Определение № 52 от 07.01.2026, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 52 гр. София, 07.01.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на единадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Емил Томов

Членове:

Драгомир Драгнев

Геновева Николаева като разгледа докладваното от Драгомир Драгнев Касационно гражданско дело № 20258002103736 по описа за 2025 година приема следното:

Производството е по реда на чл.288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на В. С. И. и Е. Б. С. против решение №3902 от 20.06.2025 г., постановено по въззивно гражданско дело №7733 по описа за 2023 г. на Софийския градски съд, възз. IV „Г“ състав, с което е потвърдено решение № 8498 от 25.07.2022 г. по гр. д. № 31166 по описа за 2021 г. на Софийския районен съд, 32 състав, в обжалваната му част за отхвърляне на предявените от В. С. И. и Е. Б. С. срещу „Еделвайс – 3 Бояна“ ЕООД искове за прогласяване на пълна нищожност на договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“ от 25.09.2019 г. поради заобикаляне на закона, евентуално поради противоречие с добрите нрави, евентуално за прогласяване на нищожност на чл. 3 от същия договор поради заобикаляне на закона, евентуално поради противоречие с добрите нрави, както и искове за заплащане на сумата от 8646,29 лв., представляваща платени без основание такси за управление и поддържка на общите части в периода от 17.09.2019 г. до 17.09.2021 г., ведно със законната лихва от 02.06.2021 г. до плащането.

С обжалваното решение е потвърдено и решение № 3482 от 27.02.2024 г., постановено по същото първоинстанционно дело, с което без уважение е оставена молба по чл. 250 ГПК на ищците за допълване на решение № 8498 от 25.07.2022 г. по евентуалния иск по чл. 124 ГПК за признаване за установено, че ищците имат право да бъдат освободени от заплащане на годишна такса по смисъла на чл.6, ал.3 от договора, защото е налице неизпълнение от страна на ответника на задълженията му по договора.

Касаторите твърдят, че решението на Софийския градски съд е неправилно поради 1 противоречие с материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост – основания за касационно обжалване по чл.281, т.3 от ГПК. Като основания за допускане на касационно обжалване сочат всички точки на чл.280, ал.1 от ГПК по следните въпроси:

1. Необходимо ли е съдът да обсъди в мотивите на решението си дали са налице всички елементи от фактическия състав на чл.145, ал.2 от ЗЗП, преди да приложи изключението от потребителска защита, съдържащо се в цитираната разпоредба? По този въпрос се поддържа противоречие с практиката на ВКС, съдържаща се в решения № 67 от 12.09.2019 г. по т.д. № 1392/2018 г. на I ТО, №231 от 2.03.2018 г. по т.д. № 875/2017 г. на I ТО, и № 65 от 06.07.2018 г. по т.д. № 1556/2017 г. на I ТО, както и с решения на СЕС по дела С-186/16 и С-484/08.

2. Извършването на служебна проверка на неравноправни клаузи в договор от страна на съда нужно ли е да се аргументира в решението и съдът да мотивира конкретно защо счита спорните разпоредби са „ясни и разбираеми“; съответно как се е уверил, че икономически по-силната страна е предоставила на икономически по-слабата страна достатъчна информация, която да й позволява да вземе решения, основани на добра информираност и благоразумие; че „средният потребител“ може при прочит на процесните разпоредби да извърши преценка на икономическите последици? Поддържа се, че този въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.

3. Може ли в едно и също решение съдът да приема различна правна природа на договора по чл. 2 от ЗУЕС: веднъж като „договор, който се сключва в условия на свобода на договаряне между страните“ и втори път като „договор, който е предварително изготвен и собствениците като потребители не могат да изразяват становище по съдържанието на клаузите му“? Касаторите считат, че този въпрос също е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.

„Еделвайс-3 Бояна“ ЕООД застъпва становището, че няма основания за допускане на касационно обжалване на решението на Софийския градски съд, като оспорва касационната жалба и по същество.

Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 от ГПК от легитимирана страна срещу подлежащ на касационно разглеждане съдебен акт. По предварителния въпрос за допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд намира следното:

В исковата молба В. С. И. и Е. Б. С. са изложили, че като собственици на ателие № 56 и гараж № 32, находящи се в жилищен комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“, [населено място], са сключили с ответното дружество договор за управление и поддръжка на общи части в комплекса с нотариално удостоверяване на подписите от 25.09.2019 г. Посочили са, че този договор им е даден за подпис като приложение – неразделна част от нотариалния акт за покупко-продажба на имотите, като не са имали възможност да се запознаят със съдържанието му преди деня на сделката. След закупуването на обектите ищците са възложили на трети лица извършването на строително – монтажни и ремонтни работи в ателието, след което са заминали за известно време в чужбина. В началото на м. февруари 2021 г. при едно от посещенията им в комплекса забелязали, че в ателието избива теч и на 12.02.2021 г. уведомили за това инж. М. К., която им била представена като лице за контакт в 2 подобни случаи и технически ръководител на обекта. При посещение на място на 12.02.2021 г. тя направила снимки в ателието, за да се установи причината за влагата, и впоследствие по вайбър уведомила ищцата, че течът не е предизвикан от водопроводните тръби. Други мерки и действия за отстраняване на повредата не били предприети от ответното дружество въпреки задълженията им по чл.5, ал.1, т.1.4. от договора за управление и поддръжка на общи части. Междувременно ответното дружество е поискало авансово плащане на годишната такса за управление и поддръжка в комплекса до края на 2021 г., която била заплатена от ищците, въпреки че те не ползват услугата, тъй като не живеят в ателието.

Независимо от това, че ЗУЕС дава право на собственици, които не живеят в обекта си, да плащат само половин такса, такива права били отказани на ищците с позоваване на специалната разпоредба на чл. 2 ЗУЕС във връзка с процесния договор. Посочили са, че от съдържанието на процесния договор е видно, че с него се цели заобикаляне на ЗУЕС, както и че чл. 2 ЗУЕС дава свобода да се определи по различен начин размера на таксата за поддръжка, но не и да се заобиколи императивното правило на ЗУЕС, че неживеещи и неползващи обектите си лица имат право на намаляване на таксата за управление и поддръжка. В противен случай, би се стигнало до задължение за плащане на услуга, която не се ползва, а това води не само до заобикаляне на закона, но и до нарушение на добрите нрави. Ищците са навели също твърдения, че процесният договор е неясен и объркващ относно начина на определяне на общия размер на дължимата годишна такса за управление и поддръжка на общите части, поради което изпратили до ответното дружество нотариална покана, получена от него на 01.03.2021 г., с която са поискали да им бъде предоставена справка за начина и методиката за определяне и разпределяне на разходите за поддръжка и управление, но не получили отговор. Заявили са, че нотариалната покана представлява предупреждение за преустановяване на нарушението по смисъла на чл. 6, ал. 3 от договор за управление и поддръжка. Ако съдът приеме, че процесният договор е действителен, то ищците могат да бъдат освободени от годишна такса по реда на чл. 6, ал. 3 от договора поради системно неизпълнение от страна на ответното дружество на задълженията по чл. 2, ал. 1, т. 1.1. и 1.2, както и чл. 5, ал. 1, т. 1.1, 1.2 и 1.4. от договора. Посочили са, че до момента са заплатили на ответника сума в общ размер от 8 646,29 лв. с ДДС – такса за управление и поддръжка, която е платена без основание и следва да бъде върната на ищците. Ето защо са предявили иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“ от 25.09.2019 г. поради заобикаляне на закона, а при условията на евентуалност – иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предложение трето от ЗЗД за прогласяване нищожността на този договор поради накърняване на добрите нрави, също при условията на евентуалност – иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността на клаузата на чл. 3 от договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“ от 25.09.2019 г. поради заобикаляне на закона, при условията на евентуалност – иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на тази клауза поради накърняване на добрите нрави, както и иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за осъждане на ответното дружество да заплати на 3 ищците сумата от 8646,29 лв., представляваща платени без основание такси за управление и поддръжка на общите части на комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“ за процесния период, както и евентуален иск по чл.124 ГПК за признаване за установено правото на ищците да бъдат освободени от годишната такса поради системното неизпълнение на договорените задължения на ответното дружество по чл.2, ал.1, т.1.1 и т.1.2, както и чл.5, ал.1, т.1.1 и т.1.2 и т.1.4 от договора, изчислена на ден, считано от 11.03.2021 г. до пълното отстраняване на неизпълнението на договорни задължения на ответника.

