Решение № 369 от 10.07.2025, Районен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 369 гр. Ямбол, 10.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XI СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Весела К. Спасова при участието на секретаря Е. Г. А. В. като разгледа докладваното от Весела К. Спасова Гражданско дело № 20242330103150 по описа за 2024 година

Подадена е искова молба от С. К. П. и И. А. П., двамата от гр.Я., срещу В. Н. Ч. от гр.Я., в която се твърди, че между между „Агрозем-АВ“ ООД, представлявано от А. Д. Ч., и ответницата В. Н. Ч. е сключен Договор за аренда на земеделска земя от *** г. за срок от 25 стопански години, по силата на който ответницата като арендатор се е задължила да престира годишно арендно плащане, изменено с Анекс от *** г. в размер на 15 % за декар от средния добив на пшеница, обявен от ОДЗ-Я., изчислена по пазарна стойност в деня на плащането за текущата стопанска година. Според ищците плащането е било дължимо в първия работен ден след изтичане на стопанската година съгласно законовото правило на чл.8 ал.5 от ЗАЗ. След извършване на съдебна делба с участието на арендодателя ищците са придобили в общ реален дял в режим на СИО описаните в исковата молба два земеделски имота с обща площ 50,277 дка -част от отдадените под аренда с процесния договор. Като съдружник в „Агрозем-АВ“ ООД ответницата е уведомена за делбата и че ищците са приобретатели на двата имота. След влизане в сила на делбеното решение за стопанските 2014/2015 г., 2015/2016 г., 2016/2017 г., 2017/2018 г. и 2018/2019 г. им е заплатила дължимата сума. Като арендатор не е изпълнила задълженията си за арендно плащане за следващите стопански години и е изпаднала в забава, поради което ищците имат право да искат разваляне на договора поради неизпълнение. Поради това се иска съдът да постанови разваляне на договора за аренда. Иска се и да се присъдят разноските по делото.

В с.з исковете се поддържат от пълномощника.

В отговора на исковата молба ответницата признава, че е сключен процесният договор, по който тя е арендатор, както и извършването на съдебната делба, при която ищците са 1 придобили посочените два имота в индивидуална тяхна собственост, в общ дял. Не оспорва, че не им е престирала арендно плащане за посочените в исковата молба стопански години.

Възраженията срещу иска за разваляне основава на фактите, че ищците не са активно легитимирани да развалят договора, тъй като не са страни по него. Не са приобретатели на арендодателя и не встъпват в правата му по договора. Излагат се доводи, че последният е intuitu personae-сключен с оглед личността на арендатора и с оглед дейността на арендодателя, поради което липсва клауза за заместване на същия от правоприемниците му.

Волята на страните е била правата им по договора, вкл. за развалянето му, да не преминават у последващи собственици. Направено е евентуално възражение, че арендаторът не е в забава за плащане, тъй като в договора не е уговорен падеж на задължението. Необходима е покана от кредитора, каквато не е отправена с предоставяне на достатъчен срок за изпълнение. Не е изтекъл 3-месечният законов срок, за да настъпи забава, обуславяща разваляне на договора. Освен това е налице забава на кредитора, поради непосочване на банкова сметка. Оспорва твърдението за знание на ответницата за промяна на лицето, на което следва да плаща. Ищците не са я уведомили за заместването на арендодателя и за начина на плащане.

Въз основа на събраните по делото доказателства съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Не е спорно сключването на Договор за аренда от *** г. между Агрозем-АВ“ ООД, представлявано от А. Д. Ч., и ответницата В. Н. Ч., с нотариална заверка на подписите рег.№ *** на *** Т.П., рег.№ ***, съдържащ описаните в исковата молба клаузи. Земеделските земи в землището на с. Б. са изброени и индивидуализирани, между които и процесните: нива с площ 38,084 дка, четвърта категория, местност „***", имот № ***, при граници имоти №№ ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** и нива е площ 12,193 дка, *** и *** категория, местност „***", имот № ***, при граници: имоти с №№***, ***, ***, ***. Договорът е вписан в Служба по вписванията–Я. Не е спорно и сключването на Анекс от *** г., с който е изменено арендното плащане в размер на 15 % за декар от средния добив на пшеница, обявен от ОД „Земеделие" гр. Я., изчислена по пазарна стойност в деня на плащането за текущата стопанска година.

