ищеца. Твърди да е нарушено правилото на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, тъй като не бил спазен срокът между обявяването на поканата и свикването на ОС, а освен това в поканата не били посочени лицата, които свикват ОС, не било посочено решение относно извеждането на кои лица ще се обсъжда на събранието и на какво основание.

Такова е било проведено на 27.02.2025 г. и на същото, въпреки предварително обявения дневен ред е било взето само едно решение - за изваждане за срок от три години на обитателите на а********. В. и съпруга Г. В.. Поддържа се събранието да е свикано и проведено незаконосъобразно, като освен допуснати пороци във връзка с обявяване на поканата за същото, при провеждането му не били отбелязани явилите се лица, притежаваните от тях идеални части, към кой самостоятелен обект принадлежат и как са гласували отделните собственици.

Оспорва съдържанието на съставения протокол по отношение на действително 1 присъствалите и гласувалите лица. Оспорва да е спазен редът по чл. 45, ал. 2 ЗС – наемателите да са били предупредени по надлежния ред от управителя за конкретно извършени нарушения. Твърди също така да са допуснати нарушения при обявяването на протокола от проведеното събрание – за поставяне на съобщението не е бил съставен протокол, същият не е бил връчен с приложенията му на ищеца, нито на обитателите на имота. Моли за отмяна на взетото решение и за присъждане на разноски за производството.

Ответниците са подали в срок отговор на исковата молба, с който оспорват предявения иск и всички основания, наведени от ищеца относно порочността на свикването и провеждането на общото събрание. Поканата за свикване на ОС е била поставена на 19.02.2025 г., същата е съдържала датата и часа на провеждане на събранието, дневния ред, подписана е била от председателя на УС на ЕС.

Твърдят във връзка с проведеното ОС да е съставен списък на присъствалите лица, обект, за който са се явили, както и притежаваните идеални части, като поддържа да са присъствали 80,48 % от идеалните части, какъвто кворум е бил отразен и в протокола. Ответниците поддържат, че собственикът на А******** бил уведомен за наличието на проблеми с негови наематели още през м.11.2024 г., когато въпросът е бил подложен на обсъждане на проведено на 20.11.2024 г. ОС, на което съгласно решение № 14 и решение № 15 собственикът на имота е бил уведомен за решението на етажните собственици да предприеме действия за прекратяване на договора си за наем с конкретните наематели. Уведомително писмо до собственика на ********, съдържащо предупреждение с описани конкретни нарушения, извършени от наемателите, е било изпратено до ищеца на 04.02.2025 г.

Собственикът е бил предупреден, че следва да прекрати договора за наем, а наемателите да напуснат сградата. За проблем с наемателите на ищеца етажни собственици са сигнализирали и органите на реда. Твърдят също така да е бил съставен протокол за поставено съобщение за изготвяне на протокола от процесното ОС. В обобщение на доводите, изложени с отговора, ответниците молят за отхвърлянето на иска.

Софийски районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите на страните, заявени в хода на производството, намира за установено следното от фактическа страна:

Не е спорно между страните, че ищецът е собственик на самостоятелен обект с идентификатор ******** с адрес на имота: гр. ********.

Не е спорно също така, че по силата на договор за наем на недвижим имот от 01.12.2024 г. ищецът е предоставил ползването на ********, както и на два ******** в сутерена на сградата срещу заплащането на наемна цена на „П.С.И.“ ЕООД, представлявано от Е. В.. Съгласно посоченото с договор за наем ателието е уговорено да се използва за жилищно нужди и като офис.

Страните не оспорват и факта, че ******** се обитава от г-жа Е. В., от съпруга й г-н Г. В. и детето им.

От събраните в производството писмени доказателства, настоящият състав приема за установено, че на 19.02.2025 г, в 16:54 ч. на информационно табло в сградата е била поставена покана за общо събрание на етажната собственост, което е предвидено да се проведе на 27.02.2025 г. Поканата съдържа зададения за събранието дневен ред, като под т. 2 е посочено, че ще се обсъжда вземането на решение относно междусъседски конфликт с проблемни наематели, и 2 предложение за гласуване на решение за изгонване на проблемните наематели от сградата и забрана за повторно настаняване съгласно ЗУЕС и ЗС. Съставен е бил протокол за поставяне на поканата на 19.02.2025 г., подписан от г-н О. С. и един свидетел (г-жа Ж. Й.).

С исковата молба е представена извадка на хартиен носител от ел.поща, съгласно която на 21.02.2025 г. „Д.С.“ ЕООД е изпратило до ел.адрес ********поканата за общо събрание на 27.02.2025 г.

На 12.03.2025 г. от страна на ищеца чрез представител е изпратено електронно писмо до „Д.С.“ ЕООД с искане да бъде изпратен протокол за взетите решения на проведеното общо събрание.

Приет като доказателство е протокол за проведеното на 27.02.2025 г. общо събрание на собствениците на жилища и обекти в сградата, находяща се в гр.

