Решение № 2549 от 17.04.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2549 гр. София, 17.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-11 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Петя Т. Стоянова Владимирова при участието на секретаря Теодора Ст. Велчева като разгледа докладваното от Петя Т. Стоянова Владимирова Гражданско дело № 20231100111561 по описа за 2023 година

Предявени са обективно евентуално съединени искове, както следва: 1.Главен иск с правна квалификация чл.72 ЗС; 2.евентуален иск с правна квалификация чл.74 ЗС; 3.евентуални искове с правна квалификация чл.259-269 ЗЗД, чл.61 ЗЗД, чл.55 ЗЗД и чл.59 ЗЗД.

Ищецът Р. И. И. твърди, че строително дружество „Крит“ ЕООД получило разрешение за строеж на 25.01.2007 г. на обект, представляващ многофункционален затворен комплекс в УПИ I-414, 415, 416, кв. 64, местност „Манастирски ливади – изток“ по плана на гр. София, район Триадица, Софийска община, състоящ се от жилищни сгради с подземни паркоместа, магазини, офиси, ателиета, част от който е и магазин № Б 105. Строителството на обекта било забавено, поради настъпилата криза в строителния бранш, след което работата била възобновена. За обекта било получено удостоверение за завършеност на етап „груб строеж“ по смисъла на чл. 46 от ДР на ЗУТ на 14.07.2016 г. Впоследствие на 20.11.2016 г. е съставен Акт 15, а на 02.10.2017 г. е издадено разрешение за ползване (Акт 16) и всички обекти били въведени в експлоатация. Върху магазин № Б 105, заедно с други обекти, била учредена ипотека в полза на „Банка Пиреос България“ АД, отпуснала банков кредит на 07.04.2008 г. на „Крит“ ЕООД, след което била учредена и допълнителна ипотека в полза на банката.

Поради просрочени плащания по кредита банката подала заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 417 от ГПК, като впоследствие в хода на едно от изпълнителните производства, в тази връзка е извършен опис на процесния магазин № Б 105. В резултат на проведената публична продан банката станала собственик на 1 ипотекираните имоти, сред които и горепосочения магазин. Твърди, че съответно съставеният Протокол за въвод във владение № 1881 от 07.11.2016 г. по изп. д. № 20147900400021 на ЧСИ Р.М. не бил подписан нито от взискателя – купувач, нито от длъжника „Крит“ ЕООД – титуляр на правото на строеж, нито от собственика на земята, поради което следва да се приеме, че въвод не е бил извършен. Ищецът поддържа, че след съставянето на неподписания протокол за въвод във владение строителното дружество е довършило обекта до етап „завършен магазин“, в подкрепа на което е и издаденото на 02.10.2017 г. разрешение за ползване, поради което счита, че следва да се приеме, че дружеството е владяло процесния недвижим имот и след придобиването на собствеността върху него от банката с постановлението за възлагане от 07.04.2016 г. на етап „груб строеж“ на магазина, тъй като липсва съответно предаване и приемане на владението от страна на банката. Излага, че ако въпреки това се счете, че владението е предадено на банката, на 03.10.2016 г., въз основа на сключено споразумение между същата и „Крит“ ЕООД собственикът предоставил фактическата власт и държането върху процесния имот на строителното дружество, за да бъдат извършени уговорените довършителни строителномонтажни работи до степен на завършеност Акт 16 (чл. 4 от споразумението). Счита, че при тази хипотеза следва да се приложат правилата на чл. 74, ал. 2 от ЗС.

