Решение № 200 от 17.07.2024, Окръжен съд - Добрич

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 200 гр. гр. Добрич, 17.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Жечка Н. Маргенова Томова при участието на секретаря Павлина Ж. Пенева като разгледа докладваното от Жечка Н. Маргенова Томова Гражданско дело № 20233200100776 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба вх.№6970/07.11.2023г. на Община Н.К., с.Н.К., пл.№23-ти септември“№5, БУЛСТАТ 000931568, представлявана от кмета Ф.М.Н., чрез упълномощения адв.В. К.- ШАК, с която срещу Р. С. Ф. с ЕГН ********** от гр.Добрич, ***, са предявени кумулативно съединени осъдителни искове по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86, ал.

1 от ЗЗД, а именно: за сумата от 32 432.73лева, представляваща неплатена наемна цена за стопанската 2022/2023г. по договор №137/10.12.2019г., вписан в СлВп-Н.П. като акт №149, т.ІІІ, д.№1708/2019г., вх.рег.№4064/20.12.2019г., за наем на имоти от общински поземлен фонд, находящи се в землището на с.В.,общ.Н.К., с №*** и площ от 101.065дка, с №*** с площ от 99.261дка и с №*** и площ от 276.377дка; за сумата от 4 144.89лева, обезщетение за забава плащането на наемната цена за стопанската 2022/2023г., определено по размер на законната лихва върху главницата от 32432.73лева за периода 01.10.2022г.-31.10.2023г.; за сумата от 117 071лева представляваща неплатена наемна цена, от която 58535.62лева за стопанската 2021/2022г и 58535.62лева за 2022/2023г., по договор №127/27.02.2020г., вписан в СлВп-Н.П. като акт №137, т.І, д.№275/2021г., вх.рег.

№584/04.03.2020г., за наем на имот от общински поземлен фонд, находящ се в землището на с.В., общ.Н.К. с №*** и площ от 818.680дка; за сумата 1 от 20 896.50лева, обезщетение за забава плащането на наемната цена за двете стопански години, определено по размер на законната лихва, от която 13 415.68лева върху главницата от 58535.62лева за стопанската 2021/2022г., за периода 01.10.2021г.-31.10.2023г. и 7 480.82лева върху главницата от 58535.62лева за стопанската 2022/2023г. за периода 01.10.1022г.-31.10.2023г.

Обосноваващите претенцията на ищеца обстоятелства, изложени в искова молба вх.№6970/07.11.2023г., се свеждат до твърдения за наличие на облигационни отношения между страните, породени от два договора за наем на земеделски имоти от общински поземлен фонд, находящи се в землището на с.В., общ.Н.К.. Единият договор е от 10.12.2019г. с №137, вписан в СлВпгр.Н.П. с вх.рег.№4064/20.12.2019г. като акт №149, т.ІІІ, д.№1708/2019г., с предмет три земеделски имота- с №*** и площ от 101.065дка, с №*** и площ от 99.261дка и с №*** и площ от 276.377дка.

Другият договор е от 27.02.2020г. с №127, вписан в СлВп-гр.Н.П. с вх.рег.

№584/04.03.2020г., като акт №137, т.І, дело №275/2020г., с предмет един земеделски имот- с №*** и площ от 818.680дка.

Излага се и, че ответникът-наемател не е заплатил договорената годишна наемна цена за стопанската 2021г./2022г. от общо 32 432.73лева по договор с №137/10.12.2019г. и за стопанските 2021г./2022г. и 2022г./2023г. от по 58 535.62лева по договора с №127/27.02.2020г., при уговорено авансово плащане до тридесети септември на предходната стопанска година. Плащане не последвало и след изпратена покана за доброволно изпълнение изх.№9400-34/10-01.2023г.

В писмен отговор вх.№515/23.01.2024г. ответникът Р. С. Ф. оспорва предявените искове като се позовава на неизпълнение на задълженията на ищеца–наемодател да предаде наетите имоти и на пороци на двата договора.