Не е спорно, че с Решение №*** г., постановено по грд. № *** г. на Районен съд -Я., влязло в сила на *** г., е извършена делба на арендуваните имоти между ищците, „Агрозем-АВ“ ООД и ЕТ „Д. - И. Г.", като гореописаните имоти са възложени в собственост в общ дял на С. К. П. и И. А. П., съответстващ на квоти от по 14/80 ид. части за С. П. и 5/80 за И. А. П. в режимна СИО.

Останалите делбени имоти са разпределени между търговците-съделители и са ги придобили в индивидуална собственост.

Съгласно представените Скица на поземлен имот № *** г. и Скица на поземлен имот № *** г., двете издадени от СГКК-Я., по кадастралната карта, одобрена със заповед от 2017 г., имотите са: поземлен имот с идентификатор № *** с площ от 38080 кв.м. в местността „***", при граници и съседи: ***, ***, ***, ***, ***,

***, ***, ***, ***, съответно -поземлен имот с идентификатор № *** в местността „***", с площ от 12191 кв.м., при граници и съседи: ***, ***, ***, ***, ***, ***.

Не се спори, а и е видно от представената справка от Търговския регистър, ответницата е 2 съдружник в „Агрозем-АВ“ ООД.

Представени са Извлечение от сметка на С. П. в „ОББ“ АД относно извършено на *** г. от „Агрозем-АВ“ ООД плащане на „рента с.Б.“ в размер на 3211,83 лв. за стопанските 2014-2015 г., 2015-2016 г., 2016-2017 г., както и Извлечение от банкова сметка на С. П. относно извършени на 24.06.2019 г. и 28.06.2019 г. плащания на сумите от 502,78 лв. и 854,72 лв., които според ищците се отнасят за стопанските 2017-2018г. и 2018-2019 г.

От показанията на св.Т., работещ при ищците като ***, присъствал на срещи в офиса на „Агрозем“ в с. С. между тях и А. Ч. и В. Ч., осъществени след съдебното решение за делба на земята, се установява, че лицата са обсъждали, арендните плащания занапред да се извършват на ищците. В същата година е извършено плащане на тях, както и в следващата година. Платено е по банкова сметка на С. П.. Платец е „Агрозем-АВ“ ООД, а ответницата е наредител на сумите.

При тази фактическа обстановка ЯРС прави следните правни изводи:

Предявени са субективно съединени искове с правно основание чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ.

Съгласно чл. 28 ал.1 от ЗАЗ, арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски. Според ал.2, развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.

В случая договорът е за 25 стопански години и искът за развалянето му е допустим.

Договорът за аренда е валиден, сключен в уредената в Закона за арендата в земеделиеточл. 3 ал.1 форма за действителност-писмена с нотариална заверка на подписите. Не са спорни факти сключването му и пораждането на арендното правоотношение, вкл. задължението на арендатора за арендни плащания.

Общата разпоредба за разваляне на договорите на чл.87 ал.1 от ЗЗД изисква длъжникът по един двустранен договор да не е изпълнил задължението си поради причина, за която той отговаря. Неизпълнението на ответницата за периода след стопанските години, посочени в исковата молба, не е спорно. Спорна е изискумостта на вземанията.

Съгласно чл.8 ал.1 от ЗАЗ арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове. Съгласно ал.5 ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Ако арендното плащане е определено за по-кратки периоди, то се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.

Ищците считат, че е приложимо именно последното правило и след изтичане на посочения в него срок е налице неизпълнение на ответника на задълженията му за плащане на договорената арендна цена.

