Определение № 49858 от 03.12.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 49858 гр. София, 03.12.2025 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в закрито заседание на трети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело № 20231110130684 по описа за 2023 година

Предявен е иск с правно основание чл. 108 Закон за собствеността /ЗС/.

Ищецът „Д“ ЕООД твърди, че на 23.08.2010 г. между „АИ“ ЕООД („Продавач“) и него („Купувач“) е сключен предварителен договор за покупко-продажба на жилищен имот със следния административен адрес: гр. София, район „Оборище“, ***, ет.2, ателие 21 с идентификатор ***, по силата на който страните са се задължили да сключат окончателен договор не по-късно от 30.06.2014 г., като в деня на подписването е било предадено и владението на имота. След сключването на договора върху имота е наложена възбрана по изпълнително дело № 20108440402928 на ЧСИ Стоян Якимов.

Ищецът уведомил продавача, че следва да заличи възбраната до 30.07.2014 г., след което би считал предварителния договор за развален по право. Поради продължаващото съществуване на възбраната е подписан анекс за удължаване на срока за сключване на окончателен договор до 02.07.2018 г., но въпреки това възбраната не е заличена. На 29.10.2020 г. страните подписали споразумение, с което констатират, че окончателен договор не е сключен поради възбраната, както и уреждат други взаимоотношения, включително относно извършени от ищеца строително-монтажни работи и подобрения в имотите.

Ищецът твърди, че от датата на предварителния договор до 19.05.2022 г. е владял имота необезпокоявано, като неговото владение било отнето едва с извършения на 19.05.2022 г. въвод във владение от съдебния изпълнител. Поддържа, че през целия период е упражнявал фактическа власт чрез поддръжка, стопанисване, извършване на СМР, поставяне на мебели, подмяна на брави и ключалки, възлагане на трети лица да управляват и почистват имота, както и че всички тези действия се доказват от приложени към исковата молба договори, фактури, приемо-предавателни протоколи, констативни протоколи и други документи.

Ищецът сочи, че владението му е установено и с влязло в сила решение от 10.06.2022 г. по арб. дело № 51/2022 г. на Арбитражен съд при СНЦ „Асоциация Български арбитражен съд“, постановено срещу „АИ“ ЕООД.

Въз основа на изложеното ищецът иска да му бъде признато правото на собственост спрямо ответниците по отношение на следния недвижим имот: ателие № 21 с площ от 46,83 (четиридесет и шест цяло и осемдесет и три стотни) квадратни метра, находящ се на 4 етаж на кота 9.15 (девет цяло и петнадесет стотни) метра, състоящ се от ателие, стая за почивка, антре, баня с тоалетна, тераса, ведно с 1,500% (едно цяло и петстотин хилядни процента) идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 8,57 (осем цяло и петдесет и седем стотни) квадратни метра, и заедно с 1,500% (едно цяло и петстотин хилядни процента) идеални части от правото на собственост върху имота, върху който е построена сградата и описан по-горе, равняващи се на 7,34 (седем цяло и тридесет и четири стотни) квадратни метра, при граници: от запад - коридори, апартамент №20 с идентификатор *** и административен адрес: гр. София, район „Оборище“, ***, ет.2, както и да бъдат осъдени ответниците да предадат 1 фактическата власт върху същия недвижим имот. ПретенД.а разноски.

