Решение № 187 от 23.02.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 187 гр. София, 23.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Кристина Филипова

Даниела Х.а при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева като разгледа докладваното от Ася Събева Въззивно гражданско дело № 20231000502450 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение № 3053 от 09.06.2023г. постановено по гр. д. № 14796/2021г. по описа на на СГС, ГО, 7 с-в, са уважени обективно съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 пр.второ вр. чл. 82 ЗЗД, като „ЗЕТ ПРОЕКТ“ ЕООД ЕИК 204263730, е осъдено да заплати в полза на З. В. Ж. сумата от 63 808.08 лева, представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на задължение за извършване на довършителни СМР в АПАРТАМЕНТ №13, АПАРТАМЕНТ №15, АПАРТАМЕНТ №17, намиращи се в жилищна сграда, построена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.София, което задължение е регламентирано в раздел VII от Нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот №142, том II, рег.№4621, н.д.№302 /2019г. на нотариус М. Г. рег.№ *** от НК, ведно със законна лихва върху главницата, считано от 19.12.2021г. до окончателното й изплащане, както и сумата 6 055 лв., направени разноски, на основание чл.78, ал.1 ГПК.

В срока по чл.259 ГПК срещу решението е депозирана въззивна жалба от ответника по делото .

Жалбоподателят-ответник „ЗЕТ ПРОЕКТ“ ЕООД оспорва решението изцяло и моли съда да го отмени и отхвърли претенциите в пълен размер. Изтъква факта, че на 09.06.2020г. между страните е сключено писмено споразумение, в което „З. Ж. заяви че няма претенции към И. С. относно строителния обект упоменат в горния документ, а именно жилищна сграда в кв. ***, ул. ***, но съдът е направил неправилен и необоснован 1 извод, че споразумението не касае процесните имоти. Нещо повече - в хода на съдебното производство от показанията на разпитания свидетел е установено по безспорен начин, че между страните действително е сключено писмено споразумение, което е уредило окончателно отношенията между тях именно за жилищната сграда в кв. ***, ул. *** *“, където се намират имотите на ищеца. Съдът не е обсъдил направеното възражение, че ищецът З. Ж. е подписал без забележки АКТ 15, като не е посочил, че има неизвършени строителни работи, което от своя страна е дало основание на Главния архитект на СО да издаде УДОСТОВЕРЕНИЕ за въвеждане в експлоатация № 833/17.09.2021г. Посочват, че значението на АКТ 15 е да бъдат установени забележките на собствениците за недовършени строителни работи, ако имат такива, и ако те го подпишат без възражения, се издава и Удостоверение за въвеждане на обекта в експлоатация. Удостоверението в случая установява, че собствениците, вкл. и ищецът З. Ж. не са имали възражения и забележки към строежа, поради което и претенциите му са неоснователни. Вместо това СГС се е позовал на показанията на св.Ю. Ж. съвкупно с приетия и неоспорен Анекс от 25.01.2019 г. към Предварителен договор за учредяване право на строеж от 27.04.2018 г. сочат на извод, че предмет на споразумението е уравняване на квадратура т.е. уравняване разликите на квадратурите, полагащи се и избрани от учредителя З. Ж..“ С този свой извод съдът е нарушил закона, като е допуснал и е приел установяване със свидетелски показания на съдържанието на писмен документ. Претендира разноски.

Въззиваемата страна З. В. Ж. оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението като правилно и законосъобразно. Посочва, че е изправната страна в договорните отношения, доколкото е изпълнил задължението си към ответното дружество да учреди право на строеж за обектите в процесната сграда. Съдът е констатирал, че ответникът не е изпълнил изрично и подробно описаното в раздел VII от нотариалния акт задължение на ответника в срок от 20 дни от влизане в сила на Разрешението за ползване, да предаде без допълнително заплащане във вид на завършеност, съгласно приложение №1, обектите за които учредителите са си запазили право на строеж. Именно това задължение на ответника не е изпълнено. Съдът е приел, че неизпълнението на това договорно задължение на ответника съставлява основание да бъде уважен предявения иск, чийто размер е доказан от приетата и неоспорена от страните съдебно-техническа експертиза.