Съдът споделя доводите на ищците за приложимост на законовото правило относно падежа на задължението -първия работен ден след изтичането на стопанската година, 3 съгласно чл.8 ал.5 вр. §2 т.3 от ДП на закона („стопанската година“ е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година). Правоотношението по договора се урежда не само от уговорките между страните, но и от закона, приложим, когато не е уговорено друго. Т.е. вземанията в случая са изискуеми от посочения в закона момент, но не са изпълнени от ответницата.

За да настъпят претендираните от ищците правни последици на развалянето на договора, следва да е налице възникнало в тяхна полза потестативно право на разваляне, което ответницата оспорва. Неоснователни са възраженията й, че ищците нямат право на разваляне, защото не са страна по договора за аренда. Действително към момента на сключването му те нямат качеството на арендодател. Както се приема в съдебната практика (Решение № 201 от 27.02.2020 г. по в. гр. д. № 948/2019 г. на Окръжен съд – Плевен, Решение № 194 от 14.11.2017 г. по в. гр. д. № 211/2017 г. на Окръжен съд - Шумен), въз основа на решението за делба ищците са придобили в еднолична собственост възложените им делбени имоти - част от съсобствените имоти, обект на договора за аренда, и като приобретатели по смисъла на чл. 17 ал.2 от ЗАЗ са заместили арендодателя като страна в договора за аренда в частта досежно тези имоти. Т.е. притежават материалноправна легитимация да атакуват сделката като носители на потестативното право на разваляне.

Приели са договора, тъй като са получавали припадащата им се част от арендното плащане за изтеклите до предявяване на иска стопански години. Доводите на ответницата за запазване качеството на арендодател на ООД и приложимост на правилото на чл. 30 ал.3 от ЗС в отношенията със съделителите след делбата не могат да се споделят, защото след извършването й между лицата не е налице съсобственост, в която хипотеза само е приложим чл. 30 ал.3. Първоначалният арендодател не е собственик на възложените в дял на ищците имоти и няма интерес да търси заплащане на рента за тях, нито да иска разваляне на договора при неплащането й. Още повече че се касае за свързани лица, каквито са първоначалните страни по договора. (Ако не беше налице правоприемство и ищците бяха съсобственици на имотите, като неучастващи в договора за аренда биха могли да искат разваляне и на основание чл. 134, ал. 1 ЗЗД -при бездействие на арендатора.) Неоснователни са възраженията на ответницата, че договорът е intuitu personae-сключен с оглед личността на арендатора и с оглед дейността на арендодателя, поради което липсва клауза за заместване на същия от правоприемниците му. Съгласно Решение № 283 от 09.11.2011 г. по гр. д. № 1034/2010 г., г. к., ІІІ г. о. на ВКС, при договор, сключен с оглед личността, се предполага, че той е сключен с оглед особените качества на страната. Това са договори, при които личността има съществено значение за извършване на сделката, поради необходимите особени качества на договарящия за изпълнение на поетите задължения, т.е. имат се предвид личните качества на страната. Договори с оглед на личността по изложените по - горе съображения са например договор за изработка и договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. В случая липсват каквито и да са обстоятелства, сочещи категорично на такава характеристика на договора.

От съдържанието му не е видно, че арендаторът трябва да отговаря на определени качества, 4 за да се приеме, че е сключен с оглед на личността му. Дори и да не е уговорено заместване на арендатора, релевантно в хипотезата на чл.17 ал.1 ЗАЗ, това не означава, че договорът е intuitu personae, още повече с оглед личността на арендодателя. Заместването на арендодателя настъпва по силата на закона, а не по волята на страните, каквато ал.2 не изисква. На осн. чл. 154 ал.1 от ГПК в тежест на ответницата е да докаже с пълно доказване твърденията си, на които основава възраженията си, както съдът й е указал в доклада по делото, което не е сторила.