Решение № 12200 от 19.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12200 гр. София, 19.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПОЛИНА АНД.

ХАДЖИМАРИНСКА при участието на секретаря Теодора Ст. Велчева като разгледа докладваното от ПОЛИНА АНД. ХАДЖИМАРИНСКА

Гражданско дело № 20211110125939 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба на „Хоум Ту Ю България“ АД срещу Н. М. Ш. и В. М. Ш., с която са предявени в условията на субективно пасивно съединяване осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, във вр. с чл. 286 ЗЗД за осъждане на ответниците при разделност на дълга с равни квоти да заплатят на ищеца сумата от 6228 евро, представляваща дължимо възнаграждение по договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 2021г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.

В исковата молба се твърди, че през 2021г. страните са сключили договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът приел по възлагане от ответниците да посредничи за продажбата на съсобствения им имот, представляващ апартамент № 20, находящ се в гр. София, ж.к. „Лозенец“, ул.

„Персенк“ № 17, бл. 117, ет. 5, срещу възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от договорената с купувача продажна цена, за която било предвидено да бъде не по-ниска от 173 000 евро. Твърди се, че ищецът изпълнил задълженията си по договора, като намерил купувач – К. С., с когото бил сключен договор за гаранция във връзка със закупуването на имота. Въпреки отправената им покана ответниците не се явили в офиса на ищцовото дружество за сключване на предварителен договор. Поради неизпълнението от тяхна страна ищецът навежда да има правен интерес от търсената искова защита за осъждането им да му заплатят договореното възнаграждение.

1

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците са подали отговор на исковата молба с изразено становище за неоснователност на исковата претенция. Признават наличие на облигационни отношения между страните по сочения от ищеца договор, но твърдят, че дружеството не е изпълнило задълженията си за посредничество като основание за дължимост на насрещната парична престация.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.

235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

С оглед обстоятелствата, от които ищецът извежда съдебно предявеното спорно субективно право, съдът намира да е сезиран с искове за реално изпълнение на задължение по мандатно правоотношение между страните. Като основание на претенциите си ищецът сочи наличие на възлагане от страна на ответниците за осъществяването на действия по посредничество за продажбата на притежаван от тях недвижим имот, изразяващи се в намиране на купувач и сключване на прехвърлителна сделка за тяхна сметка, в изпълнение която поръчка е извършил посредническата услуга и има право на уговореното възнаграждение. Съгласно легалната дефиниция на чл. 280 ЗЗД с договора за поръчка довереникът се задължава да извърши за сметка на доверителя възложените му от последния действия. Договорът за поръчка е уреден като едностранен (арг. от чл. 286 ЗЗД), но може да бъде сключен и като двустранен, когато с него е предвидено насрещно задължение за доверителя да плати възнаграждение на довереника. Когато по волята на страните мандатното правоотношение е възникнало като възмездно, довереникът има право на възнаграждение за извършената работа и в случай, че поръчката бъде оттеглена или изпълнението стане невъзможно – чл. 288 ЗЗД.

Основателността на исковите претенции е обусловена от установяването в условията на пълно и главно доказване от страна на ищеца на следните обстоятелства: наличието на сключен между страните валиден договор за посредничество с предмет и съдържание, очертани в исковата молба, изпълнение на задълженията си по договора – да осъществи посредничество за сключване на договор за продажба на процесния недвижим имот съгласно уговореното, настъпила изискуемост на предявеното вземане за възнаграждение в размер, съответен на претендирания такъв. Съобразно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК в доказателствената тежест на ответниците е при установяване на горните факти да докажат погасяване на дълга чрез плащане.

От приобщените писмени доказателства – в частност Нотариален акт за дарение № 60, том I, рег. № 935, н.д. № 52 от 2018г. на нотариус Елка Илиева, е видно, че на 02.04.2018г. трето за производството лице – И.З. е прехвърлила безвъзмездно на Н. Ш. и В. Ш. правото на собственост върху самостоятелен обект с идентификатор *************.

2

Не е спорно между страните, а и от представените писмени доказателства се установява, че през 2021г. Н. Ш. и В. Ш., от една страна, и „Хоум Ту Ю България“ АД, от друга страна, са сключили договор, по силата на който ищцовото дружество се е задължило да посредничи при продажбата на недвижим имот, представляващ апартамент с идентификатор *************, находящ се в гр. София, ***************, срещу възнаграждение в размер на 3 % без вкл. ДДС от договорената с краен купувач продажна цена. От приобщения по делото договор е видно, че съдоговарящите са постигнали съгласие за минималната продажна цена – 173 000 евро, като в чл. 5.2 е предвидена правна възможност при изменение на пазарните процеси продавачите с едностранно волеизявление да променят уговорената продажна цена, препоръчана от дружеството, както и последната да бъде изменена по съгласие на страните. В чл. 6 е уговорен крайният срок на договора – 16.02.2021г., като е отбелязано, че ако в 7-дневен срок от посочената дата продавачите не оттеглят пълномощията на „Хоум Ту Ю България“ АД, то действието на сделката се счита за продължено с конклудентни действия. При това положение, съдът намира, че ищецът и ответниците са обвързани от валидно облигационно правоотношение по договор за поръчка, доколкото от съдържанието на сключеното съглашение се установява, че е постигнато съгласие относно съществените елементи – обема и вида на възложените правни и фактически действия, както и дължимото възнаграждение предвид уговорения възмезден характер. В тази връзка, съдът не кредитира свидетелските показания на И.З., в които се съдържат сведения, че при сключването на процесното съглашение ответниците „са мислили, че е само за идване на огледи, за да им дадат цена на имота“, а след това да решат дали им харесва тази цена. Така изложените данни не се подкрепят от останалата доказателствена съвкупност, нито пък се съдържат подобни твърдения в отговора на исковата молба, които да обосноват извод, че волеизявленията на страните не са се покрили по съдържание, респективно, че са налице факти, опорочили тяхната воля при сключването на сделката. По тези съображения съдът намира, че първият елемент от фактическия състав по чл. 286 ЗЗД се е проявил в обективната действителност.