Намира за неоснователни доводите на жалбоподателя относно възражението му свързано с писмения документ от 09.06.2020г. Съдът правилно е провел тълкуване на т.нар. от ответника „споразумение“ . Като се е позовал на показанията на св.Ю. Ж., подкрепени и от писмени доказателства, съдът правилно е приел, че „споразумението“ не се отнася до задължението на ответника да извърши довършителните работи, а се отнася именно до уравняване разликите в квадратурата между изграденото на основание учреденото право на строеж и полагащото се на ищеца като собственик на земята и учредител на това право. По делото е представен и не е оспорен от ответника анекс от 25.01.2019г. към предварителния договор, по силата на който се е задължил да заплати сумата от 10 000 евро с „цел уравняване разликите на квадратурите“. Именно изпълнение на задължението за заплащане 2 на тази сума документира това „споразумение“. Извън изявлението на С., че е получил 10 000 евро, изявлението е най- общо формулирано и същото се нуждае от тълкуване, каквото съдът е провел, позовавайки се и на свидетелските показания, и на анекс №1. Отделно от това в „споразумението“ Ж. е заявил липса на претенции, не към ответното дружество, което е задълженото лице, а към И. С., който не е страна в процесното правоотношение.

Факта, че в акт 15 не е посочено изрично наличието на неизвършени стротелни работи не доказва, че такива няма. Дори обясненията на ответника, дадени в с.з. на 25.04.2023г. съставляват признание, че има неизвършени строителни работи. СТЕ, след направен оглед на имотите, също е констатирала неизвършени строителни работи и ги е оценила. Страните по процесния договор ясно са формулирали в раздел VII на нотариалния акт, по какъв начин ще стане предаването от ответника /инвеститор и изпълнител на строежа/ на собствениците на обектите техните имоти. Уговорен е срок и състояние, в което следва да бъдат предадени и задължението да има отделно оформен протокол. Само наличието на такъв протокол доказва изпълнението на довършителните работи, а не подписването на акт № 15. Затова правилно съдът не е обсъждал доводи свързани с подписване на акт 15, тъй като такива възражения не са направени от ответника. Претендира разноски.

Софийски апелативен съд, действащ като въззивна инстанция, след като разгледа жалбите и обсъди събраните доказателства, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Първоинстанционният съд е бил сезиран с обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.79 и чл.82 вр.чл.265 ЗЗД, след молби-уточнения, че отговорността се претендира на договорно неизпълнение на задължението на строителя да изпълни в количествено отношение договорените довършителни СМР в три апартамента, съгласно договор за учредяване право на строеж.

Ищецът З. В. Ж. твърди, че е сключил договор за изработка със „ЗЕТ ПРОЕКТ“ ЕООД, обективиран в нотариален акт № 142, том 2 на нотариус рег. №***, вписан в Служба по вписвания като акт №1, том 20, дело №6011 на 20.02.2019 г., съгласно който ищецът заедно с останалите съсобственици на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.София учредили в полза на „ЗЕТ ПРОЕКТ“ ЕООД право на строеж за „Многофамилна жилищна сграда с подземен гараж“ като си запазил, а останалите съсобственици му учредили, правото на строеж върху следните обекти: АПАРТАМЕНТ №13, находящ се на втория етаж на сградата, на кота +2,85 м.; АПАРТАМЕНТ №15 находящ се на втория етаж на сградата на кота +2,85 м.; АПАРТАМЕНТ №17, находящ се на втория етаж на сградата на кота +2,85 м. и ПАРКОМЕСТА №№6,7 и 8 в сутерена на сградата на кота - 2,85 м. Срещу така учреденото право на строеж ответното дружество, наред със задължението, поето в раздел IV и V на н.а., поело и задължението в раздел VII от същия, а именно: в срок от 20дни от влизане в сила на Разрешението за ползване, да предаде без допълнително заплащане във вид на завършеност, съгласно Приложение №1 на предварителния договор обектите, за които ищецът, като собственик- учредител, е запазил право на строеж. В раздел VI от нотариалния акт ответникът поел задължението в срок от 24 месеца, считано от датата на 3 получаване на протокол за откриване на строителна площадка да внесе всички необходими документи за издаване на Разрешение за ползване, като този срок изтекъл на 10.05.2021г.

