Решение № 262298 от 16.07.2021, Районен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

№ гр. Варна, 16.07.2021г.

В

ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИ

РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 7 състав, в открито съдебно заседание, проведено на дванадесети юли две хиляди двадесет и първа година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ГАЛЯ АЛЕКСИЕВА при участието на секретаря Ивелина Атанасова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. №

14590/2020година по описа на Варненски районен съд, за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е образувано по предявен от Д.П.Н., ЕГН **********, с адрес *** срещу „Галант- БГ“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление *** иск с правно основание чл. 232, ал.2, пр.1 ЗЗД за осъждане ответника да заплати на ищеца сумата от 2000лева, представляваща неплатена наемна цена за периода м. 03- м.04.2020г. по сключен между страните на 01.06.2019г. договор за наем на собствен на ищцата недвижим имот със статут кафе- бар на адрес ****, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда- 13.11.2020г. до окончателното изплащане на задължението.

Приети са за съвместно разглеждане насрещен иск на „Галант- БГ“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление *** срещу Д.П.Н., ЕГН ********** с адрес *** с правно основание чл. 79, ал.1 ЗЗД и чл. 59 ЗЗД, за осъждане ответникът да му заплати сумите, както следва: 1000лева, представляваща подлежащ на връщане платен депозит на основание чл. 7.1 от сключен между страните на 01.06.2019г. договор за наем на собствен на ответницата недвижим имот със статут кафе- бар на адрес ****; 4001лева, с която ищецът е обеднял, а ответникът се е обогатил и представляваща стойност на извършени в периода 2013-2014г. подобрения в имот собствен на ответницата със статут кафе- бар на адрес **** и изразяващи се в- монтаж на барплот, поставяне на теракот на пода на основното помещение и две тоалетни, поставяне на гранигрес и керамични плочки на лицевата страна на обекта и стъпалата му, монтаж на ПВЦ и алуминиева дограма на лицевата част на заведението, 35кв.м. тротоарни плочи и 22бр. улея.

Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения изложени в обстоятелствената част на исковата молба: На 01.06.2019г. ищцата сключила с ответника договор за наем на собствения й имот, представляващ- кафе бар на адрес **** за срок от 12месеца при месечна наемна цена от 1000лева, платима от 10-о до 20-о число на всеки месец. До м.март 2020г. наемателят изпълнявал точно задължението си за плащане на наемната цена в брой срещу разписка. На 01.06.2020г. договорът бил прекратен поради изтичане на уговорения срок.

Твърди, че ответникът не е изпълнил задължението си за плащане на наемната цена за м.март и м. април 2020г. в размер на общо 2000лева. Затова ищцата заявява правата си по съдебен ред. Искането е за уважаване на исковата претенция и присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът с писмен отговор оспорва иска като неоснователен. Твърди, че експлоатира имотът предмет на договора за наем от 1999г. по силата на договор за наем сключен с Р. Пенчев, съпруг на ищцата. След неговата смърт през 2017г. договорите за наем са подписвани от ищцата.

Отношенията с наемодателя му през годините са били винаги коректни. След като на 13.03.2020г. е било обявено извънредно положение в страната по решение на НС и със заповед на министъра на здравеопазването са били въведени противоепидемични мерки, в т.ч. преустановени посещенията в заведения, ответникът се свързал с ищцата и поискал спешна среща още на 14.03.2020г. На тази среща й предложил прекратяване договора за наем поради настъпилите извънредни обстоятелства, стоящи извън волята на страните, при което никоя страна да не дължи неустойка или временно да се преустанови заплащане на наемната цена до отпадане на ограничителните мерки, при което до отмяна на мерките никоя страна да не дължи неустойка. В присъствието на негов служител и счетоводител, ищцата заявила, че не е разумно прекратяването на договора предвид дългогодишните им отношения и е съгласна да не се дължи наем за този период. Отказала да подпише изготвеното за целта споразумение. От 14.03.2020г. имотът не бил експлоатиран от ответника. На 03.05.2020г. със заповед на министъра на здравеопазването било позволено да работят заведения с открити площи и отстояние между масите, които изисквания били неизпълними за ответника. На 31.05.2020г. в телефонен разговор и противно на уговорката им, ищцата заявила, че няма да подписват нов договор и пожелала освобождаване на помещението. Още същия ден, ответникът организирал освобождаването на имота. За това бил изготвен приемо-предавателен протокол от 01.06.2020г, който ищцата отказала да подпише. В присъствие на свидетел й предал ключа за имота. В рамките на месец след прекратяване на договора, платил всички сметки за консумативни разходи- ток и вода. Поискал ищцата да му върне платения депозит от 1000лева и компенсация за извършените в имота подобрения, което тя отказала да стори. Твърди, че не дължи плащане на наемната цена за м. март и април 2020г., предвид настъпилите извънредни обстоятелства и постигнатата с ищцата устна уговорка в този смисъл.

