Решение № 420 от 19.02.2026, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 420 гр. Бургас, 19.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА при участието на секретаря НЕДЯЛКА Й. ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА Гражданско дело № 20252120101495 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на С. Н. Т., ЕГН **********, адрес: гр. С., ***, против „Портфолио Бест пропъртис“ ЕООД, ЕИК 206295520, със седалище и адрес на управление: гр. Б., ***, представлявано от управителя Ч.И. Г., с която са предявени следните искове: главни искове за унищожаване поради измама на сключено между страните двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024г. и за връщане на сумата от 8000 лева на отпаднало основание, представляващо унищожено двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024г.; евентуален иск за връщане на сумата от 8000 лева на отпаднало основание, представляващо развалено двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024г., ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното плащане на сумата; евентуален иск за заплащане на сумата от 8000 лева на договорно основание, представляващо чл. 5 буква f от сключено между страните двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024г. Претендират се и разноски.

В исковата молба и уточнението към нея са изложени твърдения, че на 29.11.2024г. между страните е сключено двустранно споразумение за гаранционен депозит по силата, на което ищецът е заплатил на ответника сумата от 8000 лева - стоп депозит за закупуване недвижим имот в гр. С.В., *** в сграда в поземлен имот с идентификатор: ***.

Сумата се предавала със срок до 28.02.2025г., до която следвало да се сключи предварителен договор или окончателен договор. До сключване на двустранно споразумение за гаранционен депозит на 29.11.2024г. се стигнало, след като ищецът видял публикувана оферта в imot.bg за продажба на къща с двор и се свързал с ответника на база изложените 1 параметри в офертата. След сключване на споразумението ищецът установил, че горепосоченият недвижим имот не включва земята, както е посочено в офертата на Агенцията в imot.bg - че къщата се продава с двор 100 кв.м. След сключване на депозитното споразумение и извършена проверка ищецът установил, че токът за къщата е промишлен, което не отговаряло на твърденията на Агенцията в комуникацията с нея в продължение на повече от месец, че токът е битов за този обект. Агенцията знаела, че купувачът иска да закупи имота за поС.но обитаване и че е неговото съществено изискване токът за обекта да е битов, а не промишлен. Поддържа се, че по този начин ищецът е бил умишлено въведен в заблуждение от ответника относно предмета на споразумението за депозит - че се прехвърлят къщата с двора, а не само самостоятелните обекти без земята на сградата и че токът в сградата е битов, а не промишлен. Отбелязва се, че ищецът е сключил споразумението за депозит в резултат и единствено поради умишлено създадените у него неверни представи за други правни последици, а именно че се продава вила на два етажа с обща квадратура 215 кв.м., застроената част 115 кв.м. и двор 100 кв.м., както и че токът за обекта е битов. Поддържа се, че споразумението за депозит е унищожаемо поради измама, поради което ответникът иска унищожаването и връщане на дадения депозит в размер на 8000 лева като дадено на отпаднало основание.

Ищецът изпратил на Агенцията имейл от 20.02.2025 г. да коригират поведението си, но не последвал отговор и със следващ имейл от 25.02.2025 г. ищецът прекратил сключеното споразумение на 29.11.2024 г. по вина на Агенцията и поискал връщане на депозита в размер на 8000 лева. Твърди се, че ответникът не е изпълнил задълженията си по чл. 4, буква „b“ от споразумението - да не предлага имота на трети лица до изтичане на срока, както и по чл. 4 буква „е“ - да съхранява депозита за времето на действия на това споразумение. Поддържа се, че двустранното споразумение за депозит е развалено чрез имейл поради неизпълнение на задълженията на ответника, поради което ответникът дължи на ищеца връщане на дадения депозит в размер на 8000 лева като дадено на отпаднало основание.

Отбелязва се, че съгласно чл. 5 буква f от споразумението при установяване на друго възпрепятстващо или извънредно усложняващо продажбата обстоятелство, Агенцията се задължава да върне на Купувача сумата, предадена като депозит по този договор в срок до три работни дни и настоящото споразумение се прекратява. Поддържа се, че гореописаните обстоятелства относно двора и тока представляват възпрепятстващо или извънредно усложняващо продажбата обстоятелство съгласно чл. 5 буква f, поради което ответникът дължи връщане на дадения депозит в размер на 8000 лева на договорно основание - чл. 5 буква f от споразумението.

В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника, който оспорва предявените искове като недопустими и неоснователни, моли за отхвърлянето им и за присъждане на разноски.

Ответникът счита исковете за недопустими, тъй като са предявени при липса на пасивна процесуална легитимация. Не се оспорва, че претендираната сума в размер на 8 000 2 лева е преведена от Купувача на Агенцията като депозит за закупуването на процесния недвижим имот съгласно двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024г.

Твърди се, че съгласно тристранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024 г. със съгласието на Купувача Агенцията е превела по банков път сума в размер на 5 000 лева на Продавача Н.П.. Признава се, че след изразено недоволство от страна на ищеца по публикуваната оферта за предлагания имот, както и неясния статут около вида на електрическата енергия, която захранва имота, се е стигнало до отказ от подписването на предварителен и окончателен договор за покупко-продажба на имота от страна на ищеца.

Отбелязва се, че с платежно нареждане от 29.04.2025г. сума в размер на 3 000 лева е била върната на Купувача доброволно от Агенцията с основание: „възстановен депозит поради неосъществена сделка“. Поддържа се, че при това положение Купувачът следва да има претенция към Продавача за връщането на остатъка от депозита в размер на 5 000 лева, а не към Агенцията, тъй като с подписването на тристранното споразумение се изменят изцяло условията на предаване и връщане в полза на Купувача на общия заплатен депозит в размер на 8 000 лева.

