Решение № 38 от 06.02.2026, Окръжен съд - Стара Загора

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 38 гр. С.З., 06.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – С.З. в публично заседание на шестнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Трифон Ив. Минчев при участието на секретаря Д. М. Калчева като разгледа докладваното от Трифон Ив. Минчев Търговско дело № 20245500900021 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба от Х. В. И. от гр.С. против „А.И.“ ООД – гр.С.З., изпратена по подсъдност от С. градски съд.

С разпореждане № 531/27.03.2024г., съдът е съединил за общо разглеждане т.д. № 75/2024г. към настоящото търговско дело № 21/2024г.

Ищецът твърди в исковата молба, че е собственик на ПИ *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., одобрени със заповед № РД-18-95/18.12.2015 г. на изпълнителния директор на АГКК, гр. С., с административен адрес: гр. С., **, площ по кадастрална скица - 1 031 кв.м., а по легитимиращ документ за собственост - 1 040 кв. м.; стар идентификатор няма; номер по предходен план -358, квартал 19, парцел II по плана на гр. С., **, при съседи: ПИ ***, ПИ ***, ПИ *** и

ПИ *** - срв. договор за доброволна делба на недвижим имот, представляващ акт № 71, том 111, peг. № 09177/19.06.2014 г. на горепосочения нотариус, съответно със сигнатура на Служба по вписванията, гр. С.: том VII, № 188, вх. peг. 29926/19.06.2014 г., партидна книга, стр. 14036, както и скица на поземлен имот № 15-50262214.10.2016 г., издадена от СГКК, гр. С..

Посочено е, че на 25.06.2014 г. ищецът, действащ като учредител на правото на строеж, и ответното дружество - като приемател на това право, 1 сключват предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване в имота по т. 1 на исковата молба на жилищна сграда с конкретни обекти в нея, за която вече е бил налице одобрен идеен архитектурен проект.

Сочи се, че съгласно с т. 1.1. на предварителния договор учредителят на правото на строеж си е запазил това право за редица обекти, включително и за ателие 4 (четири), състоящо се от две нива, първото от които със застроена площ от 41 кв. м. и прилежаща тераса от 95 кв. м., разположени на шести етаж, а второто - на седми етаж, със застроена площ от 25 кв. м., заедно с тавански помещения с номера 1, 2, 3, 4 и 5, разположени на шести етаж с обща застроена площ на тези помещения от 142,29 кв. м.

Изложено е, че съгласно с т.4.8. на предварителния договор, приемателят на правото на строеж се е задължил за своя сметка да извърши цялостно преустройство на ателието и складовите помещения по предходната точка на исковата молба, така че да бъдат обединени в един обект с жилищна функция. Това приемателят е следвало да извърши в 3 (три)-месечен срок, смятано от датата на протокола за въвеждане на сградата в експлоатация.

Сочи се, че съгласно с т. 2.6. на предварителния договор приемателят на правото на строеж се е задължил да построи в напълно завършен вид жилищната сграда, вкл. с изпълнени външни връзки, и да получи надлежно удостоверение за въвеждането й в експлоатация в срок от 24 (двадесет и четири) месеца, смятано от датата на издаване на протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа.

Този протокол е издаден на 09.10.2014 г., т. е. падежът на задължението по предходното изречение е бил на датата 09.10.2016 г. - срв. протокола.

Заявява се, че окончателният договор за учредяване на право на строеж във формата на нотариален акт се сключва на 07.08.2014 г. - срв. нот. акт № 60, том IV, peг. № 12240, дело № 0595/2014 г. на В.Б., нотариус с peг. № 302 на Нотариална камара на Република България и район на действие С.я районен съд, съответно със сигнатура на Служба по вписванията, гр. С.: вх. peг. № 39552/07.08.2014 г., акт № 79, том XCV, дело № 30161, партидна книга стр.

14036, при което в същия изрично се инкорпорира и съдържанието на предварителния договор - срв. т. 1 от раздел Ш-и на нотариалния акт.

Ищецът твърди, че е собственик и на офис № 1 с административен 2 адрес: гр. С., **, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор **, разположен в сграда с идентификатор ** построена в поземлен имот с идентификатор ** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., одобрени със заповед № РД-18-95/18.12.2015 г., издадена от изпълнителния директорна АГКК, гр. С. - срв. б. „Б“ на стр.1-а от договор за доброволна делба на недвижим имот, цитиран в т. 1 на исковата молба и схема на самостоятелен обект в сграда № 15-979175-07.09.2021г., издадена от СГКК, гр. С..

