Решение № 1167 от 14.10.2024, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1167 гр. Пловдив, 14.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XV СЪСТАВ , в публично заседание на дванадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Тоско П. Ангелов при участието на секретаря Розалия Н. Тодорова като разгледа докладваното от Тоско П. Ангелов Гражданско дело № 20235300102552 по описа за 2023 година

Делото е образувано по насрещна искова молба от С. Г. Т. срещу „Сити билд строй“ ООД, която е отдЕ. за разглеждане в самостоятелно производство. С тази молба са предявени евентуално съединени установителни искове и конститутивен иск, за признаване за установено, че клаузата в чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021 г., сключен между С. Г. Т., „Сити билд строй“ ООД и „Суит трейд 1“ ООД, е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД поради противоречие със закона и заобикаляне на закона, на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1, пр. 2, пр. 3, пр. 4 ЗЗД, поради невъзможен предмет, липса на съгласие, предписана в закона форма или липса на основание, както и да се унищожи посочената клауза на основание чл. 29 ЗЗД вр. чл.

27 ЗЗД.

От фактическа страна се сочи, че ищцата С. Т. била собственик на 58/748 ид.ч. от ПИ № *** с адрес ****, като на 09.03.2020 г. тя сключила, като възложител/учредител със „Суит трейд 1“ ООД, като изпълнител/приобретател предварителния договор за учредяване право на строеж. По силата на същия дружеството следвало за своя сметка и със свои средства да извърши идейно проектиране на сградата и да изгради същата до получаване на разрешение за ползване, а С. Т. следвало да получи части, съответстващи на правото й на собственост от квадратурата равняващи се на 32 % от застроената площ на всеки надземен и подземен етаж и общите части, като в случай на разминаване в площта с над 3 % се 1 предвиждало парично уравняване. Към предварителния договор били сключени и две допълнителни споразумение, съответно от 30.04.2020 г. и от 16.09.2020 г. С нот. акт за делба на право на строеж върху недвижим имот № 30, то. 2, рег. № 2207, нот.дело № 218 от 07.05.2021 г., всички съсобственици в ПИ № *** си били поделили правото на строеж, без да си дължат суми за уравняване на дяловете, върху обектите в бъдещата сграда, както и правото на ползване върху незастроената част, която по договор се приемало, че не е обща част, и в която били обособени паркоместа с номера от А1 до А7. Ищцата била получила пракомясто ***, а ответникът „Сити билд строй“ ООД– паркоместа, **, ** и **. На същия ден– 07.05.2021 г., бил подписан и процесният договор между страните, по настояване на управителя на „Сити билд строй“ ООД, с който обаче ищцата не била запозната предварително и не й била предоставена възможност да се консултира с адвокат. С този договор „Сити билд строй“ ООД замествал на основание чл. 102 ЗЗД „Суит трейд 1“ ООД в правата и задълженията по предварителния договор. Твърди се обаче в процесния договор от 07.05.2021 г. да било предвидено заплащането на сумата от 5168 евро за парично уравняване съгласно първоначалния предварителен договор и още 8000 евро, за паркомясто № **, въпреки че същото се намирало в незастроената част от имота, а обезщетение се дължало само за застроената площ. Освен това в нот. акт за делба на право на строеж се учредявало безвъзмездно право на ползване върху паркоместата.

Сочи се, че едва след подписването на договора от 07.05.2021 г. и след направена консултация, ищцата отправила своите възражения срещу „Сити билд строй“ ООД за недължимост на сумата. Изложени са съображения, че доколкото земята, върху която била построена сградата не била със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 ЗС, съгласно договора между съсобствениците, и предвид това, че съсобствениците си били разпределили ползването върху паркоместата, останали в незастроената част, за което не се предвиждало парично уравняване, то нямало основание да се иска заплащане от ищцата на сумата от 13168 евро, като противното би довело до неоснователно обогатяване на „Сити билд строй“ ООД.

Относно твърденията за нищожност, ищцата поддържа, че Договорът от 07.05.2021 г. целял промяна на клаузите в Нот. акт за делба на право на строеж с включване на клаузи за допълнителни плащания. Това водело до неговата нищожност на основание чл. 26, ал. 1, предложение 1 и 2 и ал. 2 ЗЗД, тъй като не бил сключен в предвидената в закона нотариална форма и заобикалял разпоредбата на чл. 18 ЗЗД.

