Определение № 2488 от 14.07.2021, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2488 гр. Варна , 14.07.2021 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ в закрито заседание на четиринадесети юли, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател:

Атанас В. Славов като разгледа докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело № 20213100100139 по описа за 2021 година

Производството е с правно основание чл. 140, ал.1 ГПК.

Производството е образувано по предявен от С.Е. Ж., ЕГН:********** адрес гр.

Варна, ул. ".............. действаща чрез процесуалния си представител по пълномощие адв. Д.В. от АК-Варна и съдебен адрес гр. Варна, .............. адвокатска кантора „В.“, против ЕЛК. М. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Варна, обл. Варна, .................. и КР. Т. К., ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр.Варна, обл. Варна, ул.

„Боровец“ №18 иск с правно основание чл. 55 ал.1 пр. 3 от ЗЗД и чл. 93, ал.2 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД и цена на иска 47 722.24 лева.

В исковата молба ищцата твърди, че на 22.05.2019 година между страните по делото, е сключен предварителен договор за покупко- продажба, по силата на който продавачите са обещали да продадат, а купувачът да купи притежавания от продавачите в режим на СИО недвижим имот, находящ се в гр. Варна, община Варна, област Варна, местност „Евксиноград", ***, а именно: обособен самостоятелен обект - ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна жилищна сграда, находяща се в поземления имот, находящо се на сутеренния етаж, със застроена площ от 42,50 кв.м., състоящо се от: три помещения и входно антре; обособен самостоятелен обект - ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна жилищна сграда, представляващо втория етаж, със застроена площ от 42,50 кв.м., състоящо се от три помещения, сервизни помещения и входно антре; самостоятелен обект - ГАРАЖ с площ по НА от 15 кв.м., на първия етаж, както и съответните идеални части от общите части на сградата, в която са изградени и ситуирани самостоятелните жилищни и нежилищни обекти;

1 припадащите се към описаните самостоятелни жилищни и нежилищни обекти 350 кв.м. ид.ч. от ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ, в който е изградена жилищната сграда, целият поземлен имот с площ от 800 (осемстотин) кв.м., находящ се в гр.Варна, общ.

Варна, обл. Варна, местност „Евксиноград", ***, представляващ урегулиран поземлен имот № VIII- 1133 в кв. 43 по плана на „Вилна зона" - гр.Варна, при граници за поземления имот: от двете страни улица, поземлени имоти № VII - 1133 и № XIV-1133.

С предварителния договор продавачите поели задължение да прехвърлят собствеността върху описаните по-горе недвижими имоти на купувача в срок до 31.12.2019 год. и срещу договорената в чл.2.1. цена от общо 64 000 евро.

Според чл.2.8 от договора, в деня на подписване на предварителния договор купувачът е следвало да заплати на продавачите сумата от 18 000 евро, представляваща: задатък в размер на 6 400 евро и авансово плащане на част от цената в размер на 11 600 евро.

В посочената сума от 18 000 евро се включва и предходно заплатените като стоп - капаро 1000 евро (част задатък, целият от 6 400 евро), като на датата на подписване на предварителния договор на са преведени 5 400 евро - остатък от задатък, както и 11 600 евро - авансово плащане на част от цената, по банков път.

Представени са доказателства за заплатеното капаро и авансовата цена.

С факта на заплащане на дължимия задатък и авансово плащане купувача е изпълнил своите задължения по чл. 2.8 от договора, в уговорените срокове.

Съгласно чл. 2.9 от договора, остатъкът от продажната цена в размер на 46 000 евро е следвало да бъде заплатен от купувача посредством получен от него банков ипотечен кредит и която сума е трябвало да постъпи по сметка на продавачите след нотариалното изповядване на сделката и след представяне на удостоверение за липса на тежести, вписвания, отбелязвания и заличавания за имота от Сл.Вписвания - гр.

Варна.

За целите на банковия ипотечен кредит, респ. сключване на окончателен договор по арг. от чл. 2.7 и 2.10 от договора, продавачите са се съгласили и задължили да представят на купувача всички документи, отнасящи се до историята на имота.