Ответниците Брайън К. и П. Ан Р. поддържат следната фактическа обстановка: процесното ателие № 21 е било част от по-широк инвестиционен проект на „И 59“ ЕООД – жилищна сграда с магазини на *** в София, в която още през 2005 г. са сключени множество предварителни договори между „И 59“ ЕООД и 30 чуждестранни физически лица – купувачи (между които и ответниците по делото), които са заплатили значителна част от цената на съответните апартаменти и ателиета. Строежът е трябвало да завърши до края на 2007 г., но дружеството не изпълнило задълженията си. Паралелно с това, през 2007 г. „И 59“ ЕООД е сключило с „Банка ДСК“ ЕАД договор за банков кредит в размер на 1 000 000 евро, обезпечен с договорна ипотека върху сградата и самостоятелните обекти в нея, включително процесното ателие, като ипотеката впоследствие е подноВ.. Поради неплащане на кредита банката предприела действия, но през 2010 г. групата от 30-те купувачи по предварителните договори сключват с „Банка ДСК“ договор за цесия, с който придобиват вземането по кредита заедно с всички обезпечения, включително ипотеката. След настъпване на крайния падеж по кредита новите кредитори се снабдяват със заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК и изпълнителен лист срещу „И 59“ ЕООД, „Смартпартнерс-БГ“ ЕООД и физическото лице Сийка Г.а и въз основа на тях е образувано изпълнително дело № 20108440402928 по описа на ЧСИ Стоян Якимов – СГС. В рамките на това изпълнително дело през декември 2010 г. ЧСИ налага възбрана върху апартаментите и ателиетата, а отделно и върху паркоместата, като в протоколите за опис от януари и февруари 2011 г. е отбелязано, че имотите се намират във владение на длъжника „АИ“ ЕООД (след прехвърлянето), съответно преди това на „И 59“ ЕООД. Ответниците излагат, че именно преди да бъде вписан апортът на имотите в капитала на „АИ“ ЕООД, върху тях вече са наложени възбраните на ЧСИ, а самият апорт е вписан на 29.12.2010 г. – след вписването на възбраните, като по този начин промяната в собствеността не може да се противопостави на ипотекарния кредитор и взискателите. Те подР.но проследяват и последвалите производства: опити за спиране на изпълнението в рамките на производство по несъстоятелност на „АИ“ ЕООД и на „И 59“ ЕООД, дела по чл. 435 и чл. 440 ГПК срещу действията на ЧСИ, както и опит на „АИ“ да води искове по чл. 45 ЗЗД и чл. 631а ТЗ срещу кредиторите, всички приключили с влезли в сила актове в П.за на ответниците. Ответниците сочат, че е проведена публична продан на имотите по изпълнителното дело в периода 29.06.2015 г. – 29.07.2015 г., след което с постановление за възлагане от 10.08.2015 г., влязло в сила на 25.04.2016 г. и вписано през юли 2016 г., процесното ателие (заедно с други обекти) е възложено на групата от 30 физически лица – сред които и самите ответници. Те поддържат, че от този момент са станали собственици на имота въз основа на деривативен придобивен способ – публичната продан, а „АИ“ ЕООД, съответно трети лица като „Д“ ЕООД, могат да упражняват единствено държане по волята на собственика/длъжника до момента на окончателния въвод във владение. Ответниците посочват, че въводът във владение на купувачите е извършен едва на 19.05.2022 г. от ЧСИ Стоян Якимов, като тогава фактическата власт е отнета от длъжника „АИ“ ЕООД и е предадена на тях, а жалбата на „Д“ ЕООД срещу въвода е остаВ. без разглеждане като процесуално недопустима с влезли в сила определения на СГС и САС. На този фон ответниците твърдят, че имотът е бил през целия релевантен период под възбрана и в изпълнително производство, собствеността е преминала по силата на постановлението за възлагане, а ищецът никога не е манифестирал спрямо тях намерение да владее имота като собственик по начин, който да им позволи да се защитят. Те подР.но оспорват твърденията на ищеца за непрекъснато и спокойно владение от 23.08.2010 г. до 19.05.2022 г., като поддържат, че към 23.08.2010 г. „АИ“ ЕООД още не е било собственик на имота, тъй като апортът е вписан в края на 2010 г., че предварителният договор, на който „Д“ се позовава, е сключен между свързани дружества, представлявани от едно и също лице, и не е могъл да прехвърли нито собственост, нито добросъвестно владение, а и самите документи (предварителен договор, анекси, договори за доставка и СМР, протоколи, договори за почистване, ключарски услуги и др.) са частни, без достоверна дата и според тях са създадени ex post за целите на процеса. Ответниците се позовават на протоколите за опис и на протокола за въвод във владение по изпълнителното дело, където е 2 отбелязано, че имотът се е намирал във владение на длъжника и че не са констатирани описваните от ищеца подобрения, както и че „Д“ ЕООД нито е бил посочен като владелец, нито е обжалвал своевременно действията по наложената възбрана, описа и други изпълнителни действия. Те твърдят още, че всички евентуални претенции на ищеца за разходи по подобрения са погасени по давност и са неотносими към настоящия спор за собственост, както и че представените от ищеца фактури и договори с трети дружества не доказват конкретни подобрения в процесното ателие, нито конкретни суми, отнесени именно към този имот. Освен това ответниците излагат хронологията на отношенията по кредита, цесията и изпълнителните производства, включително образуваните и приключили дела относно възбраните, постановленията за възлагане, спирането на изпълнението по несъстоятелност, подновяването на ипотеката до 2027 г., както и заличаването на „И 59“ ЕООД след производство по несъстоятелност. На тази фактическа основа те поддържат, че към момента на предявяване на иска, процесният имот е съсобствен между 30-те купувачи по цесията и публичната продан, че „Д“ ЕООД не е придобило по давност или на друго основание право на собственост върху ателието, а всички действия на „И 59“ и „АИ“ (вкл. непаричната вноска, предварителния договор и споразуменията с ищеца) са непротивопоставими на ипотекарния кредитор и купувачите по публичната продан и не могат да засегнат правата на ответниците като собственици и владелци на процесния имот.

