Решение № 742 от 21.06.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 742 гр. Бургас, 21.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и пети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валентина Ж. Кърпичева

Цинцарска при участието на секретаря Таня Н. Михова като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска Гражданско дело № 20222100100656 по описа за 2022 година Производството по делото е образувано по исковата молба на Г.

И. Ч., с ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, чрез адв. Христо Христов –ВАК, с адрес за призоваване: гр. Варна ЗПЗ, ул. „Уста Кольо Фичето"№ 62, телефон за връзка *** срещу „СИТИ БИЛДИНГ ГРУП" ЕООД, с ЕИК 204384543, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ***, със съдебен адрес: гр.

Бургас, ***, ет. 1, офис 114, адв. Стоян Кацаров, тел. ***.

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, с който се иска обявяване за окончателен на сключения между ищеца и ответника предварителен договор по силата на който, ответното дружество се е задължило, да построи със собствени средства и материали и да прехвърли на купувача апартамент № ***, с площ от 102,96 кв.м., ведно с 14,49 кв.м. от общите части на сградата, с обща площ 117,45 кв.м., находящ се на пети жилищен етаж, във вход ***, състоящ се от: кухня с дневна, три 1 спални, две бани с W C и две тераси, за сумата от 90 000 (деведест хиляди) евро или левовата равностойност, както и паркомясто № 20, кота - 4.76, с площ от 31,00 кв.м. за сумата от 7000 евро, които имоти се намират сграда със смесено предназначение, изградена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-189/30.01.2009г. на Изпълнителен Директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 17.12.2020 г., с адрес на поземления имот: ***, с площ от 8 000 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, при граници: поземлени имоти с идентификатори № ***, ***, ***.

По твърдение на ищеца, същият, в качеството си на купувач на недвижим имот, е сключил с ответното дружеството, предварителен договор по силата на който, ответникът, в качеството на продавач се задължава, да построи със собствени средства и материали и да прехвърли на купувача описаните по горе два имота-апартамент и паркомясто.

Страните са се договорили също, че общата продажна цена на имотите е в размер 97 000 евро или левовата равностойност по фиксинга на БНБ в деня на плащане, както и че тази продажна цена е крайна с ДДС и че ще бъде заплатена на Продавача разсрочено, по следната схема:

- Първа вноска в размер на 30 % (тридесет процента) от продажната цена, платима в деня па подписване на договора.

- Втора вноска в размер на 20 % (двадесет процента) от продажната цена, при получаване на акт за приемане на конструкцията (Приложение/Акт № 14), сьобразно Наредба № 3 от 31.07.2003 г. на МРРБ за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.

- Трета вноска в размер на 20 % (двадесет процента) от 2 продажната цена, при получаване на констативен акт по чл. 176, ал. 1 от ЗУТ за установяване годността за приемане на строежа, Образец № 15 от Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.

- Четвърта вноска в размер на 30 % (тридесет процента) от продажната цена, при получаване на протокол за установяване годността на ползване (Приложение/Акт № 16), съобразно Наредба № 3 от 31.07.2003 г. на МРРБ за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.