Сочи се, че по силата на неформален договор за заем за послужване, ищецът предоставя на ответника за безвъзмездно ползване за срока на изпълнение на предварителния договор, т. е. до и включително 09.10.2016 г., първо ниво на описания в т. 8 на исковата молба офис № 1, който е бил напълно обзаведен за офис именно на търговец, занимаващ се с предприемачество в областта на строителството, което вече 30 години е и занятието на ищеца. Мотивите за предоставянето на частта от офиса, и то безвъзмездно, е съображението за бързина на строителството на сградата по т.

1 на исковата молба, тъй като двете сгради се намират една от друга на минути пеши ход, което крайно улеснява ръководенето и контрола на СМР, извършвани на обекта по предварителния договор;

Посочва се, че ответникът обаче, естествено по причина гореказаното крайно забавяне на изпълнението на предварителния и окончателния договори за учредявяне на право на строеж, преустановява ползването на гореописаното ниво на ателие № 1 едва в средата на м. декември 2019 г., когато се пренася в свой офис, разположен в сградата по т. 1 на исковата молба. Поради това, ищецът, който също пренася своя офис в новата сграда, а именно в ателие № 2, е лишен от възможността да получава наем, т. е. ползи, от офис № 1 до размера на частта от наема, който би получил от този самостоятелен обект в сграда за неговото първо ниво при съвместно отдаване под наем на целия офис, както и става по- късно. Частта от наема за обзаведеното първо ниво определя на средно 800 лв. месечно за целия исков период по тази претенция. Сочи, че този период включва времето от и включително 10.10.2016 г., до и включително 10.12.2019 г., т. е. срок от 38 месеца, което прави сума в общ размер от 30 400 лв., с която ищецът се е обеднил, а ответникът - обогатил. Сочи, че за това разместване на материални 3 блага, които са свързани едно с друго, липсва правно основание. Твърди, че поради това, сумата на неоснователното обогатяване в казания размер - 30 400 лв., също се дължи от ответника на ищеца, заедно със законната лихва върху същата, смятано от и включително деня на предявяването на този иск, до окончателното й изплащане.

Заявява, че изложеното по-горе се установява освен от вече цитираните документи, още и от приложените към исковата молба други такива, чиято относимост и допустимост се посочва тук по-долу, а именно: споразумение от 16.12.2019 г. към нотариалния акт за учредяване на право на строеж, относно недовършените работи в сградата по т. 1 на исковата молба и преустроеното ателие № 4; електронно писмо на ищеца до ответното дружество с дата 08.12.2022 г. относно все още неизпълнените работи в същия обект; удостоверение от 20.01.2020 г. за въвеждане в експлоатация на сградата по т, 1 на исковата молба; договори за наем на ап. № 5 с подземен гараж № 3 от 29.06.2022 г. и наемател К.Р.Б., и от 31.01.2023 г. с наемател Л.Л.; договори за наем на ап. № 6 с подземен гараж № 7 от 22.10.2020 г. с наемател А.О., и от 04.11.2021г. с наемател Б.В.К.; договори за наем на ап. № 7 и подземен гараж № 2 от 14.04.2021 г. с наемател П.К., и от 01.10.2022г. с наемател Й.В.; договори за наем на ап. № 8 и подземен гараж № 6 от 12.11.2020 г. и наемател Е.Х.С. К.Д.Х., и от 08.02.2023 г. с наемател Я.К., както и; договор за наем на офиси 1 и 2 от 08.09.2021 г. с наемател „Д.М.“ ЕООД, Е ИК **, с нотариална заверка на подписите на страните по договора с peг. № 16546/08.09.2021 г. на нотариус В.Б..

Ищецът моли, да се постанови решение, с което да се осъди ответното дружество да му заплати следните парични суми:

- Сумата от 30 400 лв., представляващи обезщетение за неоснователно обогатяване поради ползването от ответника на първо ниво от офис 1, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор **.22 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., одобрена със заповед № РД-18-95/18.12.2015 г. на изпълнителния директор на СГКК, гр. С., с административен адрес: гр. С., **, за времето от и включително 10.10.2016 г., до и включително 10.12.2019 г., заедно със законната лихва върху тази главница, смятано от деня на предявяването на този иск, до окончателното й изплащане, както и всички деловодни разноски.