По отношение допустимостта на производството излагат следното. На първо място правят възражения за недопустимост и нередовност на предявените искове. Те поддържат, че процесният имот се намира под действие на първа по ред договорна ипотека от 2007 г., подноВ. през 2017 г., и е обект на висящо изпълнително производство по изп. д. № 20108440402928 на ЧСИ Стоян Якимов, поради което според тях правната защита на трето лице като ищеца може да се реализира единствено чрез иск по чл. 440 ГПК, докато изпълнението е висящо, а иск по чл. 108 ЗС е процесуално недопустим при липса на правен интерес. Счита се, че исковата молба не съдържа ясно и конкретно формулирано придобивно основание – не е изяснено дали ищецът твърди придобиване на право на собственост по давност, въз основа на предварителен договор, или в режим на съсобственост с други лица; не е посочено изрично дали претенД.а да е единствен собственик или съсобственик. Отделно ответниците подчертават, че според самите им твърдения процесният имот е придобит в съсобственост от 30 лица, а исковата молба е насочена само срещу 13 от тях, поради което искът по чл. 108 ЗС е предявен при ненадлежно конституиране на пасивно легитимираните лица и не може да обвърже останалите съсобственици – това също води до недопустимост.

Оспорва се и посочената от ищеца цена на иска от 68 092,90 лв. – твърди се, че липсват твърдения как е формиран този размер, за кой от съединените искове се отнася и по какъв начин следва да се разпределя между ответниците (солидарно, поотделно, при какви квоти), което нарушава правото им на защита и може да доведе до недопустимо решение. На основание чл. 104, т. 3 ГПК те правят възражение за родова подсъдност, като считат, че предвид заяВ.та цена и правния характер на спора делото следва да бъде разгледано от СГС, а не от СРС. В плоскостта на правната квалификация ответниците поддържат, че предявеният иск следва да бъде възприет не като ревандикационен иск по чл. 108 ЗС, а по съществото си като отрицателен установителен иск по чл. 498, ал. 2 ГПК във вр. с чл. 124, ал. 1 ГПК, доколкото самият ищец признава, че по силата на постановление за възлагане от 10.08.2015 г., влязло в сила на 25.04.2016 г., процесният имот е възложен на ответниците (и останалите съсобственици) след публична продан. Твърди се, че с влизане в сила на постановлението за възлагане купувачите по проданта придобиват всички права, които длъжникът е имал върху имота (чл. 496, ал. 2 ГПК), и че постановлението е акт с деривативен придобивен ефект и особена изпълнителна сила, който не може да бъде атакуван в рамките на настоящото производство с насрещни възражения за неговата валидност. Трети лица, чиито права са засегнати от проданта, могат да се защитят с иск за собственост едва след приключване на изпълнителното производство, като този иск има по съществото си отрицателен характер и цели да покаже, че имотът не принадлежи на длъжника. На тази основа ответниците считат, че към момента на предявяване на исковата молба само те и останалите 17 съсобственици са собственици на процесния имот, а „Д“ 3