Тъй като впоследствие с писмо от „Юробанк България“ АД банката посочила, че гореописаното споразумение е автоматично прекратено на 01.02.2017 г., ищецът заявява, че без претендираните извършени от строителното дружество СМР, представляващи необходими разноски, би било невъзможно въвеждането в експлоатация на търговския обект, а извършените полезни такива, освен че повишили многократно стойността на имота, са довели до промяна на статута му от „груб строеж“ в „магазин“, като всички тези разноски са били необходими за получаването на разрешение за ползване на обекта (Акт 16) на 02.10.2017 г., до която дата са извършени претендираните СМР. Въпреки това от тази дата задълженията все още не били изискуеми, тъй като е следвало банката да извърши приспадане на дължими суми по кредита срещу издадената данъчна фактура и впоследствие да извърши цедиране на остатъка от вземането срещу 1000 лева на посоченото от праводателят на „Юробанк България“ АД – „Банка Пиреос България“ АД. Тъй като за посочените действия не бил договорен срок в споразумението, същите стават изискуеми от момента на поканата, което е направено с уведомително писмо от 03.04.2020 г, поради което счита че погасителната давност започва да тече именно от тази дата. Към този момент обаче банката твърдяла, че няма полза от извършените подобрения и довършителни дейности. Претендира, че е налице договор за изработка (сключеното на 03.10.2016 г. споразумение), по който „Банка Пиреос България“ ЕАД е във виновно неизпълнение, поради неплащане на част от извършените от „Крит“ ЕООД СМР. Излага, че „Юробанк България“ АД в качеството на правоприемник на „Банка Пиреос България“ 2

АД е в пълно неизпълнение като в производството по гр. д. № 5948/2021 г. по описа на СГС, 1 ГО, 10 състав, е направило съдебно признание на неизгоден за него факт заявявайки, че дължимите суми по споразумението не са заплатени.

Ищецът твърди, че е правоприемник на „Крит“ ЕООД, по силата на договор за цесия относно вземането за извършени СМР в процесния недвижим имот, който първоначално е бил собственост на „Банка Пиреос България“ АД, чийто универсален правоприемник е „Юробанк България“ АД, а към настоящия момент е собственост на „Сова Пропъртис“ ЕООД (с предишно наименование „Пиреос недвижими имоти“).

Моли съда да постанови решение, с което да осъди „Юробанк България“ АД и „Сова Пропъртис“ ЕООД /с предишно наименование „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД/, като солидарни длъжници (в условията на същинска или несъщинска солидарност) да заплатят на Р. И. И., в качеството му на правоприемник на „КРИТ“ ЕООД, по-голямата сума измежду стойността на извършените полезни и необходими разноски, която е в размер на 58592,97лв. и повишената стойност на имота магазин № Б 105, направени в условията на добросъвестно владение, както и евентуално в условията на недобросъвестно владение, приравнено на добросъвестно, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба.

В условията на евентуалност и при посочения по-долу ред на предявяване се поддържат искове както следва:

За осъждане на „Юробанк България“ АД да заплати на Р. И. И., в качеството му на правоприемник на „КРИТ“ ЕООД, на основание чл.259-269 ЗЗД, сума в размер на 58592,97лв. – стойността на извършени СМР в имот магазин № Б 105, поради незаплащането им по сключения договор за изработка от 03.10.2016г. (подписаното споразумение), ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба;

За осъждане на „Юробанк България“ АД и „Сова Пропъртис“ ЕООД /с предишно наименование „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД/, като солидарни длъжници, да заплатят н а Р. И. И., в качеството му на правоприемник на „КРИТ“ ЕООД, сума в размер на 58592,97лв., на основание чл.61 ЗЗД, за извършените СМР в условията на водене на чужда работа без пълномощие, с която сума ответниците се били обогатили до размера на обедняването на праводателя на ищеца, ведно със законната лихва от 02.10.2017г.;

За осъждане на „Юробанк България“ АД да заплати на Р. И. И., в качеството му на правоприемник на „КРИТ“ ЕООД, сумата 58592,97лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба на основание чл. 55 ЗЗД - стойността на извършени на отпаднало основание СМР /развалено с обратна сила Споразумение 03.10.2016 г./ в имот /магазин Б 105 /, собственост на универсалния праводател на ответника;

З а солидарно осъждане на ответниците „Юробанк България“ АД и „Сова 3

Пропъртис“ ЕООД /с предишно наименование „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД/ на основание чл. 59 ЗЗД да заплатят на Р. И. И., в качеството му на правоприемник на „КРИТ“ ЕООД сумата 58592,97лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба, за извършените без основание строително-монтажни дейности в имота /магазин Б 105 /, с която сума ответниците са се обогатили до размера на обедняването на ищеца.