Сочи се още, че ищцата, като съсобственик, участвала в разпределението на незастроеното място и паркоместата на него, а „Сити билд строй“ ООД, бидейки само един от съсобствениците, не можел да претендира заплащане от другите съсобственици за учредяване на право ползване на паркоместата.

2

С уточняваща молба са развити допълнителни съображения защо ищцата счита процесната клауза за нищожна, респ. унищожаема. Клаузата противоречала на закона, тъй като договорът представлявал опит за промяна на клаузи в нотариален акт и така се нарушавала разпоредбата на чл. 18 ЗЗД. По аналогични съображения клаузата заобикаляла закона – чл. 18 ЗЗД, предвид това и че с нея се предвиждало заплащане на суми, които не били включени в нот. акт за делба на право на строеж върху недвижим имот. На следващо място изтъква, че по отношение на клаузата липсва съгласие, предвид обстоятелствата при които бил подписан договорът. Последният бил раздаден на съсобствениците от управителя на ответника „Сити билд строй“ ООД непосредствено след подписването на нотариалния акт, трябвало веднага да бъде подписан и на ищцата не било позволено да се запознае подробно с него и да се консултира с адвокат. Липсата на съгласие от страна на ищцата Т. за сключване на договора от 07.05.2021 г. с процесната клауза, била видна от реакцията й след подписването– изпращане на покани до управителя на „Сити билд строй“ ООД за промяна на клаузата. Не била спазена и предписаната от закона форма– нотариален акт, съгласно чл. 18 ЗЗД, тъй като договорът реално представлявал такъв за покупкопродажба на недвижим имот. Клаузата била нищожна и поради липса на основание, тъй като с нот. акт за делба на право на строеж върху недвижим имот № 30, то. 2, рег.

№ 2207, нот.дело № 218 от 07.05.2021 г., съсобствениците безвъзмездно си били поделили правото на строеж и ползване върху свободните паркоместа, вкл. и паркоместо № **, поради което и липсвало основание за плащане на суми. Още повече, че дружеството „Сити билд строй“ ООД не било собственик нито на паркоместата, нито на незастроения терен. Клаузата била нищожна и на основание чл.

26, ал. 2, пр. 1-во ЗЗД– поради невъзможен предмет, тъй като липсвала еквивалентност в престациите на страните, след като ищцата притежавала идеални части от правото на собственост върху земята, а самите места за паркиране не били собственост на ответника- „Сити билд строй“ ООД. По това въведено основание за нищожност намира, че към момента на сключването на договора липсва предмет по отношение на клаузата, защото страните вече са били уредили отношенията си с нотариалния акт за делба на право на строеж, в който било посочено, че не се дължи уравняване и нямало цена за правото на ползване върху паркомястото. По отношение на иска за унищожаване на клаузата поради измама, ищцата се позова на поведението на управителя на „Сити билд строй“ ООД, който не позволил договорът да бъде прегледан от адвокат, за да се прецени дали съответства на подписаните преди това документи.

Иска се прогласяването на нищожността на клаузата, евентуално нейното унищожаване.