Конкретно твърди да няма парични задължения към ищеца, произтичащи от двата договора, тъй като не е ползвал и обработвал имотите. Общинатанаемодател не му предала имотите, същите не били добре индивидуализирани и нямало как да му бъдат предоставени за ползване, за да бъде въведен в заблуждение в договорите било упоменато, че не се подписва приемопредавателен протокол. Договорите имали невъзможен срок, предмет и дата на предаване, предвид на това, че единият договор бил сключен на 10.12.2019г., другият на

27.02.2020г., нямало как имотите да са му

2 предоставени за ползване най-късно на 30.09.2019г., нямало правно основание за това; датата на сключване и на двата договора следвала датата на влизането им в сила -01.10.2019г., а договорът от 27.02.2020г. бил сключен и за стопанската 2019г., която към датата на сключването му била изтекла;

Общината не била собственик на ПИ №*** с площ от 10.002кв.м, както и на парцел с площ от 818.680дка съставляващ имот №***, тъй като площта му била с около 200дка по-малко, поради което договорът имал невъзможен предмет.

Правната квалификация на осъдителните искове е такава по чл.232, ал.2 от ЗЗД и по чл.86, ал.1 от ЗЗД - искове на наемодател срещу наемател за неплатена наемна цена и обезщетение за вреди от забава плащането и.

Не е спорен между страните факта, установява се от представените писмени документи/четири АОС от 1997г. и от 1912г./, че се касае за земеделски имоти общинска собственост. Възраженията на ответника относно правата на общината по отношение на имот №*** с площ от 10.002дка са ирелевантни, тъй като в предмета на спора не са облигационни отношения по повод ползване на този имот. Вън от това за съществуването на наемно правоотношение, което е облигационно, по принцип е ирелевантен въпросът за собствеността на отдадения под наем имот. Трайната съдебна практика приема, че правата и задълженията на наемодателя произтичат не от правото му на собственост върху вещта, а от наемния договор.

Правоотношенията, свързани с отдаване под наем на земеделски имоти общинска собственост се уреждат от ЗОС, явяващи се специални спрямо ЗЗД и дерогиращи общите му правила относно отношенията между правните субекти по повод този вид имоти, които са уредени със специални правила. По отношения на наемните правоотношения свързани с имоти, общинска собственост договорът за наем е формален, като за сключването му е предвиден специален ред и форма. В случая липсва спор, че и двата договора са сключени в резултат на проведен търг с явно наддаване, както е и отразено в тях, липсва спор и относно законосъобразността на проведената тръжна процедура. Няма спор, че ответникът е участника, който е спечелил търга, респ., че въз основа на резултатите и в съответствие с условията на проведените търгове са сключени и процесните два договора. Така по силата на сключения договор №137/10.12.2019г., вписан в СлВп-гр.Н.П. с вх.рег.

3

№4064/20.12.2019г. като акт №149, т.ІІІ, д.№1708/2019г., Община Н.К. се е задължила да предостави на ответника за временно и възмездно ползване три земеделски имота от общински поземлен фонд, находящи се в землището на с.В., общ.Н.К. - с №*** и площ от 101.065дка, с №*** и площ от 99.261дка и с №*** и площ от 276.377дка. По силата на сключения договор №127/27.02.2020г., вписан в СлВп-гр.Н.П. с вх.рег.№584/04.03.2020г., като акт №137, т.І, дело №275/2020г., Община Н.К. се е задължила да предостави на ответника за временно и възмездно ползване един земеделски имот от общински поземлен фонд, находящ се в землището на с.В., общ.Н.К. с №*** и площ от 818.680дка.