В отговора на исковата молба „Еделвайс – 3 Бояна“ ЕООД е оспорило предявените искове.

С решение № 8498 от 25.07.2022 г. по гр. д. № 31166 по описа за 2021 г. на Софийския районен съд, 32 състав, исковете за прогласяване на нищожност на целия договор и на чл.3 от него, както и искът за връщане на сумата от 8 646,29 лв. като получена без основание, са били отхвърлени. Исковата молба в частта, с която е поискано да бъде признато за установено, че ищците не дължат плащане на такси за управление и поддръжка, считано от 11.03.2021 г. до пълното отстраняване на неизпълнението на договорни задължения на ответника, е върната и в тази част решението, имащо характер на разпореждане, е влязло в сила. Подадената след това от ищците молба за допълване на решението с произнасяне по този иск е отхвърлена с решение № 3482 от 27.02.2024 г. по същото дело. Въззивният съд е потвърдил това решение за отказ за допълване на основното решение със съображението, че този иск вече е приет за недопустим с влязлото в сила разпореждане. Във връзка с това съображение касаторите не са формулирали въпроси, по които желаят допускане на касационно обжалване.

За да потвърди първоинстанционното решение за отхвърляне на предявените искове за нищожност на договора за управление и поддръжка на общите части, на чл.3 от него и за връщане на платените такси, въззивният съд е приел, че договорът по чл. 2 ЗУЕС е разновидност на договора за услуги. Сключва се за неопределен срок и едновременно със сключването на договора за продажба на самостоятелния обект – апартамент. Формалният му характер е установен и в интерес на третите лица –същият подлежи на вписване по партидата на обекта на сделката и има за последица, че обвързва и приобретателите на имота /чл. 2, ал. 2 ЗУЕС/. С договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС страните са свободни да уредят отношенията по повод управлението и поддържането на общите части в комплекси от затворен тип съобразно принципа за свобода на договаряне, предвиден в чл.9, ал.1 от ЗЗД, която свобода е ограничена единствено от императивните норми на закона и добрите нрави.

Разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС, на която се позовават ищците, е императивна норма, но урежда отношенията във връзка с разходите за управление и поддържане на общите части в сгради в режим на етажната собственост не е приложима по отношение на уреждането на същите отношения в комплексите от затворен тип. Това следва от различната концепция на двата типа места за живеене, което налага и различни видове дейности за поддръжката им-в сградите в режим на етажна собственост няма други обекти и съоръжения за общо ползване, каквито има в комплексите от затворен тип, които да следва да бъдат поддържани целогодишно. Затова в процесния договор страните не са уговорили заплащане на таксата в намален размер, в случай че собствениците на имоти не живеят в комплекса, поради което 4 такова право не е възникнало в полза на ищците. Както ищците, така и всички останали собственици, притежават не само самостоятелен обект в комплекса, но и съответните идеални части от целия комплекс, включително общи за всички обекти и съоръжения, които следва да бъдат управлявани и поддържани целогодишно, а не само когато ищците пребивават в комплекса. По тази причина и бюджетът за разходите за поддръжка и управление е формиран с оглед необходимостта от непрекъснато поддържане и управление на общите части и се разпределя между всички собственици според притежаваните от тях идеални части от комплекса. С тези мотиви съдът е приел за неоснователен иска за признаване нищожността на процесния договор за управление и поддръжка на общите части на комплекса от затворен тип „Еделвайс 3“ поради заобикаляне на закона.