Ответникът „Юробанк България“ АД оспорва основателността на исковете. Не оспорва, че „Юробанк България“ АД е универсален правоприемник на „Банка Пиреос България“ АД, прекратена без ликвидация поради преобразуване чрез вливане, вписано в търговския регистър на 12.11.2019 г. Не оспорва, че между „Банка Пиреос България“ АД и „Крит“ ЕООД е сключен договор за кредит и че кредитополучателят е бил в просрочие, както и че въз основа на публична продан процесният магазин е възложен на „Банка Пиреос България“ АД, която е станала негов собственик.

Постановлението за възлагане е влязло в сила на 22.04.2016 г., а на 03.10.2016 г. между „Банка Пиреос България“ АД и „Крит“ ЕООД било подписано споразумение, с което страните се съгласили последното да извърши СМР в придобития от банката процесен магазин.

Ответникът „Юробанк България“ АД поддържа, че не е правоприемник на „Банка Пиреос България“ АД по настоящия спор. Излага, че на 02.05.2019 г. от последното дружество се отделило „Пиреос Недвижими Имоти“ ЕООД (сега „Сова Пропъртис“ ЕООД), в резултат на което в собственост на новото дружество преминал и процесният магазин, поради което същото се явява правоприемник на правата и задълженията по спора. Правоприемството между „Банка Пиреос България“ АД и „Юробанк България“ АД настъпило след описаното отделяне (12.11.2019 г.) и не включва правата и задълженията, преминали към „Сова Пропъртис“ ЕООД /с предишно наименование „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД/. „Юробанк България“ АД излага, че никога не е било собственик на имота. Оспорва извършването на СМР от „Крит“ ЕООД, както и че такива са били необходими за получаване на Акт 16 на комплекса, в който се намира процесният магазин. Евентуално твърди, че ако такива са били извършени, то това не е било осъществено от „Крит“ ЕООД. Излага, че „Крит“ ЕООД не е бил владелец на имота за процесния период, а ако е имал физически достъп до него е било в качеството на държател, особено в периода от придобиване на собствеността върху имота от „Банка Пиреос България“ АД до въвеждане в експлоатация с Акт 16. Липсва манифестиране на намерение, а ако е имало фактически достъп същият е бил предоставен с цел извършване на СМР в собствените имоти на банката. Твърди, че „Крит“ ЕООД не са изпълнили задълженията си по подписаното споразумение, поради което същото било автоматично прекратено по силата на уговорката в чл. 10, съответно договорна отговорност не е възникнала. Излага, че дори да се кредитират твърденията на ищеца, срокът за извършване на СМР в 4 споразумението бил 02.10.2017 г. - много преди датата, на която е получено разрешение за ползване на имотите, което показвало, че изпълнението е закъсняло.

Дори и да бил спазен срокът по отношение на процесния имот, споразумението се прекратява, ако СМР не са извършени в срок по отношение на другите имоти от предмета му. Посочва се, че до извод, че споразумението е прекратено поради неизпълнение, достига и САС в решение №605/13.03.2019г. по въззивно т.д.

№6239/2018г. Възразява, че споразумението не предвижда плащане в тежест на „Банка Пиреос България“ АД, а единствено намаляване на дълга по кредита със сума в размер на 169 171,82 лева с ДДС, договорена общо за СМР за всички имоти, предмет на споразумението, като обръщат внимание, че Р. И. И. е солидарен длъжник по кредита и не разполага изобщо с претенция за плащане, а само с такава за намаляване на дълг.

Счита претенцията за направени разходи за напълно недоказана в условията на всички предявени от ищеца искове.

Ответникът „Юробанк България“ АД прави възражение за изтекла погасителна давност на претенциите на ищеца, която според банката течала от датата на предполагаемото извършване на СМР, което ищеца посочвал, че било в периода 03.10.2016г.-31.01.2017г. Възразява, че цесията не легитимира ищеца по предявените искове, тъй като е уговорена за вземане за „подобрения от добросъвестен владелец“.