Уговорката за представяне на сочените в чл.2.7 и чл.2.10 документи на купувача е следвало да се изпълни непременно преди 31.12.2019 год..

В този смисъл задължението на купувача да плати остатъка от цената зависи от 2 предхождащо го изпълнение на задължението на продавачите им да осигурят всички изискуеми документи за продажбата на имотите в срока на договора.

В същото време, купувачът е заявил своевременно и още на 21.05.2020 година пред Банка ДСК АД искане вх. № 216 от 21.05.2019 година за отпускане на жилищен ипотечен кредит за закупуването на посочения в искането имот - къща на ул.

„Двадесета" № 53 (погрешно посочен № 52), м. Евксиноград, гр. Варна, като на същата дата е получила част от сумата, усвоена като потребителски кредит, в размер на 50 000 лева, видно от представените писмени доказателства.

След заплащане на сумата по чл.2.8 от договора, обаче, продавачите до крайния срок на договора, напълно бездействали по осигуряване на кадастрална схема на сутеренния етаж, предмет на продажбата.

Ищцата изпратила нотариална покана с peг. № 8156, том 3, акт №11 от 19.12.2019 год. на нотариус Людмила Гонова, peг.. № 116 на НК на РБ, с район на действие района на Районен съд - гр. Варна, получена лично от ЕЛК. М. К., срещу разписка - уведомително писмо № 62 от 22.12.2019 год.

С нотариалната покана ищцата поканила ответниците да представят на нея и на нотариуса всички изискуеми документи за сключване на сделката в нотариална форма най - късно до 10,00 часа на 31.12.2019 год.

В поканата ищцата изрично е указала, че при непредставяне на нужните документи и/или неявяване на продавачите за сключването на сделката, то същите ще се считат за неизправна страна по сделката и в този случай следва да считат сключения между тях предварителен договор за развален по вина на продавачите, с всички произтичащи от това последици.

На 31.12.2019 год. в кантората на Веселин Петров, нотариус с peг. номер 205 на НК с район на действие ВРС, е съставен констативен протокол, удостоверяващ, че в указания в предварителния договор ден за сключване на окончателен договор такъв не е сключен, поради непредставяне от страна на продавачите на всички необходими документи.

Вместо продавачите, в кантората на нотариуса са се явили адв. Д.К. и адв.

Даниела Петрова от ВАК, които представили на ищцата писмено становище. В протокола е отразено изявление на адв. Петрова, че продавачите разполагат с всички необходими документи за сделката, посочени в отговора ни, освен схемата за сутеренен етаж, но документи не са представени на доверителката ми.

По предложение на адв. Петрова на ответниците продавачите е предоставен 3 допълнителен седмичен срок за предоставяне на всички необходими документи и сключване на окончателен договор.

Съгласно постигнатата между страните договорка за удължаване на срока за сключване на нотариален акт до 07.01.2020г., на която дата страните отново се явили в кантората на Веселин Петров, и е съставен констативен протокол от 07.01.2020 год., в който е отразено, че ответниците не са изпълнили и в допълнително предоставения срок договорните си задължения да представят всички необходими за сключване на окончателния договор документи.

В протокола е отразено изявлението на ищеца-купувач, че разваля сключения между страните договор и кани продавачите да му върнат заплатените авансово суми и задатък в двоен размер по указаната в протокола банкова сметка.

Ищцата твърди, че е налице както пълно неизпълнение на задълженията на продавачите ответници по сключения предварителен договор, поради което и договор е едностранно развален от ищцата.

Въпреки поканата след развалянето на договора, продавачите до момента не са върнали на купувача платените от него авансово платени суми и съгласно чл. 92 от ЗЗД, двойният размер на заплатения от него задатък.

С приемо-предавателен протокол от 27.05.2019 год.по чл. 2.2 от предварителния договор, ответниците като продавачи предали владението на имота на купувача.

В периода от предаването на владението върху имота до развалянето на договора на 07.01.2020 год. ищцата, започнала извършването на договорените в чл. 3.1. от договора подобрения - смяна на дограма, подмяна на инсталации, подови настилки, подмяна на мазилки, изграждане на кухня в площта на терасата и прочие, като общата стойност на разходи за подобрения и СМР в имота са на стойност от над 20 000 лева, за извършването на които СМР и подобрения й помагал синът й - Свилен Живков.

