Решение № 260067 от 19.08.2020, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

Р

Е Ш Е

Н И Е

Номер 201 Година 2020, 19.08 Град Бургас

В ИМЕТО НА НАРОДА

Бургаски окръжен съд .………………….....…… граждански състав ……….……………

На петнадесети юли …………...............………..…… Година две хиляди и двадесета

В публично заседание в следния състав:

Председател: Радостина

Калиманова

Членове: ……………….………………

Съдебни заседатели: ……………….………………

Секретар …………………………….…… Жана Кметска ………..……………………………

Прокурор ……….....……………………………….........……………........……………….……… като разгледа докладваното от …………..………

Р. Калиманова ……………....………… гражданско дело номер ……… 1605 …… по описа за …... 2019 .….. година.

Производството по настоящото дело е образувано по повод исковите претенции на Ч.А.В., с постоянен адрес ***, Ж. б., дом *, квартал *, кв. * чрез процесуалния му пълномощник, със съдебен адресград София, ул. „Петър Парчевич“ №41, ет. 1, ап. 2 против Д.С.Х., ЕГН **********,***, ж. к. „Р.“, бл. *, вх. *, ап.

* за обявяване за нищожен на сключения между тях предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година поради липса на съгласие за съществен елемент от съдържанието му, както и за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 31700 евро, с която същият се е обогатил неоснователно поради начална липса за плащането и, ведно със законната лихва върху претендирания размер главница, считано от датата на депозиране на исковата молба до нейното окончателно плащане. При условията на евентуалност спрямо първия иск е предявен и се поддържа и осъдителен такъв против ответника за сумата от 31700 евро, с която същият се е обогатил неоснователно поради отпадане на основанието за нейното получаване от него и по-точно предвид осъщественото извънсъдебно разваляне на сключения между тях предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година, ведно със законната лихва върху претендирания размер главница от датата на разваляне на предварителния договор до окончателното и изплащане. Претендира се от ищцовата страна и присъждането на направените от нея съдебно-деловодни разноски. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства.

По отношение на иска за нищожност на предварителния договор:

Твърди се от ищеца, че на 22.10.2014 година между него и ответника бил сключен предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот - апартамент № В2, с площ от 84.95 кв. м., с идентификатор № ***, находящ се в жилищна страда „В”, идентификатор №***., изградена в УПИ с идентификатор № ***, находяща се в град Свети Влас, община Несебър, област Бургас, местността „Юрта - под пътя”, ведно със 7.27 кв. м. идеални части от общите части на сградата, състоящ се от две спални, дневна с кухня, баня и тоалетна и две тераси, при граници и съседи на същия етаж: №№***, ***, под обекта: няма, над обекта: №№***,

***, ведно с наличната мебелировка в апартамента към момента на подписване на договора.

В съответствие с чл. 2, ал. 1 от сключения договор той заплатил на ответника сумата от общо 31700 евро, както следва: на 24.10.2014 година - 6000 евро на ръка и на 07.11.2014 година - 25700 евро по банков път.

Към настоящия момент ответникът не бил изпълнил задължението си, съгласно чл. 1 във връзка чл. 3 от процесния договор да прехвърли правото на собственост върху горепосочения апартамент, нито съгласно чл. 4 да се снабди с всички документи, необходими за сключване на окончателния договор. С нотариална покана от 10.10.2019 година ответникът бил поканен да извърши дължимите съгласно договора правни и фактически действия. До настоящия момент той не бил предприел действия по снабдяване с нужните документи, нито по сключването на уговорения с предварителния договор окончателен такъв и прехвърляне на правото на собственост върху процесния имот.

Член 19, ал. 2 от ЗЗД изисквал предварителния договор да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, така че при липса на изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор същото да бъде заместено от съда по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Без съмнение обаче, предварителният договор трябвало да съдържа съгласие по всички клаузи на проектирания окончателен договор, на които поне една от страните дължи изпълнение на сключването на окончателен договор. Това било така, защото при отсъствието на съответната уговорка, предварителният договор щял има ефект, който някоя от страните не била желала. Видно от справка от имотния регистър към Агенция по вписванията, продавачът-ответник никога, включително към днешна дата не бил собственик на апартамент № В2, с площ от 84.95 кв. м., с идентификатор № ***, находящ се в жилищна сграда „В”, идентификатор ***., изградена в УПИ с идентификатор № ***, находища се в град Свети Влас, община Несебър, област Бургас, местността „Юрта - под пътя”.

Съществените елементи, които трябвало да фигурират в предварителния договор като минимално определяне на съдържанието му били клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, срока за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за заплащане на пълната продажна цена.

Липсата на един или повече от тези елементи давала основание да се приеме, че няма постигната обща воля за продажба на недвижим имот и водела до нищожност на предварителния договор поради липса на съгласие. В процесния предварителен договор липсвало съгласие в какъв срок следва да се сключи окончателния договор, което противоречало на разпоредбата в чл. 19, ал. 2 ЗЗД, предписваща, че предварителният договор трябва да съдържа всички съществени уговорки по окончателния договор.

Срокът за снабдяване на купувачите с нотариален акт бил един от съществените елементи на предварителния договор. Липсата на този основен елемент водел до нищожност на целия предварителен договор поради липса на съгласие, тъй като истинската воля на страните не можела да бъде установена.

Такъв един съществен пропуск в предварителния договор можел да доведе до невъзможност той да бъде изпълнен и дори до злоупотреба с право. Освен това, нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ставала неприложима в случая, тъй като към момента на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот продавачът можело и да не бил собственик на имота, но той се задължавал в определен срок да придобие правото на собственост върху процесния имот и след това да го прехвърли на купувача. Това било невъзможно да стане при предварителни договори, в които липсвал посочения срок.