В чл. 4 от предварителният договор, страните са се уговорили, да сключат окончателен договор за покупко-продажба във формата на нот. акт, не по-късно от 20.12.2022г., като купувачът писмено уведомява продавача за готовността си за изповядване на сделката, най-късно една седмица преди желаната от него дата, като посочва също, предпочитания от него час и нотариус, пред който да се изповяда сделката. Въпреки, че в чл. 10 от предварителен договор, е договорено, че продавача ще получи продажната цена по начин и в сроковете уговорени в чл. 2 и чл. 3 от същият договор и че тези срокове са спазвани от купувача, в средата на м. април на 2022г., управителят на ответното дружество се свързва по телефона с Ч., който живее и работи в *** и при проведен между страните разговор заявява, че желае до края на месеца, да му бъде заплатена цялата продажна цена на имотите, както и да му бъде заплатена допълнително сумата от 15 500 евро, тъй като първоначално договорената продажна цена била много ниска. Заявява също, че ако ищеца Ч. не заплати поисканата извън договора сума от 15 500 евро, от които 12 500 евро за апартамента и 3000 евро за паркомястото, ответникът ще се откаже от предварителният договор при условията на чл. 11 от него и ще върне платените до момента суми ведно с неустойка от 10 %, след което ще продаде апартамента и паркомястото на трето лице на много по-висока цена. Заявил също, че 3 към настоящият момент, поради отказ на купувачите да му заплатят исканата над продажната цена сума е развалил множество предварителни договори и е продал в последствие обектите на нови купувачи на много по-високи цени. Ищецът е заявил на ответника, че цената на имотите е съвсем реална и че страните са се уговорили в предварителен договор същите да бъдат закупени на тази цена и при уговорени в него условия и че притискането на купувача по този начин, е некоректно. Заявил още, че в предварителният договор, страните изрично са посочили, че описаната в него продажна цена е окончателна и че е съгласен да заплати оставащите вноски от нея на веднъж, но категорично отказва да заплати исканата допълнително сума от 15 500 евро. Така принуден от обстоятелствата, с преводно нареждане от 21.04.2022г., ищецът превежда сумата от 37 800 лева, като втора вноска и с преводни нареждания от 27.04.2022г, и 28.04.2022г., сумите от 56 914 лева и 193 000 норвежки крони равняващи се на 56 914 лева, като трета и четвърта вноска, като по този начин заплаща цялата продажна цена на закупените от него апартамент и паркомясто, наведнъж. След предварителното заплащане на цялата продажна цена, Ч. поискал от управителя на ответното дружество, между страните да бъде сключено допълнително споразумение към предварителният договор, в което да бъде уговорено, че продажната цена е платена предварително и че същата, е окончателна и не подлежи на предоговаряне, но ответникът отказвал категорично и му изпратил на електронната поща анекс към предварителния договор, в който продажната цена па описаните погоре недвижими имоти е увеличена с 15 500 евро. Ищецът счита, че ответното дружество неоснователно претендира изменение на условията за продажба и увеличаване на продажната цена на описаните в предварителният договор обекти - апартамент и паркомясто № 20. Ищецът счита, че е изправна страна по договора, изпълнил е всички свои задължения, поради което и търси съдействие на съда за сключване на окончателен договор.

4

Ответникът счита предявения иск за допустим, но неоснователен.

Ответникът излага следната фактическа обстановка: На 10.09.2021г., в етап на изграждане на конструкцията на сградата до 2 (втори) жилищен етаж, положен бетон, между ответното дружество и ищеца е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти - паркомясто 20 (за 7 000 евро) и апартамент *** (за 90 000 евро). Продажната цена общо за двата имота е била 97 000 евро. В чл.

11 от договорите е била предвидена клауза, която дава право на „продавача“ да се ОТКАЖЕ от сключване на окончателния договор в нотариални форма срещу неустойка при прекратяване на договор - 10 % от продажната цена на имота. Договорът е подписан от ищеца без забележки, като той е имал пълната възможност да се запознае с клаузите им и да направи съответните бележки и искания. Мотивите за включването на чл. 11 в договора са продиктувани от несигурността в обществено-икономическата обстановка, обуславяща всички фактори, свързани с изграждането на сградата. Строителството на подобен мащабен проект е инертен процес, продължаващ значителен период от време и изискващ ангажирането на значителен материален и човешки ресурс. Именно невъзможността да се предвиди развитието за такъв дълъг период от време на стопанско-икономическата ситуация и епидемиологичната обстановка в световен мащаб са мотивирали страните да включат подобна клауза, която има обезщетителна функция и е изцяло в полза на купувача.