Твърди, че управителят на ответното дружество отказал да финансира и извърши довършителните работи с твърдение, че дружеството не разполага със средства. Затова с нотариална покана рег. № 156, том V, на нотариус рег.№39, получена от управителя на 21.07.2021г. ищецът Ж. поканил ответното дружесто да завърши процесните имоти съгласно уговореното. На 17.09.2021 г. е издадено удостоверение №833 за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, построена с инвеститор ответника. При организирана среща със собствениците на обекти за представяне на удостоверението за въвеждане в експлоатация, управителят И. С. уведомил ищеца, че ще предприеме извършване на уговорените в Приложение №1 довършителни работи.Независимо от това единственото, което е направено от ответника било монтирането на алуминиеви радиатори. Всички останали строителни дейности, които е следвало ответникът да извърши след удостоверение за експлоатация останали неизвършени, а управителят И. С. категорично заявил, че дружеството не може да ги направи. Задължението за довършителни работи не е изпълнено от ответника, въпреки, че към 17.09.2021г. е изтекъл уговорения 20 дневен срок от разрешението за въвеждане на сградата в експлоатация. Твърди, че необходимите разходи за труд и материали за извършване на довършителните работи в обектите, за които като собственик учредител е запазил право на строеж възлизат на 63 808.08 лв. които претендира като компенсаторно обезщетение за вредите от неизпълненото от ответника задължение в посочения размер.

Ответникът „ЗЕТ ПРОЕКТ“ ЕООД, оспорва иска по основание и размер. Не оспорва, че ответното дружество е сключило със З. В. Ж. като един от съсобствениците Договор за учредяване на право на строеж върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с адрес: гр. ***, район ***, кв. ***, ул. *** №*, като ищецът си запазил собствеността върху апартамент № 13, апартамент № 15, апартамент № 17, паркомясто № 6, паркомясто № 7 и паркомясто № 8. Твърди, че сградата е построена и въведена в експлоатация на 17.09.2021 г. с Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 833/17.09.2021 г., издадено от главния архитект на Столична община. Оспорва твърдението, че ответното дружество не е извършило довършителните работи по неговите имоти, така както било описано в сключения предварителен договор. Твърди, че на 09.06.2020 г. между страните е сключено писмено споразумение, в което З. Ж. заявил че няма претенции към И. С. относно жилищна сграда в кв.***, ул.*** №*. При евентуалност сочи, че стойността на довършителните СМР в действителност е по-никска.

От фактическа страна се установява, че на 27.04.2018г. е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж, по силата на който ищецът З. Ж., заедно с А. А. К., П. К. П. и С. В. П., са се задължили да учредят в полза на „СД Билд“ ЕООД, представлявано от И. Л. С. право на строеж на жилищна сграда върху собствения им поземлен имот идентификатор *** по КККР, срещу задължението на последния да организира и финансира строителството, надзора и снабдяването на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация. В т.25 от договора е поето задължение на строителя в срок от 20- 4 дни от датата на Разрешението за ползване, да предаде на учредителите владението върху определените за тях обекти, във вид и степен на завършеност съгласно Приложение №1 към договора./л.17-л.22 от делото/

Видно от Приложение №1 към предварителния договор за учредяване право на строеж, раздел IV, са предвидени конкретните довършителни работи в жилищните помещения на учредителите /собственици/, в това число - СМР стени и тавани, дограма, интериорни врати, подови настилки, баня - стени и тавани, оборудване, тоалетна - стени и тавани, оборудване, електрическа инсталация, В и К инсталация, отопление, газификация, СМР в подземен паркинг./л.24-л.27 от делото/