В приемо-предавателния протокол от 27.05.2019 година по чл. 2.2 от предварителния договор, с който продавачите предали владението на имота на купувача, продавачите са се съгласили и са уговорили, че купувачът ще изпълни следните СМР в имота:

Фасада - топлоизолация - завършен вид;

Етаж 1 (сутерен) - дренаж за отводняване, подмяна на всички мазилки - таван, стени, под; смяна на дограма, включително врати; смяна на ел. и ВиК инсталации, изграждане на второстепенна постройка (навес), залепен до застройката на сутеренния 4 етаж;

Етаж 2: подмяна на всички мазилки - таван, стени, под; смяна на дограма, включително врати; смяна на ел. и ВиК-инсталации; изграждане на кухня в площта на терасата; разширяване на баня и тоалет; укрепване на тераса и съществуваща носеща колона, по възможност изграждане на втора колона; смяна на изолационната дограма на външното стълбище към втория етаж;

Гараж: смяна на дограма-прозорци;

Двор - бетонова настилка пред къщата.

За целите на изпълнение на част от дейностите, които продавачите са дали съгласието си, досежно текущия ремонт на стълбищна клетка, ремонт на плътна ограда с височина над терен до 0.6 м и остъкление на балкон на втори етаж на сградата, ищцата получила през м. юли 2020 година Конструктивно становище на инж. Сергей Чичиков, според което становище дейностите представляват текущ ремонт по смисъла на т. 43 от пар. 5 на ДР на ЗУТ, а по отношение на остъкляването на балкона и възстановяване на оградата е приложим чл. 151, ал. 1 от ЗУТ, респективно - за тези дейности не се изисква одобряване на проект и/или издаване на разрешение за строеж.

Така в периода от м. май до м. юли били изпълнени повечето от указаните в протокола от 27.05.2019 година СМР.

На 15.08.2020 година, обаче, собственикът на първия етаж на сградата - „Епрон" ЕООД, с ЕИК 201008297, чрез управителя си Енчо Петров Радев, започнал разрушителни работи по цялата конструкция на първия етаж, като съборил изцяло всички външни зидове, премахнал врати и прозорци.

По този повод е съставен КП от 28.06.2020 год. на служители на Община Варна, с предписания да се преустановят дейностите, както и било сторено.

Ищцата уведомила продавачите за случващото се в имота събаряне на външни зидове и конструктивни елементи, като по искане на продавачите е извършен оглед на 30.08.2019 год. и частна конструктивна експертиза от в. л. Петранка Маринова от 03.09.2020 год.

След 07.01.2020 година продавачите нито са потърсили купувача, нито са предприели действия по връщане на платените от доверителката ми суми, а имотът е в същото състояние, в което е бил след разрушаването на първия етаж, с напукани отремонтираните от купувача стени на втория етаж, в резултат от пропукването на сградата и с намиращи се в имота трайни подобрения, извършени от ищцата.

5

С определение на ВРС от 12.11.2020 година по гр.д. № 14521 за обезпечаване на понастоящем предявения иск съдът е допуснал обезпечителна мярка - възбрана върху недвижимите имоти, предмет на процесния предварителен договор.

Право на задържане върху имота по чл. 72, ал. 3 от ЗС.

Според нормата на чл. 72, ал. 3 от ЗЗД, до заплащане на подобренията и на разноските добросъвестният владелец има право да задържи вещта.

Качеството й на добросъвестен владелец на ищцата, се обосновава от факта, че е получила владението върху имота на договорно основание, годно да я направи собственик, обосновава интереса на ищцата от признаване от съда на правото й на задържане върху имота на ищците до заплащането на сторените в имота от нея подобрения.

Това право на задържане в полза на купувача е уговорено изрично в чл. 4.1, абзац последен от предварителния договор, според която уговорка, в хипотезата на разваляне на договора, относно направените разходи за трайните подобрения в имота, след извършване на оценка на независим експерт - оценител на СМР. След заплащането на разходите и трайните подобрения, купувачът предава обратно владението на продавачите, като освобождава имота.