4

В законния срок ответникът е депозирал по делото отговор на искова молба, с който оспорва изцяло предявените искове - по основание и размер.

Не спори, че на 07.08.2014 г. е сключен Договор за учредяване на право на строеж, материализиран в н.а.№ 60 том IV рег.№ 12240 дело № 0595/2014 г. по описа на Нотариус В.Б., вписана под № 302 в peг. на Нот. камара, с район на действие: СРС, съгласно който ищецът е учредил право на строеж на търговско дружество - „А.И.“ ООД, ЕИК ** /както и на физическото лице М.П. Х.ва, ЕГН:**********/ върху описания в т.1 от исковата молба недвижим имот, срещу което следва да получат като обезщетение в тяхна изключителна собственост част от построените имоти, изрично посочени, както следва:

В раздел I т.1 от договора са описани имотите, които следва да получи в изключителна собственост ищеца Х. В. И., в Раздел II т.1 от договора са описани тези - за М.П. Х.ва, на която Х. И. е отстъпил право на строеж за тези обекти, а в Раздел II т.2 са описани имотите, които следва да получи дружеството.

Сочи се, че в замяна на отстъпеното му право на строеж „А.И.“ ООД се задължава да построи за своя сметка, труд и всички необходими инвестиции до степен на завършеност, съобразно подписаните предварителен договор между страните по настоящия договор от 25.06.2014 г. и Анекс № 1 към него от 01.08.2014 г. и съобразно одобрен идеен архитектурен проект на собственика-учредител Х. В. И., изброените в раздел първи т.1 и в раздел втори т.1 недвижими имоти.

Заявява, че не се спори, че договорът е изпълнен от „А.И.“ ООД съгласно одобрения идеен и технически архитектурен проект, в т.ч. и одобрената екзекутивна документация на 19.09.2019 г. в р-н ** СО. Изграждането на сградата е завършено, за което е подписан и надлежен акт образец 15 на 27.12.2019 г. и въведена в експлоатация, за което е издадено и Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 46/20.01.2020 г. от Главния архитект на С. община. Посочва се, че съдържанието на акт образец 15 е предварително съгласувано от управителя на „А.И."ООД с ищеца, за което е съставен и протокол от 16.12.2019 година.

Изложено е, че с протокол, подписан между страните на 28.04.2020г. се констатира, че неизпълнените и описани в протокола от 16.12.2019 г. действия 5 са изпълнени и ищецът е приел средствата за достъп /ключове, ел. чипове/ до обектите - негова собственост в сградата.

Твърди се, че на 28.04.2020 г. всички обекти, съгласно изискванията на ЗУТ, одобреният идеен и технически проект и екзекутивита не само са окончателно приключени, но и предадени. Към тази дата задълженията на „А.И." ООД са окончателно изпълнени съгласно договора, сключен с ищеца от 25.06.2014 г. и анекса към него от 01.08.2014г.

Представя като писмени доказателства в тази връзка следните документи:

Одобрен идеен архитектурен проект от 28.08.2012г.

Одобрен технически архитектурен проект от 28.01.2015г.

Споразумение от 16.12.2019 г. между страните

Акт образец 15/27.12.2019 г.

Протокол от 28.04.2020 г.

Сочи се, че задължението на ответното дружество за извършване на изпълнение на строителството при спазване на законовите изисквания и правила, т.е. съгласно утвърдения идеен архитектурен проект, техническата документация, съответните разпоредби на ЗУТ и подзаконовите нормативни актове, е изрично посочено в предварителния договор, чиито клаузи се потвърждават и в Договора от 07.08.2014 г.

Заявява, че нещо повече, в тях изрично е регламентирана и отговорността при констатирани нарушения от страна на строителя / т.7.2 от ПЗР - раздел 7 от договора от 25.06.2014 г.: „При налагане на санкции от държавните органи за допуснати нарушения при изпълнението на строителството, отговорността и санкциите са САМО ЗА СМЕТКА НА ПРИЕМАТЕЛЯ"/б.м. „А.И." ООД/.