Искането е за отхвърляне на исковата претенция и присъждане на разноски.

Ищецът по насрещната искова молба основава исковата си претенция на следните фактически твърдения изложени в обстоятелствената й част идентични на изложеното в писмения отговор: Помещението предмет на договора за наем експлоатирал от 1999г. След като на

13.03.2020г. е било обявено извънредно положение в страната по решение на НС и със заповед на министъра на здравеопазването са били въведени противоепидемични мерки, в т.ч. преустановени посещенията в заведения, ответникът се свързал с ищцата и поискал спешна среща още на 14.03.2020г. Предложил на ищцата прекратяване на договора поради настъпилите извънредни обстоятелства, стоящи извън волята на страните, при което никоя страна да не дължи неустойка или временно да се преустанови заплащане на наемната цена до отпадане на ограничителните мерки, при което до отмяна на мерките никоя страна да не дължи неустойка. В присъствието на негов служител и счетоводител, ищцата заявила, че не е разумно прекратяването на договора предвид дългогодишните отношения и е съгласна да не заплаща наем за този период. Отказала обаче да подпише изготвеното за целта споразумение. От 14.03.2020г. имотът не бил експлоатиран от ответника. На 31.05.2020г. в телефонен разговор и противно на уговорката им, ищцата заявила, че няма да подписват нов договор и пожелала освобождаване на помещението. Още същия ден, ответникът организирал освобождаването на имота, за което на 01.06.2020г. бил изготвен приемо-предавателен протокол, който ищцата отказала да подпише. В присъствие на свидетел й бил предаден ключа за имота. В рамките на месец след прекратяване на договора, погасил всички задължения за консумативни разходи- ток и вода.

Поискал ищцата да му върне платения депозит от 1000лева и компенсация за извършените в имота подобрения, което тя отказала да стори. Твърди, че доколкото е изпълнил задължението си за плащане на консумираните ток и вода, ответницата дължи връщане на платения от него депозит от 1000лева. Твърди, че е извършил и подобрения в имота, стойността на които му се дължи от ответницата.

Тези подобрения са били извършени със съгласието и без противопоставяне на ответницата, като към момента на отдаване на имота, той е бил празно помещение, невъзможно да се ползва за заведение. Уточнява, че в периода 2013- 2014г. са били извършени следните работи- монтиран е барплот, поставени е подова настилка от теракотни и керамични плочки, гранитогрес, ПВЦ и Ал дограма, тротоарни плочки. Счита, че от така извършените подобрения се ползва и ответницата, макар да са нямали уговорка с нея за тяхната направа. Искането е за уважаване на исковата претенция и присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника, с който насрещните искове се оспорват като неоснователни. Твърди, че при напускане на имота ищецът го е оставил в окаян вид. Били свалени витрините му-собственост на наемодателя, по който начин всеки е можел да влезе в него и което е наложило влагане на средства по обезопасяването му. Били скъсани кабели, подът бил замърсен, стените и таваните със захабен теракот и гранитогрес, изпочупени мебели и тоалетна. Това, което е било оставено в имота е било негодно за употреба. Отдаването му отново под наем изисквало негов основен ремонт. Счита, че за задължението за плащане на наемната цена е ирелевантно за какво е ползван имотът. Оспорва и изобщо да има право на подобрения, доколкото извършените подобрения без нейно знание и съгласие не са повишили цената на имота и от тях се е ползвал само наемателят. Твърди и че към момента на предаване на имота сочените подобрения са били премахнати или в състояние, което прави употребата им невъзможна. По отношение на тротоарните плочки и улеи, счита че не може да се ангажира отговорността й, тъй като собственик на тази площ е Община Варна. Претенцията се оспорва и по размер.