От съдържанието на представения договор е видно, че съгласно чл. 4.2 вр. чл.

2.1.1 са предвидени в тежест на посредника задълженията да извърши за своя сметка оглед и заснемане на имота, да го рекламира по начини, каквито намери за уместни, като вземе най-добрия интерес на продавачите, особеностите на имота и неговото местоположение, да осъществява комуникация с потенциални купувачи, да получава стоп капаро от купувачи, да съдейства при определянето на условията на договора за покупко-продажба и при сключване на предварителен/окончателен договор, да присъства на сделката, както и консултира продавачите относно обичайните документи, необходими за финализиране на сделката, както и организационно да обезпечи сключването на съглашението. При съвкупен анализ на относимите клаузи от 3 договора и систематично тълкуване волята на страните по него съдът намира, че поръчката е за конкретен резултат – намиране на купувач на продаваемия имот и сключване на сделка за прехвърляне на собствеността. В този смисъл са и уговорките в чл. 3 от договора относно възнаграждението на довереника, доколкото е предвидено да се дължи в случай, че се стигне до продажба на имота.

Като писмено доказателство е приобщен Договор за гаранция от 11.01.2021г., сключен между „Хоум Ту Ю България“ АД и К. Г. С., по силата на който последният е предал на ответното дружество сумата от 2000 лв., като гаранция за закупуването на недвижим имот, представляващ апартамент с идентификатор *************, находящ се в гр. София, ***************, и се е задължил да закупи посочения имот при продажна цена от 173 000 евро. Уговорено е сключването на предварителен договор да се осъществи на 21.01.2021г., който срок с анекс е удължен до 25.02.2021г.

За установяване изпълнението на задължението на ответника да посредничи при продажбата на процесния недвижим имот са събрани и гласни доказателства.

Свидетелят К. С. споделя, че през януари-февруари 2021г. видял обява на въпросния апартамент, публикувана в интернет страницата „Имоти.бг“, при което се свързал на посочения в обявата телефон. Излага, че бил организиран и извършен оглед на имота, който се намирал в кв. „Лозенец“, ул. „Персенк“. Посочва, че сключил с ответното дружество договор за гаранция, съобразно който нямал право да извършва сделка без тяхно съгласие, като заплатил по банков път 2000 лв. като гаранция за „стопиране на имота от реклама“. Уточнява, че не се достигнало до подписването на предварителен договор, тъй като на двете уговорени дати продавачите не се явили. Описва, че и двата пъти бил свидетел на проведени разговори между ищеца и ответниците, като не е наясно с причините за първото неявяване, а при втория път последните заявили, че пътуват и са извън града. Ценени по правилата на чл. 172 ГПК, съдът кредитира свидетелските показания като достоверни и обективни. Изложените данни са вътрешно хармонични, последователни, логични, предоставени са от незаинтересовано от изхода на делото лице и в тяхното съдържание не се открива стремеж за преувеличаване на възприятията. Липсата на категоричност относно точния момент, в който се е свързал с ищцовото дружество и името на конкретния служител не разколебават тяхната доказателствена стойност, с оглед изминалия период от време от възприемането на правнорелевантните факти до тяхното излагане пред съда и способностите на човешката памет. Отделно от това, така представените данни кореспондират с останалата доказателствена съвкупност.

Като свидетел по делото е разпитан и Г.В. – служител на „Хоум Ту Ю България“ АД. Според неговите показания ответниците се свързали с дружеството за продажбата на недвижимия им имот, като първоначално бил извършен оглед и била изготвена оценка за продажната цена. Описва, че били извършени общо 10-15 огледа на апартамента, като бил намерен и кандидат купувач – К., който желаел да го придобие 4 за уговорената с ответниците продажна цена от 173 000 евро, поради което внесъл гаранция в размер на 2 000 лв. Излага, че били извършени два огледа със С., бил изготвен и проект на предварителен договор, който бил изпратен на Н. Ш. и В. Ш., като последните се съгласили с неговото съдържание и изразили желание да се пристъпи към подписването му. Споделя, че при първата уговорена дата за сключването на предварителен договор продавачите се свързали с него 30 минути преди сделката, като го уведомили, че са на път към офиса, но така и не се явили и спрели да си вдигат телефона. Допълва, че впоследствие се свързали с него и го уверили, че им бил възникнал спешен ангажимент, като го помолили да бъде организирана друга дата за среща. В резултат на това била организирана нова среща, на която те отново не се явили и преустановили комуникацията с него. Съдът, съобразно правилото на чл. 172 ГПК, отчитайки евентуалната заинтересованост на свидетеля, който е бил натоварен с осъществяването на сделката и понастоящем е служител на ищцовото дружество, дава вяра на изложените сведения относно намирането на кандидат купувач и организирането на две срещи за подписване на предварителен договор. В тази част показанията са последователни, хармонични и кореспондиращи с гласните доказателства на С. и с писмените доказателства. В частта, касаеща броя на извършените огледи със С., последните не следва да бъдат ценени като обективни и достоверни, тъй като се опровергават от останалите доказателства.