По същество се оспорва претенцията за връщане на сумата от 8000 лева като дадена на отпаднало основание, представляващо развалено двустранно споразумение за депозит от 29.11.2024 г. Отбелязва се, че в електронно съобщение ищецът е направил изявление за прекратяване на двете споразумения, а не за развалянето им. Оспорват се твърденията, че Агенцията не е изпълнила задълженията си да съхранява депозита и да не предлагала имота на други лица по време на действието на споразумението. Сочи се, че с тристранно споразумение от 29.11.2024 г. ищецът се е съгласил част от депозита да бъде предаден на Продавача, а останалата част да остане в Агенцията. Евентуално се поддържа, че дори и да се приемат за развалени двете споразумения от 29.11.2024г., то ищецът следва да насочи претенцията си за възстановяване на частта от депозита в размер на 5 000 лева към самия Продавач, тъй като другата част от 3 000 лева е възстановена от Агенцията на ищеца на 29.04.2025 г.

По същество се оспорва и претенцията за връщане на сумата от 8000 лева на договорно основание - чл. 5 буква f от споразумението. Твърди се, че предвид подписаното тристранно споразумение и върнатата част от депозита, която Агенцията е съхранявала, ответникът няма качеството на длъжник към ищеца, респективно ищецът не е кредитор по споразуменията. Отбелязва се, че не са налице никакви вещни тежести, права на трети лица върху имота или съдебни дела. Сочи се, че съгласно т. 4 и т. 7 от тристранното споразумение в случай, че не се стигне до предварителен или окончателен договор по вина на Продавача, то Агенцията връща частта от депозита в размер на 3 000 лева, което е сторено, а останалата част, която е предадена на Продавача, се връща от него на Купувача.

Оспорва се по същество и претенцията за унищожаване на двустранното споразумение и за връщане на сумата от 8000 лева като дадена на отпаднало основание, представляващо унищожен договор. Поддържа се, че при положение, че е налице отказ от страна на Купувача да сключи сделка за процесния имот, направено волеизявление за 3 прекратяване на двете подписани споразумения и вследствие на това и връщане на частта от депозита от Агенцията на ищеца с основание „възстановен депозит поради неосъществена сделка“, липсва правен, икономически и финансов интерес за ответника да въведе в заблуждение ищеца да сключи сделката за имота, след като няма да получи уговореното комисионно възнаграждение и няма да се обогати от получения депозит по никакъв начин.

Изтъква се добросъвестното поведение на ответното дружество. Отбелязва се, че ищецът претендира унищожаване на двустранното споразумение, което в настоящия случай е предоговорено с тристранното споразумение и претенцията за унищожаване към ответното дружество се превръща в ирелевантна към разрешаването на спора, тъй като предмет на делото следва да бъде предадения депозит по подписаното тристранно споразумение за гаранционен депозит.

Правната квалификация на предявените искове е, както следва:

Конститутивен иск с правно основание чл. 29 вр. чл. 32 ЗЗД за унищожаване поради измама на сключено между страните двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024 г.

Осъдителен иск с правно основание чл. 34 ЗЗД за връщане на сумата от 8000 лева, получена на отпаднало основание, представляващо унищожено двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024 г.

Осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 вр. чл. 87, ал. 1 ЗЗД за връщане на сумата от 8000 лева, получена на отпаднало основание, представляващо развалено двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024 г.

Осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 вр. чл. 9 ЗЗД за реално изпълнение на договорното задължение за връщане на сумата от 8000 лева съгласно чл. 5 буква f от сключено между страните двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024 г.

Съдът, като взе предвид разпоредбите на закона, събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото е представенo двустранно споразумение за гаранционен депозит от 29.11.2024г., сключено между ответното дружество като депозитар и ищеца като депозант, по силата на който Т. предоставил на агенцията за недвижими имоти сумата от 8000 лева гаранционен депозит за декларирания от депозанта ангажимент относно сключване в качеството му на купувач на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и заплащане на капаро /първа вноска/ по предварителен договор или сключване на окончателен договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт за недвижим имот с адрес гр. С.В., ***, като самостоятелният обект „С“ и самостоятелният обект “D” се намира в сграда, разположена върху поземлен имот с идентификатор ***.

Уговорени са срок за сключване на нотариален акт – 28.02.2025г. и комисионно възнаграждение на агенцията в размер на 3% без ДДС от продажната цена на имота (100000 евро). В споразумението са уговорени следните задължения на депозитаря: да уведоми 4 незабавно продавача на недвижимия имот за получения депозит; да не предлага имота на трети лица до изтичане на срока за сключване на нотариален акт; както и да съхранява депозита за времето на действие на споразумението. В точка е 7 е предвидена хипотеза на сключване на тристранно споразумение и предаване на част от депозита на продавача.

Между страните не се спори, а и се установява от представеното по делото платежно нареждане, че сумата на депозита от 8000 лева е преведена от ищеца на ответното дружество на 29.11.2024г.

Представена е по делото обява в imot.bg за продажбата на къща в к.к. Е., обл. Б., 115 кв.м., двор 100 кв.м., ет. * от 2 – голяма тристайна вила, първа линия море, три самостоятелни спални, кухня, хол, 2 бани, 2 санитарни възела, 4 тераси. Къщата е единствената в комплекса, която има толкова голям двор. Вилата е на 2 етажа. Обща квадратура 215 кв.м., като застроената част е 115 кв.м. и двор 100 кв.м.