Принципно, страните по договор от вида на процесните, респ. за имоти от вида на процесните, трябва да постигнат съгласие относно предоставяната за временно ползване вещ и относно възнаграждението /цената/, която наемателят дължи за предоставеното му ползване на вещта. В случая договорите са резултат от участието на ответника в надлежно проведена тръжна процедура, подписани от двете страни, респ.такова съгласие е постигнато. Земеделските имоти са достатъчно индивидуализирани като кадастрална единица с посочване на кадастрален идентификатор, посочване на местност и площ, но най-вече с посочване на техните граници, които ги обособяват от останалата земна повърхност. Недоказано е възражението на ответника, че имотът, предмет на договор №127/27.02.2020г.- с №*** и площ от 818.680дка, е с 200дка по-малък, поради което е с невъзможен предмет /възражение по чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД/. Вън от това за да се постигнат последиците на нищожността, невъзможността/фактическа или правна/ следва да е пълна. В конкретния случай няма основание да се приеме, че липсва вещ, обект на правоотношението -договора за наем с №127/27.02.2020г. Изрично и ясно е волеизявлението на съконтрахентите и относно уговорената годишна наемна цена – 32 442.73лева общо за три имота, предмет на договор №137/10.12.2019г., и 58 535.62лева за имота , предмет на договор №127/27.02.2020г., платима и по двата договора авансово до 30.09 на предходната стопанска година. По идентичен начин е уговорен срока на действие и на двата договора- „за стопанските 2019-2023г.“, „в сила от 01.10.2019г. и действа до 30.09.2023г.“, т.е. за 4 стопански години, предвид уговореното времетраене на действието им чрез „стопански години“/под „стопанска година“ се разбира периода от 1 октомври на текущата календарна 4 година до 1 октомври на следващата календарна година/ с начална дата 01.10.2019г., когато започва стопанската 2019/2020г. и край 30.09.2023г., когато свършва стопанската 2022/2023г. Неоснователно е възражението на ответника относно наличието на невъзможен срок като съществен порок на двата договора, тъй като датата на влизането им в сила предхожда датата на сключването им. Договорът за наем е консенсуален. Счита се сключен от момента на постигане на съгласие между страните и ги обвързва за определен интервал от време- наетата вещ се предоставя за временно ползване, т.е. за определен срок. Срокът не принадлежи към съществените елементи на договора за наем, има значение за продължителността на съществуване на наемното правоотношение и прекратяването на договора, но липсата на срок няма да доведе до нищожността му. Началото на наемния договор обикновено е моментът на сключване на договора или съответно момента, който са договорили страни. Обстоятелството, че в случая началото на действие на договорите и продължителността на действието им/срокът им/ са определени от договарящите с посочване началото на първата стопанска година, чрез каквато мерна единица е определен периода на действие, което предхожда датата на сключването им, не води до извод, че срокът е невъзможен или уговорките относно срока са неясни. Дори и да беше така, яснота за периода ,за който се предоставя ползването и се дължи наемна цена може да се изведе по пътя на тълкуване и прилагане на обичайните правила -уговорения срок на ползване в случая е за четири години като началото на първата година е началото на стопанската 2019/2010г.и се дължи годишна наемна цена за всяка от четирите години, първата от които е стопанската 2019/2020г., а последната стопанската 2022/2023г.

Няма спор, че за първите три години от действието на договор №137/10.12.2019г. ответникът е платил постигнатата в резултат на търга и изрично договорена годишна наемна цена от по 32 432.73лева за всяка година от действието му, а по договор №127/27.02.2020г. е патил годишната наемна цена за първите две години от по 58535.62лева, в който смисъл са и представените от ищеца извадки от електронна система за документооборота, според пояснението на пълномощника му относно начина на съставяне на документите. Няма спор, че наемната цена по договор №137/10.12.2019г. за последната, четвърта година от действие на договора- стопанската 2022/2023г., както и по договор №127/27.02.2020г. за последните две години 5 от действието му -стопанските 2021/2022г. и 2022/2023г. не е платена, респ. не се твърди и не са ангажирани доказателства от ответника за обратното.

Спори се за това дали наемателят има основание да откаже изпълнението на поетото задължение за наемно възнаграждение за процесните стопански години по причина, че имотите не са му предадени.

Несъмнено предаването на имотите, предмет на договорите е в изпълнение на поетото от наемодателя задължение, а изпълнението на поетото задължение от наемателя да заплати наемната цена е неразривно свързано и обусловено от изпълнението на задължението на наемодателя да му предостави за ползване вещта, като реално предаде държането й. Ако наемодателят не изпълни задължението си да предаде вещта, не се поражда насрещното задължение на наемателя да плати наемната цена.