Прави се възражение и за изтекла погасителна давност. Искането е отхвърляне на исковата претенция.

В съдебно заседание ищецът поддържат исковата молба и отговора на насрещната искова молба. Ответникът поддържа депозирания писмен отговор и насрещната искова молба.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото, съдът прие за установено следното от фактическа и правна страна:

Предмет на първоначалната искова молба е осъдителна претенция за дължима наемна цена за м.03 и м.04.2020г. по съществувало между страните срочно наемно правоотношение. Основателността на претенция предполага успешно проведено от ищцата доказване на следните правнорелевантни факти, относими към възникване на соченото право, а именно валидно сключен с ответника на 01.06.2020г. договор за наем на недвижим имот със статут кафе- бар на адрес ****, по който същата е изправна страна, тъй като е предала на ответника ползването му и размер на уговорената месечна наемна цена. Ответникът дължи доказване на наведените от него възражения за осъществени основания освобождаващи го от задължение за плащане на наемната цена за процесния период- извънредни обстоятелства, устна уговорка с наемодателя.

От ангажираните по делото писмени доказателства се установява следното: На 01.06.2019г. между страните е бил сключен договор за наем на собствен на ищцата недвижим имот представляващ празно помещение на адрес **** /чл.1.1/ при уговорена наемна цена от 1000лева за срок от една година /чл.2.1 и чл. 2.6/.

Плащането на наемната цена се дължи в срок от 10-о до 20-о число на всеки календарен месец. В чл.4.1 страните са уговорили, че наемодателят дължи предаване имота в състояние, което съответства на състоянието, за което се отдава под наем. В чл.7.1 е разписано, че наемателят оставя депозит в размер на един месечен наем, който депозит подлежи на връщане след изтичане на наемния период при изплатени консумативни сметки и добре поддържан дадения под наем имот. Спор между страните относно изпълнение задължението на наемодателя по предоставяне ползването на имота няма, а и принципно от ангажираните от ответника писмени доказателства /договор за наем от 2001г., санитарни разрешителни/, категорично се установява този факт.

Спорното между страните е дали предвид обявеното в страната извънредно положение с решение на НС от 13.03.2020г. и наложените въз основа на него противоепидемични мерки на територията на страната, включващи преустановяване посещенията в заведения имат характер на обстоятелства освобождаващи наемателя от заплащане на наемната цена за периода на действието им, респ. постигната ли е между страните уговорка за този период, наемна цена да не се дължи.

Ответникът е твърдял, че страните са постигнали уговорка в проведена между тях среща на 14.03.2020г. за периода на извънредното положение договорното отношение да не бъде прекратявано, наемна цена и неустойки да не се дължат. Представил е писмени доказателства-споразумение в този смисъл, което обаче не носи подпис на ищцата и което твърди тя да е отказала да подпише. Отказът й е бил удостоверен с подписите на двама свидетели. След като ищцата не е подписала това споразумение и е удостоверен изричният й отказ да го направи, налага се извод, че обективираните в него уговорки за недължимост на наемна цена и неустойки, не ангажират надлежно волята й. Тъй като договорът е сключен в писмена форма, принципът е, че и всички промени в отделни негови клаузи следва да се постигат и обективират от страните също в писмена форма, като форма за тяхното доказване. При липсващо като изрично изразено съгласие на ищцата, доказването изменения на облигационна връзка между страните чрез поисканите доказателствени средства- разпит на свидетел е било недопустимо на основание чл. 164, ал.1, т. 5 ГПК. А и че тя е нямала воля да се ангажира с тези уговорки достатъчно свидетелства отказът й да подпише споразумението, когато то й е било дадено. Затова, следва да се приеме, че това правоизключващо възражение е останало недоказано.