По така изложените доводи ищецът счита предварителния договор за прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година за нищожен, поради което и претендира обявяването му като такъв. Нито едно от задълженията, предписани в него не били изпълнени от продавача. От своя страна, купувачът по същия изпълнил точно и коректно своите задължения, като заплатил изцяло сумите посочени в чл. 2 от договора.

По иска по чл. 55, ал. 1, предл. 1-во във връзка с чл. 34 от ЗЗД:

Уредбата на нищожността на договорите била дадена с императивни правни норми, установени в обществен интерес. Нищожен бил договора, при сключването на който били допуснати определени, изчерпателно изброени, правно значими пороци, вследствие на което той не пораждал изначално целените от страните по него правни последици. Нищожността била най-тежката гражданскоправна санкция за сключен договор по начин или със съдържание, което противоречи на императивни правни норми или на правилата на морала, както е в настоящия случай. Тъй като порокът на договора в посочените случаи не можел да бъде отстранен, когато по него била осъществена престация, следвало да се проявят правните последици на чл.

34, във връзка с чл. 55 от ЗЗД понеже изначално липсвало правно основание, оправдаващо даването.

След уважаване на първия иск за прогласяване нищожността на предварителния договор от 22.10.2014 година приложение следвало да намери специалното правило в чл. 34 от ЗЗД, според което връщане на полученото се дължи, когато договора бъде признат за нищожен. При нищожност на сделката, поради противоречие на закона, била налице начална липса на основание, а даденото от страните подлежало на връщане по правилото на чл. 55, ал. 1, предл.

1-во от ЗЗД.

По евентуалния иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3-ро от ЗЗД:

Сочи се, че ответникът не бил изпълнил своите задължения съгласно предварителния договор от 22.10.2014 година да се сдобие с нужните актове за прехвърляне на собствеността върху имота и извършване на сделка в нотариална форма, съгласно изискванията на закона.

Поетото от ответника задължение било без определен срок за неговото извършване, поради което и в съответствие с диспозитивното правило на чл. 69, ал. 1 от ЗЗД то било дължимо веднага. Въпреки извършеното плащане на дължимите суми съгласно договора от страна на ищеца, от страна на ответника не били предприети дължимите действия по сдобиване с необходимите актове и прехвърляне на правото на собственост върху процесния имот.

Предвид изискуемостта на вземането на ищеца за прехвърляне на правото на собственост върху процесния апартамент Б2, ответникът бил в забава и без да било нужно изпращане на допълнителна покана за това. Задължението му било носимо, поради което и ищецът не предприемал съответните действия за претендиране на правото си.

Въпреки декларираното в чл. 6 от договора от страна на ответника обстоятелство, че към момента на сключване на окончателния договор правото му на собственост върху описания имот не било предмет на съдебен процес или извънсъдебно оспорване от страна на трети лица, ответникът в нито един момент не бил носител на същото. Още повече, че преди подписване на процесния предварителен договор върху имота имало вписана в имотния регистър по неговата партида вещна тежест - ипотека в полза на трето лице, която и към днешна дата не била заличена.

С отправеното с нотариална покана от 10.10.2019 година изявление за разваляне, с което на ответника бил даден подходящ срок да изпълни задължението си да прехвърли правото на собственост върху процесния имот, което да не е предмет на извънсъдебно или съдебно оспорване от страна на трето лице, сключения на 22.10.2014 година предварителен договор за продажба на недвижим имот бил развален. Съгласно правилата на ЗЗД, той подлежал на извънсъдебно разваляне и иск за неговото разваляне по съдебен ред бил недопустим.

Развалянето на този тип договори, по аргумент за противното на чл. 87 от ЗЗД пораждало действие с обратна сила и заличавало последиците от сключването му така, сякаш никога не се били случвали. Твърди, че считано от 03.12.2019 година, в хода на настоящото производство, процесното писмено съглашение било развалено чрез отправено от него до ответника волеизявление, обективирано в нотариална покана, връчена при условията на чл. 47 от ГПК по възлагане на нотариус по чл.

50 от ЗННД.

Ответната по делото страна, на която съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея в срока, указан от закона и съда е депозирала писмен отговор, с който е изразила становище по така предявените против нея искови претенции. Заявява, че не оспорва сключването на процесния предварителен договор, съответно поетите с него задължения от негова страна и извършеното по същия договор плащане от страна на Ч.А.В. на сумата в общ размер от 31700 евро.

Оспорени са останалите твърдения на ищеца с доводи, че същите не отговарят на действително осъществените факти, свързани с обещания му самостоятелен обект, предмет на сключения между страните предварителен договор, като излага следните съображения:

Преди обвързването им със сключения между тях предварителен договор, същият имот бил предмет на предварителен договор, сключен на 15.09.2014 година между „Билдинг сити” ООД като продавач и ответника като купувач. Ответникът следвало да придобие апартамента от дружеството за цена от 35000 евро, платима в срок до 30.10.2014 година. До сключването на този предварителен договор между ответника и посоченото дружество се стигнало в резултат от съвместната им дейност, при която ответникът преимуществено посредничил при организирането на продажбите на недвижими имоти, собственост на инвеститора „Билдинг сити” ООД.

В изпълнение на поетите задължения по така коментирания договор на 15.10.2014 година ответникът заплатил по посочена от дружеството-продавач банкова сметка уговорената продажна цена, а именно сумата от 68337.50 лева, равностойност на 35000 евро към датата на превода, с правно основание на наредената сума „покупка на ап.

Разпечатката съдържа 45 от 88 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/8f2189d6-8fc3-4744-86d0-1a5ed64d0568