********. В същия е посочено, че присъстват собственици с право на глас, притежаващи 80,48 % иди.ч. от общите части на сградата и събранието е било открито. За протоколчик е избран представител на „Д.С.“ ЕООД, а за председателстващ събранието – г-н О. С., председател на УС на ЕС. На гласуване е бил подложен предварително обявения в поканата дневен ред. В протокола е отразено, че е постъпило предложение с оглед важността и сериозността на междусъседски конфликт в сградата, дневният ред да бъде изменени и да бъде дискутирана т. 2 от дневния ред, като за това предложение са гласували 100 % от представените ид.ч. Общото събрание е констатирало, че с писмо от 04.02.2025 г. е уведомило собственика на ********, че ползвателите на имота систематично нарушават решенията на ОС и Правилника за вътрешния ред на сградата, като действията им, изразяващи се в грубо отношение към живущите в ********, включващо вербални обиди, агресивни заплахи за физическа саморазправа, в т.ч. използване на хладни и огнестрелни оръжия, системно нарушаване на тишината между 14:00 ч. и 16:00 ч., както и след 22:00 ч., хвърляне на бомбички от терасата, викане, блъскане на предмети по стените, свирене с тромби, целодневно слушане на силна музика, използване на груби обидни думи и квалификации към живеещото с тях дете пред обитатели на комплекса, паркиране на автомобилите на семейството в маневрените пространства на гаражите, създаващо риск за безопасността, демонстративно носене на огнестрелно оръжие, са обект на многократни жалби от УС и останалите собственици на обекти в сградата до компетентните органи, но въпреки това поведението им е нарушаващо добрите нрави, така и реални действия, които биха могли да бъдат квалифицирани като престъпления, с оглед което е взело решение по т. 3 от протокола за изваждане за срок от 3 години на обитателите на ********, ********, а именно: Г. Ж. В. и Е. С.

В.. Гласували за решението са 100 % от представените на събранието ид.ч., съставляващи 80,48 % от всички ид.ч. от сградата и 81,32 % от всички ид.ч. без ид.ч. към ********. УС на ЕС е упълномощен да предприеме необходимите действия за снабдяване с изпълнителен лист за принудително извеждане на обитателите от имота. Протоколът е подписан от протоколчика и от председателстващия общото събрание.

С отговора на исковата молба са представени списъците на собствениците, присъствали на събранието с посочени самостоятелните обекти, които притежават и прилежащите към тях идеални части.

Видно от съдържанието на протокола на л. 98 от делото на 06.03.2025 г. на информационното табло във фоайето на сградата е било поставено съобщение, че е 3 изготвен протоколът от проведено на 27.02.2025 г. общо събрание. Протоколът е подписан от представител на „Д.С.“ ЕООД и един свидетел (А. С.). Като доказателство по делото е прието и съобщението за изготвен протокол, като на етажните собственици е указано, че копие от протокола е оставен на разположение в портиерната на сградата и такъв може да бъ6де предоставен при поискване от „Д.С.“ ЕООД. Съобщението е подписано за управител на ЕС, като ищецът е оспорил това да е подписът на председателя на УС г-н О. С..

Като доказателство по делото е приет протокол за проведено на 20.11.2024 г. общо събрание на собствениците от етажната собственост от процесния адрес.

Съгласно същия по т. 5 от дневния ред (т.„Разни“) е коментирано конфликтно семейство, наематели в сградата, които създават проблеми на техни преки съседи.

Посочено е, че случаите не са единични и се е стигало до намеса от страна на органи на реда. Собственикът на имота е предприел действия и е прекратил договора си с тях. Поради наемане на ново жилище в комплекса от семейството и възобновяване на проблемите с други съседи, общото събрание е приканило представител на собственика, за който е отразено, че присъства на събранието, да информира пълномощника си. Взетото решение по тази точка гласи собственикът на имота да бъде информиран за проблемите, които наемателите му създават на останалите собственици, като етажната собственост се обединява около необходимостта от предприемане на действия по прекратяване на договора за наем с конкретните наематели.

Установява се на следващо място от приетите по делото писмени доказателства, че до г-н И. Г., посочен като собственик на ********, е отправено писмено изявление, с което последният е уведомен, че ползвателите на ******** извършват действия, нарушаващи спокойното съжителство, общоприети норми и Правилника за вътрешния ред в ЕС, като проявяват грубо отношение към живущите, вербални обиди и повишен тон, агресивни заплахи за физическа саморазправа, използване на хладни и огнестрелни оръжия, системно нарушаване на тишината между 14:00 ч. и 16:00 ч., както и след 22:00 ч., хвърляне на бомбички от терасата, викане, блъскане на предмети по стените, свирене с тромби, целодневно слушане на силна музика, използване на груби обидни думи и квалификации към живеещото с тях дете пред обитатели на комплекса, ежедневно паркиране на автомобилите на семейството в маневрените пространства на гаражите, създаващо риск за безопасността, демонстративно носене на огнестрелно оръжие. В писмото до г-н Г. са описани конкретни ситуации от 03.09.2024 г., 10.01.2025 г., 22.01.2025 г. Отправена е молба до г-н Г. в качеството му на собственик да окаже съдействие и да прекрати договора за наем с наемателите си в 7- дневен срок от получаване на изявлението. Г-н Г. е уведомен, че са били подавани сигнали във връзка с поведението на обитателите на ******** до органите на реда.

Като доказателства по делото са приети и изпратени от отделни собственици на обекти в сградата до г-н Г. електронни писма, съдържащи оплаквания от поведението на обитателите на ********.

Приет в настоящото производство е и Правилник за вътрешния ред в етажната собственост.