Ответникът тъврди, че между него и ищеца никога не е водена кореспонденция под каквато и да е форма, като кореспонденцията е стартирала в края на април 2022г., когато на ищеца е предложено увеличение на крайната цена, която следва да заплати за сключване на окончателен договор, с нови цени - 102 500 евро за апартамента и 10 000 евро за паркомястото, или общо - 112 500 евро (увеличение с общо 15 500 евро). Първоначално ищецът е изразил желание да води преговори за това увеличение, заплатил е предварително всички суми 5 по основния договор и са му останали за плащане единствено сочените 15 500 евро, като му е изпратен анекс към договора, в който клаузата на чл . 11 отпада и на ищеца е посочено, че няма вариант от него занапред да се изиска по-висока цена. След като е получил анекса на 09.05.2022г., след двуседмичен размисъл, на 23.05.2022г. ищецът е посочил, че е размислил и няма да го подписва. На 26.05.2022г. му е връчено уведомително писмо за прекратяване на договора и всички заплатени от него вноски + неустойка в размер на 10 /десет/ % от общата продажна цена - са му върнати, като ищецът е водил активни преговори, изразил е съгласието си за връщане на вноските, включително неустойката като е посочил банкова сметка за това.

Ответникът се е съобразил с волеизявлението на ищеца и договореното споразумение и на 26.05.2022г. е прекратил предварителния договор, като на ищеца са върнати всички авансово внесени суми по договора и дължимата по чл. 11 неустойка, която неустойка е в размер на 18 971,55 лв. (осемнадесет хиляди деветстотин седемдесет и един лев и 0,55 ст.), ведно с авансово удържан данък по чл. 44а от ЗДДФЛ данък върху доходите по чл. 35 от ЗДДФЛ в размер на 1897,16 лв. Всички тези обстоятелства водят до извод за липса на облигационна връзка между страните по делото.

Отделно от това ответникът счита, че ищецът не е имал качеството „потребител“ по смисъла на ЗЗП, респ. е встъпил като страна в търговска сделка и е напълно равнопоставен субект с ответното дружество. Ответникът счита, че е сключен легален договор между равнопоставени субекти, който е прекратен от ответника при спазване на клаузите на договора и българското законодателство. В резултат на това, считано от 26.05.2022г. между ищеца и дружеството е прекъсната действалата до този момент облигационна връзка , с оглед на което се иска отхвърляне на предявения иск за сключване на окончателен договор.

По делото в условията на евентуалност са приети за разглеждане 6 насрещни искови претенции. В случай, че съдът счита за основателна претенцията с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, се иска разглеждане на иск, с правно основание чл. 307 от ТЗ, като се твърди, че са налице предпоставки за прекратяване на така сключения между страните договор поради наличието на стопанска непоносимост, а в условията на евентуалност договорът да се да се измени цената на договора, като се приеме, че крайната цена, която следва да заплати ищеца за сключване на окончателен договор е 102 500 евро за апартамента и 10 000 евро за паркомястото, или общо - 112 500 евро.

Ищецът по насрещния иск счита, че са налице всички елементи на стопанската непоносимост, което предполага исканото от него прекратяване на договора или изменение на цената по същия.

Ответникът твърди, че е изпълнил договора, без да има възможност да покрие дори разходите за изграждане на съответните обекти, а още по-малко да реализира сочената от ищеца печалба. Още към февруари 2022г. цените на основните материали (в това число арматура, гвоздеи, XPS, EPS, зидарски разтвор, минерална Вата, итонг, лепило за итонг, пяна PU, кофражно масло, шперплат, керамичен блок, бетон, мазилка, дъски за кофраж, фиксатор линеен и амортизационни разходи за кофраж) са се повишили значително като основните материали са се повишили с между 33 и 49 %, а част от разходите дори с над 100 %, като към настоящия момент това покачване продължава. Същото важи и за цените за труд, като за поставянето на кофраж и бетон трудът е поскъпнал с 54,29 %, за арматуристи с 211 %, за зидари - с 40 %, а за вътрешни мазилки и замазки - с 28,33 %.