3

В срока по чл. 131 ГПК „Сити билд строй“ ООД е представило отговор на исковата молба, с който оспорва исковете като неоснователни. Относно иска за нищожност, поради противоречие със закона, се оспорва твърдението Договорът от 07.05.2021 г. да е подписан след нотариалния акт за делба на право на строеж от същата дата, като двата договора били подписани едновременно, а първият договор бил и основание за сключването на втория. В този смисъл счита за неоснователни твърденията, че с Договора от 07.05.2021 г. се променят условията в нотариалния акт от същата дата. Сочи, че уговореното в процесната клауза доплащане представлявало част от възнаграждението за изпълнителя по предварителния договор за строителство, а не представлявало задължение за уравняване на дяловете според нотариалния акт. В противния случая, ако не се дължала сумата по чл. 2, ал. 2 от договора, тъй като не била включена в нотариалния акт и клаузата била нищожна, то не се дължало и изпълнение на строежа от страна на изпълнителя, защото то също не било уговорено в нотариалния акт, а в предварителния договор, респ. служело за уравняване на дяловете и по аналогични на ищцовите съображения било нищожно. Поддържа се, че искът за нищожност, поради заобикаляне на закона също е неоснователен, тъй като не била налице предвидена в разпоредбата на чл. 26, ал. 1, пр. 2-ро ЗЗД хипотеза, като не се навеждали и твърдения от ищцовата страна, които да предполагат наличие на нищожност, поради заобикаляне на закона. В тази насока развива съображение във връзка с този вид порок на правните сделки. Сочи още, че страните не са уговаряли продажба на паркомясто. Оспорват се фактически твърдения, че ищцата не могла да се запознае със съдържанието на Договора от 07.05.2021 г., като се излагат твърдения в обратния смисъл. Поддържа се, че с оглед предметът на Договора от 07.05.2021 г., който е във връзка с Предварителния договор за учредяване на право на строеж, както и със самата реализация на строежа, то не са налице изискванията на закона по чл. 18 ЗЗД същият да е сключен в нотариална форма. В тази насока счита възражението за липсва на форма за неоснователни. По отношение твърденията на ищцата за нищожност на клаузата поради липса на основание, се сочи, че дружеството не претендирало сумата от 8000 евро за заплащане на някое от паркоместата, а представлявала доплащане по предварителния договор за учредяване право на строеж и била част от възнаграждението на изпълнителя за строителството, което същият следва да извърши по този договор. Сочи се още, че обективираната в нотариалния акт сделка не е безвъзмездна, като между страните все още се прилагали и предходните споразумение, вкл. и предварителния договор и Договора от 07.05.2021 г.

Поддържа, че е неоснователно ищцовото твърдение за нищожност на процесната клауза поради невъзможен предмет, тъй като сумата по нея не се дължала за паркомясто, както се твърди в исковата молба, а за възнаграждение на изпълнителя.

Счита още, че не е налице хипотеза на невъзможен предмет по смисъла на ЗЗД. По 4 изложените съображение се моли за отхвърляне на исковете.

С Определение № 4103/13.04.2022 г. като страна в производството и ответник по иска е конституирано дружеството „Суит трейд 1“ ООД.

В предоставения срок по реда на чл. 131 ГПК ответникът „Суит трейд 1“ ООД е депозирал отговор на исковата молба, като счита предявените срещу него искове за недопустими, тъй като дружеството не било страна по конкретната клауза. В останалата част отговорът на „Суит трейд 1“ ООД е идентичен с този на „Сити билд строй“ ООД.

След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

От представените документи се установява, че ищцата е собственик на основание наследство по закона на 58/748 ид.ч. от ПИ с идентификатор *** по КК на гр. ***. В тази връзка между нея и ответникът „Суит трейд 1“ ЕООД е сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж, строеж на жилищна сграда и продажба на идеални части от недвижим имот. В него е уговорен начинът на обезщетяване на ищцата за правото й на собственост върху земята и задълженията на строителя, свързани с изготвянето на проект и изграждането на сградата. Постигнати са уговорки и относно завършеността на дворното място, III.4.1- с бетонова настилка или настлано с бетонови плочи и заградено, съгласно предписанията на проектанта.

След това между същите страни са подписани няколко споразумения за сроковете, предаване на проекта и избор на апартамент и паркомясто в сградата.

На 07.05.2021 г. е подписан нотариален акт за делба на право на строеж, съгласно който на „Сити билд строй“ ООД и С. Т., както и на трети лица се предоставят в дял различни обекти в подлежащата на изграждане сграда, заедно с паркоместа разположени на сутеренния етаж на сградата. В т. II на нотариалния акт е посочено, че страните прекратяват съсобствеността върху правото на строеж по описания преди това начин и не си дължат суми за уравняване на дяловете. След това в т. IV от нотариалния акт всички съсобствениците са постигнали съгласие за това, че части от сградата обслужващи предвидените в проекта паркоместа и гаражи нямат характер на общи части. По отношение на поземления имот е постигнато същото съгласие, включително за обособяването на паркоместа в незастроената част, за които си учредяват и разпределят право на реално ползване.

Разпечатката съдържа 26 от 74 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/8e3a2a7e-1f14-49e4-b94b-9169a92fe046